TRIBUNALE di PESARO
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1653/2024
tra
Parte_1
PARTE ATTRICE/RICORRENTE
contro
CP_1
PARTE CONVENUTA/RESISTENTE
Oggi 21 maggio 2025, sono comparsi:
l'Avv. PAGNONI DI DARIO LUCA per parte attrice e l'Avv. MARIOTTI GIUSEPPE per parte convenuta presente personalmente.
Il Giudice invita le parti a discutere la causa.
I procuratori delle parti si riportano alle rispettive note conclusive
Dopo breve discussione orale, il Giudice
visto l'art. 281 sexies c.p.c.,
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di PESARO pagina 1 di 4

ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1653/2024
promossa da:
rappresentata e difesa dall'Avv. LUCA PAGNONI DI DARIO Parte_1
PARTE ATTRICE
contro rappresentata e difesa dall'Avv. GIUSEPPE MARIOTTI CP_1
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso abitativo
In fatto ed in diritto ha citato a comparire alla udienza del 31/7/2024 al fine di ottenere la Parte_1 CP_1 convalida dello sfratto per finita locazione dall'immobile sito in via Paoli, 1 a Pesaro condotto in locazione dalla convenuta in forza di contratto scritto del 26/3/2013 e registrato in data 5/4/2013, avente termine iniziale il 1/4/2013 con scadenza al 31/3/2016 e prorogabile per ulteriori anni due.
Ha allegato la comunicazione della disdetta dal rinnovo tacito del contratto, ricevuto dalla conduttrice in data 28/9/2023.
Si è costituita in opposizione la quale ha eccepito come il termine in considerazione del CP_1
quale doveva essere formulata la disdetta -da comunicarsi, appunto, sei mesi prima della scadenza- doveva essere quello della conclusione del contratto (26/3/2013) e non il termine iniziale ivi indicato
(1/4/2013).
Ha allegato, inoltre, la pendenza di trattative volte all'acquisto dell'immobile, costituente circostanza idonea ad impedire il rilascio dell'immobile.
Con ordinanza del 30/9/2024 è stato ordinato il rilascio dell'immobile, ai sensi dell'art. 665 cpc, e pagina 2 di 4 disposto il mutamento di rito ai sensi dell'art. 667 e 426 cpc.
Nel giudizio di merito, l'attore ha formulato domanda di risoluzione del contratto e condanna della conduttrice al pagamento dei canoni di locazione nelle more non corrisposti.
La conduttrice ha eccepito la inammissibilità della domanda volta alla condanna al pagamento del canone di locazione ed ha formulato domanda riconvenzionale al fine dell'accertamento del credito derivante da opere di straordinaria manutenzione eseguite nell'immobile.
Le domande formulate dalla parte devono ritenersi ammissibili (conf. Cass. Sez. 3 -
, Ordinanza n. 17955 del 23/06/2021: nel procedimento per convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato ai sensi dell'art. 665 c.p.c. determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo e autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compresa, per il locatore, la possibilità di porre a fondamento della domanda una "causa petendi" diversa da quella originariamente formulata e, per il conduttore, la possibilità di dedurre nuove eccezioni e di spiegare domanda riconvenzionale).
Non ricorrono circostanze tali da ritenere che il contratto di locazione fossa stato, dalle parti, novato.
Non vi è, inoltre la prova del pagamento dei canoni di locazione e delle spese condominiali nell'ammontare, precisato dal locatore, per complessivi €17.800,00.
L'inadempimento deve ritenersi di gravità tale da legittimare la risoluzione del contratto (art. 5 L.
392/1978).
Non vi è la prova, infine, che la manutenzione dell'immobile eseguita dalla conduttrice (pittura delle pareti ed eliminazione di muffa dai ponti termici) esorbitasse dall'onere di manutenzione ordinaria incombente sulla medesima (cfr. art. 1587 c.c.).
La condanna alle spese segue la soccombenza anche con riguardo alla fase sommaria.
Non è in questione, infatti, che il termine iniziale di durata del contratto fosse stato il 1/4/2013, data in ragione della quale era stato regolato l'esercizio della facoltà di disdetta dal rinnovo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
Dichiara risolto il contratto di locazione per cui è causa.
Ordina l'immediato rilascio dell'immobile.
Condanna al pagamento a favore di della somma di €17.800,00 oltre CP_1 Parte_1
interessi legali dalla domanda al saldo.
Condanna altresì la parte convenuta a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in € pagina 3 di 4 411,00 per spese, €2.000,00 per compensi, di cui €800,00 per la fase di studio della controversia,
€600,00 per la fase introduttiva del giudizio, €200,00 per la fase istruttoria e di trattazione ed €400,00 per la fase decisionale, oltre rimborso forfettario (15%) ed accessori di legge.
Pesaro, 21 maggio 2025
Il Giudice dott. Emanuele Mosci
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