N. R.G. 4298/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Claudio Maggioni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 4298/2019 avente ad oggetto proprietà, promossa da:
, nata a [...] il [...], C.F. , con il Controparte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. SCOLLO PAOLO DANIELE, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

ATTRICE
CONTRO
, nata a [...] il [...], C.F. con il Controparte_2 C.F._2 patrocinio dell'avv. SCHININÀ RICCARDO, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

CONVENUTA
, nato a [...] il [...], C.F. , con il Controparte_3 C.F._3 patrocinio dell'avv. GIARDINA GIUSEPPE e dell'avv. SALFO GAETANO, presso lo studio dei quali è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

, nato a [...] il [...], C.F. , Parte_1 C.F._4 quale erede di , nata a [...] il [...] e deceduta il 24/12/2022, Persona_1 con il patrocinio dell'avv. SCUDERI ANDREA e dell'avv. ANZALONE CARMELO, presso lo studio dei quali è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;
TERZI CHIAMATI
CONDOMINIO in persona dell'amministratore pro tempore;
Controparte_4
, nata a [...] il [...], C.F. ; CP_5 C.F._5
, nata a [...] il [...], C.F. CP_6 C.F._6
TERZI CHIAMATI CONTUMACI
CONCLUSIONI
All'udienza del 25/02/2025, sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c., la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per le comparse conclusionali e le memorie di replica sulle seguenti conclusioni delle parti: pagina 1 di 12

ATTRICE Piaccia al Tribunale
“Dire, accertare e dichiarare che la porzione di tetto clandestinamente e violentemente occupata dalla
(nata a [...] il [...]), della quale si è avuto conoscenza nei CP_7 Controparte_2 mesi di settembre/novembre 2018, sovrastante l'appartamento di sua proprietà - ubicato in Marina di Ragusa in Via Andrea Doria n. 76, piano 2° - è un bene comune in comproprietà dell'attrice e di tutti i condomini dell'edificio in oggetto giusti i titoli di provenienza allegati in atti;
rigettare la domanda riconvenzionale di accertamento di possesso ultraventennale del tetto in quanto del tutto infondata in fatto ed in diritto per tutto quanto già esposto in citazione ed ulteriormente precisato ad integrazione della domanda con i superiori punti da 1 a 8; conseguentemente, in via meramente subordinata, dire e dichiarare l'inesistenza di presunzione del tetto per destinazione del costruttore in quanto infondata in fatto ed in diritto;
dire e dichiarare che la convenuta non vanta alcun diritto di proprietà esclusiva sulla porzione di tetto Co sovrastante il suo appartamento di cui al civico e che non può vantare alcun diritto di utilizzazione personale della detta porzione di tetto e del lastrico solare in quanto trattasi di beni comuni condominiali e, per l'effetto, accogliere la spiegata azione di rivendicazione nei confronti della con sua condanna al rilascio della porzione di tetto in oggetto - in Controparte_8 quanto trattasi di bene condominiale detenuto in assenza di qualsiasi titolo e/o autorizzazione - e con condanna alla rimozione della scala interna di collegamento tra l'appartamento posto al secondo Co piano del civico ed il sovrastante tetto CP_9 condannare la convenuta alla demolizione del manufatto abusivo dalla stessa arbitrariamente ed illegittimamente realizzato, rifinito e completato per il collegamento tra i due suoi appartamenti posti Co entrambi a secondo piano (uno nel condominio di cui al civico , l'altro nel condominio di cui al Co civico 78) e ciò in quanto lesivo del decoro architettonico del condominio di cui al civico - che forma un unico corpo con quello di cui al civico 78 giusto il progetto originario - e causa di indebite ed illegittime limitazioni delle vedute oblique esercitabili dagli appartamenti a confine con il condominio di cui al civico 78 e limitative delle vedute dirette ed oblique esercitabili dai condomini dal lastrico solare condominiale, oltre che causa di carichi non previsti in progetto ed integrante volumi non autorizzati né dal condominio, né dal Comune di Ragusa con la C.E. n. 333 del 23.7.1974 e successive varianti così per come provato in atti;
condannare la convenuta alla rimozione dei motori dei condizionatori sempre dalla stessa arbitrariamente apposti sul lastrico solare condominiale in pregiudizio del pieno diritto di tutti i condomini ed in assenza di autorizzazione assembleare;
condannare la convenuta al pagamento delle spese di mediazione sostenute dall'attrice, pari ad €
862,17, e delle spese e competenze professionali del presente giudizio, oltre Iva, Cpa e spese generali come per legge”.
CONVENUTA
Piaccia al Tribunale
“Dichiarare il difetto di legittimazione attiva della SI.ra rispetto all'azione di Controparte_1 rivendicazione proposta ed in subordine il difetto di contradittorio;

• accertare e dichiarare il diritto di proprietà in capo alla SI.ra , rigettare Controparte_2 la domanda della SI.ra del sottotetto sovrastante l'appartamento di proprietà Controparte_1 della SI.ra , in catasto al foglio di mappa 276 mappale 335/5, posto all'ultimo Controparte_2 piano lato destro della palazzina di in Ragusa, frazione di Marina di Ragusa Controparte_4
e, conseguentemente rigettare la domanda di rivendicazione della relativa alla Controparte_1 sottotetto in questione perché inammissibile ed infondata in fatto ed in diritto;

pagina 2 di 12 • rigettare la domanda di demolizione del manufatto di collegamento tra l'appartamento della SI.ra ed altro appartamento sito in altro condominio attiguo sempre di proprietà della _2 medesima SI.ra per le motivazioni esposte in narrativa;
_2
• rigettare la domanda di rimozione dei motori dei condizionatori posti dalla SI.ra sul _2 tetto condominiale.
• rigettare ogni altra eccezione, deduzione, domanda e motivo articolato dalla parte attrice SI.ra in seno all'atto introduttivo del presente giudizio;
Controparte_1
• in accoglimento della domanda riconvenzionale accertare e dichiarare che la proprietà esclusiva del sottotetto sovrastante l'appartamento di proprietà della SI.ra , in Controparte_2 catasto al foglio di mappa 276 mappale 335/5, posto all'ultimo piano lato destro della palazzina di in Ragusa, frazione di Marina di Ragusa, è stato dalla stessa SI.ra Controparte_4
acquistato per intervenuta usucapione in forza di un possesso ultraventennale, uti dominus, _2 da parte sua e da parte dei suoi danti causa SIg. pacifico, ininterrotto e continuo nel tempo Pt_2 ed assolutamente noto ai condomini. Conseguentemente Ordinare alla Conservatoria dei Registri
Immobiliari di provvedere alla trascrizione della sentenza ed alle necessarie variazioni ipocatastali, con esonero del conservatore da ogni responsabilità.
• Con condanna dell'attrice alle spese del giudizio oltre che alle spese dei procedimenti di mediazione”.
Controparte_3 Piaccia al Tribunale accogliere l'atto di citazione dell'attrice del 21.10.2019 e rigettare la domanda riconvenzionale in quanto del tutto destituita di fondamento in fatto e in diritto.
Parte_1
Piaccia al Tribunale
“rigettata ogni contraria istanza, eccezione e/o difesa, accogliere la spiegata azione di rivendicazione dell'attrice formulata con l'atto di citazione notificato in data 25.10.2019 e conseguentemente rigettare la domanda riconvenzionale poiché del tutto infondata sia in fatto che in diritto;
dire e dichiarare che il locale sottostante il tetto, arbitrariamente occupato dalla condomine SI.ra , è Controparte_2 un bene comune in comproprietà dell'odierno chiamato in causa e di tutti i condomini dell'edificio, così per come conformemente accertato dal CTU, ing. , con conseguente rigetto della CP_10 domanda riconvenzionale per insussistenza di tutti i presupposti per l'usucapione della porzione del locale condominiale sottostante il tetto;
dire e dichiarare che l'attrice in riconvenzionale non vanta alcun diritto di utilizzazione personale del locale sottostante il tetto in oggetto e del lastrico solare in quanto trattasi di beni comuni condominiali;
condannare la convenuta ed attrice in riconvenzionale al rilascio del locale sottotetto in quanto trattasi di bene condominiale e condannare la medesima alla rimozione dei motori dei condizionatori arbitrariamente posizionati sul lastrico solare condominiale senza alcuna conforme delibera assembleare;
condannare l'attrice in riconvenzionale alla rimozione Co della scala interna di collegamento tra il suo appartamento posto al secondo piano del civico ed il sovrastante locale immediatamente insistente sotto il tetto. CP_9 Con condanna alle spese di lite dell'attrice in riconvenzionale”.
pagina 3 di 12 ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato conveniva in giudizio Controparte_1 _2
e – premettendo che era proprietaria di un appartamento a Marina di Ragusa viale Andrea
[...]
Doria n. 76, piano 1°, censito in catasto al foglio 276 particella 335/4, in condominio con altre cinque unità immobiliari di proprietà di , , , e CP_5 Controparte_3 CP_6 Persona_1
, che quest'ultima aveva abusivamente occupato la porzione di tetto condominiale Controparte_2 sovrastante il suo appartamento collegandola allo stesso a mezzo di una scala interna, aveva realizzato un manufatto di collegamento abusivo in collegamento tra due appartamenti di sua proprietà (uno nel condominio al civico n. 76 e l'altro nel condominio al civico n. 78), alterando il decoro architettonico e violando le distanze dalle vedute oblique, ed aveva apposto i motori dei condizionatori sul lastrico solare – chiedeva al Tribunale di accertare e dichiarare che la porzione di tetto occupata dalla era un bene comune in comproprietà dell'attrice e di tutti i condomini CP_7 Controparte_2 dell'edificio, per cui la convenuta non vantava alcun diritto di utilizzazione personale della detta porzione di tetto e del lastrico solare e, di conseguenza, di condannarla al rilascio della porzione di tetto in oggetto e alla rimozione della scala interna di collegamento;
condannare la convenuta alla demolizione del manufatto abusivo dalla stessa realizzato per il collegamento tra i due suoi appartamenti posti entrambi a secondo piano e alla rimozione dei motori dei condizionatori. Si costituiva in giudizio mediante comparsa di risposta , la quale contestava le Controparte_2 domande dell'attrice chiedendone il rigetto e, in subordine in riconvenzionale, chiedeva di dichiarare l'avvenuto acquisto per usucapione del locale sottotetto sovrastante all'appartamento di sua proprietà, in forza di possesso ultraventennale da parte sua e dei suoi danti causa, chiedendo di chiamare in causa il condominio e gli altri condomini. Autorizzata la chiamata in causa con ordinanza del 31/1/2020, notificava atto di Controparte_2 chiamata in causa al Condominio di via A.Doria n. 76, a , , CP_5 Controparte_3 CP_6
e Persona_1
Si costituivano in giudizio mediante comparsa di risposta e , quale Controparte_3 Parte_1 erede di aderendo alle domande dell'attrice e chiedendo il rigetto della Persona_1 riconvenzionale. Espletata CTU ed assunte prove orali, all'udienza del 25/02/2025 la causa veniva assunta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. sulle conclusioni delle parti precisate come da verbale in atti.
Preliminarmente deve essere dichiarata la contumacia del Condominio di via A.Doria n. 76, di CP_5
e che, sebbene ritualmente citati, non si sono costituiti in giudizio.
[...] CP_6 Sempre in via preliminare va rigettata l'eccezione di difetto di legittimazione attiva dell'attrice. Invero, come chiarito dalla Suprema Corte, “Il diritto di ciascun condomino investe la cosa comune nella sua interezza (sia pure col limite del concorrente diritto altrui), sicché anche un solo condomino può proporre le azioni reali a difesa della proprietà comune, senza che si renda necessario integrare il contraddittorio nei confronti di tutti i partecipanti” (Cass. n. 13064/1995; n. 2106/2000). Nel merito, le domande dell'attrice sono fondate e devono pertanto essere accolte. Secondo il costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, “La presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 cod. civ., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di fornire la prova di tale diritto;
a tal fine, è necessario un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, né l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino.” (Cass. n. 5633/2002, n. 20593/2018). Ne consegue che “il condomino che pretenda l'appartenenza pagina 4 di 12 esclusiva di un bene compreso tra quelli elencati espressamente o "per relationem" dall'art. 1117 cod. civ. ha l'onere di fornire la prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario, in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l'appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini” (Cass. n. 4953/2001). Con specifico riferimento al sottotetto, è pacifico in giurisprudenza che “La natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può presumersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato, anche solo potenzialmente, all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune;
il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall'umidità, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo” (Cass. n. 9383/2020, n. 6143/2016). Tanto premesso in punto di diritto, quanto allo stato dei luoghi risulta dalla CTU dell'ing. CP_10 che il condominio è ubicato a Marina di Ragusa, presenta accesso dal civico 76 del lungomare
[...]
Andrea Doria e risulta identificato al NCEU del Comune di Ragusa al Foglio 276 p.lla 335. Il fabbricato, fronte mare, è costituito da un piano interrato, un piano terra adibito in parte a locale commerciale ed in parte ad abitazione, un primo ed un secondo piano con due appartamenti per piano oltre a locali interrati destinati ad autorimesse, accessibili dalla retrostante via Emilio Salgari. Parte attrice è proprietaria dell'appartamento al primo piano lato sx (sub 4), mentre parte convenuta è proprietaria dell'appartamento al secondo piano lato dx (sub 5). Per quanto riguarda la copertura del fabbricato, la parte di interesse per il giudizio è costituita da una parte a tetto non praticabile, a due falde con tegole marSIliesi, che costituisce l'estradosso del sottotetto oggetto del contendere;
da una parte costituita da un solaio inclinato a due falde, praticabile solo per manutenzione, immediatamente limitrofa alla porzione precedente, che presenta accesso da una finestra del torrino scala adiacente.
Dal solaio a due falde praticabili, in alcun modo è possibile accedere al sottotetto utilizzato dalla convenuta. Sul solaio a due falde praticabili la convenuta ha installato un'unità esterna di un climatizzatore, la cui unità interna risulta montata proprio all'interno ed a servizio dell'ambiente sottotetto oggetto del contenzioso. L'immobile, nel suo complesso, è stato edificato giusta licenza edilizia n. 333 del 23/07/74 e successive varianti del 25/03/75, 09/12/1975 e 19/11/76 ed è stato dichiarato abitabile il 23/12/76 prat. 148.
Il progetto approvato comprendeva anche un secondo corpo di fabbrica retrostante, in parte affiancato (con parete in comune) a quello di cui fanno parte gli appartamenti di proprietà delle parti in causa. Questo secondo condominio, anch'esso identificato con il mappale 335, ha accesso dal civico 78 ed al secondo piano presenta un appartamento anch'esso di proprietà della convenuta (sub 11), che si trova sullo stesso piano e quota dell'appartamento facente parte del condominio di cui trattasi e oggetto del Co contenzioso, identificato con il sub 5, con accesso dal civ. . La convenuta è dunque proprietaria di due appartamenti, facenti parte di due distinti corpi di fabbrica ma posti allo stesso piano, con accessi da scale separate, edificati giusto il medesimo titolo abilitativo;
la convenuta ha reso comunicanti i due appartamenti, realizzando il manufatto contestato da parte attrice, i cui lavori hanno sono stati avviati con pratica edilizia presentata all'UTC del Comune di Ragusa in data 01/03/2016 ai sensi dell'art. 20 della L.R. 16/04/03 n. 4, integrato dall'art. 12 della L.R. 14/04/06 n. 15. Riguardo ai titoli di proprietà, l'attrice ha acquistato l'appartamento identificato con il sub 4 giusta atto del 21.6.2016, rep. n. 33266, rogato dal notaio dott.ssa , da potere di Persona_2 Persona_3 (doc. 1 parte attrice). Risulta testualmente dall'atto: “Quanto con quest'atto venduto viene trasferito nello stato di fatto in cui la suddetta unità immobiliare si trova, con ogni diritto, accessione, dipendenza e pertinenza, con tutte le servitù attive e passive nascenti dallo stato di fatto, dalla situazione dei luoghi e dal condominio dell'edificio di cui fa parte, precisando che l'immobile in pagina 5 di 12 oggetto viene trasferito con la comproprietà del tetto e della terrazza di copertura del corpo di fabbrica di cui fa parte nonché con il diritto di parcheggiare un'autovettura nel cortile condominiale a piano terra, retrostante all'edificio predetto”. Alla SI.ra l'appartamento era pervenuto per successione di che a sua Persona_3 Persona_4 volta ne era divenuta proprietaria per averne acquistato la nuda proprietà dal costruttore
[...]
giusto atto a rogito del Notaio del 30/12/76 rep. 62408 (doc. 2 parte attrice). CP_11 Persona_5 Risulta testualmente dall'atto: “Il fabbricato nel quale è compreso il detto appartamento è stato costruito dal venditore sul suolo da esso acquistato con atto a mio rogito del 22 Controparte_11
Gennaio 1975 rep. 59744 registrato al numero 426 ed è costituito da un piano seminterrato, da un gruppo da 6 appartamenti (due a pian terreno rialzato, due a primo piano e due al secondo piano) tutti prospicienti al Lungomare Andrea Doria ed aventi accesso dalla detta scala A e da un retrostante gruppo di 5 appartamenti (due pian terreno, due a primo piano e uno al secondo piano), serviti da altra scala (scala B) alla quale si accede mediante una passerella che ha ingresso pure dal detto
Lungomare Andrea Doria al civico n°80 … Ciò premesso, dichiarano i contraenti che è compresa nella presente vendita la comproprietà della detta scala A e del relativo accesso al civico 78, della parte di detto e di terrazza di copertura gruppo di 6 appartamenti, ed in generale di tutto quanto è da considerarsi di proprietà e di uso comune tra i proprietari di tale gruppo di appartamenti. Per contro l'appartamento in oggetto non ha alcun diritto di comproprietà sul vano scala B e sul relativo accesso (civico n° 80), né sulla copertura della restante porzione di fabbricato né sulle aree scoperte annesse agli appartamenti al pian terreno. L'appartamento in oggetto viene trasferito dal venditore ai compratori in piena proprietà con tutti i relativi diritti e pertinenze con le servitù attive e passive inerenti, il tutto come predisposto dal venditore-costruttore”. Parte convenuta è proprietaria dell'appartamento identificato con il sub 5 giusta atto di compravendita del 09.10.2001, rep. n. 17394, rogato dal notaio , da potere della famiglia (doc. 4 di Per_6 Pt_2 parte attrice). Risulta testualmente dall'atto: “L'unità immobiliare sopra descritta viene trasferita nello stato di fatto in cui si trova con ogni diritto, accessorio, accessione, pertinenza e dipendenza, con tutte le servitù attive e passive nascenti dallo stato di fatto, dalla situazione dei luoghi e dei relativi titoli di provenienza, unitamente alla comproprietà proporzionale di tutte quelle parti, opere ed installazioni del complesso edilizio che sono per legge o per giusti titoli condominiali, compreso in particolare il cortile di piano terra destinato a parcheggio, il tutto come meglio indicato nell'atto a rogito del notaio del 24 Febbraio 1967 rep. 62701”. Per_5 Alla famiglia l'appartamento era pervenuto dal costruttore giusta atto a Pt_2 Controparte_11 rogito del Notaio del 24/02/77 rep. 62701 (doc. 3 di parte attrice), nel quale si leggono le Persona_5 stesse precisazioni riportate nell'atto a rogito del Notaio del 30/12/76 rep. 62408 Per_7
(appartamento di proprietà dell'attrice). Come chiarito dal CTU, il tetto di copertura, sia la parte coperta con tegole che quella a solaio inclinato, sono senza alcun dubbio condominiali, come si legge da tutti i rogiti allegati da parte attrice e sintetizzati al paragrafo precedente e come si evince anche dalla planimetria di cui all'immagine a lato, rappresentante le parti condominiali in copertura, redatta e depositata al Catasto dal progettista e DL del fabbricato.
Per quanto riguarda il sottotetto, ricavato al di sotto della porzione di tetto a tegole, oggetto della controversia, il CTU evidenzia che “Ogni ricerca della descrizione di tale ambiente, nei rogiti versati agli atti, ha avuto esito negativo in quanto non se ne fa menzione alcuna né come locale condominiale né come locale accessorio e di pertinenza esclusiva dell'appartamento della convenuta (sub 5). Pertanto, da quanto si evince dai titoli di proprietà a parere dello scrivente CTU, il sottotetto, da progetto, nasceva come un ambiente non accessibile (e quindi non di pertinenza dell'appartamento), per il quale doveva non essere necessaria né la descrizione in seno al rogito né la rappresentazione catastale.
pagina 6 di 12 Diversamente sarebbe stato decritto nell'atto o come parte comune a tutti i condomini o come pertinenza esclusiva del sub 5 ed in questo secondo caso rappresentato nella planimetria catastale dell'appartamento al secondo piano sub 5, planimetria tra l'altro non versata agli atti. Le sezioni del progetto approvato avrebbero potuto chiaramente confermare l'inaccessibilità del sottotetto dall'appartamento della convenuta (e quindi l'inesistenza di un rapporto pertinenziale tra appartamento e sottotetto). Tuttavia, con riferimento ai disegni del progetto approvato, la porzione di sottotetto contesa non è rappresentata negli elaborati grafici versati agli atti e pertanto la valutazione circa il rapporto pertinenziale tra il sottotetto e l'appartamento sottostante, non è immediatamente visibile ma occorre fare ulteriori valutazioni.
Infatti, come correttamente sostiene il CTP di parte convenuta, la sezione del progetto approvato taglia longitudinalmente il palazzo in una porzione che non interessa il sottotetto, guardando dal lato opposto. Il CTP di parte convenuta sostiene dunque, che dalla lettura della sezione non sia possibile escludere la presenza, già nel progetto autorizzato, di un varco nel solaio in corrispondenza del sottotetto o addirittura l'assenza, in quella porzione, del solaio stesso e che la configurazione attuale derivi da lavori interni all'appartamento. Nel dettaglio il CTP riferisce che “I controsoffitti, secondo la ditta proprietaria, sono stati installati per poter meglio isolare termicamente gli appartamenti, in quanto le unità immobiliari site al secondo piano si contraddistinguono per le altezze libere fino al solaio inclinato della copertura”. Nonostante tutto ciò premesso, la scelta del tecnico progettista di rappresentare una sola sezione, a mio modo di vedere, deve lasciar supporre che nel solaio dell'appartamento a secondo piano, non ci fossero situazioni anomale da dover rappresentare. Per situazione anomale si intende ad esempio una porzione di appartamento priva solaio, con altezze libere fino al solaio inclinato della copertura (come sostenuto dal CTP di parte convenuta), o anche un mero varco nel solaio per accedere al sottotetto. (…) Sempre il CTP di parte convenuta sostiene che la finestra del locale sottotetto, prevista nel progetto approvato e presente sui luoghi (seppur con dimensioni leggermente diverse aggiungo io), sia un ulteriore elemento a comprova dell'accessibilità del sottotetto dall'appartamento della convenuta e quindi del rapporto pertinenziale. In particolare, riguardo al sottotetto riferisce: “si capisce chiaramente che il solaio era già stato previsto e realizzato in fase costruttiva del fabbricato, in quanto è stato sempre in uso dall'appartamento del secondo piano, altrimenti non si spiegherebbe la presenza della finestra”. Tale considerazione sull'esistenza della finestra nel sottotetto è certamente condivisibile, tuttavia, anche in merito a quest'aspetto, fatte le opportune valutazioni mi vedo costretto a trarre conclusioni divergenti rispetto a quelle del CTP di parte convenuta.
Infatti, se il tetto del secondo piano fosse stato previsto con le altezze libere fino al solaio inclinato della copertura o comunque comprendente il sottotetto, di certo il calcolo del volume del fabbricato, in fase di dimensionamento urbanistico, non sarebbe stato effettuato assegnando al secondo piano un'altezza di 3,00 m (+ 15 cm di solaio come al primo piano) ma effettuando una media tra più altezze (il punto di colmo che cita il CTP nella sua relazione ed i punti di gronda)”. Conclude pertanto il CTU che “dall'analisi del progetto approvato, così come dei titoli di proprietà, delle planimetrie catastali e dell'abitabilità (all. 6 parte attrice), non si evince alcun rapporto pertinenziale tra l'appartamento della convenuta ed il sottotetto, a differenza dello stato dei luoghi, dove appartamento e sottotetto sono stati resi comunicanti mediante varco nel solaio del secondo piano e scala in legno, lavori la cui esecuzione risulta impossibile datare in quanto non visibili dall'esterno. A mio parere, il sottotetto, da progetto era tecnicamente classificabile come una parte di fabbricato non accessibile, in quanto delimitata dai solai del secondo piano e della copertura, pensata pagina 7 di 12 appositamente in questo modo in primo luogo per non costituire volume urbanistico, ed in subordine atta a formare un'intercapedine tra l'esterno ed il secondo piano. Secondo tale mia valutazione, da progetto, il sottotetto era da assimilare ad una parte condominiale ai sensi dell'art. 1117 del C.C., così come il suolo su cui sorge l'edificio, il tetto, le strutture portanti dell'immobile ed i muri di tamponamento esterni” (cfr. relazione di CTU, pag. 14). Ritiene questo Giudice che vadano condivise le conclusioni del CTU, in quanto logicamente coerenti e puntualmente motivate all'esito di un accurato esame dei documenti in atti e dello stato dei luoghi. Alla luce dell'orientamento giurisprudenziale sopra richiamato, non essendovi alcuna indicazione nei titoli, il sottotetto in questione, in base all'analisi del progetto, delle planimetrie catastali e dell'abitabilità non può essere considerata una pertinenza dell'appartamento della convenuta, essendo inaccessibile dallo stesso secondo le indicazioni di progetto, ma va assimilato a una parte comune ex art. 1117 c.c. Deve a questo punto essere esaminata la domanda riconvenzionale di acquisto per usucapione formulata dalla convenuta.
La domanda è infondata e deve pertanto essere rigettata.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, ai fini dell'usucapione ordinaria di beni immobili è richiesto, in generale, un possesso continuo, pacifico, pubblico, non interrotto, non equivoco, accompagnato dall'animo di tenere la cosa come propria, che si protragga per oltre venti anni, cui corrisponda per la stessa durata la completa inerzia del proprietario, il quale si astenga dall'esercitare le sue potestà e non reagisca al potere di fatto esercitato dal possessore. Con riferimento all'usucapione dei beni in comproprietà, la Suprema Corte ha chiarito che “Il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all'uso comune per il periodo utile all'usucapione e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l'intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l'imprescrittibilità del diritto in comproprietà” (Cass. n. 2261/1998; Cass. n. 17322/2010). Nel caso di specie, la convenuta non ha fornito la prova, della quale era onerata, che l'utilizzo esclusivo del vano sottotetto da parte sua e dei suoi danti causa, mediante collegamento dell'appartamento con una scala interna, fosse una circostanza resa nota a tutti gli altri condomini, almeno vent'anni prima della proposizione della domanda, difettando pertanto il requisito del possesso pacifico e pubblico protrattosi per il tempo di legge. Come accertato dal CTU, i lavori che hanno reso l'appartamento e il sottotetto comunicanti mediante varco nel solaio del secondo piano e scala in legno, non erano visibili dall'esterno per cui ne risulta impossibile la datazione.
Le risultanze delle prove testimoniali non sono idonee alla dimostrazione della pubblicità del possesso rispetto a tutti i condomini. Va evidenziato che il teste (cfr. verbale d'udienza del 18/11/2022) ha confermato gli Testimone_1 articolati 1, 2 e 3 della memoria ex art. 183 comma 6 n. 2) c.p.c. della convenuta, rispondendo è vero alle seguenti circostanze: 1. “Vero che il locale realizzato nel sottotetto dell'appartamento oggi abitato dalla SI.ra in è stato utilizzato come stanza parte integrante Controparte_2 Controparte_4 dell'appartamento posto all'ultimo piano dell'immobile con accesso esclusivo attraverso una scala sin dal momento dell'acquisto dal costruttore ed in particolare a Controparte_11 stanza delle ragazze?” 2. “Vero che la circostanza era anche nota ai condomini tant'è che talvolta l'appartamento era frequentato nel periodo estivo, quali amici di , dal SI. , figlio Testimone_1 Parte_1 della proprietaria di appartamento nel condominio, nonché dal SI. ?” Persona_8
pagina 8 di 12 3. “Vero che dal momento dell'acquisto nel mese di febbraio del 1977 e fino alla vendita dell'appartamento alla SI.ra nel 2011 abbiano posseduto il sottotetto con tutti i _2 poteri propri dei proprietari in virtù di un possesso continuo, riconosciuto da tutti i condomini e senza alcuna contestazione?”. Giova tuttavia evidenziare che l'articolato 2 è formulato in modo generico, non essendo indicati i nomi dei condomini a conoscenza della circostanza;
l'articolato 3 è, poi, inammissibile avendo ad oggetto una valutazione non demandabile al testimone. Invero, “la prova per testimoni del possesso, consistendo questo in una relazione materiale tra chi se ne assuma titolare e la cosa, può riguardare solo l'attività attraverso la quale il possesso si manifesta, non già il risultato del suo esercizio nel quale il possesso stesso si identifica, e ciò in applicazione della regola fondamentale secondo la quale la prova testimoniale deve avere ad oggetto non apprezzamenti o giudizi, ma fatti obiettivi” (Cass. n. 1824/2000). La prova con il teste è irrilevante, avendo lo stesso riferito che nel periodo in Testimone_2 cui è stato amministratore del condominio di “nessuno ha mai contestato il CP_4 CP_4 possesso da parte della SI.ra del sottotetto soprastante il suo appartamento ritenuto sempre _2 di sua proprietà esclusiva”, senza tuttavia precisare quali condomini ne fossero a conoscenza e a decorrere da quale anno. Parimenti irrilevante la prova con il teste che ha confermato l'esistenza della Testimone_3 scala interna, a partire dal 2003/2004, periodo temporale comunque insufficiente per l'usucapione.
Alla luce di quanto esposto, deve essere dichiarato che la porzione di sottotetto sovrastante l'appartamento di proprietà di , ubicato in Marina di Ragusa in Via Andrea Doria Controparte_12
n. 76, piano 2°, è un bene comune in comproprietà tra tutti i condomini dell'edificio e la va _2 di conseguenza condannata al rilascio di tale porzione occupata senza titolo e alla rimozione della scala interna di collegamento tra l'appartamento e la porzione medesima. Passando ad esaminare la domanda relativa al manufatto realizzato dalla convenuta per collegare i due appartamenti di sua proprietà, quanto allo stato dei luoghi risulta dalla CTU che “I due appartamenti di proprietà di parte convenuta, sono stati uniti mediante la realizzazione del manufatto del quale parte attrice chiede la rimozione. Tale manufatto (vedasi foto da 9 a 15 e figure 2 e 3) è stato realizzato dalla convenuta in corrispondenza della terrazza di pertinenza dell'appartamento facente parte del Co condominio interessato dal contenzioso (civico sub 5) e collega detto appartamento a quello retrostante (civ. 78 sub 11), anch'esso di proprietà della convenuta. L'opera presenta struttura portante costituita da pilastri e travi in legno, copertura con assito di tavole e manto bituminoso in estradosso.
A finitura della copertura sono presenti opere di lattoneria in lamiera preverniciata, in particolare scossaline perimetrali, grondaia e pluviale con scarico a perdere sul balcone di proprietà della stessa convenuta.
Perimetralmente la struttura è stata chiusa mediante pareti in legno o probabilmente aquapanel (non sono necessari saggi per meglio definire il materiale di tamponamento) dello spessore di 15 cm circa ed è stata rifinita esternamente, con intonaco plastico del tipo a graffiato, dello stesso colore di quello esistente a finitura dei prospetti del fabbricato.
Internamente le pareti sono tinteggiate di colore bianco ed a livello di intradosso è presente un controsoffitto con altezza netta a 2,46 m, dotato di illuminazione costituita da faretti incassati. Sul lato Ovest l'apertura verso l'esterno avviene tramite una porta-finestra con infisso esterno costituito da persiana in alluminio ed infisso interno in alluminio e vetro, mentre sul lato Est, da una vetrata scorrevole.
Per la realizzazione della struttura sono state eseguite opere murarie interne ed in particolare la demolizione di tratti di parete dei due fabbricati, lavorazione necessaria per collegare i due appartamenti, oltre alla realizzazione di un tramezzo interno, che di fatto, ha diviso la porzione oggetto di intervento in due ambienti: una stanzetta della superficie di 8,68 mq (2,38 m x 3,65 m) ed un pagina 9 di 12 corridoio della superficie di 5,47 mq (1,50 m x 3,65 m), atto al collegamento dei due appartamenti. Il pavimento interno è in gres porcellanato, con battiscopa-zoccolino presente sia sul lato interno che sui due lati esterni” (cfr. relazione di CTU, pag. 16). In ordine alla regolarità edilizia della struttura, il CTU dà atto che in data 02/03/2016, con prot. 29555, la convenuta ha depositato, presso il comune di Ragusa, la comunicazione ai sensi dell'art. 20 della L.R. n°4/2003. L'art. 20 della L.R. n°4/2003, integrato dall'art. 12 della L.R. n°16/2006, prevede la possibilità di realizzare coperture e chiusure laterali su balconi e terrazzi, mediante strutture precarie di facile rimozione, della superficie non superiore a 50,00 mq.
Condizioni necessarie per poter realizzare tali interventi sono:
• l'acquisizione preventiva del nulla osta da parte della Soprintendenza dei beni culturali ed ambientali nel caso di immobili soggetti a vincolo;

• il rispetto delle norme di sicurezza (con riferimento alle strutture, quindi alle verifiche presso l'Ufficio del Genio Civile) e delle norme urbanistiche, nonché di quelle igienico-sanitarie vigenti;

• la precarietà delle strutture;

• il pagamento dei versamenti dovuti in ragione delle superfici che si intende coprire e/o chiudere (50,00 €/mq per la copertura e 25,00 €/mq per la chiusura);
• l'invarianza della destinazione d'uso originaria delle superfici modificate (vale a dire, che se si è in presenza di un terrazzo, questo può essere coperto e/o chiuso con strutture precarie ma sempre terrazzo, quindi pertinenza, deve rimanere e non può essere adibito a vano ove è prevista la presenza prolungata di persone come camere, cucine, ecc.).
Ciò posto, il CTU ha chiarito che – a prescindere dall'acquisizione di ulteriore documentazione tecnica e dall'effettuazione di saggi sulle chiusure laterali (per capire se si tratti di legno o aquapanel) – lo stato di fatto rilevato ha mostrato una situazione ben lontana dai principi della normativa sulle chiusure di verande.
“In altre parole il manufatto, nello stato in cui si trova (foto da 9 a 15) è da considerarsi certamente irregolare rispetto alla norma in quanto, senza ombra di dubbio, in difformità ai disegni ed alla relazione che saranno stati prodotti al Comune di Ragusa, pertanto in forza di un titolo inidoneo, atteso che, per come è stato realizzato, sarebbe stato necessario richiedere il permesso di costruire.
Con la realizzazione del manufatto, infatti, si è creato certamente un aumento di volume urbanistico ed un cambio di destinazione d'uso della superficie chiusa, che non solo è stata adibita a spazi residenziali ma, attraverso una oculata tramezzatura, sono stati creati più ambienti (un vano stireria ed un corridoio).
La struttura inoltre è stata chiusa e tamponata quasi completamente in corrispondenza del prospetto lato cortile, lasciando solo una normale apertura sul balcone.
Sono stati inoltre eseguiti lavori impiantistici e di cartongesso, operazioni non consentite dalla norma. Anche la fusione tra i due appartamenti, realizzata mediante l'apertura di due varchi in corrispondenza dei muri di tamponamento prospicienti l'originario terrazzo, sfruttando il corridoio realizzato con la pratica art. 20, è da considerarsi a tutti gli effetti un abuso edilizio, in quanto l'intervento andava effettuato con altro titolo abilitativo (SCIA o CILA). Ulteriore illecito consiste nel non aver depositato la necessaria pratica presso all'Ufficio del Genio Civile, per la verifica dei carichi. Circa l'autorizzazione per la realizzazione della tettoia, allegata alla relazione del CTP CP_9 di parte convenuta, occorre evidenziare che la data (2008) non è coerente con quella della comunicazione (2016) oltre che la totale mancanza di forma della stessa, che non riporta i nomi corrispondenti alle firme apposte, tutte peraltro illeggibili.
A tal proposito si deve far rilevare che, a seguito del sopralluogo, sono emerse anche lievi modifiche al sistema di smaltimento delle acque meteoriche raccolte dal tetto con copertura in tegole marSIliesi (l'estradosso del sottotetto oggetto di contenzioso), modifiche probabilmente operate da parte pagina 10 di 12 convenuta durante o successivamente la realizzazione del manufatto, evidentemente senza l'autorizzazione . CP_9
Accertata la natura abusiva del manufatto realizzato dalla convenuta, è irrilevante verificare la lesione del decoro architettonico e la violazione della normativa sulle distanze, potendo agire ciascun condomino a tutela della cosa comune per l'eliminazione di opere abusive realizzate da alcuni condomini (Cass. n. 1757/1987).
La convenuta va pertanto condannata a rimuovere il manufatto abusivo, eseguendo le opere descritte alle pagg. 26-27 della CTU. In particolare, deve essere mantenuto solo il tetto, riportando lo stato dei luoghi al progetto condiviso dall'Ufficio Tecnico. “Le chiusure laterali dovranno essere rimosse e sostituite con una chiusura laterale in alluminio e vetro, in corrispondenza del solo lato prospiciente sul cortile, così come prevista in progetto. Si dovrà inoltre provvedere alla demolizione della tramezzatura del corridoio ed eliminare la comunicazione interna tra i due appartamenti, salvo solo per quanto attiene la comunicazione tra i due appartamenti, la possibilità di richiedere un'eventuale sanatoria. Tutto quanto sopra (mantenimento copertura ed eventuale sanatoria), previa autorizzazione condominiale, documento indispensabile, che nel fascicolo edilizio non è stato rinvenuto e senza il quale l'Ufficio Tecnico non avrebbe dovuto condividere il progetto a suo tempo presentato”. Deve infine essere rigettata la domanda di rimozione dei motori dei condizionatori apposti dalla convenuta sul lastrico solare di proprietà comune, senza autorizzazione dell'assemblea.
Invero, come recentemente chiarito dalla Suprema Corte, “Ai sensi dell'art. 1120 c.c., l'installazione, sulle parti comuni del condominio, di un impianto per il condizionamento d'aria a servizio di una singola unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al condominio alcuna autorizzazione. Tale autorizzazione è invece necessaria ove sia concretamente accertato che l'installazione su parti comuni di condizionatori al servizio di un'unità immobiliare determini l'alterazione della destinazione delle cose comuni, ovvero impedisca ad altri condomini di farne parimenti uso” (Cass. n. 17975/2024). Le spese seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e si liquidano come da dispositivo utilizzando le tabelle del D.M. n. 55/2014, come successivamente aggiornate, secondo il valore della controversia
“Indeterminabile – complessità media”.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. R.G. 4298/2019, previa dichiarazione della contumacia del : Controparte_13
DICHIARA che la porzione di sottotetto sovrastante l'appartamento di proprietà di _2
, ubicato in Marina di Ragusa in Via Andrea Doria n. 76, piano 2°, è un bene comune in
[...] comproprietà tra tutti i condomini dell'edificio. CONDANNA al rilascio della porzione di sottotetto dalla stessa occupata e alla Controparte_2 rimozione della scala interna di collegamento tra il suo appartamento e la porzione medesima.
CONDANNA a rimuovere il manufatto abusivo di collegamento tra i due Controparte_2 appartamenti al secondo piano, eseguendo le opere descritte alle pagg. 26-27 della CTU.
RIGETTA per il resto la domanda dell'attrice. RIGETTA la domanda riconvenzionale.
CONDANNA a rifondere le spese di lite: Controparte_2
a liquidandole in € 264,00 per esborsi, in € 862,17 per spese di mediazione e in Controparte_1
€ 10.860,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali, Iva e Cpa;
a , liquidandole in € 7.000,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali, Iva e Cpa;
Controparte_3
a , liquidandole in € 7.000,00 per compenso, oltre a rimborso spese generali, Iva e Parte_1
Cpa.
pagina 11 di 12 PONE le spese di CTU a carico della convenuta.
Ragusa, 29/05/2025.
Il Giudice
dott. Claudio Maggioni
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