N. R.G. 168/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI ENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Rosario Vacirca, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. r.g. 168/2020
promossa da
, nato a [...] il [...] (C.F.: ), e Parte_1 C.F._1
, nata a [...] il [...] (C.F.: ), Parte_2 C.F._2
entrambi elettivamente domiciliati in Enna alla via Roma n. 353 presso lo studio dell'Avv. Francesco
Impellizzeri (C.F.: ), che li rappresenta e difende, giusta procura in atti C.F._3
-Attori-
contro
, nata a [...] il [...] (C.F.: ), elettivamente Controparte_1 C.F._4
domiciliata in Sersale (CZ) alla via Cosenza n. 15 presso lo studio dell'avv. Saverio Greco (C.F.:
), che la rappresenta e difende, giusta procura in atti;
C.F._5
pagina 1 di 10 - Convenuta-
, nata a [...] il [...] (C.F.: ), in proprio e CP_2 C.F._6
nella qualità di erede, in quanto coniuge di;
Persona_1
, nato a [...] il [...] (C.F.: , nella qualità di erede, in Parte_3 C.F._7
quanto figlio di;
Persona_1
, nata a [...] il [...] (C.F.: ), nella qualità di erede, Parte_4 C.F._8
in quanto figlia di;
Persona_1
nato a [...] il [...] (C.F.: ), nella qualità di erede, in quanto Parte_5 C.F._9
nipote ex filio di;
Persona_1
, nata a [...] il [...] (C.F.: ), nella qualità di erede, in Parte_6 C.F._10
quanto nipote ex filio di;
Persona_1
-Convenuti contumaci-
E con l'intervento di
, nata a [...] l'[...] (C.F.: ), nella Controparte_3 C.F._11
qualità di erede, in quanto figlia di , rappresentata e difesa, giusta procura in atti, Persona_1
dall'Avv. Francesco Impellizzeri ed elettivamente domiciliata presso lo studio di questi in Enna via
Roma n. 353;
-Intervenuta-
CONCLUSIONI
pagina 2 di 10 All'udienza di precisazione delle conclusioni del 05.12.2023, sostituita ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c.,
le parti costituite hanno concluso come da note di trattazione scritta ritualmente depositate, in via telematica, dai rispettivi procuratori e che qui si hanno per ripetute e trascritte.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 13.01.2020, e hanno convenuto in Parte_1 Parte_2
giudizio , e Controparte_1 CP_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6 [...]
, chiedendo, previa declaratoria della natura di contratto atipico di vitalizio improprio e, CP_3
comunque, dagli effetti traslativi, della scrittura privata non autenticata, sottoscritta in AL il
31.12.2004 (registrata presso l'Agenzia delle Entrate di Enna, in data 11.03.2005, al n. 8, serie 3V)
dagli attori stessi, da una parte, e da e dall'altra parte, di: i) accertare e Persona_1 CP_2
dichiarare che questi ultimi due, ciascuno per i diritti ad ognuno spettanti ed entrambi per l'intero,
hanno loro trasferito, in piena proprietà, lo “Appartamento di civile abitazione sito in AL, con
ingresso dalla via Mazzini n. 128, al piano 3, composto da numero 4,5 vani ed accessori, in catasto al
foglio 9, particella 1076, sub 5, categoria A/2, classe 1, confinante con via Mazzini – via Ragusa – via
Catanzaro – ditta Parisi – ditta Martorana, oltre a garage posto alla via Mazzini n. 128/B di mq 89, in
catasto al foglio 9, particella 1076 sub 1, categoria C/6, confinante con via Mazzini –via Catanzaro –
ditta Parisi – ditta Martorana”; ii) nel merito, accertare e dichiarare che le sottoscrizioni apposte sulla detta scrittura privata del 31.12.2004 si riferiscono ai signori , Persona_1 CP_2 [...]
e con ogni pronuncia utile per la trascrivibilità della stessa e con esonero da Parte_1 Parte_2
responsabilità per il Conservatore dei RR.II.; iii) in subordine, accertare e dichiarare, in qualsiasi altro modo intervenuto il trasferimento del ridetto immobile in capo a e in Parte_1 Parte_2
ragione di ½ ciascuno, con ogni pronuncia utile per la trascrivibilità della stessa e con esonero da pagina 3 di 10 responsabilità per il Conservatore dei RR.II.; iv) condannare controparte alla rifusione di spese e compensi di lite, ma solo in caso di loro resistenza in giudizio.
In data 4 maggio 2020, si è costituita in giudizio , nulla osservando ed eccependo in Controparte_1
ordine all'atto di citazione di controparte, ma riconoscendo anzi la legittimità e fondatezza della domanda attorea e chiedendo, conseguentemente, di non essere eventualmente condannata alle spese di lite.
In data 29.12.2020, è volontariamente intervenuta in giudizio , al fine aderire alla Controparte_3
domanda attrice, della quale ha confermato la fondatezza.
Gli altri convenuti, pur ritualmente evocati in giudizio, non hanno inteso costituirsi, per cui deve esserne dichiarata, nella presente sede, la contumacia.
Assegnati i termini di cui all'art. 183, comma VI c.p.c., la causa è stata istruita mediante espletamento di consulenza tecnica d'ufficio, al fine di verificare l'autenticità delle sottoscrizioni della scrittura privata oggetto di causa, nominando all'uopo la dott.ssa , poi revocata e sostituita con Persona_2
la dott.ssa , nominata col medesimo mandato di cui all'ordinanza dell'01.09.2022. Persona_3
Depositata la relazione di c.t.u. in data 25.02.2023, la causa è stata, quindi, rinviata per la precisazione delle conclusioni, all'udienza del 05.12.2023, sostituita dal deposito di note scritte, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c. e, infine, trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Parte attrice ha depositato la comparsa conclusionale.
Con Ordinanza del 21.06.2024, il G.I. ha sollecitato il contraddittorio su una questione rilevabile d'ufficio, ossia quella inerente alla presenza, nel corpo della scrittura privata non autenticata oggetto di causa, di una condizione sospensiva che impedirebbe, in quanto tale, l'accoglimento della domanda pagina 4 di 10 (avanzata dagli attori tanto in via principale, quanto in via subordinata) di accertamento dell'avvenuta produzione dell'effetto traslativo e del conseguente (in tesi intervenuto) acquisto in capo ad essi della piena proprietà dei beni immobili de quibus.
Con memorie depositate il 19.08.2024, gli attori, concordando con i rilievi formulati dal giudicante,
hanno osservato di avere esperito l'azione di accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni della scrittura privata non autenticata di acquisto dell'immobile (sebbene sottoposto a condizione), trascrivendo anzitutto la domanda giudiziale, al fine di renderla opponibile ai terzi,
dovendo poi trascrivere la pronuncia favorevole (trascrizione necessaria anche nella prospettiva dell'usucapione decennale ex art. 1159 c.c.).
Con la medesima memoria, gli attori hanno quindi chiesto, in via principale, di “dichiarare
l'autenticità delle sottoscrizioni di guisa [che] gli attori possano procedere alla trascrizione della
scrittura privata” e “vista l'esistenza della condizione sospensiva, consistente nell'evento morte della
Signora dichiarare l'effetto traslativo dell'acquisto in questione subordinato alla CP_2
verificazione della detta condizione”.
Con Ordinanza del 10.4.2025 la causa è stata assunta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Parte attrice ha dedotto che, con scrittura privata non autenticata, redatta in AL il 31.12.2004,
registrata presso l'Agenzia delle Entrate di Enna in data 11.03.2005 al n. 8 serie 3V, i signori
[...]
e hanno ceduto al figlio ed alla nuora Per_1 CP_2 Parte_1 Parte_2
l'appartamento e il garage meglio descritti e identificati (anche catastalmente) nella superiore esposizione in fatto, verso il corrispettivo dell'assunzione, da parte dei secondi e in favore dei primi,
dell'obbligo di assistenza loro vita natural durante, tenendoli presso la propria abitazione,
pagina 5 di 10 somministrando loro assistenza personale, materiale e morale, fornendo loro conveniente alimento,
vestiario e provvedendo alla pulizia ed alla igiene personale e a tutti i servizi e cure necessari, nulla escluso od eccettuato, ivi comprese cure mediche e medicine in caso di malattia e con espressa inclusione delle spese funerarie, il tutto in relazione alle condizioni sociali delle parti ed a seconda del bisogno.
Ha allegato, altresì, parte attrice che detta scrittura privata non è stata trascritta presso i competenti pubblici registri immobiliari, in quanto trattasi di scrittura privata non autenticata da notaio nelle sottoscrizioni, adempimento, quest'ultimo, ritenuto ultroneo dalle parti, in considerazione dei buoni rapporti tra le stesse, all'epoca, intercorrenti.
Sennonché, a seguito del decesso di , avvenuto in data 25.04.2019, è insorta in capo agli Persona_1
attori l'esigenza di rendere opponibile nei confronti dei terzi, mercé appunto la necessaria trascrizione nei pubblici registri immobiliari, l'acquisto derivato dal contratto sopra indicato, qualificato dagli attori stessi alla stregua di negozio atipico di vitalizio improprio, come tale idoneo a produrre l'effetto traslativo, in capo ai cessionari odierni attori, del diritto di proprietà, per come spettante ai danti causa,
e in virtù dei titoli d'acquisto e degli altri titoli legittimanti prodotti agli Persona_1 CP_2
atti di causa.
A tal fine, gli attori hanno, altresì, dedotto la necessità di supplire alla originaria carenza di autenticazione delle sottoscrizioni da parte di un notaio, mediante l'accertamento giudiziale della riferibilità delle sottoscrizioni medesime ai loro autori, chiedendo inoltre, contestualmente (e, a limite,
anche in via esclusiva e subordinata), accertarsi e dichiararsi la avvenuta produzione del programmato effetto traslativo del diritto di proprietà in proprio favore, di modo che, una volta accertati tale certa riferibilità e produzione dell'effetto traslativo, gli stessi possano, oggi, procedere alla trascrizione nei pagina 6 di 10 registri immobiliari dell'acquisto in proprio favore della piena proprietà degli immobili, ai sensi dell'art. 2643, comma 1, n. 1) cod. civ. che, appunto, dispone che si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.
Orbene, occorre anzitutto chiarire la natura del contratto in questione.
La scrittura privata de qua è un contratto atipico che la giurisprudenza prevalente denomina contratto di mantenimento o di vitalizio alimentare o assistenziale, per effetto del quale il vitaliziato trasferisce il diritto su un bene immobile verso il corrispettivo di una prestazione di mantenimento e di assistenza materiale e morale.
Con costante orientamento, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che tale contratto “è
essenzialmente caratterizzato dall'aleatorietà, la cui individuazione postula effettivamente la
comparazione delle prestazioni sulla base di dati omogenei – ovvero la capitalizzazione della rendita
reale del bene capitale trasferito e la capitalizzazione delle rendite e delle utilità periodiche dovute nel
complesso dal vitaliziante -, secondo un giudizio di presumibile equivalenza o di palese sproporzione
da impostarsi con riferimento al momento di conclusione del contratto ed al grado ed ai limiti di
obiettiva incertezza, sussistenti a detta epoca, in ordine alla durata della vita ed alle esigenze
assistenziali del vitaliziato. A ciò si aggiunge, peraltro, che avendosi riguardo all'età ed allo stato di
salute del vitaliziato, l'alea debba comunque escludersi - ed il contratto va perciò dichiarato nullo - se,
al momento della conclusione, il beneficiario stesso fosse affetto da malattia che, per natura e gravità,
rendeva estremamente probabile un rapido esito letale, e che ne abbia in effetti provocato la morte
dopo breve tempo, o se questi avesse un'età talmente avanzata da non poter certamente sopravvivere,
anche secondo le previsioni più ottimistiche, oltre un arco di tempo determinabile” (cfr. Cass. Civ.,
Sez. 2, Sentenza n. 32439 del 22/11/2023).
pagina 7 di 10 Al contempo la giurisprudenza citata individua come ulteriore elemento essenziale del contratto atipico di mantenimento anche la patrimonialità della prestazione del vitaliziante, affermando che anche una prestazione di tipo assistenziale è suscettibile di valutazione economica ai sensi dell'art. 1174 c.c.
Nel caso di specie, poiché all'epoca della conclusione del contratto, l'età dei vitaliziati (di 67 e 61 anni)
non era particolarmente avanzata, può affermarsi la sussistenza del requisito dell'aleatorietà, anche alla luce delle buone condizioni di salute di cui gli stessi all'evidenza godevano, in considerazione del fatto
Per_ che la sig.ra è tutt'oggi in vita e che il sig. è deceduto all'età di 82 anni. CP_2
Ricorre altresì l'elemento della patrimonialità delle prestazioni dei vitalizianti, per come in contratto specificamente descritte.
Tuttavia, nella fattispecie a mani, l'effetto traslativo del diritto di proprietà sui beni immobili in questione non si è prodotto alla sottoscrizione dell'accordo, essendo stato sottoposto a condizione sospensiva.
Invero, dalla lettura della scrittura privata emerge che le parti intesero sottoporre l'efficacia del contratto da esse stipulato all'evento della morte dei cedenti (si legge a pag. 3 della ridetta scrittura: “Il
presente atto produce i suoi effetti per ogni utile ed onere nei confronti dei cessionari alla morte dei
cedenti e ”), ciò che emerge, oltre che dal chiaro tenore delle parole usate, Persona_1 CP_2
dal complessivo significato del contenuto dell'atto, come può argomentarsi dal periodo immediatamente successivo, ove le parti hanno utilizzato il tempo futuro, proprio in ordine all'effetto traslativo discendente dal contratto (“I beni di cui sopra verranno trasferiti …”).
Considerato che l'evento morte, ad oggi, si è verificato soltanto con riferimento ad uno dei cedenti,
ossia , la domanda di accertamento dell'effetto traslativo non può trovare accoglimento, Persona_1
pagina 8 di 10 stante la presenza in contratto di una condizione sospensiva che condiziona proprio quell'effetto alla morte di entrambi i cedenti.
Alla luce delle risultanze della c.t.u., può invece trovare accoglimento la domanda di accertamento dell'autenticità delle sottoscrizioni apposte sulla scrittura privata.
Ebbene, “l'accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura privata serve a ovviare alla
mancanza di autenticazione (art. 2703 c.c.) e non è conseguibile diversamente se non mediante
l'intervento del giudice (art. 2652, comma 1, n. 3). È stato opportunamente chiarito che «tale interesse
sussiste anche nel caso in cui l'altro contraente non contesti l'autenticità della sottoscrizione, potendo
il comportamento processuale di quest'ultimo influire, semmai, sull'onere delle spese processuali»
(Cass. n. 5424/1981)” (Cass. civ. Sez. 2, Ordinanza n. 26800 del 21/10/2019).
L'accertata autenticità delle sottoscrizioni consentirà pertanto agli attori di trascrivere la scrittura privata, divenuta titolo idoneo ex art. 2657 c.c. - trascrizione necessaria anche nella prospettiva dell'usucapione decennale ex art. 1159 c.c. - presentandola in originale o in copia autentica al
Conservatore dei registri immobiliari ex art. 2658 c.c. (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 23945 del 2020).
La rilevata sussistenza della condizione sospensiva cui risulta sottoposto l'effetto traslativo del diritto di proprietà non osta alla trascrizione della scrittura privata della quale risulta oggi accertata in via giudiziale l'autenticità, atteso che, ai sensi dell'art. 2659, ultimo comma c.c., “Se l'acquisto, la rinunzia
o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella
nota di trascrizione. Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l'atto si trascrive, la
condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è
scaduto”.
pagina 9 di 10 La mancata opposizione all'accertamento giudiziale richiesto da parte dei convenuti costituitisi in giudizio, oltre che il rigetto della domanda dichiarativa dell'effetto traslativo, determinano la compensazione delle spese processuali.


P.Q.M.


Il Giudice Unico, Dott. Rosario Vacirca, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. r.g.a.c.
168/2020:
- DICHIARA la contumacia dei convenuti , e CP_2 Parte_3 Parte_4 Parte_5 [...]
; Pt_6
- DICHIARA che le sottoscrizioni apposte sulla scrittura privata stipulata in AL il 31.12.2004, registrata presso l'Agenzia delle Entrate di Enna in data 11.03.2005, al n. 8, serie 3V, da Persona_1
e da una parte, e e dall'altra parte, sono autentiche e si CP_2 Parte_1 Parte_2
riferiscono ai medesimi , e;
Persona_1 CP_2 Parte_1 Parte_2
- ORDINA al competente Conservatore dei RR.II. di trascrivere la superiore scrittura privata, con esonero da ogni responsabilità;
- RIGETTA le ulteriori domande avanzate dagli attori;

- COMPENSA interamente tra le parti le spese processuali.
Sentenza provvisoriamente esecutiva.
Enna, 11 giugno 2025
IL GIUDICE
dott. Rosario Vacirca
DEPOSITATO TELEMATICAMENTE
EX ART. 15 D.M. 44/2011
pagina 10 di 10