TRIBUNALE DI MILANO SEZIONE XIII CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA N. 28080/2024
TRA
Parte_1
RICORRENTE
E
Controparte_1
RESISTENTE CONTUMACE
Oggi 12/06/2025 innanzi al giudice unico dott. Arianna Chiarentin, sono comparsi:
Per l'avv. CIGOGNINI CAROLINA LAURA Parte_1
Per nessuno. Controparte_1
Il Giudice invita parte ricorrente alla discussione orale, all'esito della quale pronuncia l'allegata sentenza, dando lettura del dispositivo e della motivazione.
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
1

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Milano, XIII Sez. Civile in persona del Giudice Monocratico Dott.ssa Arianna
Chiarentin, ex art. 429 c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa promossa
DA
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. CIGOGNINI CAROLINA LAURA e dell'avv. CARLINI ELENA ( ); elettivamente domiciliata in Milano, Corso Venezia 61, presso i C.F._1 difensori
RICORRENTE contro
(C.F. ) Controparte_1 C.F._2
RESISTENTE CONTUMACE
CONCLUSIONI: parte ricorrente, a seguito di discussione orale, ha concluso come in atti.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 25 luglio 2024 la ricorrente dichiarava:
che nel 2019 concludeva con la società Parte_1 Pt_1 Parte_2 CP_2 un contratto di locazione ad uso non abitativo, registrato in data 1 settembre 2019,
[...]
avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Milano alla via Fabio Filzi nr. 33;
2 che tale contratto veniva poi ceduto al sig. in data 24 ottobre 2019 Controparte_1
(cfr. doc. 1 e 2 del ricorso);
che all'interno del predetto immobile la ricorrente esercitava attività di comunicazione e pubbliche relazioni;

che nel febbraio del 2022 un colpo di vento causava la rottura di uno dei due vetri della porta-finestra affacciante sul balconcino dell'immobile;
che a seguito di verifica effettuata dal tecnico emergeva che la rottura Testimone_1
del vetro era dovuta ad un generale deterioramento degli infissi dell'immobile per far fronte al quale occorreva procedere alla sostituzione integrale dei medesimi, al costo di
Euro 9.938,00 oltre Iva, cui si aggiungeva il costo delle opere murarie (cfr. doc. 3 del ricorso);
che la parte locatrice, avvisata del danno dalla conduttrice, nel febbraio 2022 provvedeva unicamente alla sostituzione del vetro rotto con una lastra di plexiglass;

che dopo varie sollecitazioni rimaste senza risposta, con pec del 21 dicembre 2023 la ricorrente diffidava il sig. intimandolo di farsi carico dei predetti lavori di CP_1
sostituzione degli infissi (cfr. doc. 4 del ricorso), ma anche la diffida non sortiva alcun esito;

che ad oggi, l'immobile non è idoneo all'uso convenuto dalle parti poiché durante i mesi invernali non vi sono più di 16 gradi, con conseguenti maggiori costi di riscaldamento, le porte-finestre non si chiudono adeguatamente e non è possibile abbassare alcune tapparelle, con conseguente rischio di accesso da parte di terzi;

che per comporre bonariamente la vicenda, in data 23 febbraio 2024 depositava domanda di Mediazione presso l'Organismo di Conciliazione dell'ordine degli
Avvocati di Milano (cfr. doc. 5 e 6 del ricorso), ma il procedimento si concludeva negativamente attesa la mancata partecipazione della parte intimata (cfr. doc. 7 del ricorso);
che a seguito di una nuova perizia del 3 giugno 2024 (cfr. doc. 8, 8 bis e 8 ter del ricorso), a firma del medesimo tecnico sig. emergeva che tutti gli infissi Testimone_1
presentavano significative infiltrazioni di aria correlate all'assenza di guarnizioni e alla
3 deformazione dei telai, e che i meccanismi di chiusura erano inefficaci;
che secondo il parere del tecnico, ogni intervento di manutenzione e riparazione non era né economicamente conveniente né utile, di talché occorreva sostituire tutti serramenti, vetri e infissi, per un costo di Euro 11.630,00 oltre IVA (cfr. doc. 9 del ricorso);
che, per evitare l'aggravarsi dei danni, nel luglio 2024 incaricava il tecnico Tes_1
di effettuare alcune opere di riparazione, segnatamente la sostituzione di nr. 6
[...]
tapparelle ormai irrimediabilmente danneggiate, per un costo totale di Euro 2.293,60
(cfr. doc. 12 e 13 del ricorso) e ne dava pronto avviso al locatore (cfr. doc. 10 del ricorso).
Ciò posto, la ricorrente rassegnava le seguenti conclusioni: “Accertare e dichiarare l'obbligo in capo a locatore di provvedere alla sostituzione degli infissi secondo il preventivo in Controparte_1 atti e, per l'effetto condannare lo stesso resistente ad effettuare tali lavori a propria cura e spese, ovvero, in alternativa condannare lo stesso al rimborso a Controparte_1 Parte_3 del relativo costo già sostenuto o da sostenere dalla stessa anche tramite compensazione con le future somme dovute a titolo di canoni di locazione al resistente dalla . In ogni caso: CP_1 Parte_1
Con vittoria di spese e competenze del giudizio”.
All'udienza del 28 novembre 2024, rilevata la regolarità della notifica al resistente e attesa la sua mancata costituzione, ne veniva dichiarava la contumacia ed ammesso l'interrogatorio formale e la prova per testi sui capitoli dedotti nel ricorso, fissando udienza per il giorno 5 febbraio 2025.
All'udienza istruttoria, il teste confermava la paternità della relazione tecnica Testimone_1
citata nel ricorso, a tenore della quale gli infissi devono essere sostituiti, ed attribuiva la rottura del vetro al generale ammaloramento dei medesimi.
La teste impiegata presso la società conduttrice al tempo dei fatti allegati nel Testimone_2 ricorso, confermava che il citato vetro si era rotto per un colpo di vento, che la conduttrice tra il febbraio del 2022 e il novembre 2023 aveva più volte sollecitato il locatore di sostituire gli infissi e che, attesa la temperatura, nell'immobile in inverno veniva accesa una stufa elettrica.
A seguito di regolare notifica, in occasione della stessa udienza non si Controparte_1
presentava a rendere interrogatorio formale.
Ritenuta la causa istruita, veniva fissata per discussione orale e decisione ex art. 429 c.p.c.
l'udienza odierna.
4 La domanda di eve trovare accoglimento. Parte_3
Come è noto, l'art. 1575 c.c. impone al locatore l'obbligo di garantire al conduttore il pacifico godimento dell'immobile durante la locazione, mentre l'art. 1576 c.c. stabilisce che egli ha l'obbligo di eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni all'uopo necessarie, eccetto quelle ricomprese nella nozione di “piccola manutenzione”, che rimangono invece a carico del conduttore.
Esse sono individuate dall'art. 1609 c.c. in quelle dipendenti dal deterioramento prodotto dall'uso e non quelle correlate a vetustà o a caso fortuito, che rimangono invece a carico del locatore.
Nel caso in esame, deve ritenersi che la sostituzione degli infissi danneggiati dal trascorrere del tempo ricada tra gli obblighi del locatore, essendo un tipo di danno certamente riconducibile alla vetustà dell'immobile e non all'ordinario uso del medesimo.
Sul punto ed in caso analogo la giurisprudenza ha affermato che “In tema di locazione di immobili, gli artt. 1576 e 1609 c.c. pongono a carico del conduttore l'obbligo di eseguire le riparazioni di piccola manutenzione;
quelle relative agli impianti interni all'immobile (ad esempio elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento non rientrano, come tali, nelle riparazioni dette, restando a carico del locatore tutti gli interventi necessari per ricondurre l'immobile locato in buono stato locativo;
in particolare la riparazione degli infissi esterni dell'immobile non rientra tra quelle di piccola manutenzione a carico del conduttore, perché i danni riportati dagli infissi,
a meno che non siano dipendenti da uso anormale dell'immobile, debbono presumersi dovuti al caso fortuito o a vetustà e debbono essere, conseguentemente, riparati dal locatore” (cfr. Corte App.
Genova 453/21).
Orbene, dal contenuto della perizia prodotta (cfr. doc. 8 ricorso) e dall'esito dell'istruttoria orale deve escludersi che l'ammaloramento degli infissi sia correlata ad un uso anormale dell'immobile, non essendo emerso né dimostrato – stante la contumacia del resistente - alcun elemento che indichi tale circostanza, di talché l'obbligo della loro sostituzione grava sul locatore.
A seguito della perizia prodotta (cfr. doc. 8 del ricorso) e dell'istruttoria espletata deve ritenersi, inoltre, che la sostituzione delle tapparelle avesse i caratteri dell'urgenza e
5 certamente non rientra tra quelle opere di piccola manutenzione correlate all'uso ordinario dell'immobile.
Tale intervento è emerso essere stato effettuato dal tecnico nel luglio del 2024 Testimone_1
a spese della ricorrente al costo di € 2.293,60 (cfr. docc. 12 e 13 ricorso), che ai sensi dell'art. 1577 c.c. il locatore è tenuto a rimborsare il conduttore.
A ciò si aggiunga che ai sensi dell'art. 232 c.p.c., se la parte non si presenta o rifiuta di rispondere senza giustificato motivo, valutato ogni altro elemento di prova, possono essere ritenuti come ammessi i fatti dedotti nell'interrogatorio.
Di talché, deve ritenersi confermato che il progressivo e generale deterioramento degli infissi abbia causato la rottura del vetro, nonché le ulteriori conseguenze dannose citate nel ricorso e che il locatore non sia intervenuto adeguatamente, in spregio agli obblighi contrattuali sullo stesso gravanti.
Accertato l'inadempimento di all'obbligo di provvedere alla sostituzione Controparte_1
degli infissi dell'immobile sito in Milano alla via Fabio Filzi nr. 33, segue la condanna del medesimo alla loro sostituzione.
Segue, altresì, la condanna al rimborso a favore della ricorrente della Controparte_1 somma di € 2.293,60, oltre interessi dal dovuto al saldo.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, in funzione di giudice unico, così provvede:

1. accertato l'inadempimento di all'obbligo di provvedere alla Controparte_1 sostituzione degli infissi dell'immobile sito in Milano alla via Fabio Filzi nr. 33, segue la condanna del medesimo alla loro sostituzione;

2. condanna al rimborso a favore della ricorrente della somma di € Controparte_1
2.293,60, oltre interessi dal dovuto al saldo;

3. condanna alla rifusione delle spese del giudizio sostenute da Controparte_1 [...] che liquida in € 237,00 per spese ed € 3.381,00 per Parte_3
compensi professionali, oltre al 15% rimborso forfettario per spese generali ed agli accessori di legge.
6 Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale, per l'immediato deposito in cancelleria.
Milano, lì 12/06/2025
Il Giudice
Dott. Arianna Chiarentin
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