Proc. n. 3228/2023 R.G.

TRIBUNALE ORDINARIO DI RAGUSA
SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Giudice Istruttore, Dott.ssa Rosanna Scollo, ha emesso la seguente
SENTENZA

nella causa iscritta come in epigrafe, avente ad oggetto: cessione di cubatura e nullità del contratto per impossibilità dell'oggetto
promossa da

, nato a [...] il [...], C.F. residente Parte_1 C.F._1
in Modica via Sorda Sampieri 268/d, elettivamente domiciliato in Modica, via M.
Scevola 82, presso lo studio dell'Avv. Marco Belluardo, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di riassunzione
ATTORE

Contro

, nato a [...] il [...], residente in [...], C.F.: Controparte_1
, Via del Campo Sportivo n. 35/a, rappresentato e difeso dall' CodiceFiscale_2
Avv. Salvatore Carpino, presso il cui studio in Vittoria (RG), in via Ruggero Settimo n.
1 31/a, è elettivamente domiciliato, giusta procura rilasciata su foglio separato allegato alla comparsa costitutiva
CONVENUTO

IN FATTO E IN DIRITTO

Con atto di citazione citava in riassunzione , Parte_1 Controparte_1
all'esito dell'ordinanza del 06/04/22 del Tribunale di Ragusa, e della successiva sentenza n. 1558/2023, emessa dalla Corte d'Appello di Catania, pubblicata il
12/09/2023, nel giudizio R.G. 641/2022, che aveva accolto l'appello proposto da avverso la citata ordinanza, e dichiarato la nullità del giudizio Controparte_1
svoltosi in primo grado, per invalidità della notifica del ricorso nei confronti del resistente, rimettendo le parti dinanzi al Tribunale di Ragusa. Chiedeva il Pt_1
“accertare e dichiarare la nullità del contratto di compravendita di cui in narrativa, ex art. 1418 c.c.; conseguentemente, condannare parte convenuta alla restituzione del prezzo versato e delle spese notarili, per complessivi € 18.400,00, ovvero della somma maggiore o minore che dovesse emergere in corso di causa, oltre interessi legali dal dovuto al soddisfo;
con vittoria di spese e compensi professionali, oltre spese generali, CPA ed IVA come per legge”.
Si costituiva il quale chiedeva “dichiarare che l'atto in not. Controparte_1 Per_1
di Modica del 18/12/2017 è pienamente valido ed efficace derivando tale
[...]
piena efficacia e validità dalla dimostrata e palese rinuncia alla condizione sospensiva, avente ad oggetto la capacità edificatoria del lotto promesso in vendita, espressamente formulata da parte del promittente acquirente che ha stipulato liberamente e consapevolmente l'Atto di Compravendita prescindendo, e di fatto 2 rinunciando, al verificarsi dell'evento dedotto in condizione nel preliminare stipulato il 25/10/2016, quasi un anno prima del Rogito davanti al Notaio ed essendo Per_1
il pienamente a conoscenza, come dimostrato, dello stato di fatto e di Pt_1
diritto dell'oggetto al momento della stipula dello stesso Atto di Compravendita.
Con le spese e salvo ogni altro diritto”.
Ciò premesso, la domanda di parte attrice appare meritevole di accoglimento per le ragioni di seguito illustrate.
Ed invero, il negozio di cessione di cubatura tra privati, con cui il proprietario di un fondo distacca, in tutto o in parte, la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura assentita dal piano regolatore e, formandone un diritto a sè stante, lo trasferisce a titolo oneroso al proprietario di altro fondo urbanisticamente omogeneo, è atto immediatamente traslativo di un diritto edificatorio di natura non reale a contenuto patrimoniale, non richiedente la forma scritta "ad substantiam" e trascrivibile ex art. 2643, n.

2-bis, c.c. (cfr. Cass. Sez. Un. n.
16080/2021).
L'accordo preliminare diretto alla cessione di cubatura - con cui una parte
(proprietario cedente) si impegna a prestare il proprio consenso affinché la cubatura o parte di essa che, in base agli strumenti urbanistici, gli compete venga attribuita dalla P.A. al proprietario del fondo vicino (cessionario) compreso nella medesima zona urbanistica - non richiede la forma scritta "ad substantiam", dovendosene escludere la natura di contratto traslativo di un diritto reale (cfr. Cass. Sez. 2, n.
20623/2009).
Senza cedere anche il suolo cui inerisce, il proprietario, dunque, rinunzia a sfruttare a suo vantaggio la volumetria permessa, per consentirne l'utilizzazione da parte del proprietario del fondo finitimo, per cui l'utilità in questione, dopo il rilascio della licenza edilizia e la realizzazione dell'opera, risulta trasferita dall'uno all'altro proprietario, con conseguente diminuzione ed ampliamento del contenuto del diritto reale a ciascuno d'essi appartenente (cfr. Cass. Sez. 1 n. 6807/1988).
3 Nella specie, oggetto di contestazione di parte convenuta è non già il vincolo di inedificabilità assoluta gravante sul suolo di proprietà dello stesso, in riferimento al quale era avvenuta la cessione di cubatura, e quindi di volumetria edificatoria, in favore dell'immobile nella titolarità dell'attore (cessionario), essendo tale circostanza pacifica e riconosciuta dal medesimo - ne consegue l'irrilevanza CP_1
della chiesta CTU -, bensì l'effettiva conoscenza da parte del dell'esistenza Pt_1
dei relativi vincoli- e quindi dell'insussistenza di cubatura cedibile, ai fini della definizione della pratica tesa al rilascio del permesso di costruire per il cambio di destinazione d'uso da studio professionale a civile abitazione, con conseguente rinuncia tacita alla condizione sospensiva, prevista in seno al contratto preliminare di vendita, del previo rilascio delle necessarie autorizzazioni e permessi, avendo il suddetto acconsentito comunque, a detta del convenuto, alla stipula del definitivo, nel dicembre del 2017, sebbene fosse ben consapevole del vincolo apposto sull'area interessata, con conseguente inedificabilità di essa, come agevolmente desumibile dal certificato di destinazione urbanistica (CDU) allegato al definitivo di vendita, nonché dalla comunicazione del 29.08.2017 del Comune di Modica.
La ricostruzione offerta dal , tuttavia, non appare condivisibile, non CP_1
evincendosi dal tenore del CDU del 23.11.2017 l'assoluta inedificabilità del suolo interessato dalla cessione di cubatura in favore dell'immobile del bensì Pt_1
soltanto l'esistenza di vincoli di diversa natura sul suolo di proprietà del , CP_1
mentre non è desumibile in che termini e in che misura tali vincoli abbiano interessato la superficie edificatoria oggetto di cessione, escludendone l'edificabilità, in difetto di indicazione specifica della percentuale espressa in metri quadri di assoggettabilità al vincolo rispetto all'estensione dell'intero fondo.
Lo stesso Comune di Modica, nel prosieguo, aveva richiesto al Pt_1
un'integrazione documentale, ai fini della pratica del cambio di destinazione d'uso.
Soltanto all'esito del conferimento di incarico all'Arch. , nel novembre del Per_2
2019, l'attore ha potuto avere piena contezza in ordine al fatto che l'intero lotto acquistato dalla ditta ricadesse per intero in aree vincolate, o in fasce di Pt_1
4 rispetto, e quindi fosse da intendere assolutamente inedificabile, ovvero con una cubatura pari a zero.
L'attore, all'esito di tale accertamento, era stato costretto a stipulare un secondo preliminare di cessione di cubatura nei confronti di terzo soggetto, il 26.06.2019, e soltanto allora il Comune di Modica aveva espresso parere favorevole, ed era stata definita la relativa pratica di cambio di destinazione d'uso.
Nessun elemento a sostegno della tesi di parte convenuta è traibile neppure dalla dedotta comunicazione fatta pervenire dal Comune di Modica, la quale non è stata rinvenuta in atti.
Sarebbe comunque inverosimile ritenere, seguendo la tesi propugnata da parte convenuta, che il si sia reso disponibile a stipulare l'atto definitivo di Pt_1
vendita, avente ad oggetto una cessione di cubatura, pur nella consapevolezza dell'impossibilità di realizzazione del suo oggetto.
Nessun dubbio pertanto sembra sussistere sull'irrealizzabilità originaria dei diritti edificatori nei confronti del e quindi sull'impossibilità originaria materiale e Pt_1
giuridica dell'oggetto del relativo contratto di vendita di cubatura, del dicembre del
2017, stante, appunto, l'inconfigurabilità del presupposto imprescindibile per la valida stipula di un contratto di cessione di cubatura, ovvero l'edificabilità del terreno dal quale trarre la volumetria edificatoria da riversare sull'immobile dell'acquirente, odierno attore.
Deve pertanto ritenersi la nullità, ai sensi dell'art. 1418 c.c., del contratto di cessione di cubatura intervenuto tra le parti, per impossibilità del suo oggetto ex artt. 1325 e
1346 c.c.
L'invalidità del contratto di vendita fa venir meno il titolo giustificativo della corresponsione in favore del sia del prezzo di vendita che delle spese notarili CP_1
necessarie per la stipula dell'atto.
E' integrabile, pertanto, un'ipotesi di ripetizione di indebito oggettivo, ex art. 2033
c.c., in difetto di un titolo giustificativo del citato trasferimento di denaro, con conseguente diritto del alla ripetizione delle somme versate alla Pt_1
5 controparte per euro 15.000,00, a titolo di prezzo di acquisto, e per euro 3.400,00, a titolo di spese notarili sostenute, come da documentazione prodotta in atti, per un importo complessivamente dovuto di euro 18.400,00, oltre ad interessi come per legge.
Alla luce delle considerazioni suespresse la domanda attorea deve essere accolta, con relativa condanna di parte convenuta alla restituzione delle somme corrisposte in suo favore.
Le spese di lite seguono la soccombenza, e si liquidano come in dispositivo.



P.Q.M.



Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente decidendo nella causa civile iscritta al n. 3228/2023 R.G.,
in accoglimento della domanda dell'attore, , Parte_1
dichiara la nullità del contratto stipulato in data 18/12/17, ai rogiti del Notaio da Modica, Rep. N. 30921 Racc. 8353, tra e Persona_1 Controparte_1
, avente ad oggetto la volumetria edificatoria del terreno agricolo Parte_1
sito in Modica, identificato al C.T. al foglio 162, particelle 2 e 3, da riversare sull'immobile di proprietà del ricorrente, identificato al C.F. del Comune di Modica al foglio 162 mappali 201 sub 1, 2, 3 e 4 ed al C.T. al foglio 162 particella 200;
condanna la parte convenuta, alla restituzione in favore del Controparte_1
del prezzo versato e delle spese notarili, per complessivi € 18.400,00, oltre Pt_1
6 ad interessi legali dal dovuto al soddisfo.
Condanna il a rifondere le spese di lite sostenute dalla controparte, da CP_1
determinarsi in euro 1.700,00 a titolo di compensi professionali, oltre al rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Ragusa, in data 10.06.2025.
Il Giudice
dott.ssa Rosanna Scollo
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