REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, ed in persona del g.o.p. Marino Pelosi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile di I° grado iscritta al n. 2163/2017 R.G., avente ad oggetto: mediazione immobiliare;

tra
(C.F. - P. IVA ) titolare dell'Agenzia Parte_1 CodiceFiscale_1 P.IVA_1
Immobiliare “Cinque Immobiliare” d.i., rappresentata e difesa dagli Avv.ti Umberto d'Aragona
e Francesco Brescia come da procura in atti;

ATTRICE
e
(C.F. ) e , (C.F. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
, rappresentati e difesi dall'Avv. Antonio Fiordelisi come da procura in atti;
C.F._3
CONVENUTI
nonchè
, , rappresentata e difesa dall'Avv. Carlo Omero Controparte_3 CodiceFiscale_4
come da procura in atti;

CONVENUTA
Conclusioni: come da verbale udienza del 21.6.2024
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione regolarmente notificato la IG.ra , quale titolare dell'agenzia Parte_1
“Cinque Immobiliare” d.i., conveniva i IGg.ri , e Controparte_1 Controparte_2 CP_3
dinnanzi al Tribunale di Salerno, al fine di sentirli ivi condannare al pagamento della
[...]
somma di € 15.000,00 a titolo di provvigione per espletata attività di intermediazione immobiliare.
A sostegno della domanda l'attrice deduceva di avere svolto, in relazione all'immobile sito in
Salerno, c.so Garibaldi, 119, attività di mediazione immobiliare tra i IGg. , Controparte_1
e e la IG.ra a seguito di incarico per richiesta Controparte_2 Controparte_3 Parte_2
immobili; che aveva fornito loro notizie, planimetrie, nome della proprietaria dell'immobile; che li aveva accompagnati in diverse visite all'immobile; che aveva pattuito una provvigione del
3%; che aveva promosso trattative con la IG.ra ; che, a trattative in corso, la Parte_2
IG.ra aveva riferito di non voler più vendere l'immobile e che i IGg.ri Pt_2 Parte_3
avevano riferito di non volerlo più comprare;
che, invece, era stato stipulato tra gli stessi IGg.ri e la IG.ra , in data 7.11.16, contratto di compravendita del suddetto Parte_4 Pt_2
immobile per il prezzo di €. 500.000,00; che, pertanto, i IGg.ri , Controparte_1 CP_2
e erano tenuti al pagamento della provvigione nella misura come
[...] Controparte_3
sopra precisata di €. 15.000,00
Si costituivano i IGg.ri e contestando la domanda e Controparte_1 Controparte_2
chiedendone il rigetto siccome del tutto infondata;
in particolare, negavano di avere rilasciato all'attrice una “richiesta immobili”, negando di avere ricevuto dall'attrice proposte relative all'immobile sito in Salerno, c.so Garibaldi, 119, che le trattative fossero state avviate dall'attrice, negando altresì di avere, assunto l'impegno di pagare una provvigione del 3%; rappresentavano, altresì, che non ha acquistato alcunché dalla IG.ra Controparte_2 [...]
, ma ha acquistato, per il prezzo di €. 275.000,00, una quota pari al 50% dell'immobile Parte_2
dalla IG.ra che ne era proprietaria, e con la quale non è entrata Persona_1
certamente in contatto per il tramite dell'attrice, e che i coniugi Controparte_4
hanno acquistato la rimanente quota del 50% dell'immobile quali genitori della minore
[...]
per il prezzo di €. 225.000,00; rappresentando, infine, in via subordinata, che Persona_2
dalla raccolta degli usi si rileva che la provvigione nelle mediazioni immobiliari è pari al 4%, ed
è a carico delle parti nella misura del 2% ciascuna. Si costituiva altresì la IG.ra in rito dichiarare la domanda improcedibile ed, in Controparte_3
via succedanea, inammissibile;
nel merito, gradatamente, rigettare la domanda perché priva fondamento sia in fatto che in diritto;
in via ancora gradata, determinare il compenso provigionale, parziariamente ed in ragione delle quote di proprietà acquisite, secondo le tariffe professioni, gli usi ovvero equitativamente;
in corso di causa, veniva esplicata, con esito negativo, procedura di negoziazione assistita.
Espletato l'interrogatorio formale dei convenuti, espletata la prova testimoniale la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni, e all'udienza del 21.6.2024 assegnata a sentenza con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Ai fini del diritto alla provvigione, al mediatore basta dimostrare che le parti siano state messe in contatto attraverso l'agenzia e che da tale contatto sia scaturita, in seguito, la conclusione dell'affare.
Come noto, infatti, il diritto alla provvigione matura quando le parti siano state messe in relazione dal mediatore, anche se l'affare si è concluso dopo la scadenza dell'incarico (Cass. n.
23842 del 2008).
In sede di legittimità si è ulteriormente precisato che il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, senza che sia richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente, che il mediatore – pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo – abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata (Cass. civ. Sez. III, 09-12-2014, n. 25851).
Di conseguenza, la prestazione del mediatore può, dunque, esaurirsi anche nel reperimento e nell'indicazione di uno dei contraenti, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipula del negozio, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima o remota dell'opera dell'intermediario (cfr. Cass. civ. Sez. II, 05-12-2014, n. 25799).
Nel caso di specie, il teste escusso all'udienza del 20.1.2023 confermava che “la Testimone_1
IG.ra , quale titolare dell'agenzia immobiliare Cinque Immobiliare d.i., nel gennaio Parte_1
2016, propose l'acquisto dell'immobile sito in Salerno al Corso Garibaldi n. 119 (piano 3 – int. 7) anche ai coniugi IGg.ri e;
tanto posso confermare poiché ero Controparte_1 CP_3
socio della House & House srl che si occupava di intermediazioni immobiliari”. Detta circostanza veniva confermata anche dalla teste escussa all'udienza del 21.7.2023, e Testimone_2
che riferiva di essere “stata presente al momento di detta proposta” e che unitamente ad “
[...]
accompagnammo i IGg. c'era un rapporto esterno di Pt_1 Parte_5 Parte_1
collaborazione professionale”; che la stessa “presentò ed indicò ai IGg.ri Parte_1 [...]
e le caratteristiche del predetto immobile sito in Salerno al Corso CP_1 Controparte_3
Garibaldi n. 119 fornendogli le preliminari informazioni inerenti lo stesso quali il prezzo richiesto dalla proprietaria, la metratura, la tipologia;
provvedendo anche a far visionare le foto;
io sono stata presente all'incontro”; proseguendo confermava che , in data 25.1.2016, Parte_1
provvide ad accompagnare i IGg.ri e a visionare il predetto Controparte_1 Controparte_3
immobile sito in Salerno al Corso Garibaldi n. 119 (piano 3 int.7); come sopra detto anche io ero presente”; che “nel gennaio/febbraio 2016, accompagnò una seconda volta i coniugi e accompagnati dalla IG.ra a Controparte_1 Controparte_5 Controparte_2
visionare l'immobile sito in Salerno C.so Garibaldi n.119; a detto incontro, come sopra detto, partecipai anche io;
che la IG.ra in occasione della seconda visita all'immobile sito Parte_1
in Salerno al Corso Garibaldi n. 119, nel gennaio del 2016/febbraio 2016, provvide a illustrarlo anche alla IG.ra ; io ero presente all'incontro”; Controparte_2
Risulta versata in atti email indirizzata ai convenuti a mezzo della quale l'attrice consegnò agli stessi una planimetria dell'immobile e che l'attrice, dopo tale attività, visto l'interesse all'acquisto formulato dai convenuti, ebbe modo di instaurare e condurre una trattativa culminata in una proposta verbale per l'acquisto dell'immobile di Euro 500.000,00 – avanzata dagli stessi e non accettata dalla;
corrispettivo, poi, indicato nell'atto pubblico di Pt_2
compravendita. -
La teste escussa all'udienza del 21.7.2203 riferiva che, alla sua presenza, i Testimone_2
coniugi e dichiararono all'attrice, in occasione delle trattative, di volere CP_1 CP_3
intestare l'immobile alla propria figliola minorenne e che proprio l'attrice fornì agli stessi informazioni al riguardo.
Circa la definitiva intestazione dell'immobile, la stessa teste riferiva che i convenuti Tes_2
dichiararono all'attrice di voler intestare l'immobile alla loro figlia minore e Persona_2 pertanto l'attrice fornì e spiegò loro le modalità per effettuare tale tipo di acquisto;
riferiva altresì che sia in occasione delle visite all'immobile che successivamente
Infine, il teste all'udienza del 20.1.2023 confermava che “c'è stato un periodo di silenzio Tes_1
da parte dei venditori i quali da me successivamente interpellati dichiararono che ci stavano pensando”; concludendo “io stesso feci una visura ipotecaria e rilevai l'avvenuta vendita”.
Parte convenuta ha eccepito la carenza di legittimazione passiva o, quanto meno, la carenza della titolarità passiva del rapporto avendo agito in rappresentanza della minore.
Sul punto la Corte di Cassazione (cfr. sentenza 8407/15) ha affermato che “La condizione, affinché sorga il diritto alla provvigione, è l'identità dell'affare proposto con quello concluso, che non è esclusa qualora le parti sostituiscano altri a sé nella stipulazione conclusiva, sempre che vi sia continuità tra il soggetto che partecipa alle trattative e quello che ne prende il posto in sede di stipulazione negoziale. Se il soggetto intermediato sostituisce altri a sé nella stipulazione del contratto, debitore della provvigione è comunque la parte originaria, essendo questa la persona con cui la persona ha avuto rapporti”.
Nel caso di specie, dalle dichiarazioni testimoniali, emerge che i coniugi Parte_3
hanno partecipato alla trattativa sostituendo successivamente a sé stessi la figlia minore come ex lege rappresentata.
Parimenti nulla rileva ai fini del diritto dell'attrice all'ottenimento della provvigione il trasferimento avvenuto (per la quota del 50%) tra la IG.ra ed i convenuti, Persona_1
atteso che la IG.ra era, all'epoca delle trattative, proprietaria di tale quota, ma poi con Pt_2
atti successivi l'ha, di fatto, trasferita alla Per_1
Per quanto sopra ritiene il Tribunale che la compravendita dell'immobile, sito in Salerno in
Salerno al Corso Garibaldi n. 119 di cui all'atto pubblico di compravendita del 7.11.2016 per
TA (Rep. n. 76223 - Raccolta n. 36476), è stata occasionata Persona_3
dall'attività di mediazione svolta dall'attrice e che la stessa, per effetto del suo intervento, abbia diritto alle provvigioni di cui all'art. 1755 c.c.
Per quanto concerne il quantum, l'attrice ha agito per ottenere la condanna al pagamento dell'importo di € 15.000,00 pari al 3% del prezzo di compravendita (convenuto in € 500.000,00 tra le parti), oltre IVA del 22%. Stante l'assenza di una espressa pattuizione sull'ammontare della provvigione, l'attrice ha chiesto che la stessa venga quantificata secondo gli usi in materia;
In subordine, ne ha chiesto la quantificazione secondo la legge o secondo equità da parte del giudice.
Principio pacifico in giurisprudenza è che gli usi (locali) cui si richiama la norma di cui all'art. 1755 c.c. siano di tipo normativo, sicché – non essendo il giudice tenuto a conoscerli –essi debbono essere provati dalla parte che li invoca (cfr. Cass. n. 4853/07). Nel caso di specie, parte attrice ha prodotto “estratto raccolta degli usi vigenti nella Provincia di Salerno (del.
115/2012)”.
Ciò posto, ritiene il Tribunale che la provvigione possa essere comunque in via equitativa determinata nella misura del 2% sull'importo complessivo (€ 500.000,00) delle due compravendite.
Detto compenso, pari ad € 10.000,00 oltre iva, poi, va addebitato ai convenuti in proporzione al prezzo pagato per l'immobile medesimo (del 55% pari ad € 5.500,00 oltre iva a carico di e e del 45% pari ad € 4.500,00 a carico di ). Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
Sulle somme dovute, non rivalutabili trattandosi di debito di valuta, maturano gli interessi di mora al tasso legale con decorrenza dalla data di costituzione in mora (22.12.2016) quale data di ricevimento dell'atto di diffida stragiudiziale (doc. 4 e 5 prod. attrice) sino al saldo.
Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate ex dm. Giustizia 55/14 come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Salerno, Seconda Sezione Civile, in persona del g.o.p. Marino Pelosi definitivamente pronunciando sulla controversia recante R.G. n. 2163/2017 così provvede:
1) in accoglimento della domanda di parte attrice, condanna i convenuti e Controparte_1
al pagamento della somma, in favore dell'attrice, di €. 5.500,00 oltre iva ed Controparte_2
oltre interessi come in parte motiva indicato;

2) condanna la convenuta al pagamento della somma, in favore dell'attrice, Controparte_3
di € 4.500,00 oltre iva ed oltre interessi come in parte motiva indicato;

3) Condanna i convenuti e al pagamento delle spese di lite Controparte_1 Controparte_2
in favore dell'attrice che liquida in € 154,00 per esborsi ed € 2.200,00 oltre rimborso spese generali, c.p.a. ed iva se dovuta e con attribuzione ai Difensori dell'attrice dichiaratisi antistatari;

4) Condanna la convenuta al pagamento delle spese di lite in favore Controparte_3
dell'attrice che liquida in € 124,00 per esborsi ed € 1.800,00 oltre rimborso spese generali, c.p.a. ed iva se dovuta e con attribuzione ai Difensori dell'attrice dichiaratisi antistatari.
Così deciso in Salerno il 14.4.2025
Il g.o.p.
Dr. Marino Pelosi