n. r.g. 6470/2022

TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Verbale di discussione ex artt. 429 e 447 bis c.p.c. del 4.12.2025
Oggi 4 dicembre 2025, innanzi al Giudice dott.ssa Alice Buonafede, sono comparsi: per l'avv. Luigi Maria Gizzi, oggi sostituito dall'avv. Manuel Macchioni;
Parte_1 per l'avv. Ginevra Controparte_1
Panichelli.
I procuratori delle parti discutono la causa, riportandosi a tutti i propri scritti difensivi.
Il difensore di parte resistente ribadisce la necessità di valutare il lieve ritardo imputabile alla conduttrice, alla luce del principio di buona fede.
Il Giudice udita la discussione, si ritira in camera di consiglio.
All'esito, decide come da provvedimento che deposita contestualmente, di cui dà lettura, in assenza delle parti, e che forma parte integrante del presente verbale.
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
1 n. r.g. 6470/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di VELLETRI
Sezione Seconda Civile
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Alice
Buonafede, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c., nella causa civile di primo grado iscritta al n. 6470 del Ruolo Generale degli affari contenziosi civili relativo all'anno 2022, a seguito di discussione tenutasi all'odierna udienza, promossa da:
(C.F. , in persona del legale Parte_2 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Anzio, alla via Mimma
Pollastrini n. 16, presso lo studio dell'avv. Luigi Maria Gizzi, che la rappresenta e difende in virtù di procura allegata al ricorso introduttivo;

Ricorrente contro
C.F. , in Controparte_1 P.IVA_2 persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, alla via Val d'Ala n. 28, rappresentata e difesa dall'avv. Ginevra Panichelli, in virtù di procura allegata alla memoria difensiva;

Resistente
Oggetto: contratto di locazione ad uso non abitativo;

2 Conclusioni delle parti: come da verbale dell'odierna udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione

1. Il presente procedimento è stato introdotto dalla al fine di ottenere Parte_1
l'accertamento dell'avvenuta risoluzione del contratto di locazione concluso con la CP_1
e il risarcimento dei danni dalla stessa subiti in conseguenza dell'inadempimento
[...]
imputabile a quest'ultima, quantificati nella complessiva somma di euro 12.444,00.
A fondamento di tale domanda, la ricorrente ha, nella specie, dedotto:
- di avere concesso alla resistente in godimento una porzione di lastrico solare, della superficie di mq. 50,00 circa, sito nel Comune di Nettuno, alla Via dei Tinozzi n. 27, distinta al N.C.E.U. del predetto Comune, al foglio 20, p.lla 1821, con contratto stipulato in data 2.2.2022, al canone annuo di euro 12.000,00;
- che, con comunicazione via posta elettronica certificata, inviata in data 8.3.2022, la stessa ha intimato alla conduttrice la risoluzione del predetto contratto, a causa del mancato pagamento del canone, nei termini concordati, con invito allo sgombero immediato dell'area dal materiale e dalle attrezzature presenti;

- che la stessa ricorrente ha ribadito la mancanza di interesse alla prosecuzione del rapporto, in ragione dell'inadempimento verificatosi, provvedendo a restituire l'importo corrisposto dalla resistente con grave ritardo;

- che, successivamente, la è stata più volte invitata alla liberazione dell'area CP_1
in questione;

- che, con p.e.c. del 19.4.2022, la stessa è stata, infine, avvisata che, in data 29.4.2022, si sarebbe provveduto allo smontaggio e al deposito delle attrezzature lasciate presso l'immobile concesso in godimento;

- che, con ulteriore p.e.c. del 4.5.2022, la ricorrente ha reiterato la volontà già manifestata in data 8.3.2022, restituendo l'importo ricevuto a titolo di canone;

- che la stessa ricorrente ha, infine, provveduto a rimuovere il materiale della resistente e a riporlo in sicurezza in deposito, sostenendo il costo di euro 10.614,00, per smontaggio struttura, e di euro 1.830,00, per deposito, per un totale di euro 12.444,00.
Sulla scorta delle predette circostanze, la ricorrente ha rassegnato le seguenti
3 conclusioni: “dichiarare risolto per fatto e/o colpa della Controparte_2
, in p.l.r.p.t., . I.V.A. con sede legale
[...] C.F._1 P.IVA_2
in Milano, Via Gaetano Negri n. 19, e condannare la predetta al pagamento, in CP_1
favore della della somma di euro 12.444,00 a titolo di risarcimento dei Parte_1 danni derivanti dalla anzidetta risoluzione, nonché della ulteriore somma di euro
12.4440,00 a titolo di condanna ex art. 96 c.p.c., stante il comportamento tenuto dalla
in sede di mediazione, per un totale di euro 24.888,00, ovvero di quell'altra CP_1
somma, maggiore o minore, che si accerterà in corso di causa o che il Tribunale riterrà di giustizia, per tutte le ragioni di cui in premessa. Con vittoria di spese, diritti ed onorari”.
La costituitasi in giudizio, ha dedotto: CP_1
- che il contratto per cui è causa prevedeva all'art. 5 che il canone di locazione di euro
12.000,00 annui fosse versato in un'unica rata entro il 24.1.2022, ossia entro la data di inizio dei lavori di realizzazione della nuova di proprietà della Parte_3
medesima;
- che, dopo avere ricevuto la comunicazione di risoluzione, da parte del locatore, la stessa, con pec del 10.3.2022, si è resa disponibile ad effettuare in tempi brevi il pagamento dell'intero canone locatizio, rappresentando che l'inadempimento era dipeso da un mero errore del sistema di gestione della posta;

- di avere provveduto, in data 14.3.2022, all'esatto adempimento della propria obbligazione contrattuale, corrispondendo l'intero canone di locazione annuale, importo poi restituito dal locatore;

- che, in data 26.4.2022, la stessa ha nuovamente tentato il pagamento, che è stato rifiutato e restituito dal locatore;

- che l'inadempimento lamentato dal locatore non può considerarsi rilevante ai sensi dell'art. 1455 c.c., in quanto la stessa resistente ha provveduto, poco dopo la scadenza, in data 14.3.2022, a corrispondere l'intero importo annuale del canone;

- che il locatore ha provveduto illegittimamente a liberare l'area concessa in godimento quando era ancora pienamente efficace il contratto concluso dalle parti, così violando le
4 obbligazioni sullo stesso gravanti ai sensi dell'art. 1575 c.c. e impedendo il pacifico godimento del bene;

- che l'art. 96 c.p.c. non risulta applicabile al procedimento di mediazione;

- che il contratto deve ritenersi risolto per inadempimento del locatore, con conseguente condanna di quest'ultimo al risarcimento dei danni dalla stessa patiti, per i costi di progettazione e costruzione sostenuti, quantificati nella complessiva somma di euro 76.459,22.
La resistente ha, pertanto, rassegnato le seguenti conclusioni: “nel merito: - rigettare tutte le domande di parte ricorrente perché infondate in fatto e in diritto;
- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti in data 2.02.2022 per inadempimento grave di parte ricorrente, per i motivi esposti in narrativa;
in via riconvenzionale: - per l'effetto, accogliere la domanda riconvenzionale;
in ogni caso: - con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa, oltre IVA e CPA, come per legge in favore di ”. CP_1
Ritenuta la causa matura per la decisione, la stessa è definita mediante deposito contestuale del dispositivo e della motivazione, ai sensi degli artt. 429 e 447 bis c.p.c., a seguito di discussione tenutasi all'odierna udienza.

2. Così delineate, in sintesi, le prospettazioni delle parti, giova premettere che è pacifico che stesse hanno concluso in data 2.2.2022 un contratto di locazione, per effetto del quale è stato concesso alla il godimento di una porzione del lastrico solare CP_1 dell'immobile sito in Nettuno, alla via Tinozzi n. 27, dietro pagamento di un canone annuale di euro 12.000,00, da corrispondersi in un'unica rata anticipata.
È poi incontestato che, con comunicazione inoltrata a mezzo pec in data 8.3.2022, la ha rappresentato alla conduttrice che, in ragione dell'inadempimento Parte_1
dell'obbligo di versare il canone alla scadenza convenuta, il contratto si sarebbe dovuto considerare risolto, invitando la stessa conduttrice alla liberazione dell'immobile, e che, di contro, la ha provveduto in data 14.3.2022 e poi di nuovo in data 26.4.2022 a CP_1 corrispondere l'importo dovuto, con pagamenti che sono stati rifiutati e restituiti dal locatore.
5 A fronte di ciò, le parti hanno proposto domande reciproche di risoluzione del contratto per inadempimento, avendo il locatore lamentato il ricorrere di un rilevante ritardo nella corresponsione del primo canone ad opera dalla conduttrice e quest'ultima sostenuto che, nonostante il ricorrere di un inadempimento considerabile di lieve entità, il locatore ha del tutto impedito il libero godimento del bene.
Al riguardo, merita in linea generale ricordare che, ad avviso della Suprema Corte,
“quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione dello stesso, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono tuttavia, in considerazione delle premesse contrastanti, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale” (cfr. Cass., 21 settembre 2020, n. 19706) e che “nei contratti con prestazioni corrispettive non è consentito al giudice del merito, in caso di inadempienze reciproche, di pronunciare la risoluzione, ai sensi dell'art. 1453 c.c., o di ritenere la legittimità del rifiuto di adempiere, a norma dell'art. 1460 c.c., in favore di entrambe le parti, in quanto la valutazione della colpa dell'inadempimento ha carattere unitario, dovendo lo stesso addebitarsi esclusivamente a quel contraente che, con il proprio comportamento prevalente, abbia alterato il nesso di interdipendenza che lega le obbligazioni assunte mediante il contratto e perciò dato causa al giustificato inadempimento dell'altra parte”
(cfr. Cass., 12 febbraio 2020, n. 3455).
Facendo applicazione dei principi appena riportati, nel caso di specie, deve, in primo luogo, ritenersi che la proposizione di due reciproche domande di risoluzione rende evidente che la volontà delle parti tende al comune scopo di conseguire lo scioglimento del contratto, che deve per ciò solo essere pronunciato.
Al contempo, occorre comunque valutare, sulla base di un apprezzamento unitario, quale degli inadempimenti lamentati dalle parti abbia avuto un'incidenza prevalente sul sinallagma contrattuale, determinandone l'alterazione, valutazione questa indispensabile anche ai fini della decisione delle conseguenti domande di risarcimento avanzate dalle parti.
6 Sul punto, si rileva che la parte resistente, pur riconoscendo di avere provveduto con ritardo al pagamento della rata unica del canone a causa di un disguido nella gestione del sistema di posta, ha però sostenuto che detto inadempimento non può considerarsi di non scarsa importanza, tenuto conto che il canone è stato versato per intero in data 14.3.2022 e poi nuovamente il 26.4.2022, immediatamente dopo la comunicazione inviata nell'interesse della in data 8.3.2022, e che, nonostante ciò, il locatore ha Parte_1 impedito integralmente il godimento del bene, provvedendo alla unilaterale liberazione dello stesso, prospettazione che appare meritevole di condivisione.
In merito, si rammenta che “l'inosservanza di un termine non essenziale previsto dalle parti per la esecuzione di un'obbligazione, pur impedendo, in mancanza di una diffida ad adempiere, la risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1457 c.c., non esclude la risolubilità del contratto, a norma dell'art. 1453 c.c., se si traduce in un inadempimento di non scarsa importanza, ossia se il ritardo superi ogni ragionevole limite di tolleranza;
il relativo accertamento costituisce apprezzamento discrezionale del giudice di merito, che deve essere condotto in relazione all'oggetto ed alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti, anche posteriore alla conclusione del contratto, ed al persistente interesse dell'altro contraente alla prestazione dopo un certo tempo”
(cfr. Cass., 4 marzo 2016, n. 4314).
Alla luce di ciò, non può prescindersi dall'osservare che, nel caso in esame, alcuna ipotesi di risoluzione stragiudiziale si è verificata, non avendo la parti convenuto una clausola risolutiva espressa o un termine essenziale per l'adempimento e non avendo la locatrice inviato una diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., di talché, data la perdurante efficacia del vincolo contrattuale, la stessa locatrice non aveva il diritto di pretendere l'immediata liberazione del bene.
Deve, ancora, evidenziarsi che il contratto prevedeva la corresponsione dell'intero canone annuale in una rata unica anticipata e che il ritardo, ammesso dalla stessa resistente, ha avuto una durata di poco superiore ad un mese, con l'ulteriore specificazione che, nel corso di tale periodo, la stessa locatrice non ha inviato alla conduttrice alcun invito o sollecito di provvedere al pagamento nei termini convenuti.
7 Si rimarca ulteriormente che la conduttrice ha provveduto a corrispondere per intero l'importo contrattualmente previsto in data 14.3.2022, subito dopo avere ricevuto dal locatore la prima comunicazione in cui lo stesso riteneva, indebitamente, già risolto il contratto, e poi nuovamente in data 26.4.2022, a seguito di un primo rifiuto della stessa locatrice, dando peraltro immediato riscontro alla comunicazione dell'8.3.2022, con comunicazione del 10.3.2022, in cui ha rappresentato che il mancato tempestivo pagamento era da ascrivere ad un mero disguido nei sistemi di gestione della posta e che la stessa vi avrebbe provveduto il prima possibile (cfr. docc. 5 e 6 del fascicolo di parte resistente).
Le circostanze appena valorizzate inducono, dunque, a ritenere che l'adempimento, ad opera della conduttrice, dell'obbligo di provvedere al pagamento del canone sia avvenuto in un termine comunque da considerare ragionevole, a fortiori considerando che lo stesso ha riguardato l'intero importo convenuto per il canone annuale da corrispondersi anticipatamente, che la locatrice non aveva in alcun modo sollecitato l'adempimento e che il versamento è avvenuto a distanza di poco più di un mese dalla sottoscrizione stessa del contratto, momento in cui doveva ritenersi ancora sussistente in capo alla locatrice l'interesse di riceverlo.
Si reputa, di contro, che il reiterato rifiuto della di ricevere i pagamenti Parte_1 posti in essere dalla conduttrice e l'unilaterale riacquisto della disponibilità dell'immobile, in danno del godimento concesso alla conduttrice, costituiscano inadempimenti che hanno inciso in misura notevole sull'equilibrio contrattuale e che non sono giustificati, ai sensi dell'art. 1460 c.c., sulla base di una valutazione di proporzionalità parametrata al principio di buona fede, dal non rilevante ritardo ammesso dalla conduttrice.
Ne consegue che la domanda di risarcimento dei danni proposta dalla parte ricorrente non può essere accolta, dovendo concludersi che il mancato rispetto, ad opera della medesima, delle obbligazioni assunte con la conclusione del contratto di locazione abbia avuto una rilevanza prevalente nell'alterazione del sinallagma contrattuale.
Si sottolinea, nondimeno, che, sebbene il ritardo rimproverato alla parte resistente non
8 possa considerarsi rilevante nella misura sopra precisata, neppure la domanda risarcitoria dalla medesima proposta può essere accolta.
Dirimente è, infatti, considerare che la stessa non ha né descritto in modo compiuto le conseguenze lesive patite né provveduto a documentare debitamente di avere sostenuto dei costi connessi alla costruzione e alla progettazione dell'impianto radio, avendo prodotto unicamente delle fatture, non accompagnate dalla prova dell'effettivo versamento delle somme ivi indicate.

3. Concludendo, deve dichiararsi la risoluzione del contratto per cui è causa, rigettando tutte le ulteriori domande proposte dalle parti.
L'esito della lite consente di configurare un'ipotesi di soccombenza reciproca che giustifica ex art. 92 c. 2 c.p.c. la compensazione delle spese di lite nella misura dei due terzi.
La restante parte sarà posta a carico della ricorrente, risultata maggiormente soccombente, e liquidata sulla base dei parametri previsti dal d.m. n. 55 del 2014, per come modificato dal d.m. n. 147 del 2022, per lo scaglione di riferimento, da individuare sulla base del petitum della domanda principale (causa di valore compreso fra euro
5.200,01 ed euro 26.000,00), con la precisazione che si applicheranno i parametri medi per la fase di studio e introduttiva e quelli minimi per la fase di trattazione e decisione, data la limitata attività processuale svolta.


p.q.m.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione concluso dalle parti in data
2.2.2022, per effetto del quale la ha concesso in Parte_1 Parte_2
godimento alla una porzione di lastrico Controparte_2 solare, della superficie di mq. 50,00 circa, sita nel Comune di Nettuno, alla via dei
Tinozzi n. 27, distinta al del predetto Comune, al foglio 20, p.lla 1821; CP_3
b) rigetta tutte le ulteriori domande proposte dalle parti in via principale e in via
9 riconvenzionale;

c) compensa nella misura dei 2/3 le spese di lite e condanna la
[...]
alla rifusione, in favore della Parte_2 Controparte_2
della restante parte, liquidata nella somma, già decurtata, di euro 1.129,00, per
[...] compensi, e di euro 253,00, per esborsi, oltre rimborso forfettario spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge.
Velletri, 4 dicembre 2025
Il Giudice
dott.ssa Alice Buonafede
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