N. R.G. 15381/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di PALERMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 15381/2023 tra
Parte_1
E
DI LIBERTI GIUSEPPA
Oggi 24 luglio 2025, innanzi al dott. Antonina Giardina Giardina, sono comparsi: per la ricorrente l'avv. Antonella Oddo in sostituzione degli avvocati Giancarlo Greco e Simonetta Brambille e per la resistente l'avv. Francesco Paolo Sardina. L'avv. Oddo si riporta alle note conclusive depositate e insiste per la dichiarazione della cessazione della materia del contendere con la condanna della resistente al pagamento delle spese, rappresentando che il contratto di locazione è stato risolto per fatto e colpa del conduttore e che le circostanze ed eccezioni relative alla debenza dei canoni di locazione e alla scrittura privata sottoscritta dalle parti sono state assorbite dai decreti ingiuntivi emessi dal Tribunale di Palermo, non opposti e muniti di definitiva esecutorietà, allegati agli atti del giudizio. L'avv. Sardina si riporta integralmente alla memoria conclusiva e alle domande ivi formulate, tra le quali la condanna alle spese di parte ricorrente.
Il Giudice
Al termine della camera di consiglio, alle ore 18.00, dà lettura del dispositivo e delle ragioni della decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in assenza delle parti, nelle more allontanatesi.
Il Giudice Onorario
Antonina Giardina Giardina

1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Palermo, sezione civile seconda, in funzione di Giudice Unico, nella persona del Giudice Onorario Dott.ssa Antonina Giardina Giardina ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella controversia civile iscritta al n°15381 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2023 vertente
TRA
, nata a [...], il [...], C.F. Parte_1
, elettivamente domiciliata in VIA FRANCESCO C.F._1
FERRARA, 8 90141 PALERMO, rappresentata e difesa dall'Avv. GRECO
GIANCARLO e dall'Avv. SIMONETTA BRAMBILLE per mandato in atti;

RICORRENTE
CONTRO
, nata a [...] il [...], c.f. Controparte_1
, elettivamente domiciliata in VIA ERACLE N.4 90100 C.F._2
PALERMO, rappresentata e difesa dall'Avv. SARDINA FRANCESCO PAOLO per mandato in atti.
RESISTENTE
2 OGGETTO: Intimazione di sfratto per morosita' (uso abitativo).
mediante la lettura, all'udienza del 22/07/2025, alle ore 18.00, ai sensi dell'art.
429 c.p.c., del seguente dispositivo:
Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta, definitivamente pronunciando così provvede:
.- dichiara cessata la materia del contendere tra le parti per le ragioni esposte in parte motiva;

.- condanna parte resistente a rimborsare a parte ricorrente le spese del presente procedimento, che si liquidano in € 172,50 per spese e in € 2.055,00 per compenso professionale, oltre rimborso per spese generali e iva e cpa, come per legge.
e della seguente contestuale motivazione:
La sig.ra ha intimato lo sfratto per morosità alla sig.ra Parte_1
chiedendone la convalida e l'emissione dell'ingiunzione di Controparte_1
pagamento per la complessiva somma di € 7.400,00 a titolo di canoni di locazione scaduti e non versati (di cui € 4.850,00 come da scrittura di riconoscimento di debito del 27.9.2020 ed € 2.550,00 a titolo di canoni di locazione dei mesi di luglio, agosto e settembre 2023) con la condanna alle spese del procedimento.
L'odierna resistente si è costituita in giudizio, contestando la morosità,
chiedendo il rigetto della domanda di convalida dello sfratto e, in via riconvenzionale, l'accertamento dell'inadempimento del locatore in ordine agli interventi di manutenzione straordinaria e la condanna di quest'ultimo al risarcimento dei danni materiali da determinarsi in via equitativa.
Con ordinanza riservata del 6 Dicembre 2023 è stato disposto il mutamento
3 del rito, con l'assegnazione alle parti dei termini per il deposito delle memorie integrative e dei documenti e l'invito alle stesse a promuovere il procedimento di mediazione, condizione di procedibilità della domanda nella materia locatizia, ai sensi del D.lgs. 28/2010.
Le parti, esperita con esito negativo la procedura di mediazione delegata,
hanno depositato le memorie integrative.
Nelle more dello svolgimento del giudizio, la ricorrente ha chiesto dichiararsi cessata la materia del contendere, essendo stato convalidato un successivo sfratto per morosità con contestuale ingiunzione di pagamento per i canoni intimati nel presente giudizio e nel successivo ed avendo il Tribunale di
Palermo emesso un secondo decreto ingiuntivo per la somma di € 4.850,00 indicata nella scrittura privata del 27/9/2020.
Il Giudice, pertanto, ha revocato le ordinanze di nomina di Ctu, volta ad accertare le criticità riscontrate dalla resistente nell'immobile, al fine di accertare l'inadempimento del locatore e di Ctu grafologica, al fine di verificare la veridicità
della firma apposta dalla resistente in calce alla scrittura privata di riconoscimento del debito.
La causa è stata quindi rinviata all'udienza del 24/7/2025 e, dopo la discussione delle parti, è stata definita tramite lettura del dispositivo e delle ragioni della decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
Motivi della decisione.
Va accolta l'istanza di accertamento della cessazione della materia del contendere formulata dalla ricorrente, sia in ordine alla risoluzione del contratto per
4 il mancato pagamento dei canoni, sia con riguardo alla richiesta di pagamento del debito riconosciuto dalla sig.ra nella scrittura privata del Controparte_1
29.9.2020.
L'odierna ricorrente, infatti, ha depositato agli atti del giudizio l'ordinanza di convalida di sfratto per morosità promossa per il mancato pagamento dei canoni intimati nel presente giudizio (relativi ai mesi di agosto e settembre 2023) e per i successivi nel frattempo maturati, con il contestuale decreto ingiuntivo per la complessiva somma di € 6.800,00, pari ai canoni locativi afferenti al periodo agosto
2023 – marzo 2024, oltre a quelli successivi maturati e maturandi, a decorrere dal mese di aprile 2024 sino all'effettivo rilascio. La stessa ha, inoltre, depositato il decreto ingiuntivo n. 4192/2024, con il quale il Tribunale di Palermo ha ingiunto il pagamento della somma di € 4.850,00, di cui la signora si è dichiarata CP_1
debitrice con la scrittura privata sottoscritta in data 29/9/2020, oltre agli interessi e le spese liquidate, notificato alla sig.ra in data 8.1.2025 e divenuto CP_1
definitivo per mancata opposizione in data 29.5.2025.
Va rilevato che l'odierna resistente non si è costituita nel suindicato procedimento di convalida e non ha proposto opposizione ai decreti ingiuntivi menzionati, che pertanto sono stati muniti di definitiva esecutorietà.
La stessa nel presente giudizio ha tuttavia insistito nelle domande formulate, affinchè venisse dichiarato l'inadempimento della locatrice all'obbligo di effettuare la manutenzione straordinaria nell'immobile, e la conseguente insussistenza della morosità della signora che ha omesso il pagamento dei canoni di CP_1
locazione, appellandosi al principio “inadimplenti non est adimplendum” sancito dall'art. 1460 c.c.
E' evidente, pertanto, che, essendosi formato il giudicato sia sulla convalida dello sfratto per inadempimento del conduttore a causa del mancato pagamento dei medesimi canoni oggetto del presente giudizio, sia sull'ingiunzione di pagamento dei detti canoni e dei successivi fino al rilascio e sull'ingiunzione di pagamento della somma portata dalla scrittura privata intercorsa fra le odierne parti, sarebbe contraria al principio del “ne bis in idem” l'emissione di una successiva pronuncia sulle stesse
5 domande.
Giova ricordare il noto principio per cui il giudicato copre il dedotto e il deducibile, secondo cui la formazione di un giudicato sostanziale comporta che via sia stata una pronuncia non più soggetta ad impugnazioni ordinarie, che abbia accolto o respinto la domanda della parte.
Come è noto, a seguito del passaggio della sentenza in cosa giudicata formale, si verificano gli effetti della cosa giudicata sostanziale, secondo cui l'accertamento contenuto nella sentenza fa stato fra le parti, i loro eredi ei loro aventi causa, ai sensi dell'art. 2909 c.c. Il giudicato esterno e quello interno sono rilevabili d'ufficio dal giudice (cfr. Cass. 8379/2009).
Pertanto, la necessità di una pronuncia dichiarativa della cessazione della materia del contendere discende dalla sopravvenuta carenza d'interesse ad agire dell'odierna resistente, dovuta ai suindicati provvedimenti passati in giudicato e la conseguente necessità per il giudice di astenersi da una decisione di merito (cfr.
Cass. SS.UU.n. 368/2000).
La cessazione della materia del contendere rileva anche con riguardo alla domanda riconvenzionale di accertamento dell'inadempimento della locatrice all'obbligo di provvedere alla manutenzione straordinaria e alla legittimità del mancato pagamento dei canoni di locazione, giacchè la convalida dello sfratto per morosità e l'ingiunzione di pagamento dei detti canoni discendono proprio dall'accertato inadempimento della conduttrice nel versamento dei canoni ingiunti.
La dichiarazione di cessazione della materia del contendere comporta in ogni caso una pronuncia in merito alla soccombenza virtuale.
A tale proposito, va osservato che la giurisprudenza di legittimità, con orientamento costante, afferma che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui
6 pretesa (Cass. n. 3373/2010, Cass. n. 13674/2006, Cass. S.U. 13533/2001).
Nella fattispecie in esame, la ricorrente ha assolto all'onere probatorio, sulla stessa gravante, di dimostrare i fatti posti a fondamento della pretesa e cioè l'esistenza e la validità del contratto di locazione, concluso in data
27.09.2020, regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate di Palermo, in data
14/10/2020, al n. 5813 serie 3T, afferente l'immobile in Palermo, via Baracca, 124 e l'ammontare del canone. La signora ha chiesto la risoluzione del contratto di Pt_1
locazione per morosità della conduttrice, sostenendo che la stessa non avesse pagato la complessiva somma di euro 7.400,00. Parte ricorrente ha depositato in giudizio il contratto di locazione stipulato fra le parti e la scrittura privata di riconoscimento del debito, su cui si fondava il proprio credito.
Giova ricordare che l'art. 5 della legge 392/78 prevede che “il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell'art. 1455 c.c.”.
Deve ritenersi, dunque, che l'inadempimento della resistente sia un inadempimento di non scarsa importanza. Infatti, il giudizio sulla gravità dell'inadempimento di un contratto di locazione ai sensi dell'art 1455 c.c., non involge solo l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio, ma anche gli elementi soggettivi, costituiti dal comportamento del conduttore, dall'importanza assunta per il locatore dalla mancata corresponsione dei canoni e dell'entità del turbamento provocato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico.
Nella fattispecie si osserva che la conduttrice sosteneva di non essere debitrice dei canoni di locazione intimati, avendo azionato l'eccezione di inadempimento sancita dall'art. 1460 c.c., secondo cui “una parte di un contratto a prestazioni corrispettive può rifiutarsi di adempiere la propria obbligazione se
l'altra parte non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria”.
7 A tal proposito, si rileva che secondo il costante orientamento della giurisprudenza sia di merito che di legittimità, “il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio “inadimplenti non est adimplendum”, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede” (cfr. Tribunale di Roma, sentenza n. 10151/2022).
Nella fattispecie che ci occupa, la locatrice avrebbe locato un immobile non idoneo all'uso abitativo e la conduttrice ha chiesto, in via riconvenzionale, il risarcimento dei danni patrimoniali da determinarsi in via equitativa.
Va tuttavia rilevato che la signora ha allegato tardivamente una CP_1 perizia sullo stato dell'immobile, la quale, come è noto, ha valore esclusivamente indiziario, e non ha allegato alcuna prova dei danni patrimoniali di cui ha chiesto il ristoro. Giova ricordare, a tal proposito, che incombe alla parte che chiede il risarcimento del danno patrimoniale allegare la prova concreta del danno subito e il nesso causale tra l'evento e il danno e che, soltanto ove sia impossibile dimostrare l'ammontare concreto del danno di cui si chiede il risarcimento, se ne può chiedere la determinazione equitativa da parte del giudice. Nel caso che ci occupa, non è stato indicato in che cosa consista il danno subito dalla conduttrice e la connessione causale con l'eventuale stato dell'immobile. Di conseguenza, risulterebbe impossibile giungere ad una valutazione equitativa di un danno non specificato.
Pertanto, per il principio della soccombenza virtuale, le spese del presente giudizio, come liquidate in dispositivo ai sensi del D.M. 147/2022 nella fascia di valore indicata in atto introduttivo, vanno lasciate a carico di parte resistente.
8 Così è deciso in Palermo il 24 luglio 2025.
Il Giudice Onorario
Antonina Giardina Giardina
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