REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
- II SEZIONE CIVILE -
nella persona del GIUDICE MONOCRATICO dott.ssa Dora Alessia Limongelli all'udienza di discussione del 6 giugno 2025 ha pronunciato, mediante lettura del dispositivo, la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al numero 9377 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, avente ad oggetto cessazione del contratto di locazione alla scadenza e promossa
DA
, nata da GO (NA) il 29 luglio 1962 e residente in [...]Parte_1
(BO) alla via del Borgo n. 4, codice fiscale;
CodiceFiscale_1 Parte_2
, nata da GO (NA) il 22 giugno 1963 e residente in [...] alla via Montebello
[...]
n. 5, codice fiscale;
, nata ad [...] CodiceFiscale_2 Parte_3
il 5 agosto 1966 e residente in [...], codice fiscale C.F._3
, nata ad [...] il [...] e residente in [...]
[...] Parte_4
(NA) alla via Vesuvio n. 25, codice fiscale;
, nata ad CodiceFiscale_4 Parte_5
GO (NA) il 26 luglio 1971 ed ivi residente a[...], codice fiscale
[...]
e, infine, , nato ad [...] il [...] e C.F._5 Parte_6
residente in [...]600, rappresentati e difesi giusta procura in atti dall'avv.to Angela Capasso con la quale elettivamente domiciliano in Frattamaggiore via Don
Minzoni 83
ATTORI
CONTRO
nato ad [...] il [...] ed ivi residente a[...]
Repubblica n.24, Codice fiscale elettivamente domiciliato in Napoli alla CodiceFiscale_6
Via Ponte Di Tappia 82 presso lo studio dell'avv.to AR Bellecca,
CONVENUTO
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza del 6.6.2025
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, , Parte_1 Parte_2 [...]
, , e , - premesso di aver concesso Parte_3 Parte_4 Parte_5 Parte_6
l'appartamento sito in GO, via Della Repubblica n. 24 in comodato gratuito precario, con contratto stipulato il 29.3.2017 e regolarmente registrato, a e che l'art 3 del contratto CP_1
consentiva ad entrambe le parti di recedere previa disdetta da inviarsi sei mesi prima, avendo interesse alla restituzione del bene, convenivano in giudizio il comodatario al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni “Convalidare l'intimato sfratto per cessazione del contratto di comodato precario nei confronti del signor emettendo ordinanza di rilascio e comunque tutti i CP_1 provvedimenti necessari al rilascio dell'unità immobiliare in oggetto libera da persone e cose, in favore degli odierni istanti pronunciare in subordine, in caso di opposizione dell'intimato, ordinanza di rilascio ex articolo 665 CPC con la condanna dell'opponente al pagamento delle spese, diritti ed onorari del presente giudizio, previa conversione del rito ex articolo 667 CPC disporre la prosecuzione del giudizio ex articolo 442 CPC. In ogni caso dichiarare cessato il contratto di comodato precario inter partes alla data del 6 maggio 2024 o per la diversa data che il Tribunale riterrà di giustizia e conseguentemente condannare il signor al rilascio, per quella CP_1 data, dell'appartamento su indicato libero da persone e da cose”.
Si costituiva in giudizio eccependo l'inammissibilità della domanda di convalida non CP_1
essendo la lettera di disdetta tempestiva rispetto al termine semestrale previsto in contratto e alla domanda di rilascio introdotta dagli istanti;
altresì la simulazione del contratto di comodato dissimulante una locazione avendo iniziato il comodatario a corrispondere dal 1.11.2015 un canone minimo bimestrale a titolo di rimborso delle spese condominiali, con la conseguenza che in mancanza di tempestiva disdetta il contratto di locazione decorrente dal 1.11.2015 verrebbe a scadenza il
30.10.2027; infine sosteneva di aver diritto alla ripetizione degli esborsi. ammontanti complessivamente a € 10.000,00, sopportati per opere edili di rilevante entità per la ristrutturazione della casa che versava in condizioni di totale abbandono.
Sulla base di tali premesse, l'intimato chiedeva accogliersi le seguenti conclusioni:”1) rigettare la richiesta di ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 657 c.p.c. 2) emettere i provvedimenti stabiliti dall'art. 667 c.p.c., in relazione agli art. 447 bis e 426 c.p.c., finalizzati al cambiamento del rito;
- all'esito del giudizio di merito: 1) rigettare la domanda attorea perché inammissibile ed infondata in fatto e diritto;
2) in accoglimento della spiegata domanda riconvenzionale, accertare che è sorto tra le parti un contratto di locazione in data 1.11.2015 e che verrà a prossima scadenza il 30.10.2027. Condannare gli istanti al pagamento in favore del concludente, per tutte le causali indicate, della complessiva somma di € 10.000,00, oltre interessi e rivalutazione in solido tra di loro o, subordinatamente, pro quota;
3) condannare gli intimanti al pagamento delle spese, diritti ed onorari di causa, rimborso forfettario spese generali, rivalsa IVA e CPA come per legge”.
Con ordinanza del 17.11.2024, denegato il provvisorio rilascio, veniva disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art 426 cpc con concessione dei termini per l'integrazione degli atti introduttivi.
Nelle memorie integrative depositate in data 13.2.2025, parte attrice ha dedotto che il mancato rispetto del termine semestrale per la disdetta non inficiava la cessazione del contratto di comodato, tenuto conto del valore di disdetta riconosciuta pacificamente dalla giurisprudenza alla intimazione di sfratto;
ancora che dal pagamento di una somma a titolo di spese condominiali non poteva inferirsi la simulazione del contratto di comodato, non avendo le predette somme valore di corrispettivo per il godimento del bene ma al più di onere, compatibile con la gratuità del comodato;
altresì che l'immobile era stato concesso in comodato fin dal 1994 al , anno in cui aveva contratto CP_1
matrimonio, in considerazione delle sue disagiate condizioni economiche che non gli permettevano di reperire altro alloggio e fino al 2016 le spese condominiali venivano pagate dagli zii (e in seguito solo saltuariamente dall'intimato); che in ogni caso pur qualificando il contratto come locazione, lo stesso verrebbe a scadenza il 30.4.2025; infine che del tutto pretestuosa e infondata doveva ritenersi la domanda di rimborso delle spese per la ristrutturazione dell'immobile detenuto dall'intimato da oltre trenta anni, trattandosi di spese necessarie per la conservazione della cosa e, in ogni caso, non rimborsabili a mente dell'art 6 del contratto di comodato gratuito oltre che dell'art. 1806 c.c.
Nelle memorie integrative depositate in data 11.3.2025, parte convenuta ribadiva l'invalidità della disdetta comunicata tardivamente da parte attrice insistendo per l'accertamento della natura simulata del contratto di comodato dissimulante una locazione e rinunciando di contro alla domanda riconvenzionale di rimborso degli importi sostenuti per spese di ristrutturazione.
Preliminarmente, la domanda va ritenuta procedibile avendo parte attrice provveduto ad instaurare il procedimento di mediazione conclusosi con esito negativo per mancato raggiungimento dell'accordo.
Ciò posto, giova fin da subito chiarire che come emerso dalle medesime allegazioni svolte dalle parti nei rispettivi atti e come chiarito alla odierna udienza, l'immobile sito in GO via della
Repubblica 24 venne concesso in comodato a da parte degli zii fin dal 1994, anno del CP_1
suo matrimonio, per soddisfare le esigenze abitative della costituenda famiglia, in considerazione delle condizioni disagiate del congiunto, che non consentivano il reperimento di diverso alloggio. Il rapporto di comodato legittimante la detenzione dell'immobile da parte del , non era consacrato CP_1
in un documento scritto fino al 29.3.2017, allorquando fu stipulato contratto scritto di comodato regolarmente registrato avente ad oggetto l'immobile in GO concesso in uso al per CP_1
esigenze abitative della famiglia (per privata abitazione per sé e per la sua famiglia).
Nel predetto contratto, è prevista la durata illimitata del rapporto a decorrere dal 29.3.2017 e all'art. 3 la facoltà per entrambe le parti di recedere dal contratto, previo avviso da inviare, a mezzo raccomandata A/R, almeno sei mesi prima.
Secondo i principi generali, dovrebbe affermarsi di essere in presenza di un comodato “precario”, atteso anche che è sempre stato pacifico che nel caso di comodato immobiliare senza un termine espresso, non è consentito al giudice di desumere l'esistenza di un termine tacito tenendo conto della generica destinazione dell'immobile stesso secondo la sua natura, sostanziandosi tale destinazione in un uso indeterminato e continuativo, inidoneo ad individuare un termine finale. Il comodante, dunque, potrebbe in qualsiasi momento chiedere l'immediata restituzione dell'immobile.
Tuttavia, le Sezioni Unite della Suprema Corte hanno ritenuto “non utilmente invocabile” il predetto orientamento nei casi in cui oggetto del comodato sia un immobile destinato a casa familiare del comodatario;
si è, in particolare, ritenuto che in tali casi la destinazione è “diretta ad assicurare – cosı' assumendo un connotato di marcata specificità – che il nucleo familiare già formato o in via di formazione abbia un proprio habitat, come stabile punto di riferimento e centro di comuni interessi materiali e spirituali dei suoi componenti”, con la conseguenza che “per effetto della concorde volontà delle parti viene cosı' a configurarsi un vincolo di destinazione dell'immobile alle esigenze abitative familiari idoneo a conferire all'uso cui la cosa doveva essere destinata il carattere di termine implicito della durata del rapporto, la cui scadenza non è determinata, ma è strettamente correlata alla destinazione impressa ed alle finalità cui essa tende” (Cass., Sez. Un., 21.7.2004, n.
13603).
Secondo le Sezioni Unite, pertanto, il comodato di casa familiare non può mai configurarsi come
“precario”, e dunque con possibilità di recesso ad nutum per il comodante ai sensi dell'art. 1810 c.c.; al contrario, tale comodato è sempre a termine a norma dell'art. 1809 c.c. e, in mancanza di una determinazione espressa, esso – a differenza di quanto accade in tutti gli altri casi di comodato immobiliare – si desume dall'uso (casa familiare) e dura, quindi, fino a quando permangano le esigenze abitative della famiglia, salva soltanto la facoltà del comodante di recedere in caso di
“urgente e impreveduto bisogno” ex art. 1809, 2° co., c.c. In definitiva, quindi, come affermato da giurisprudenza di legittimità anche recente, “il comodato, stipulato senza prefissione di termine, di un immobile successivamente adibito, per inequivoca e comune volontà delle parti contraenti, ad abitazione di un nucleo familiare di fatto, costituito dai conviventi e da un figlio minore, non può essere risolto in virtù della mera manifestazione di volontà 'ad nutum' espressa dal comodante ai sensi dell'art. 1810, comma 1, ultima parte C.C., dal momento che deve ritenersi impresso al contratto un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari idoneo a conferire all'uso cui la cosa è destinata il carattere implicito della durata del rapporto, anche oltre la crisi familiare tra i conviventi.
Ne consegue che il rilascio dell'immobile, finché non cessano le esigenze abitative familiari cui esso
è stato destinato, può essere richiesto, ai sensi dell'art. 1809, comma 2, c.c., solo nell'ipotesi di un bisogno contrassegnato dall'urgenza e dall'imprevedibilità” (in termini Cass., 3.12.2015, n. 24618).
Il principio per cui il comodatario ha il diritto alla prosecuzione del rapporto per tutto il tempo per cui si protraggano le esigenze familiari si riferisce, però, ai casi in cui sia certo ed inequivocabile che il rapporto abbia avuto origine in vista di una tale destinazione, laddove cioè “l'effettività della destinazione a casa familiare da parte del comodante non può essere desunta … dalla mera natura immobiliare del bene concesso, ma implica un accertamento in fatto, che postula una specifica verifica della comune intenzione delle parti attraverso una valutazione globale dell'intero contesto nel quale il contratto si è perfezionato, della natura dei rapporti tra le medesime, degli interessi perseguiti e di ogni altro elemento che possa far luce sulla effettiva intenzione di dare e ricevere il bene allo specifico fine della sua destinazione a casa familiare” (così la succitata Cass., Sez. Un.,
21.7.2004, n. 13603).
Come evidenziato anche di recente, “nel comodato di bene immobile, stipulato senza determinazione di termine, la volontà di assoggettare il bene a vincoli d'uso particolarmente gravosi, quali la destinazione a residenza familiare, non può essere presunta ma va positivamente accertata, dovendo, in mancanza, essere adottata la soluzione più favorevole alla sua cessazione” (così Cass., 21.11.2014,
n. 24838).
Ebbene, la presenza del “vincolo di destinazione” a casa familiare non può essere desunta né dalla mera natura immobiliare del bene concesso né dalla generica adibizione del medesimo ad uso abitativo, ma al contrario occorre il positivo accertamento che la tale destinazione sia stata impressa dalla concorde volontà delle parti.
Nella specie, le esigenze familiari poste a fondamento della concessione dell'immobile in comodato fin dalla sua costituzione verbale nel 1994, sono state oggetto di puntuale allegazione dalla medesima parte attrice e sono le medesime esigenze abitative familiari poste a fondamento del contratto di comodato stipulato in forma scritta nel 2017, con la conseguenza che, in mancanza di prova del venir meno delle esigenze connesse all'uso familiare o di un urgente e imprevisto bisogno del comodante
(neppure per vero allegato), non può essere ammesso il recesso, sia pure secondo la regolamentazione contrattuale, della comunicazione con il preavviso di sei mesi.
In punto di riparto dell'onere probatorio, spetta a chi invoca la cessazione del comodato dimostrare il sopraggiungere del termine fissato "per relationem" e, dunque, l'avvenuto dissolversi delle esigenze connesse all'uso familiare (Sez. U, Sentenza n. 20448 del 29/09/2014). Ciò chiarito in ordine alla natura del contratto, va disattesa la domanda riconvenzionale di simulazione del contratto di comodato celante una locazione, avendo iniziato il convenuto dal 2015
a corrispondere con cadenza bimestrale un importo per spese condominiali.
Ai sensi dell'art. 1803 c.c. il comodato è il contratto col quale una parte consegna all'altra un bene mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o un uso determinato, con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il II comma del medesimo articolo specifica che il comodato è un negozio essenzialmente gratuito. Il comodato quindi si perfeziona con la consegna della cosa ed ha carattere obbligatorio, nel senso che il comodatario acquista solo ed esclusivamente un diritto personale all'uso del bene pattuito, in quanto non vi è mai il trasferimento della proprietà del bene concesso in uso.
Infine, il comodato può essere fattispecie a tempo determinato, qualora le parti ne abbiano previsto la durata.
Generalmente si ritiene che il negozio suddetto trovi la sua causa nel rapporto di cortesia e fiducia esistente tra le parti o nella volontà a sopperire ad un'esigenza altrui, per cui elemento essenziale del comodato è la gratuità, poichè la previsione di un corrispettivo sarebbe incompatibile con lo schema tipico del comodato, che si basa come si è detto sulla fiducia, sulla cortesia o su una esigenza temporanea del comodatario. Tuttavia, la natura e la causa del negozio de quo non vengono meno nel caso in cui i contraenti si accordino per imporre un onere a carico del comodatario stesso. Infatti, il carattere essenzialmente gratuito del comodato non viene meno per l'apposizione a carico del comodatario di un modus, di un onere, purchè esso non sia di consistenza tale da snaturare il rapporto contrattuale (Ex Multis: Cass. Civ. Sent. n. 485 del 2003). In altre parole, è necessario che tale modus non si ponga come corrispettivo del godimento della cosa ed assuma così la natura di una controprestazione. Inoltre, l'elemento della gratuità o della onerosità del contratto in esame deve valutarsi avuto riguardo alla causa del contratto stesso, intesa come funzione economico-sociale che il medesimo è destinato obiettivamente ad adempiere.
Nel caso che qui ci occupa, parte attrice ha dimostrato mediante la documentazione in atti, che gli importi corrisposti dal comodatario erano versati a titolo di oneri condominiali in favore dell'amministratore del Condominio, con la conseguenza che può essere esclusa la natura di corrispettivo del godimento dell'immobile.
In proposito, la giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 6203 del 18 marzo 2014) ha chiarito che il comodante non può avvalersi del rimedio della risoluzione per inadempimento del contratto di comodato per omesso versamento dei contribuiti condominiali ordinari poiché “il rimedio generale della risoluzione per inadempimento non può essere utilizzato in relazione al contratto di comodato, che è contratto essenzialmente gratuito e non perde tale sua caratteristica anche quando, come nella specie, siano previste delle pattuizioni di apprezzabile peso economico a carico della comodataria, in quanto esse rimangono pur sempre pattuizioni accessorie e non snaturano il rapporto, al quale non possono essere applicati rimedi che sono riservati ai contratti a prestazioni corrispettive”.
Va infine, dichiarata la cessazione della materia del contendere sulla domanda riconvenzionale di rimborso dei costi sostenuti per i lavori di ristrutturazione dell'immobile, oggetto di rinuncia da parte dell'intimato.
In ogni caso, i fatti costitutivi della domanda sono rimasti sul piano della generica allegazione non essendo stata neppure precisata la natura dei lavori asseritamente effettuati nell'immobile.
Le spese in considerazione della reciproca soccombenza vanno integralmente compensate tra le parti.


P.Q.M.


IL TRIBUNALE DI NAPOLI NORD – II SEZIONE CIVILE -,definitivamente pronunziando nella controversia civile come innanzi promossa, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
• Rigetta la domanda proposta da parte attrice;

• Rigetta la domanda riconvenzionale;

• Compensa integralmente tra le parti le spese di giudizio.
Così deciso in Aversa, lì 6 giugno 2025.
IL GIUDICE MONOCRATICO
dott. ssa Dora Alessia Limongelli