REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice dott. Tommaso Bellei, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 1499 R.G.A.C. dell'anno 2021 promossa
DA
(C.F. , con il patrocinio Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. CASSESE GIUSEPPE, elettivamente domiciliato in Roma, via Marcantonio Colonna
n. 7presso il difensore avv. CASSESE GIUSEPPE
PARTE ATTRICE
CONTRO
(C.F. ) e il Controparte_1 P.IVA_2 Controparte_2
(C.F. ) entrambi siti in Terni via degli Arroni ed elettivamente domiciliati in P.IVA_3
Magliano Sabina Piazza Matteotti n . 4 presso lo studio dell'avv. Marco Bonamici

PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Condominio, impugnazione di delibera assembleare.
CONCLUSIONI
All'udienza del 29 ottobre 2024, sostituita ex art. 127-ter c.p.c., le parti hanno concluso come risulta dal verbale d'udienza qui richiamato e trascritto e, con ordinanza del 31/10/2024, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione ritualmente notificato, la Parte_1 citava in giudizio il e il
[...] Controparte_1 Controparte_2
G rassegnando – per i motivi vi dedotti, qui richiamati e trascritti – le seguenti conclusioni:
[...]
“Tutto quanto premesso ribadisce le seguenti
- 1 - CONCLUSIONI
Preliminarmente :
-accertare e dichiarare l'erroneità degli elaborati contabili consuntivi e preventivi in luogo di quanto dedotto ai punto A); B); C); D); E);
-accertare e dichiarare il mancato accredito dei crediti vantati dalla nei confronti Pt_1 dei condomini C1-D3 e G descritti ai punti F); G); H);
-per l'effetto e per i motivi esposti in narrativa accertare e dichiarare nulla per vizio insanabile e/o assoluto ed in ogni tempo e/o annullabile la delibera di assemblea del 8 giugno 2021 dei condomini C1-D3 e G relativa all'approvazione dei bilanci consuntivi al
2020 e preventivo al 2021;
-nel merito accertare e dichiarare nulla e/o annullabile la delibera dell'assemblea del 8 giugno 2021 dei condomini C1-D3 e G relativa ai bilanci consuntivi al 2020 e preventivo al
2021, per violazione dei criteri di riparto delle spese difformi da quelli legali avendo inciso sui diritti individuali del singolo condomino;

-sempre nel merito sottrarre le somme già versate dalla i euro 563,00 e le somme di Pt_1 cui al credito vantato di € 5.110,00 ed € 6.100,00 già comunicato all'amministratore, nonché per le spese di mediazione e per le spese pagate in favore dell'avvocato della Pt_1
-condannare il convenuto al pagamento delle spese, competenze ed onorari del presente giudizio, oltre IVA e CAP come per legge con riserva di formulare nuove istanze istruttorie ed articolare con prove testimoniali ivi compresa richiesta di consulenza tecnica d'ufficio atta a verificare le discrepanze contabili rappresentate all'esito delle difese di controparte nelle successive memorie 183 VI comma n. 2 c.p.c.” (cfr. conclusioni precisate con la prima memoria ex art. 183, comma 6 c.p.c.).
Con comparsa di risposta si costituivano il e il Controparte_1
rassegnando – per i motivi ivi dedotti, qui richiamati e Controparte_2 trascritti – le seguenti conclusioni:
“Voglia codesto On. Tribunale di Terni, in composizione monocratica, per le ragioni sopra esposte, dichiarare cessata la materia del contendere ed in ogni caso rigettare le domande attoree, con compensazione integrale delle spese di giudizio.”.
- 2 - Il giudizio veniva istruito con l'esame dei testi ammessi e l'acquisizione della documentazione ritualmente depositata dalle parti.
All'udienza del 29 ottobre 2024, le parti concludevano come da proprie note di trattazione scritta e, con ordinanza del 31/10/2024, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione alle parti dei termini ex art. 190 c.p.c.

2. Con la presente azione la società attrice agisce per richiedere l'accertamento della nullità delle delibere dell'assemblea condominiale dei Condomini convenuti adottate in data
8/6/2021 – con il voto contrario della - con le quali venivano approvati i bilanci Pt_1 consuntivi al 31/12/2020 e i bilanci preventivi relativi all'anno 2021 applicando criteri di riparto delle spese condominiali di cui all'art. 1123 c.c. difformi da quelli legali.
In particolare, con le suddette delibere:
a) nei bilanci consuntivi al 31/12/2020 sarebbero stati erroneamente “caricati” alla società attrice le spese legali relative alla mediazione civile n. 122/2020 che aveva portato alla definizione di un precedente contenzioso tra i Condomini e la società stessa;

b) nel bilancio consuntivo al 30/12/2020 del , le spese generali o comuni CP_2 sarebbero state ripartite erroneamente sia sugli appartamenti che sui box auto con la stessa incidenza millesimale senza tenere conto della diversa incidenza degli stessi;

c) nei bilanci consuntivi di entrambi i Condomini i costi ivi riportati sarebbero stati ripartiti erroneamente al 50% nonostante la diversa composizione dei Condomini (il conta n. 37 appartamenti e n. 18 box auto e il conta Controparte_1 CP_2
n. 29 appartamenti e n. 33 box);
d) nei suddetti bilanci le spese inerenti la “manutenzione e sanificazione corsello” – parte comune tra i due Condomini – sarebbero stati erroneamente ripartite a 50% tra i due
Condomini e non secondo le Tabelle millesimali del Supercondominio;

e) nei bilanci consuntivi non sarebbero stati considerati il pagamento effettuato dalla in data 23/7/2018 di euro 563,00 e il credito di euro 6.100 già notificato a Pt_1 mezzo pec il 27/11/2019 all'amministratore CP_3
f) nei bilanci preventivi del 2021, le spese generali o comuni vengono anch'essi suddivisi al 50% tra i due Condomini senza distinzione in base ai millesimi.
Di contro, i onvenuti eccepivano l'intervenuta revoca delle delibere impugnate CP_4 per effetto dell'adozione delle delibere assembleari del 29/7/2021 che avrebbero approvato, in
- 3 - sostituzione, nuovi bilanci consuntivi e preventivi che recepivano i rilievi di parte attrice, effettuando una ripartizione dei costi sulla base delle tabelle millesimali esistenti.
In particolare, la delibera assembleare del 29/7/2021 del veniva Controparte_1 approvata anche dal rappresentante della società attrice.
Per quanto riguarda il mancato riconoscimento nei suddetti bilanci consuntivi del credito di euro 6.100,00 vantato dalla società attrice – per l'acquisto ed installazione di due cancelli carrai - i Condomini convenuti ne deducevano l'inesistenza atteso che la spesa era stata sopportata dalla custode nominata dal Tribunale di Terni nell'ambito dell'esecuzione immobiliare avviata nei confronti di un condomino, la (cfr. fattura in atti, Controparte_5 doc. 3, fasc. convenuta).

2. Ciò evidenziato, deve rilevarsi che, in sostanza, la società attrice ha chiesto di accertare e dichiarare nulla la delibera adottata dall'assemblea dei Condomini convenuti in data 8 giugno
2021 in quanto avrebbe approvato i bilanci consuntivi sino al 31/12/2020 e preventivi per l'anno 2021 in violazione delle tabelle millesimali esistenti.
Inoltre, ha chiesto di sottrarre dai conteggi ivi riportati le somme già versate dalla di euro 563,00 e di € 6.100,00 (e, con la prima memoria ex art. 183, comma 6 c.p.c., Pt_1 anche le somme di cui al credito vantato di € 5.110,00) già comunicate al precedente amministratore, nonché le spese di mediazione e per le spese pagate in favore dell'avvocato della ll'esito della mediazione civile n. 122/2020. Pt_1
In merito alla prima domanda, da qualificarsi quale domanda di nullità (“per
"impossibilità giuridica" dell'oggetto”, cfr. SU Cass. n. 9839/2021) deve osservarsi che, per giurisprudenza costante, la deliberazione assembleare, che modifichi i criteri di ripartizione delle spese comuni o generali stabiliti dall'art. 1123 c.c. ovvero dal regolamento condominiale
è inefficace, nei confronti del condomino dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo, e non meramente annullabile (cfr. SU Cass. n. 9839/2021 secondo cui
“In tema di deliberazioni dell'assemblea condominiale, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, numeri 2) e 3), cod. civ. e che è sottratta al metodo maggioritario;
sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla
- 4 - legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, secondo comma, cod. civ.”; cfr. anche Cass. nn. 2301/2001, 126/2000,
3042/1995 e 4627/1987).
Al riguardo, deve evidenziarsi che, con successive delibere del 29/7/2021, i CP_4 resistenti hanno deciso di procedere alla rettifica del riparto dei bilanci consuntivi 2019/2020
e del riparto dei bilanci preventivi 2021 approvati all'ultima assemblea dell'8 giugno 2021
“tenendo conto delle tabelle millesimali allegate al regolamento del condominio” e, quindi, in linea con le censure di parte attrice.
Peraltro, la delibera del 29/7/2021 – intervenuta successivamente alla notifica dell'atto di citazione che ha dato avvio al presente contenzioso - veniva approvata per quanto riguarda il anche con la votazione favorevole del rappresentante della società Controparte_1 attrice.
Nella prima memoria ex art. 183, comma 6 c.p.c., la parte attrice, oltre a richiedere l'accertamento di ulteriori somme a credito della stessa – euro 5.110,00 quale accredito della somma liquidata dalla società assicurativa AXA in suo favore - e ad introdurre nuovi temi di contestazione – ripartizione dei consumi idrici – non oggetto delle delibere impugnate (ove sono riportati solo i consumi di acqua rilevati dalla “lettura del contatore generale”, cfr. delibere impugnate), sembrerebbe censurare i bilanci redatti dai convenuti in CP_4 esecuzione delle delibere adottate in data 29/7/2021, poiché avrebbero ripetuto i medesimi errori di ripartizione precedenti.
Di contro la parte convenuta, con la seconda memoria ex art. 183, comma 6 c.p.c., avendo depositato i bilanci rettificati successivamente all'assemblea del 29/7/2021 (cfr. doc. A
e B allegati alla predetta memoria), deduceva che gli stessi avevano recepito le censure di parte attrice, nonché contestava le altre censure di parte attrice in quanto inammissibili e/o comunque infondate.
Al riguardo, con la seconda memoria ex art. 183, comma 6 c.p.c., la parte attrice contestava genericamente che, diversamente da quanto sostenuto dai convenuti, questi ultimi non avevano recepito le rettifiche contabili richieste dalla a sostegno della presente Pt_1 azione non avendo la controparte “…fornito alcuna prova contabile attendibile a dimostrazione di quanto sostenuto…”.
- 5 - A sostegno delle proprie deduzioni, la parte attrice depositava una perizia contabile da cui, tuttavia, non si evince un'erronea ripartizione delle spese per violazione delle tabelle millesimali esistenti, come dedotto in atto di citazione, ma, invece, un mancato accredito di somme dovute alla (euro 562 – euro 6.100 – euro 5.110) e un erroneo addebito di Pt_1 somme afferenti ai consumi idrici questioni che, salvo il mancato accredito delle somme di euro 6.100,00 e di euro 562,00, non risultano essere state tempestivamente dedotte.
Al riguardo, deve infatti evidenziarsi che, a fronte dell'allegazione dei bilanci rettificati da parte di onvenuti (cfr. all. A) e B) alla seconda memoria di parte convenuta), la CP_4 parte attrice non ha effettuato contestazioni specifiche al riguardo, tali non potendo intendersi le affermazioni contenute nella perizia di parte in atti che, da una parte, sembra elaborare delle proprie tabelle millesimali (cfr. punto 3.2.) – domanda di modifica delle tabelle mai proposta in questa sede – e, dall'altra, si riferisce a tabelle millesimali approvate con altre delibere assembleari (cfr. punto 3.4. che si riferisce a quanto deciso con delibera del
26/1/2022).
Deve pertanto ritenersi che l'avvenuta e non contestata rettifica dei bilanci approvati con la delibera impugnata – rettifica effettuata mediante l'applicazione delle tabelle millesimali esistenti – comporta la cessione parziale della materia del contendere.
Ad analoga conclusione deve pervenirsi per quanto riguarda la contestazione inerente al “caricamento” nei bilanci consuntivi al 31/12/2020 di entrambi i Condomini delle spese legali relative alla mediazione civile n. 122/2020 atteso che lo stesso consulente di parte attrice ha riconosciuto nella propria perizia che i suddetti bilanci sono stati correttamente rettificati.
Per quanto riguarda poi la seconda domanda posta dalla parte attrice, con la quale quest'ultima ha contestato i mancati riconoscimenti nei bilanci oggetto delle delibere impugnate del pagamento effettuato dalla in data 23/7/2018 di euro 563,00 e del Pt_1 credito di euro 6.100 già notificato a mezzo pec il 27/11/2019 al precedente amministratore
( , da qualificarsi come domanda di annullamento ex art. 1137 c.c. delle delibere CP_3 impugnate, si osservi quanto di seguito.
In relazione alla prima somma, la parte attrice evidenziava che nei documenti contabili in atti non vi sarebbe traccia del suddetto pagamento.
La censura deve essere rigettata atteso che, come riconosciuto dalla stessa parte convenuta, tale credito di euro 563,00 “…è stato contabilizzato a favore dell'appartamento
- 6 - 29 nella tabella riepilogativa dei crediti/debiti pregressi ed ha costituito la voce CP_2
“saldo esercizio precedente” del consuntivo 2021, approvato nell'assemblea del 26/1/2022…”
(cfr. seconda memoria di parte convenuta, pag. 3).
A fronte di tale circostanziata contestazione, la parte attrice si è limitata a rilevare di aver impugnato – con separata azione – anche le delibere assembleari adottate in data
26/1/2022 (cfr. terza memoria di parte attrice).
Inoltre, sempre secondo la parte attrice, nei documenti contabili in atti non vi sarebbe traccia nemmeno della seconda somma “reclamata” che, secondo la COEGI, costituirebbe un credito di euro 3.500,00 verso il ed euro 2.600 nei confronti del Controparte_1
, per complessivi euro 6.100,00 necessaria per la fornitura ed installazione di CP_2 due cancelli di accesso ai garage, di cui il 23% sostenuta dalla dante causa della società attrice
(la ed il 77% sostenuta dal custode della procedura esecutiva immobiliare Controparte_5 di questo Tribunale RGE n. 192/2011.
A sostegno delle proprie deduzioni, la parte attrice depositava la fattura emessa dalla società nei confronti dei Condomini convenuti – per euro 6.100,00 – la cessione CP_5 del credito alla e la notifica della cessione all'amministratore condominiale pro Pt_1 tempore.
Di contro, i convenuti hanno dedotto che tale credito non poteva essere CP_4 riconosciuto in quanto inesistente perché sostenuto integralmente dal custode della procedura esecutiva immobiliare RGE (cfr. doc. 3 e 4, comparsa di risposta).
Al riguardo, dalla documentazione in atti e, in particolare, in assenza di altri elementi che attestino l'effettivo esborso delle somme richieste, deve farsi riferimento a quanto affermato dallo stesso consulente di parte attrice secondo cui la dante causa della Pt_1 aveva sopportato il 23% del costo necessario per acquistare ed installare le suddette cancellate, per cui deve ritenersi accertato un credito in favore della parte attrice pari ad euro
1.314,38 (pari al 23% di euro 5.714,28).
La restante censura – omessa contabilizzazione della somma di euro 5.100,00 – deve essere dichiarata inammissibile in quanto avanzata solo con la prima memoria ex art. 183, comma 6 c.p.c. e, quindi, oltre il termine di trenta giorni dall'adozione delle delibere impugnate.
- 7 - Per quanto riguarda poi l'erronea ripartizione delle spese relative ai consumi idrici non risulta che il tema sia stato oggetto delle delibere impugnate ma, al più delle delibere del
29/7/2021, la cui validità non è oggetto del presente giudizio.
Deve quindi concludersi nel senso sopra indicato.

3. Le spese processuali seguono la soccombenza – in parte virtuale – dei Condomini convenuti
- che hanno sostanzialmente recepito le censure di parte attrice, come dimostrato dalla successiva adozione delle delibere del 29/7/2021, e sono liquidate come in dispositivo secondo i valori medi previsti dal DM n. 55/2014 (scaglione da Euro 5.200,01 a Euro
26.000,00 in considerazione dei conteggi, a debito, elaborati nei bilanci oggetto di approvazione con le delibere impugnate), con riduzione non oltre il 50% attesa la non particolare complessità delle questioni trattate.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:

1. ACCERTA che la è creditrice dei Condomini Parte_1 convenuti per la somma complessiva di euro 1.314,28 e, in relazione alle domande residue, DICHIARA in parte cessata la materia del contendere e in parte le dichiara inammissibili per le ragioni di cui in parte motiva;

2. CONDANNA i CONDOMINI convenuti, in solido, a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in Euro 2.539,00, oltre il 15 % del compenso per spese generali, oltre i.v.a., c.p.a. da versarsi in favore del difensore dichiaratosi antistatario.
Così deciso, in Terni il 19 maggio 2025
Il Giudice
Tommaso Bellei
- 8 -