REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Salerno, seconda sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice onorario dott. Francesco Saverio Ruggiero, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al N. R.G. 7967 dell'anno 2020
TRA
( rappresentato e difeso dall'Avv. Luigi Parte_1 CodiceFiscale_1
Santopietro, e presso lo studio dello stesso elettivamente domiciliato in Battipaglia, alla Via
Domodossola n.78, come da procura in atti,
ATTORE
E
( ), domiciliato in Olevano Sul Tusciano, alla Via Festola CP_1 CodiceFiscale_2
n.108,
CONVENUTO/CONTUMACE
Oggetto: esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c.
Conclusioni: come in atti, come richiamate nello svolgimento del processo.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
In sintesi, con atto di citazione notificato a mezzo del servizio postale il 29/10/2020, il sig. conveniva in giudizio, dinanzi a questo Tribunale, il sig. Parte_1 CP_1
, esponendo che con scrittura privata del 19/02/2018 il aveva
[...] CP_1
promesso in vendita ad esso attore un terreno agricolo sito in Olevano sul Tusciano (SA) alla località Festola censito nel catasto terreni del Comune di Olevano sul Tusciano al foglio 23, p.lle
346, 349, 352, 356, 358 e 360, il tutto per la somma di Euro 20.000,00. Che alla sottoscrizione
1 della promessa di vendita esso versava, quale acconto ed a titolo di Parte_1
caparra confirmatoria, la somma di Euro 5.000,00, di cui il promittente venditore ne rilasciava ampia quietanza. Che in data 03/7/2018 esso attore versava, sempre in acconto ed a titolo di caparra confirmatoria, la ulteriore somma di Euro 1.000,00 con assegno bancario n. 0925682823-00, e tratto presso il Monte dei Paschi di Siena – filiale di Battipaglia. Che nonostante vari solleciti esso convenuto non aveva inteso tramutare in atto pubblico gli accordi come sopra raggiunti.
Concludeva, quindi, per sentire accertare l'intervenuta stipula di un preliminare di vendita fra le parti, avente ad oggetto il trasferimento del terreno;
accertare l'inadempimento del CP_1
; emettere sentenza ex art. 2932 c.c. di trasferimento della proprietà del bene di cui alla
[...]
richiamata scrittura privata, con ordine al Conservatore di procedere agli adempimenti di legge con esonero di responsabilità; con condanna del convenuto al risarcimento del danno subito;
con vittoria di spese di lite.
Non si costituiva il convenuto , benché regolarmente citato, per cui ne va CP_1
dichiarata la contumacia.
Concessi i termini di legge per il deposito di memorie integrative, dato ingresso alla prova orale, acquisita la documentazione offerta, fatte precisare le conclusioni, la causa, è stata trattenuta per la decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c
Le domande attrici sono infondate e vanno, per l'effetto, rigettate per le considerazioni, in fatto ed in diritto che seguono.

1. In primis, la valutazione sulla struttura giuridica dell'atto deve fondarsi sicuramente sull'interpretazione della volontà delle parti al momento della sottoscrizione della scrittura privata.
E si deve evidenziare che la scrittura privata, qui sottoposta all'esame, dal punto di vista formale non reca alcuna sottoscrizione autenticata o registrazione. Inoltre, la circostanza che parte convenuta sia rimasta nel possesso del bene, denota chiaramente che la scrittura privata intervenuta tra le parti sicuramente non può essere qualificata quale contratto definitivo di vendita, ma solo come contratto preliminare di vendita immobiliare.
Occorre ora valutare se tale contratto preliminare di vendita immobiliare risulti valido ed efficace tra le parti, e se pertanto è possibile, nel caso in esame, emettere sentenza costitutiva di trasferimento dell'immobile ex art. 2932 c.c.

2. La fattispecie per cui è causa rientra nell'alveo della responsabilità contrattuale del convenuto, trovando la causa petendi nell'asserito inadempimento alle obbligazioni assunte dallo stesso in virtù del contratto preliminare di vendita del 19/02/2018, esclusivamente con riferimento alla vendita del terreno.
2 Dal compendio istruttorio espletato, ritiene il Tribunale che non sia stata raggiunta la prova, il cui onere gravava su parte attrice ai sensi dell'art 2697 cod. civ.,
In vero, in relazione al terreno oggetto di causa, dalla lettura del preliminare di vendita del
19/02/2018 si rileva: “Il sig. come caparra la somma di 5.000,00 Euro da CP_1
x la vendita di un terreno agricolo, situato ad Olevano su Tusciano, via Parte_1
Festola, x la somma di 20.000,00 euro (ventimila/00) al atto del notaio verra saldata la somma di
20.000 euro (ventimila/00) con la consegna delle chiavi del terreno. In fede firma .” CP_1
Segue la firma presumibilmente riferibile al . CP_1
Null'altro elemento probatorio è riscontrabile dalla scrittura in ordine alla determinazione o modalità concrete di determinabilità del terreno promesso in vendita, di cui al preliminare di vendita intercorso fra le parti, oggetto del presente giudizio.
Ritiene, invero, il Tribunale, che dall'esame del detto atto non è dato evincere elementi oggettivi idonei e certi circa l'esatta determinazione né specifici e concreti elementi di determinabilità del terreno oggetto di vendita, stante la carenza negli stessi di indicazioni dei confini, dei punti reali di individuazione, delle particelle interessate, dell'estensione dello stesso.
Neppure una piantina o mappa catastale risulta allegata al detto atto, onde non è possibile individuare l'oggetto del preliminare. In sostanza il terreno oggetto di causa non è determinato e non è neppure determinabile.
Ciò posto, deve affermarsi la scrittura privata del 19/02/2018, sia viziata da violazione delle disposizioni di cui all'art 1346 cod. civ., che recita : “ l'oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile “ e quella di cui all'art 1351 cod. civ. che recita: “ il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella forma che la legge prescrive per il contratto definitivo “.
E' pacifico, invero, nella giurisprudenza di legittimità il principio di diritto in virtù del quale “per la determinatezza dell'oggetto non è possibile ricorrere ad una interpretazione, che svalutando nella sostanza l'elemento indefettibile della forma, si affida al comportamento delle parti così incrinando inaccettabilmente l'obbligo del rispetto della forma solenne“ (ex multis Cass. Sez. II sent. n.
22161/2014 ). Ed ancora che “il contratto preliminare, per la sua validità, deve essere sufficientemente determinato in modo tale da consentire la pronuncia sostitutiva dell'obbligo di concludere il contratto ex art 2932 c.c. e pertanto deve essere sufficientemente determinato in modo tale da consentire la pronuncia sostitutiva dell'obbligo di concludere il contratto, ex art 2932 cod. civ. e pertanto deve essere sufficientemente determinato il bene che dovrà essere trasferito o devono
3 essere esattamente indicate le modalità di determinazione;
infatti se pure è corretto affermare che oggetto del preliminare è un'obbligazione di facere, l'indeterminatezza di tale obbligazione
(derivata dall'indeterminatezza dell'oggetto del contratto definitivo e, per giunta, non funzionale all'esigenza di specificità commessa alla trascrivibilità della domanda e all'affidamento dei terzi) si risolve in un vizio della causa del preliminare, in quanto non suscettibile di quella esecuzione che ne costituisce la funzione.” ( Cass. sez. II ordinanza 30688 del 25.11.2019 conf. Sez. II sent. n.
13045/2014 ).
Da ultimo la Suprema Corte ha statuito che “Ai fini della validità del contratto preliminare di trasferimento della proprietà, è necessario che l'immobile oggetto del trasferimento sia determinato o almeno determinabile, con specificazione dei dettagli necessari, come confini e dati catastali …”
(Cass. civ. Ord. 17/4/2025 n.10158; Cass. civ. Sez. II, n. 18681/2024).
Ciò posto, l'indeterminatezza e l'assenza di modalità oggettive di determinabilità del terreno promesso in vendita, di cui alla scrittura privata del 19/02/2018, determinano l'invalidità della scrittura medesima, limitatamente al terreno oggetto della promessa e la conseguente impossibilità di esecuzione forzata del preliminare sul punto, della quale ne costituisce la funzione, ai sensi dell'art 2932 cod. civ.
E vale la pena ricordare come, in ipotesi di azione ex art. 2932 c.c. attesa la funzione sostitutiva di tale azione del contratto definitivo non concluso, nel fascicolo di giudizio vanno prodotti “tutti quei dati e dichiarazioni necessarie per espressa volontà di legge all'attuazione del trasferimento immobiliare (nella specie la Corte ha ritenuto che gli incombenti previsti dall'art. 19, D.L. n.
78/2010, conv. in legge 30 luglio 2010, n. 122, siano soddisfabili attraverso la produzione di una dichiarazione di conformità dell'immobile circa la corrispondenza dello stato di fatto dell'immobile ai dati catastali e alla planimetria di cui al catasto)” mediante proprie autocertificazioni e conseguente assunzione di ogni responsabilità (App. Milano decreto 12.1.2010).
E la scrittura privata in atti è carente delle menzioni di cui sopra.
Tale mancanza, tuttavia, non comporta la nullità del contratto preliminare con la conseguenza che la normativa impedisce sì di ottenere in via di esecuzione in forma specifica l'effetto reale del contratto definitivo non concluso, ma non determina l'invalidità delle reciproche promesse di vendita e di acquisto, per cui la tutela del contraente non è limitata alle azione restitutorie ma si estende a quelle risolutorie e risarcitorie (Cass. n. 2776/97).
4 Dunque, in queste condizioni, il giudice non può pronunciare la sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cc a ciò conseguendo il rigetto delle domande formulate dalla parte attrice.
La norma, infatti, prevedendo uno strumento in funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può consentire di realizzare un effetto maggiore e diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che, comunque, eluda le norme di legge che governano, nella forma e nel contenuto, l'autonomia negoziale delle parti.
Infine, per concludere in ordine alla posizione attorea, l'attore, avendo richiesto unicamente la emissione di sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c., senza proporre subordinata alcuna, non ha nemmeno richiesto, per l'ipotesi di rigetto della domanda, la restituzione di quanto versato in esecuzione del preliminare concluso.
E' vero che l'obbligo di restituzione discende automaticamente dalla accertata ineseguibilità del preliminare tuttavia, in difetto di apposita domanda, non può essere emessa condanna al riguardo
(Cass. 13.7.1996, n.6354).
Ne deriva che le richieste di parte attrice di inadempimento di parte convenuta in ordine all'obbligazione assunta di trasferimento del terreno in virtù della scrittura privata del 19/02/2018 e di esecuzione specifica del preliminare ai sensi all'art 2932 cod. civ., si appalesano infondate e vanno, per l'effetto, rigettate.

3. Ogni altra questione e domanda è da ritenersi assorbita.

4. Nulla per le spese stante la contumacia del convenuto.


P.Q.M.


Il Tribunale di Salerno –seconda sezione civile - definitivamente pronunciando sulla domanda in epigrafe, ogni diversa istanza deduzione eccezione disattesa o comunque assorbita, così provvede:
-dichiara la contumacia di;
CP_1
- rigetta la domanda ex art. 2932 cc avanzata dall'attore;
- nulla per le spese di lite.
Così deciso in Salerno, lì 11/6/2025. Il Giudice onorario
dott. Francesco Saverio Ruggiero.
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