N.R.G. 5/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Foggia, in composizione monocratica nella persona del Giudice dott.ssa Antonella Cea, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5/2024 promossa da:
e , rappresentati e difesi Parte_1 Parte_2 dall'Avv. ANGELO CIAVARELLA SOCCIO, giusta procura in atti;
ricorrenti contro e , rappresentati e difesi dall'Avv. Controparte_1 CP_2
FRANCESCO SAVERIO ARGENIO, giusta procura in atti;

resistenti
CONCLUSIONI: come da note di trattazione scritta rassegnate all'udienza del
16.6.2025, trattata in forma scritta ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
pagina 1 di 9 Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione ritualmente notificato, e Parte_1 Parte_2
hanno intimato sfratto per morosità nei confronti di e Controparte_1 CP_2
deducendo: 1) di essere proprietari di un immobile sito a San Marco in Lamis
[...]
alla Via Don Celestino Liberale s.n.c.; 2) che detto immobile è condotto in locazione per uso commerciale da e in virtù di contratto Controparte_1 CP_2
verbale; 3) che è stato pattuito il canone di locazione di € 7.500,00 annui;
4) che i conduttori dal luglio 2019 non hanno corrisposto alcuna somma, a eccezione di un versamento in data 11 luglio 2022 pari a € 1.000,00; 4) che i conduttori si sono resi morosi per somme pari a € 7.500,00 annue a partire dal 1 luglio 2019 fino al 30 giugno 2023 e dunque per complessivi € 36.500,00 (detratto il versamento di €
1.000,00).
Hanno dunque concluso chiedendo di convalidare l'intimato sfratto e condannare gli intimati al pagamento dei canoni insoluti. Vinte le spese.
Si sono costituiti in giudizio e che hanno eccepito la Controparte_1 CP_2
nullità del contratto per difetto di forma scritta e omessa registrazione e hanno concluso chiedendo di rigettare la domanda nonché, in via riconvenzionale, di condannare gli attori alla restituzione della somma di € 68.250,00, pari ai canoni indebitamente versati.
Denegato il provvisorio rilasciato e disposto il mutamento del rito (ord. 8.1.2024), la causa – in assenza di istanze istruttorie – è pervenuta all'udienza del 16.6.2025, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., all'esito della quale, sulle conclusioni precisate dalle parti come in epigrafe, è decisa.
La domanda di risoluzione per inadempimento, in cui si è trasformata l'intimazione di sfratto per morosità in seguito all'opposizione, non merita accoglimento essendo fondata l'eccepita nullità del contratto per omessa registrazione.
pagina 2 di 9 Pacifica la conclusione tra le parti di un contratto di locazione a uso commerciale in forma orale (è noto che il contratto di locazione a uso commerciale non deve avere forma scritta ad substantiam, la quale è prescritta solo in caso di durata ultranovennale ex art. 1350 n. 8 e 2643 n. 8 c.c.: ipotesi neppure dedotta dalle parti nel presente giudizio), quanto alla omessa registrazione mette conto rammentare che a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 1, comma 346, Legge n. 311/2004 (Legge
Finanziaria 2005) “I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.
La più recente giurisprudenza di legittimità, superando il principio di non interferenza fra le regole del diritto tributario e quelle attinenti alla validità civilistica degli atti, ha rilevato come la richiamata disposizione non può che essere interpretata con la volontà del legislatore di prevedere la sanzione della nullità per mancata registrazione estesa a qualsiasi pattuizione relativa sia ai contratti di locazione ad uso abitazione – la cui nullità è prevista ai sensi dell'art. 13, Legge n. 431/1998 – sia a quelli ad uso diverso. Tale nullità, tuttavia, assume le caratteristiche della nullità cd. relativa, in quanto sanabile con effetti ex tunc con la registrazione tardiva del contratto: registrazione che però, nella specie, è difettata.
In tal senso, la giurisprudenza di legittimità ha infatti chiarito che “in tema di locazione immobiliare ad uso non abitativo, la mancata registrazione del contratto, prevista dall'art. 1, comma 346, l. n. 311 del 2004, ne determina la nullità ex art. 1418 c.c. che, tuttavia, attesa la sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed, in particolare, dalla espressa previsione di forme di sanatoria, è sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto” (cfr.
Cass. n. 10498/2017; 20858/2017); ancora, più recentemente “… l'obbligo di registrazione riguarda i contratti di locazione e di comodato che siano stipulati in forma pubblica o per scrittura privata autenticata, i contratti di locazione stipulati in forma verbale (D.P.R. n. 131 del 1986, art. 3), i contratti di locazione e di comodato stipulati in forma scritta non autenticata (D.P.R. n. 131 del 1986, art. 5, Tariffa parte pagina 3 di 9 prima), a meno che si tratti di locazioni di durata non superiore a 30 giorni complessivi annui. Sebbene l'art. 1, comma 346, non si occupi della sanatoria della nullità, la giurisprudenza più recente di questa Corte … già si era cimentata nello sforzo di chiarire il significato del termine nullità, di adeguarsi alle citate decisioni del Giudice delle leggi e di “smarcarsi” dal principio di non interferenza, ammettendo la sanabilità del contratto, giacché, se è vero che l'art. 1423 c.c. richiede a tal fine una previsione di legge ad hoc, e benché manchi una disposizione espressa in questo senso, dal complessivo esame della normativa tributaria emerge con certezza la possibilità di una tardiva registrazione (in particolare, cfr., D.P.R. n. 131 del 1986, art. 38 e art. 76, comma 5, nonché l'istituto del “ravvedimento operoso” di cui al D.
Lgs. n. 472 del 1997, art. 13), vieppiù giustificata dal carattere “improprio o atipico” di tale nullità, che si caratterizza per il mancato compimento di un'attività “esterna” al negozio stesso, il quale, di per sé, risulta perfezionato e privo di difetti strutturali.
La registrazione provoca un effetto sanante ex tunc, retroagendo alla data di conclusione del negozio, considerata l'evidente anomalia della vicenda, che diacronicamente alterna una fase di piena validità ed efficacia del rapporto ad una in cui subentra la totale invalidità ed inefficacia proprie della disciplina della nullità e la stabilizzazione definitiva degli effetti del contratto che può dare l'efficacia sanante retroattiva” (cfr., Cass. n. 34156/2019).
Le menzionate pronunce trovano altresì fondamento nel consolidato orientamento della Corte Costituzionale che, più volte chiamata a scrutinare la legittimità della previsione di cui all'art. 1 comma 346 Legge n. 311/2004, ha ritenuto non solo la legittimità costituzionale della norma, ma che tale disposizione “eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la violazione della quale determina la nullità del negozio ai sensi dell'art. 1418 cod. civ.” (cfr., C. Cost. n.420/2007; nello stesso senso, C. Cost. n. 180/2007; C. Cost. n. 389/2008, C. Cost. n. 110/2009).
Ne consegue che nel caso specifico, in assenza di prova della registrazione del contratto di locazione, ne va dichiarata la nullità.
pagina 4 di 9 Poiché il contratto nullo non può produrre alcun effetto, non è configurabile un inadempimento dei conduttori all'obbligo di pagamento dei canoni di locazione: va dunque rigettata la domanda di risoluzione del contratto e di condanna al pagamento dei canoni proposta dai ricorrenti.
Diverso discorso è a farsi invece per la domanda di rilascio.
È infatti evidente che, una volta dichiarata la nullità del contratto, si è determinata la totale assenza di un titolo di detenzione dell'immobile in capo ai conduttori, per cui l'ordine di rilascio deve comunque essere pronunciato, senza che si possa ipotizzare una diversità della causa petendi.
Va in proposito rammentato che, secondo il costante indirizzo della giurisprudenza, poiché l'intimazione di sfratto vale a introdurre un giudizio ordinario finalizzato al rilascio dell'immobile, detta domanda è esaminabile dal giudice (non sussistendo vizi di ultrapetizione) una volta disposto il mutamento del rito (da sommario a locatizio), anche nel caso in cui la procedura di sfratto non era azionabile in difetto di un valido contratto (cfr. Cass. n. 2742/2017).
Conseguentemente, malgrado nel caso di specie non sussistesse, sin dalla fase sommaria, alcun valido titolo giuridico alla base della detenzione dell'immobile in questione da parte dei resistenti, la domanda in questa sede reiterata e volta al rilascio dell'immobile va accolta, con condanna di e quali Controparte_1 CP_2
occupanti sine titulo l'immobile di proprietà dei ricorrenti.
Deve essere poi dichiarata inammissibile la domanda di condanna dei resistenti al pagamento della indennità di occupazione sine titulo.
Ora, vero è che secondo il più recente orientamento della giurisprudenza di legittimità, pure condiviso dal Tribunale, “nel procedimento per convalida di (licenza o) sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione dello stesso in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447 bis c.p.c., con la conseguenza che, essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il “thema decidendum” risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all'art. 426 c.p.c., pagina 5 di 9 potendo, pertanto, l'originario intimante, in occasione di tale incombente, non solo emendare le sue domande, ma anche modificarle, soprattutto se in evidente dipendenza dalle difese svolte da controparte” (cfr. Cass. 4771/2019), rimanendo comunque fermo il divieto per il locatore di porre nuove domande, ovvero di introdurre un nuovo thema decidendum rispetto a quello proprio della fase sommaria.
Nel caso di specie gli odierni ricorrenti hanno formulato la domanda di risarcimento dei danni nelle note ex art. 127 ter c.p.c. depositate il 7.12.2024: detta domanda – in quanto assolutamente nuova – deve dunque dichiararsi inammissibile.
Venendo alla domanda riconvenzionale proposta dai resistenti, avente a oggetto la restituzione dei canoni indebitamente corrisposti in ragione della nullità del contratto, essa è ammissibile e parzialmente fondata e, pertanto, deve essere accolta per quanto di ragione.
Sotto il profilo dell'ammissibilità, va anzitutto osservato che i resistenti avevano avanzato detta domanda già nella fase sommaria sicché, contrariamente a quanto sostenuto dai ricorrenti, non avevano alcun onere di chiedere lo spostamento dell'udienza ex art. 418 c.p.c.
Giova al riguardo richiamare i principi da ultimo espressi da Cass. n. 17772/2023 secondo cui: “nel procedimento per convalida di sfratto, la domanda riconvenzionale può essere proposta dall'intimato in seno alla comparsa di risposta della fase sommaria, senza necessità di chiedere lo spostamento dell'udienza ai sensi dell'art. 418 c.p.c. né, per il giudice, di concedere termini differenziati per le memorie integrative e fissare l'udienza tenendo conto della possibilità del convenuto di proporre una nuova riconvenzionale”.
Nel caso in esame, tra l'altro, vi è perfetta identità, sotto il profilo contenutistico, tra quanto richiesto in via riconvenzionale nella fase sommaria e quanto richiesto nel presente giudizio di plena cognitio, sicché del tutto pretestuoso è l'assunto dei ricorrenti che sia stata proposta una domanda riconvenzionale nuova.
Acclarata l'ammissibilità della domanda e passando al suo esame nel merito, deve muoversi dal presupposto secondo cui “in materia contrattuale, la mancanza di una pagina 6 di 9 “causa adquirendi” – a qualunque titolo accertata – determina la possibilità di avvalersi dell'azione di ripetizione dell'indebito anche quando la controprestazione non sia a propria volta ripetibile, stante l'eccezionalità, e conseguente non estensibilità, delle ipotesi legislative di irripetibilità delle prestazioni eseguite, potendo ottenersi, in tali casi, la reintegrazione dello squilibrio economico determinatosi tra le parti attraverso la diversa azione ex art. 2041 c.c., nei limiti di operatività della stessa (nella specie, la S.C. ha affermato la ripetibilità dei canoni percepiti dal locatore in base ad un contratto di locazione nullo, pur a fronte dell'irripetibilità della controprestazione concernente il godimento del bene, ritenendo non applicabile in tal caso l'eccezione prevista dall'art. 1458 c.c., in quanto relativa solo alla risoluzione per inadempimento dei contratti ad esecuzione continuata, mentre la diversa questione dell'arricchimento del conduttore avrebbe potuto rilevare ai fini dell'azione ex art. 2041 c.c., non proposta nel caso concreto)” (cfr. Cass. n.
20383/2016).
Detti principi sono stati da ultimo ribaditi da Cass. n. 32696/2024 che ha affermato:
“in caso di nullità del contratto di locazione, il conduttore ha diritto di ripetere, a norma dell'art. 2033 cod. civ., i canoni versati al locatore in esecuzione del contratto, ferma restando la facoltà di quest'ultimo di eccepire, ex art. 2041 cod. civ., la sussistenza di un ingiustificato arricchimento, facendo valere un credito indennitario che va, però, liquidato nei limiti della diminuzione patrimoniale subita nell'erogazione della prestazione e non in misura coincidente con il mancato guadagno che esso avrebbe potuto trarre dall'instaurazione di una valida relazione contrattuale”.
Applicando i su esposti principi al caso di specie, va dunque anzitutto rilevata l'esistenza del diritto alla restituzione dei canoni pagati in esecuzione di un contratto di locazione nullo;
va poi rilevata la mancata proposizione di una domanda di indebito arricchimento da parte dei locatori.
Ciò chiarito, dalla documentazione prodotta da parte resistente (cfr. quietanze di pagamento, a firma di , né specificamente contestate né tantomeno Parte_1 pagina 7 di 9 disconosciute da quest'ultimo), risulta che ha corrisposto per il Controparte_1
contratto de quo la somma di € 1.500,00 in data 13.10.2015; di € 1.500,00 in data
28.1.2016; di € 2.000,00 in data 27.2.2016; di € 1.500,00 in data 2.3.2016; di €
1.500,00 in data 2.4.2016; di € 3.000,00 in data 13.6.2016; di € 1.500,00 in data
3.8.2016; di € 1.500,00 in data 10.9.2016; di € 1.500,00 in data 28.9.2016; di €
1.500,00 in data 6.12.2016; di € 2.000,00 in data del 17.1.2018, per un totale complessivo di € 19.000,00 (così calcolato al netto dell'incontestato versamento di €
1.000,00 effettuato in data 11.7.2022).
Poiché non vi è prova che dette somme siano state corrisposte anche da CP_2
né che siano state incassate anche da (nelle quietanze di
[...] Pt_2 Parte_2
pagamento, a firma esclusivamente di , si fa riferimento alla Parte_1
dazione di denaro da parte solamente di , la condanna di Controparte_1
restituzione dei canoni non può che essere pronunciata nei confronti di Pt_1
e in favore di
[...] Controparte_1
Va poi dato atto che non vi è prova della corresponsione di ulteriori canoni: i bonifici in atti riportano infatti una diversa causale di pagamento (“restituzione di prestito”) ed è rimasta del tutto priva di riscontro probatorio la tesi sostenuta da parte resistente secondo cui detta diversa imputazione dei pagamenti sarebbe stata imposta dai ricorrenti per celare l'omessa registrazione.
In definitiva, deve essere condannato alla restituzione, in favore di Parte_1
della somma di € 19.000,00 pari ai canoni di locazione corrisposti Controparte_1
in esecuzione del contratto nullo, oltre interessi dalla data della domanda sino al soddisfo.
L'esito complessivo del giudizio – tenuto conto della parziale soccombenza reciproca delle parti (rigetto della domanda di risoluzione e di pagamento dei canoni;
accoglimento della domanda restitutoria in misura sensibilmente inferiore rispetto alla richiesta avanzata) – giustifica la compensazione integrale delle spese di lite.


P.Q.M.


pagina 8 di 9 il Tribunale di Foggia, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta, ogni altra deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
1) RIGETTA la domanda di risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale e di pagamento dei canoni relativi all'immobile sito a San Marco in Lamis alla Via Don Celestino Liberale s.n.c.;
2) DICHIARA la nullità del predetto contratto per omessa registrazione;

3) CONDANNA e all'immediato rilascio, in Controparte_1 CP_2 favore dei ricorrenti, dell'immobile sito a San Marco in Lamis alla Via Don
Celestino Liberale s.n.c., libero da persone e cose;

4) DICHIARA inammissibile la domanda di condanna al risarcimento del danno da occupazione sine titulo;
5) ACCOGLIE la domanda riconvenzionale per quanto di ragione e, per l'effetto, CONDANNA alla restituzione in favore di Parte_1 della somma di € 19.000,00, oltre interessi dalla data della Controparte_1
domanda sino al soddisfo;

6) COMPENSA integralmente tra le parti le spese di lite.
Foggia, 17.6.2025
IL GIUDICE
Antonella Cea
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