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Sentenza 20 maggio 2025
Sentenza 20 maggio 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Novara, sentenza 20/05/2025, n. 258 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Novara |
| Numero : | 258 |
| Data del deposito : | 20 maggio 2025 |
Testo completo
N. R.G. 2399/2023
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2399/2023 tra
, con l'avv. RENOLDI MIRELLA;
Parte_1 C.F._1
ATTORE/I
e
), con gli avv.ti BRUNOLDI MARCO e Controparte_1 C.F._2
CARLA GUEMBES;
CONVENUTO/I
All'udienza del 20 maggio 2025, dalle ore 9.25 alle ore 9.45, si sono collegati da remoto alla stanza virtuale del magistrato: per e l'avv. RENOLDI MIRELLA;
Parte_1 Parte_2
per , nessuno. Controparte_1
E' altresì personalmente collegata la sig.ra Parte_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
La difesa di parte intimata/opponente precisa le conclusioni e discute la causa nei termini che seguono:
“preciso le conclusioni come in atti che richiamo integralmente anche ai fini della discussione nel merito”.
Anzi, alle ore 9.50, riattivato da parte del Giudice il collegamento da remoto stante la sopravvenuta comunicazione telefonica d'impossibilità a collegarsi resa dall'avv. Carla Guembes alla competente cancelleria, sono collegati alla stanza virtuale del magistrato: per e l'avv. RENOLDI MIRELLA;
Parte_1 Parte_2 per , l'avv. CARLA GUEMBES. Controparte_1
E' altresì presente il sig. . Controparte_1
La difesa di parte intimante/opposta precisa le conclusioni e discute la causa nei termini che seguono:
“preciso le conclusioni come in atti che richiamo integralmente anche ai fini della discussione nel merito;
confermo che il contratto di locazione già sottoscritto dalle parti è stato consensualmente risolto;
osservo che le parti hanno sottoscritto dei preliminari di vendita che controparte non ha rispettato e, pertanto, a oggi il bene dell'esponente risulta indebitamente occupato”.
La difesa di parte intimata/opponente precisa le conclusioni e discute la causa nei termini che seguono:
“preciso le conclusioni come in atti che richiamo integralmente anche ai fini della discussione nel merito;
osservo che controparte ha erroneamente introdotto il giudizio come sfratto per morosità anche se l'unico contratto di locazione intervenuto fra le parti è stato risolto consensualmente dalle pagina 1 di 9 stesse già molto tempo addietro;
il bene promesso in vendita vale molto meno di quanto richiesto dal promittente venditore poiché presenta molteplici irregolarità amministrative”.
Alle ore 10.10, terminata la discussione orale, il Giudice chiude il collegamento da remoto e si ritira in camera di consiglio per la decisione.
Alle ore 17.00, terminata la camera di consiglio, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429, comma 1,
c.p.c., avente il seguente dispositivo:
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra difesa, istanza e/o eccezioni disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara e accerta l'occupazione senza titolo da parte degli opponenti degli immobili di proprietà dell'opposto meglio descritti in atti e, per l'effetto, ne ordina il rilascio in favore di quest'ultimo, libero da persone e cose, nel termine di giorni sessanta dalla pubblicazione della presente sentenza;
- spese di lite del presente giudizio integralmente compensate fra le parti in causa.
Sentenza resa ex articolo 429, comma 1, c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale d'udienza.
Così deciso dal Tribunale di Novara in data 20 maggio 2025.
Il Giudice
dott. Massimo Roberti
pagina 2 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Massimo Roberti ha pronunciato ex art. 429, comma 1,
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2399/2023 promossa da:
, con l'avv. RENOLDI MIRELLA;
Parte_1 C.F._1
ATTORE/I
e
), con l'avv. BRUNOLDI MARCO;
Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza odierna.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La presente contesa muove dalla notifica di un atto di intimazione di sfratto per morosità fondato su di un contratto di locazione transitorio sottoscritto in data 31/01/2020 ma che le parti in causa, pacificamente, hanno risolto consensualmente in ragione della sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita degli immobili in precedenza locati.
La difesa di parte intimante/opposta ha formulato le seguenti difese:
1) intercorre tra le parti annosa vicenda relativa la compravendita dell'immobile dell'unità immobiliare e terreni siti in Gattico (NO) Via Risorgimento n. 60, censiti come segue al
N.C.E.U. – Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Gattico (NO): 1 Foglio 16, mappale 651, sub 2, cat. C/6, cl 2, consistenza 49 metri quadri, rendita € 184,742 Foglio 16, mappale 651, sub 3, cat. A/3, cl 2, consistenza 3,5 vani, rendita € 216,97 3 Foglio 16, mappale 651, sub 4, cat. D/1, cl 2, rendita € 3.022,00, di proprietà del Sig. . Controparte_1
2) tali immobili erano oggetto di contratto di locazione transitoria stipulato in data 31.1.2020 - registrato telematicamente il 18.2.20 al numero 000538 Serie T- dai sigg. e Controparte_1
con cui l'odierno attore concedeva in locazione alla a quest'ultima, in via Parte_2 transitoria, gli immobili di cui sopra, per la durata di 11 mesi, dall'1.2.2020 al 31.12.2020. In data 29.10.2020 entrambe le parti risolvevano per mutuo consenso il contratto di locazione di cui sopra e, contestualmente, stipulavano un contratto preliminare di compravendita - registrato presso l'Agenzia delle entrate di Novara- Ufficio Territoriale di Borgomanero in data 9.11.2020, al n. 1318 Serie 3 – con il quale il prometteva in vendita gli immobili CP_1 suindicati ai coniugi con impegno di questi ultimi a stipulare entro il Persona_1 pagina 3 di 9 31.5.2021, per atto pubblico o scrittura privata autenticata, un nuovo contratto preliminare e a stipulare il contratto definitivo entro tre anni dalla data del preliminare stesso. Il prezzo d'acquisto allora convenuto era di € 500.000,00 (cinquecentomila/00), che doveva necessariamente essere versato come segue: € 3.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (versata in data 25.9.2020), € 24.000,00 a titolo di acconto da versarsi in 8 rate mensili da € 3.000,00 ciascuna, a far data dal mese di ottobre 2020, fino al mese di maggio 2021, da versarsi entro e non oltre il giorno 27 di ogni mese;
€ 473.000,00 a titolo di saldo prezzo da versare nei termini e con le modalità stabilite con il contratto preliminare di compravendita di cui alla lettera b).
Successivamente, il contratto preliminare di cui sopra, su accordo delle parti, veniva modificato in data 30.5.2021, con proroga al 31.10.2021, termine entro il quale stipulare per atto pubblico o per scrittura privata autenticata un nuovo contratto preliminare;
il contratto definitivo di compravendita e veniva confermato il prezzo d'acquisto di € 500.000,00, con versamento di un ulteriore acconto di € 15.000.00 da versarsi in cinque rate da € 3.000.00 ciascuna, scandenti sempre il giorno 27 di ogni mese. Le parti in data 15.12.2021 stipulavano una scrittura privata integrativa di contratto preliminare di compravendita immobiliare (stipulato il 29.10.2020), registrata presso l'UT di Verbania il 30.12.2021, N. 1933, Serie 3, Registro 1-184,00, con cui prorogavano i termini di cui al punto precedente al 30.12.2022, con impegno, da parte dei promissari acquirenti, a versare le rate mensili scadute da giugno 2021 ad ottobre 2021, con prima rata di 1.000,00 euro, da versarsi entro la fine del 2021, la seconda, di euro 1.500,00, da versarsi entro il 28.2.2022, la terza, di euro 2.500,00 entro il 30.5.2022, la quarta, di euro
3.000,00, entro il 30.7.2022, la quinta, di euro 4.000,00, entro il 30.9.2022, la sesta, di euro
2.000,00, entro il 30.11.2022, con ulteriore impegno, da parte dei promissari acquirenti, di versare, a fronte del prezzo di vendita pattuito in euro 500.000,00, a titolo di acconto integrativo, la somma di euro 26.000,00, da corrispondere in 13 rate mensili da euro 2.000,00 cadauna, scadenti il giorno 27 di ogni mese, a partire dal 27.12.2021 e fino al 27.12.2022. Le parti, inoltre, con la suddetta scrittura privata, davano atto che il prezzo d'acquisto pattuito era 500.000,00 €, anziché 600.000,00 €, al fine di permettere ai promissari acquirenti d'intraprendere tutte le azioni necessarie a regolarizzare le difformità catastali riscontrate e di acquisire tutte le autorizzazioni ed i permessi imposti dalla conduzione di un allevamento cinofilo, non presenti alla data della sottoscrizione dell'originario contratto di locazione transitoria, sostituito con il preliminare d'acquisto. Inoltre, i promissari acquirenti si dichiaravano soddisfatti dello sconto sul prezzo di compravendita e rinunciavano a qualsivoglia futura contestazione e/o eccezione avente ad oggetto le difformità catastali, lo stato dei luoghi e dei manufatti e/o la mancanza delle prescritte autorizzazioni. Alla scadenza pattuita dalle parti del 27.12.2022 i promissari acquirenti risultavano morosi per una somma pari ad € 30.220,00 (€14.000,00 + € 26.000,00, detratti gli acconti di € 2.000,00 del 14.2.2022, € 3.000,00 del 28.4.2022, € 990,00 del 14.6.2022, € 900,00 del 21.6.2022, € 550,00 del 2.8.2022, € 600,00 del 23.12.2022 ed € 850,00 dell'11.1.2023) e, pertanto, non veniva rinnovato il contratto preliminare registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Novara-Ufficio Territoriale di Borgomanero in data 9.11.2020, la n. 1318 Serie 3, il quale era stato prorogato per ben due volte. Veniva, quindi, inoltrata richiesta di pagamento in via bonaria ai sigg. e Parte_1
mediante raccomandata del 14.06.23, che però rimaneva priva di riscontro. Persistendo Pt_2 la morosità di controparte nel pagamento di quanto pattuito, il sig. attivava Controparte_1 una procedura di sfratto per morosità nei confronti degli odierni opponenti (rubricata al n. RG 2247/2023), e il Giudice adito, stante l'opposizione dei convenuti, a scioglimento della riserva assunta, in data 29.11.23 emetteva ordinanza con la quale disponeva il mutamento del rito mandando le parti l'esperimento della mediazione;
fissava altresì udienza al 15.2.2024. Avviata la mediazione, alla luce di quanto emerso, si ritiene che la volontà manifestata precedentemente dai promissari acquirenti di addivenire all'acquisto dell'immobile di proprietà del sig.
pagina 4 di 9 sia venuta meno, così come è venuto meno il titolo giustificativo dell'occupazione CP_1 dell'immobile oggetto della presente vertenza;
3) la vicenda che oggi ci occupa si fonda sul diritto del sig. di ottenere il Controparte_1 rilascio del proprio immobile da parte dei convenuti, poiché attualmente lo stanno occupando senza avere un idoneo titolo per il sopravvenire dell'inefficacia del contratto di locazione e del conseguente contratto preliminare. Quest'ultimo, sostitutivo del precedente, non prevedeva il diritto in capo ai convenuti di occupare l'immobile. Pertanto, è necessario, al fine di ottenere il rilascio dell'immobile di proprietà dell'attore, procedere con l'azione personale di restituzione e rilascio dell'immobile propria del rito locatizio, in quanto l'azione reale di rivendicazione della proprietà è esperibile soltanto nel caso in cui gli occupanti siano entrati in possesso dell'immobile in modo arbitrario, cosa da escludersi nel caso di specie. Corretta, dunque, appare la scelta del rito locatizio, introdotta dal Giudice precedente con ordinanza dispositiva del mutamento del rito (più volte la Suprema Corte – ad es. Cass. civ., Sez. III, Sentenza,
24/07/2013, n. 17941 – ha, infatti, affermato la correttezza del rito locatizio quando l'attore non chiede l'accertamento del suo diritto di proprietà e non agisce affermando che il convenuto è possessore del suo bene, ma che lo detiene senza titolo, poiché esercita un'azione personale di restituzione per mancanza originaria o sopravvenuta del titolo ed ancora: “qualora la conversione sia disposta nell'ambito di un procedimento di convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447 bis, con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all' art. 426” (Cass. civ. 4771/2019; Cass. civ., 15452/2014). La definizione della presente controversia dovrà necessariamente prevedere l'accertamento e la declaratoria di risoluzione consensuale del contratto di locazione transitoria del 31.1.2020, registrato telematicamente in data 18 febbraio 2020 al numero 000538, Serie T e del conseguente preliminare di compravendita del 29.10.2020, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Novara- Ufficio Territoriale di Borgomanero in data 9.11.2020, la n. 1318 Serie 3 e successive modifiche, per inadempimento dei convenuti per mancato rispetto dei termini entro cui stipulare, nelle forme dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata, un nuovo contratto preliminare, prodromico di un contratto definitivo, entro il 30.12.2022 e per mancato pagamento di almeno tre rate mensili da parte dei promissari acquirenti (punto 7a scrittura privata integrativa di contratto preliminare di compravendita immobiliare del 15.12.2021), con condanna dei convenuti all'immediato rilascio degli immobili liberi da persone e da cose. Per quanto sopra si formulano le seguenti CONCLUSIONI “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Novara, Giudice designato, ogni contraria istanza ed eccezione rigettata: In via principale: accertare e dichiarare la risoluzione consensuale del contratto di locazione transitoria del 31.1.2020, registrato telematicamente in data 18 febbraio 2020 al numero 000538, Serie T e del conseguente preliminare di compravendita del 29.10.2020, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Novara- Ufficio Territoriale di Borgomanero in data 9.11.2020, al n. 1318 Serie 3 e successive modifiche, per inadempimento dei convenuti e dichiarare la mancanza di titolo legittimo in capo ai convenuti ad occupare l'immobile di proprietà dell'attore e, conseguentemente, condannare i convenuti alla restituzione dello stesso, fissando la data per l'esecuzione ed ordinando l'apposizione della formula esecutiva sul relativo verbale;
Condannare, in ogni caso, parti convenute al pagamento delle spese, competenze ed onorari del giudizio, fissando la data di esecuzione ai sensi dell'art. 56 Legge 27 luglio 1978, n. 392, vinte le spese in caso di resistenza”.
La difesa di parte opponente si è articolata come segue:
pagina 5 di 9 1) non si comprende la scelta avversa del rito locatizio stante l'assenza di un contratto di locazione in essere tra le parti, sussistendo, diversamente un contratto preliminare di compravendita immobiliare con successive modifiche intervenute su accordo delle parti, di cui l'ultima del
15/12/2021. In caso di opposizione si apre il procedimento di merito che determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compreso, per il locatore, quella di proporre una domanda nuova (al riguardo la giurisprudenza tuttavia non è unanime. Invero, a sostegno della domanda nuova, ovvero di dedurre una nuova “causa petendi” per il conduttore, quella di proporre nuove eccezioni e/o domande riconvenzionali Cass. 29 settembre 2006, n. 21242; conforme Cass. 23 maggio 2006, n. 12121; Cass. 5 luglio 2004, n. 12287; Cass. 3 maggio 2004, n. 8336; Cass. 25 giugno 1993, n. 7066. In senso contrario, in tema di controversie in materia di locazione, come disciplinata dalla legge n. 353 del 1990, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426
c.p.c., dopo che il giudice ha disposto il mutamento del rito, è alle parti consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche d'ufficio dal giudice, non sanata neppure dall'accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato. Cass. 31 maggio 2005, n. 11596; conforme Cass. 27 maggio 2003, n. 8411; Cass. 6 luglio 1991, n. 7512. Ad ogni modo, nel caso che ci interessa non si tratta di stabilire se le domande dedotte in atti siano nuove e/o ammissibili ma si tratta di prendere atto, in maniera inequivocabile, che le domande sono fondate su un contratto preliminare di compravendita quindi estraneo al giudizio incardinato di sfratto per morosità che deve necessariamente essere fondato su un contratto di locazione affinché si possa addivenire ad un giudicato. Lo stesso giudice della fase sommaria ne aveva dato contezza in sede di mutamento di rito quando affermava che: “… la procedura ex art. 658 c.p.c. si fonda sull'indifferibile presupposto dell'esistenza di un contratto di locazione scritto e registrato…”. Nel case de quo la domanda dedotta in atti, del tutto nuova ed estranea a qualsiasi fattispecie afferente alla locazione di immobili, è di risoluzione del contratto preliminare di compravendita in vigore tra le parti. Controparte in atti sostiene che il giudizio sia stato introdotto regolarmente e ritiene possibile fondare la propria domanda sul “falso presupposto” che l'occupazione degli opponenti sia “senza titolo”; domanda nuova fondata su presupposti assolutamente nuovi, ovvero, si è passati da un contratto di locazione ad un preliminare di compravendita. Tale assunto va smentito in quanto il titolo che autorizza i signori ad occupare gli immobili è il preliminare di compravendita (e successive Parte_3 modifiche) prodotto in atti e la circostanza che manca un giudicato che ne dispone la risoluzione per inadempimento (giudicato che non potrà essere pronunciato dal Giudice delle Locazioni) fa si che l'occupazione debba considerarsi del tutto legittima. Per scrupolo difensivo deve aggiungersi che gli immobili per cui è causa sono in parte viziati da abusi edilizi con destinazione urbanistica differente dal promesso in vendita, circostanze che impediscono l'alienazione del bene. Difatti, sebbene in maniera approssimata, la proprietà si era assunta l'onere di sanare gli abusi, omettendo negli anni di adempiere a tale impegno. Tale impegno lo si evince anche dagli atti prodotti da controparte. Tale omissione ha reso impossibile sottoscrivere il preliminare davanti ad un notaio, oggi chiamato anche ad accertare la regolarità del bene promesso in vendita. Sul punto si produce la querela depositata in Procura dalla nei confronti del , per truffa, avendo promesso in vendita un Parte_2 Controparte_1 bene che, di fatto, non corrisponde alla realtà sia urbanistica che catastale (Doc. B) Il CP_1 non ha mai concesso ai promissari acquirenti un accesso agli atti presso l'Ufficio Catastale del Comune di riferimento, così nascondendo le gravi irregolarità urbanistiche del bene promesso in vendita. Inaspettatamente, poi, gli odierni opponenti sono stati raggiunti dalla notifica di un atto di intimazione di sfratto per morosità assolutamente infondato. Invero, le parti si pagina 6 di 9 presentavano personalmente (senza l'assistenza di un legale) all'udienza chiamata per la convalida dello sfratto precisando, da subito, l'irregolare instaurazione del giudizio. Al fine di dimostrare quanto ivi asserito si chiede, occorrendo, una CTU all'immobile per dimostrare l'impossibilità di poter procedere all'acquisto del bene a causa del persistere delle irregolarità urbanistiche mai sanante dal . Gli opponenti, pertanto, chiedono accogliersi le CP_1 rassegnate conclusioni.
Il Giudice, considerate le difese proposte dalle parti e il quadro istruttorio disponibile al giudizio, rileva quanto in appresso.
Nel concorso della formazione del libero convincimento da parte del giudice sulla verità dei fatti addotti in causa, particolarmente importanti sono le norme dedicate alla cosiddetta distribuzione fra le parti dell'onere della prova, ossia quelle norme volte alla preventiva determinazione delle conseguenze dell'eventuale mancata prova delle circostanze di fatto che sono state proposte ed affermate dai contraddittori. Tale principio può ben definirsi come costitutivo del nostro ordinamento settoriale civile, tanto che non può essere disatteso neppure nel caso di obiettiva difficoltà a fornire la prova:
“L'obiettiva difficoltà, in cui si trovi la parte, di fornire la prova del fatto costitutivo del diritto vantato non può condurre ad una diversa ripartizione del relativo onere della prova, che grava, comunque, su di essa;
né, d'altro canto, la circostanza che detta prova sia venuta a mancare per fatti imputabili alla parte che ha interesse contrario alla prova stessa, implica che questa debba considerarsi acquisita e la domanda debba essere accolta.” (Cass. civ., sez. 1, sentenza n. 17702 del 02/09/2005).
L'art. 2697 c.c. consente al giudice, rilevato il difetto di prova su una certa circostanza, di statuire quale delle parti fosse onerata alla relativa prova, e così dedurne, nell'ipotesi di mancato assolvimento, la soccombenza sul punto e la consequenziale vittoria dell'altra parte. Da tale norma si evince, con assoluta chiarezza, che chi introduce un giudizio relativamente ad un diritto di cui si afferma l'esistenza, consapevolmente assume l'esplicito impegno di provare ciò che afferma. La parte che contraddice, negando l'esistenza del diritto vantato dall'attore, cercherà di provare il contrario, trovandosi tuttavia avvantaggiata nel senso che, se degli invocati fatti non è provato l'accadimento o il non accadimento, risulterà vittoriosa con soccombenza della parte onerata alla prova dei fatti posti a fondamento del rivendicato diritto: actore non probante, reus absolvitur.
In tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della dimostrazione del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, o dall'eccezione d'inadempimento del creditore ex art. 1460 c.c. (Cass. civ., Sez. 6,
Ordinanza n. 25584 del 12/10/2018).
Le regole sull'onere della prova, d'altronde, sono regole residuali di giudizio in conseguenza delle quali la mancanza, in seno alle risultanze istruttorie, di elementi idonei all'accertamento della sussistenza del diritto in contestazione determina la soccombenza, totale o parziale, della parte onerata della dimostrazione dei relativi fatti costitutivi, ovvero impeditivi, modificativi o estintivi. Esse lasciano fermo il principio di acquisizione probatoria, secondo il quale le risultanze istruttorie, comunque ottenute (e quale che sia la parte ad iniziativa della quale sono state raggiunte), concorrono, tutte ed indistintamente, alla formazione del libero convincimento del giudice, senza che la relativa provenienza possa condizionare tale convincimento in un senso o nell'altro (Cass. 16 giugno 1998, n.
5980; 16 giugno 2000, n. 8195; 7 agosto 2002, n. 11911; 21 marzo 2003, n. 4126) (Sentenza, Sez. 3, n.
9863 del 13/04/2023).
pagina 7 di 9 E' pacifico fra le parti in causa che l'originario contratto di locazione transitoria, unico contratto legittimante l'occupazione degli immobili da parte degli opponenti, è stato risolto consensualmente dalle parti, sicché sul punto non v'è materia del contendere.
Con riferimento alla questione dell'occupazione senza titolo dell'immobile, tuttavia, parte opponente ha contestato l'anzidetta avversa difesa rilevando che la corrispondente domanda deve intendersi come inammissibilmente nuova poiché avanzata soltanto con l'autorizzata memoria integrativa invece che con l'atto introduttivo, ovvero ha eccepito, in contrasto all'assunto “attoreo”, l'esistenza di un titolo legittimante costituito dal contratto preliminare di compravendita, reclamando per tale via l'incompetenza funzionale del giudice adito (incompetente a decidere la ritenuta risoluzione di diritto di un contratto preliminare di compravendita, posto che si tratta di giudizio che avrebbe dovuto essere azionato avanti al giudice ordinario).
Quanto all'eccezione opponente di proposizione da parte dell'opposto di una domanda nuova, il Tribunale osserva che la medesima non deve qualificarsi come nuova ma, piuttosto, come modificativa di quella originaria. Invero, nei limiti delle autorizzate memorie, il criterio legittimante l'eseguita modifica va identificato nell'unitarietà della domanda, nel senso che deve trattarsi della stessa domanda iniziale – nella specie, sostanzialmente, la liberazione/rilascio dell'immobile – modificata, eventualmente anche in alcuni elementi fondamentali, o di una domanda diversa che, in ogni caso, non si aggiunga alla prima ma la sostituisca, ponendosi, pertanto, rispetto a quella, in un rapporto di alternatività (Cass. civ., sez. VI, ord. n. 16807/2018).
Venendo invece alla questione del titolo, come sopra già esposto, deve osservarsi che l'unico legittimante la presenza degli opponenti nell'immobile era il contratto di locazione del 2020 che, pacificamente, è stato consensualmente risolto. Il contratto preliminare del 29 ottobre 2020 (art. 4), infatti, non disciplina espressamente il diritto delle parte promissaria acquirente (odierna opponente) a personalmente restare nell'immobile, avendone piuttosto mantenuta la disponibilità materiale al fine di richiedere ed eventualmente ottenere dal Comune di Gattico le autorizzazioni necessarie per intraprendere l'attività di allevamento e vendita di razze canine, ovvero per richiedere ed eventualmente ottenere le autorizzazioni edilizie preordinate alla regolarizzazione urbanistica e catastale degli immobili. Peraltro, il predetto articolo contrattuale prevedeva anche che in caso di
“insuccesso” delle indicate attività amministrative, parte promissaria acquirente avrebbe dovuto rilasciare e rimettere in disponibilità del promittente venditore l'immobile nel termine di giorni 60 dalla risoluzione di diritto del predetto contratto, diversamente incorrendo in una “penale” per “indennità di occupazione” pari a € 150,00 al giorno. In altri termini, fermo restando che le parti hanno generato un susseguirsi di impegni contrattuali non del tutto corrispondenti nei contenuti determinando una certa confusione regolamentare (passando, ad esempio, da un contratto di locazione a un preliminare di compravendita immobiliare che, a propria volta, è stato oggetto di più “rivisitazioni”), la disponibilità materiale degli immobili da parte dei promissari acquirenti era tollerata dal promittente venditore, ma non formalmente legittimata, in ragione del dichiarato obiettivo finale delle parti che era divenuto, previa osservanza di alcuni adempimenti (pagamento di somme e ottenimento di provvedimenti amministrativi edilizi), quello del definitivo trasferimento della proprietà dall'uno (l'opposto) agli altri
(gli opponenti).
In ragione di quanto sopra parte opponente è tenuta a rilasciare l'immobile oggetto di controversia
(meglio specificato in atti) alla parte opposta. Appare congruo, tuttavia, fissare in capo agli opponenti un termine di giorni 60 dalla pubblicazione della presente decisione per il rilascio dell'immobile, libero da persone e cose.
Attese le difese proposte dalle parti e considerato che alcune delle domande formulate da quella opposta risultano inammissibilmente proposte, si rinvengono ragioni per compensare integralmente le spese di lite del presente giudizio.
pagina 8 di 9
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra difesa, istanza e/o eccezioni disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara e accerta l'occupazione senza titolo da parte degli opponenti degli immobili di proprietà dell'opposto meglio descritti in atti e, per l'effetto, ne ordina il rilascio in favore di quest'ultimo, libero da persone e cose, nel termine di giorni sessanta dalla pubblicazione della presente sentenza;
- spese di lite del presente giudizio integralmente compensate fra le parti in causa.
Sentenza resa ex articolo 429, comma 1, c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale d'udienza.
Così deciso dal Tribunale di Novara in data 20 maggio 2025.
Il Giudice dott. Massimo Roberti
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TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 2399/2023 tra
, con l'avv. RENOLDI MIRELLA;
Parte_1 C.F._1
ATTORE/I
e
), con gli avv.ti BRUNOLDI MARCO e Controparte_1 C.F._2
CARLA GUEMBES;
CONVENUTO/I
All'udienza del 20 maggio 2025, dalle ore 9.25 alle ore 9.45, si sono collegati da remoto alla stanza virtuale del magistrato: per e l'avv. RENOLDI MIRELLA;
Parte_1 Parte_2
per , nessuno. Controparte_1
E' altresì personalmente collegata la sig.ra Parte_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
La difesa di parte intimata/opponente precisa le conclusioni e discute la causa nei termini che seguono:
“preciso le conclusioni come in atti che richiamo integralmente anche ai fini della discussione nel merito”.
Anzi, alle ore 9.50, riattivato da parte del Giudice il collegamento da remoto stante la sopravvenuta comunicazione telefonica d'impossibilità a collegarsi resa dall'avv. Carla Guembes alla competente cancelleria, sono collegati alla stanza virtuale del magistrato: per e l'avv. RENOLDI MIRELLA;
Parte_1 Parte_2 per , l'avv. CARLA GUEMBES. Controparte_1
E' altresì presente il sig. . Controparte_1
La difesa di parte intimante/opposta precisa le conclusioni e discute la causa nei termini che seguono:
“preciso le conclusioni come in atti che richiamo integralmente anche ai fini della discussione nel merito;
confermo che il contratto di locazione già sottoscritto dalle parti è stato consensualmente risolto;
osservo che le parti hanno sottoscritto dei preliminari di vendita che controparte non ha rispettato e, pertanto, a oggi il bene dell'esponente risulta indebitamente occupato”.
La difesa di parte intimata/opponente precisa le conclusioni e discute la causa nei termini che seguono:
“preciso le conclusioni come in atti che richiamo integralmente anche ai fini della discussione nel merito;
osservo che controparte ha erroneamente introdotto il giudizio come sfratto per morosità anche se l'unico contratto di locazione intervenuto fra le parti è stato risolto consensualmente dalle pagina 1 di 9 stesse già molto tempo addietro;
il bene promesso in vendita vale molto meno di quanto richiesto dal promittente venditore poiché presenta molteplici irregolarità amministrative”.
Alle ore 10.10, terminata la discussione orale, il Giudice chiude il collegamento da remoto e si ritira in camera di consiglio per la decisione.
Alle ore 17.00, terminata la camera di consiglio, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429, comma 1,
c.p.c., avente il seguente dispositivo:
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra difesa, istanza e/o eccezioni disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara e accerta l'occupazione senza titolo da parte degli opponenti degli immobili di proprietà dell'opposto meglio descritti in atti e, per l'effetto, ne ordina il rilascio in favore di quest'ultimo, libero da persone e cose, nel termine di giorni sessanta dalla pubblicazione della presente sentenza;
- spese di lite del presente giudizio integralmente compensate fra le parti in causa.
Sentenza resa ex articolo 429, comma 1, c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale d'udienza.
Così deciso dal Tribunale di Novara in data 20 maggio 2025.
Il Giudice
dott. Massimo Roberti
pagina 2 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Massimo Roberti ha pronunciato ex art. 429, comma 1,
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2399/2023 promossa da:
, con l'avv. RENOLDI MIRELLA;
Parte_1 C.F._1
ATTORE/I
e
), con l'avv. BRUNOLDI MARCO;
Controparte_1 C.F._2
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza odierna.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
La presente contesa muove dalla notifica di un atto di intimazione di sfratto per morosità fondato su di un contratto di locazione transitorio sottoscritto in data 31/01/2020 ma che le parti in causa, pacificamente, hanno risolto consensualmente in ragione della sottoscrizione di un contratto preliminare di compravendita degli immobili in precedenza locati.
La difesa di parte intimante/opposta ha formulato le seguenti difese:
1) intercorre tra le parti annosa vicenda relativa la compravendita dell'immobile dell'unità immobiliare e terreni siti in Gattico (NO) Via Risorgimento n. 60, censiti come segue al
N.C.E.U. – Nuovo Catasto Edilizio Urbano del Comune di Gattico (NO): 1 Foglio 16, mappale 651, sub 2, cat. C/6, cl 2, consistenza 49 metri quadri, rendita € 184,742 Foglio 16, mappale 651, sub 3, cat. A/3, cl 2, consistenza 3,5 vani, rendita € 216,97 3 Foglio 16, mappale 651, sub 4, cat. D/1, cl 2, rendita € 3.022,00, di proprietà del Sig. . Controparte_1
2) tali immobili erano oggetto di contratto di locazione transitoria stipulato in data 31.1.2020 - registrato telematicamente il 18.2.20 al numero 000538 Serie T- dai sigg. e Controparte_1
con cui l'odierno attore concedeva in locazione alla a quest'ultima, in via Parte_2 transitoria, gli immobili di cui sopra, per la durata di 11 mesi, dall'1.2.2020 al 31.12.2020. In data 29.10.2020 entrambe le parti risolvevano per mutuo consenso il contratto di locazione di cui sopra e, contestualmente, stipulavano un contratto preliminare di compravendita - registrato presso l'Agenzia delle entrate di Novara- Ufficio Territoriale di Borgomanero in data 9.11.2020, al n. 1318 Serie 3 – con il quale il prometteva in vendita gli immobili CP_1 suindicati ai coniugi con impegno di questi ultimi a stipulare entro il Persona_1 pagina 3 di 9 31.5.2021, per atto pubblico o scrittura privata autenticata, un nuovo contratto preliminare e a stipulare il contratto definitivo entro tre anni dalla data del preliminare stesso. Il prezzo d'acquisto allora convenuto era di € 500.000,00 (cinquecentomila/00), che doveva necessariamente essere versato come segue: € 3.000,00 a titolo di caparra confirmatoria (versata in data 25.9.2020), € 24.000,00 a titolo di acconto da versarsi in 8 rate mensili da € 3.000,00 ciascuna, a far data dal mese di ottobre 2020, fino al mese di maggio 2021, da versarsi entro e non oltre il giorno 27 di ogni mese;
€ 473.000,00 a titolo di saldo prezzo da versare nei termini e con le modalità stabilite con il contratto preliminare di compravendita di cui alla lettera b).
Successivamente, il contratto preliminare di cui sopra, su accordo delle parti, veniva modificato in data 30.5.2021, con proroga al 31.10.2021, termine entro il quale stipulare per atto pubblico o per scrittura privata autenticata un nuovo contratto preliminare;
il contratto definitivo di compravendita e veniva confermato il prezzo d'acquisto di € 500.000,00, con versamento di un ulteriore acconto di € 15.000.00 da versarsi in cinque rate da € 3.000.00 ciascuna, scandenti sempre il giorno 27 di ogni mese. Le parti in data 15.12.2021 stipulavano una scrittura privata integrativa di contratto preliminare di compravendita immobiliare (stipulato il 29.10.2020), registrata presso l'UT di Verbania il 30.12.2021, N. 1933, Serie 3, Registro 1-184,00, con cui prorogavano i termini di cui al punto precedente al 30.12.2022, con impegno, da parte dei promissari acquirenti, a versare le rate mensili scadute da giugno 2021 ad ottobre 2021, con prima rata di 1.000,00 euro, da versarsi entro la fine del 2021, la seconda, di euro 1.500,00, da versarsi entro il 28.2.2022, la terza, di euro 2.500,00 entro il 30.5.2022, la quarta, di euro
3.000,00, entro il 30.7.2022, la quinta, di euro 4.000,00, entro il 30.9.2022, la sesta, di euro
2.000,00, entro il 30.11.2022, con ulteriore impegno, da parte dei promissari acquirenti, di versare, a fronte del prezzo di vendita pattuito in euro 500.000,00, a titolo di acconto integrativo, la somma di euro 26.000,00, da corrispondere in 13 rate mensili da euro 2.000,00 cadauna, scadenti il giorno 27 di ogni mese, a partire dal 27.12.2021 e fino al 27.12.2022. Le parti, inoltre, con la suddetta scrittura privata, davano atto che il prezzo d'acquisto pattuito era 500.000,00 €, anziché 600.000,00 €, al fine di permettere ai promissari acquirenti d'intraprendere tutte le azioni necessarie a regolarizzare le difformità catastali riscontrate e di acquisire tutte le autorizzazioni ed i permessi imposti dalla conduzione di un allevamento cinofilo, non presenti alla data della sottoscrizione dell'originario contratto di locazione transitoria, sostituito con il preliminare d'acquisto. Inoltre, i promissari acquirenti si dichiaravano soddisfatti dello sconto sul prezzo di compravendita e rinunciavano a qualsivoglia futura contestazione e/o eccezione avente ad oggetto le difformità catastali, lo stato dei luoghi e dei manufatti e/o la mancanza delle prescritte autorizzazioni. Alla scadenza pattuita dalle parti del 27.12.2022 i promissari acquirenti risultavano morosi per una somma pari ad € 30.220,00 (€14.000,00 + € 26.000,00, detratti gli acconti di € 2.000,00 del 14.2.2022, € 3.000,00 del 28.4.2022, € 990,00 del 14.6.2022, € 900,00 del 21.6.2022, € 550,00 del 2.8.2022, € 600,00 del 23.12.2022 ed € 850,00 dell'11.1.2023) e, pertanto, non veniva rinnovato il contratto preliminare registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Novara-Ufficio Territoriale di Borgomanero in data 9.11.2020, la n. 1318 Serie 3, il quale era stato prorogato per ben due volte. Veniva, quindi, inoltrata richiesta di pagamento in via bonaria ai sigg. e Parte_1
mediante raccomandata del 14.06.23, che però rimaneva priva di riscontro. Persistendo Pt_2 la morosità di controparte nel pagamento di quanto pattuito, il sig. attivava Controparte_1 una procedura di sfratto per morosità nei confronti degli odierni opponenti (rubricata al n. RG 2247/2023), e il Giudice adito, stante l'opposizione dei convenuti, a scioglimento della riserva assunta, in data 29.11.23 emetteva ordinanza con la quale disponeva il mutamento del rito mandando le parti l'esperimento della mediazione;
fissava altresì udienza al 15.2.2024. Avviata la mediazione, alla luce di quanto emerso, si ritiene che la volontà manifestata precedentemente dai promissari acquirenti di addivenire all'acquisto dell'immobile di proprietà del sig.
pagina 4 di 9 sia venuta meno, così come è venuto meno il titolo giustificativo dell'occupazione CP_1 dell'immobile oggetto della presente vertenza;
3) la vicenda che oggi ci occupa si fonda sul diritto del sig. di ottenere il Controparte_1 rilascio del proprio immobile da parte dei convenuti, poiché attualmente lo stanno occupando senza avere un idoneo titolo per il sopravvenire dell'inefficacia del contratto di locazione e del conseguente contratto preliminare. Quest'ultimo, sostitutivo del precedente, non prevedeva il diritto in capo ai convenuti di occupare l'immobile. Pertanto, è necessario, al fine di ottenere il rilascio dell'immobile di proprietà dell'attore, procedere con l'azione personale di restituzione e rilascio dell'immobile propria del rito locatizio, in quanto l'azione reale di rivendicazione della proprietà è esperibile soltanto nel caso in cui gli occupanti siano entrati in possesso dell'immobile in modo arbitrario, cosa da escludersi nel caso di specie. Corretta, dunque, appare la scelta del rito locatizio, introdotta dal Giudice precedente con ordinanza dispositiva del mutamento del rito (più volte la Suprema Corte – ad es. Cass. civ., Sez. III, Sentenza,
24/07/2013, n. 17941 – ha, infatti, affermato la correttezza del rito locatizio quando l'attore non chiede l'accertamento del suo diritto di proprietà e non agisce affermando che il convenuto è possessore del suo bene, ma che lo detiene senza titolo, poiché esercita un'azione personale di restituzione per mancanza originaria o sopravvenuta del titolo ed ancora: “qualora la conversione sia disposta nell'ambito di un procedimento di convalida di sfratto, l'opposizione dell'intimato dà luogo alla trasformazione in un processo di cognizione, destinato a svolgersi nelle forme di cui all'art. 447 bis, con la conseguenza che, non essendo previsti specifici contenuti degli atti introduttivi del giudizio, il thema decidendum risulta cristallizzato solo in virtù della combinazione degli atti della fase sommaria e delle memorie integrative di cui all' art. 426” (Cass. civ. 4771/2019; Cass. civ., 15452/2014). La definizione della presente controversia dovrà necessariamente prevedere l'accertamento e la declaratoria di risoluzione consensuale del contratto di locazione transitoria del 31.1.2020, registrato telematicamente in data 18 febbraio 2020 al numero 000538, Serie T e del conseguente preliminare di compravendita del 29.10.2020, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Novara- Ufficio Territoriale di Borgomanero in data 9.11.2020, la n. 1318 Serie 3 e successive modifiche, per inadempimento dei convenuti per mancato rispetto dei termini entro cui stipulare, nelle forme dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata, un nuovo contratto preliminare, prodromico di un contratto definitivo, entro il 30.12.2022 e per mancato pagamento di almeno tre rate mensili da parte dei promissari acquirenti (punto 7a scrittura privata integrativa di contratto preliminare di compravendita immobiliare del 15.12.2021), con condanna dei convenuti all'immediato rilascio degli immobili liberi da persone e da cose. Per quanto sopra si formulano le seguenti CONCLUSIONI “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Novara, Giudice designato, ogni contraria istanza ed eccezione rigettata: In via principale: accertare e dichiarare la risoluzione consensuale del contratto di locazione transitoria del 31.1.2020, registrato telematicamente in data 18 febbraio 2020 al numero 000538, Serie T e del conseguente preliminare di compravendita del 29.10.2020, registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Novara- Ufficio Territoriale di Borgomanero in data 9.11.2020, al n. 1318 Serie 3 e successive modifiche, per inadempimento dei convenuti e dichiarare la mancanza di titolo legittimo in capo ai convenuti ad occupare l'immobile di proprietà dell'attore e, conseguentemente, condannare i convenuti alla restituzione dello stesso, fissando la data per l'esecuzione ed ordinando l'apposizione della formula esecutiva sul relativo verbale;
Condannare, in ogni caso, parti convenute al pagamento delle spese, competenze ed onorari del giudizio, fissando la data di esecuzione ai sensi dell'art. 56 Legge 27 luglio 1978, n. 392, vinte le spese in caso di resistenza”.
La difesa di parte opponente si è articolata come segue:
pagina 5 di 9 1) non si comprende la scelta avversa del rito locatizio stante l'assenza di un contratto di locazione in essere tra le parti, sussistendo, diversamente un contratto preliminare di compravendita immobiliare con successive modifiche intervenute su accordo delle parti, di cui l'ultima del
15/12/2021. In caso di opposizione si apre il procedimento di merito che determina la conclusione del procedimento a carattere sommario e l'instaurazione di un nuovo ed autonomo procedimento con rito ordinario, nel quale le parti possono esercitare tutte le facoltà connesse alle rispettive posizioni, ivi compreso, per il locatore, quella di proporre una domanda nuova (al riguardo la giurisprudenza tuttavia non è unanime. Invero, a sostegno della domanda nuova, ovvero di dedurre una nuova “causa petendi” per il conduttore, quella di proporre nuove eccezioni e/o domande riconvenzionali Cass. 29 settembre 2006, n. 21242; conforme Cass. 23 maggio 2006, n. 12121; Cass. 5 luglio 2004, n. 12287; Cass. 3 maggio 2004, n. 8336; Cass. 25 giugno 1993, n. 7066. In senso contrario, in tema di controversie in materia di locazione, come disciplinata dalla legge n. 353 del 1990, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426
c.p.c., dopo che il giudice ha disposto il mutamento del rito, è alle parti consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove, a pena di inammissibilità rilevabile anche d'ufficio dal giudice, non sanata neppure dall'accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato. Cass. 31 maggio 2005, n. 11596; conforme Cass. 27 maggio 2003, n. 8411; Cass. 6 luglio 1991, n. 7512. Ad ogni modo, nel caso che ci interessa non si tratta di stabilire se le domande dedotte in atti siano nuove e/o ammissibili ma si tratta di prendere atto, in maniera inequivocabile, che le domande sono fondate su un contratto preliminare di compravendita quindi estraneo al giudizio incardinato di sfratto per morosità che deve necessariamente essere fondato su un contratto di locazione affinché si possa addivenire ad un giudicato. Lo stesso giudice della fase sommaria ne aveva dato contezza in sede di mutamento di rito quando affermava che: “… la procedura ex art. 658 c.p.c. si fonda sull'indifferibile presupposto dell'esistenza di un contratto di locazione scritto e registrato…”. Nel case de quo la domanda dedotta in atti, del tutto nuova ed estranea a qualsiasi fattispecie afferente alla locazione di immobili, è di risoluzione del contratto preliminare di compravendita in vigore tra le parti. Controparte in atti sostiene che il giudizio sia stato introdotto regolarmente e ritiene possibile fondare la propria domanda sul “falso presupposto” che l'occupazione degli opponenti sia “senza titolo”; domanda nuova fondata su presupposti assolutamente nuovi, ovvero, si è passati da un contratto di locazione ad un preliminare di compravendita. Tale assunto va smentito in quanto il titolo che autorizza i signori ad occupare gli immobili è il preliminare di compravendita (e successive Parte_3 modifiche) prodotto in atti e la circostanza che manca un giudicato che ne dispone la risoluzione per inadempimento (giudicato che non potrà essere pronunciato dal Giudice delle Locazioni) fa si che l'occupazione debba considerarsi del tutto legittima. Per scrupolo difensivo deve aggiungersi che gli immobili per cui è causa sono in parte viziati da abusi edilizi con destinazione urbanistica differente dal promesso in vendita, circostanze che impediscono l'alienazione del bene. Difatti, sebbene in maniera approssimata, la proprietà si era assunta l'onere di sanare gli abusi, omettendo negli anni di adempiere a tale impegno. Tale impegno lo si evince anche dagli atti prodotti da controparte. Tale omissione ha reso impossibile sottoscrivere il preliminare davanti ad un notaio, oggi chiamato anche ad accertare la regolarità del bene promesso in vendita. Sul punto si produce la querela depositata in Procura dalla nei confronti del , per truffa, avendo promesso in vendita un Parte_2 Controparte_1 bene che, di fatto, non corrisponde alla realtà sia urbanistica che catastale (Doc. B) Il CP_1 non ha mai concesso ai promissari acquirenti un accesso agli atti presso l'Ufficio Catastale del Comune di riferimento, così nascondendo le gravi irregolarità urbanistiche del bene promesso in vendita. Inaspettatamente, poi, gli odierni opponenti sono stati raggiunti dalla notifica di un atto di intimazione di sfratto per morosità assolutamente infondato. Invero, le parti si pagina 6 di 9 presentavano personalmente (senza l'assistenza di un legale) all'udienza chiamata per la convalida dello sfratto precisando, da subito, l'irregolare instaurazione del giudizio. Al fine di dimostrare quanto ivi asserito si chiede, occorrendo, una CTU all'immobile per dimostrare l'impossibilità di poter procedere all'acquisto del bene a causa del persistere delle irregolarità urbanistiche mai sanante dal . Gli opponenti, pertanto, chiedono accogliersi le CP_1 rassegnate conclusioni.
Il Giudice, considerate le difese proposte dalle parti e il quadro istruttorio disponibile al giudizio, rileva quanto in appresso.
Nel concorso della formazione del libero convincimento da parte del giudice sulla verità dei fatti addotti in causa, particolarmente importanti sono le norme dedicate alla cosiddetta distribuzione fra le parti dell'onere della prova, ossia quelle norme volte alla preventiva determinazione delle conseguenze dell'eventuale mancata prova delle circostanze di fatto che sono state proposte ed affermate dai contraddittori. Tale principio può ben definirsi come costitutivo del nostro ordinamento settoriale civile, tanto che non può essere disatteso neppure nel caso di obiettiva difficoltà a fornire la prova:
“L'obiettiva difficoltà, in cui si trovi la parte, di fornire la prova del fatto costitutivo del diritto vantato non può condurre ad una diversa ripartizione del relativo onere della prova, che grava, comunque, su di essa;
né, d'altro canto, la circostanza che detta prova sia venuta a mancare per fatti imputabili alla parte che ha interesse contrario alla prova stessa, implica che questa debba considerarsi acquisita e la domanda debba essere accolta.” (Cass. civ., sez. 1, sentenza n. 17702 del 02/09/2005).
L'art. 2697 c.c. consente al giudice, rilevato il difetto di prova su una certa circostanza, di statuire quale delle parti fosse onerata alla relativa prova, e così dedurne, nell'ipotesi di mancato assolvimento, la soccombenza sul punto e la consequenziale vittoria dell'altra parte. Da tale norma si evince, con assoluta chiarezza, che chi introduce un giudizio relativamente ad un diritto di cui si afferma l'esistenza, consapevolmente assume l'esplicito impegno di provare ciò che afferma. La parte che contraddice, negando l'esistenza del diritto vantato dall'attore, cercherà di provare il contrario, trovandosi tuttavia avvantaggiata nel senso che, se degli invocati fatti non è provato l'accadimento o il non accadimento, risulterà vittoriosa con soccombenza della parte onerata alla prova dei fatti posti a fondamento del rivendicato diritto: actore non probante, reus absolvitur.
In tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della dimostrazione del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, o dall'eccezione d'inadempimento del creditore ex art. 1460 c.c. (Cass. civ., Sez. 6,
Ordinanza n. 25584 del 12/10/2018).
Le regole sull'onere della prova, d'altronde, sono regole residuali di giudizio in conseguenza delle quali la mancanza, in seno alle risultanze istruttorie, di elementi idonei all'accertamento della sussistenza del diritto in contestazione determina la soccombenza, totale o parziale, della parte onerata della dimostrazione dei relativi fatti costitutivi, ovvero impeditivi, modificativi o estintivi. Esse lasciano fermo il principio di acquisizione probatoria, secondo il quale le risultanze istruttorie, comunque ottenute (e quale che sia la parte ad iniziativa della quale sono state raggiunte), concorrono, tutte ed indistintamente, alla formazione del libero convincimento del giudice, senza che la relativa provenienza possa condizionare tale convincimento in un senso o nell'altro (Cass. 16 giugno 1998, n.
5980; 16 giugno 2000, n. 8195; 7 agosto 2002, n. 11911; 21 marzo 2003, n. 4126) (Sentenza, Sez. 3, n.
9863 del 13/04/2023).
pagina 7 di 9 E' pacifico fra le parti in causa che l'originario contratto di locazione transitoria, unico contratto legittimante l'occupazione degli immobili da parte degli opponenti, è stato risolto consensualmente dalle parti, sicché sul punto non v'è materia del contendere.
Con riferimento alla questione dell'occupazione senza titolo dell'immobile, tuttavia, parte opponente ha contestato l'anzidetta avversa difesa rilevando che la corrispondente domanda deve intendersi come inammissibilmente nuova poiché avanzata soltanto con l'autorizzata memoria integrativa invece che con l'atto introduttivo, ovvero ha eccepito, in contrasto all'assunto “attoreo”, l'esistenza di un titolo legittimante costituito dal contratto preliminare di compravendita, reclamando per tale via l'incompetenza funzionale del giudice adito (incompetente a decidere la ritenuta risoluzione di diritto di un contratto preliminare di compravendita, posto che si tratta di giudizio che avrebbe dovuto essere azionato avanti al giudice ordinario).
Quanto all'eccezione opponente di proposizione da parte dell'opposto di una domanda nuova, il Tribunale osserva che la medesima non deve qualificarsi come nuova ma, piuttosto, come modificativa di quella originaria. Invero, nei limiti delle autorizzate memorie, il criterio legittimante l'eseguita modifica va identificato nell'unitarietà della domanda, nel senso che deve trattarsi della stessa domanda iniziale – nella specie, sostanzialmente, la liberazione/rilascio dell'immobile – modificata, eventualmente anche in alcuni elementi fondamentali, o di una domanda diversa che, in ogni caso, non si aggiunga alla prima ma la sostituisca, ponendosi, pertanto, rispetto a quella, in un rapporto di alternatività (Cass. civ., sez. VI, ord. n. 16807/2018).
Venendo invece alla questione del titolo, come sopra già esposto, deve osservarsi che l'unico legittimante la presenza degli opponenti nell'immobile era il contratto di locazione del 2020 che, pacificamente, è stato consensualmente risolto. Il contratto preliminare del 29 ottobre 2020 (art. 4), infatti, non disciplina espressamente il diritto delle parte promissaria acquirente (odierna opponente) a personalmente restare nell'immobile, avendone piuttosto mantenuta la disponibilità materiale al fine di richiedere ed eventualmente ottenere dal Comune di Gattico le autorizzazioni necessarie per intraprendere l'attività di allevamento e vendita di razze canine, ovvero per richiedere ed eventualmente ottenere le autorizzazioni edilizie preordinate alla regolarizzazione urbanistica e catastale degli immobili. Peraltro, il predetto articolo contrattuale prevedeva anche che in caso di
“insuccesso” delle indicate attività amministrative, parte promissaria acquirente avrebbe dovuto rilasciare e rimettere in disponibilità del promittente venditore l'immobile nel termine di giorni 60 dalla risoluzione di diritto del predetto contratto, diversamente incorrendo in una “penale” per “indennità di occupazione” pari a € 150,00 al giorno. In altri termini, fermo restando che le parti hanno generato un susseguirsi di impegni contrattuali non del tutto corrispondenti nei contenuti determinando una certa confusione regolamentare (passando, ad esempio, da un contratto di locazione a un preliminare di compravendita immobiliare che, a propria volta, è stato oggetto di più “rivisitazioni”), la disponibilità materiale degli immobili da parte dei promissari acquirenti era tollerata dal promittente venditore, ma non formalmente legittimata, in ragione del dichiarato obiettivo finale delle parti che era divenuto, previa osservanza di alcuni adempimenti (pagamento di somme e ottenimento di provvedimenti amministrativi edilizi), quello del definitivo trasferimento della proprietà dall'uno (l'opposto) agli altri
(gli opponenti).
In ragione di quanto sopra parte opponente è tenuta a rilasciare l'immobile oggetto di controversia
(meglio specificato in atti) alla parte opposta. Appare congruo, tuttavia, fissare in capo agli opponenti un termine di giorni 60 dalla pubblicazione della presente decisione per il rilascio dell'immobile, libero da persone e cose.
Attese le difese proposte dalle parti e considerato che alcune delle domande formulate da quella opposta risultano inammissibilmente proposte, si rinvengono ragioni per compensare integralmente le spese di lite del presente giudizio.
pagina 8 di 9
P.Q.M.
Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra difesa, istanza e/o eccezioni disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara e accerta l'occupazione senza titolo da parte degli opponenti degli immobili di proprietà dell'opposto meglio descritti in atti e, per l'effetto, ne ordina il rilascio in favore di quest'ultimo, libero da persone e cose, nel termine di giorni sessanta dalla pubblicazione della presente sentenza;
- spese di lite del presente giudizio integralmente compensate fra le parti in causa.
Sentenza resa ex articolo 429, comma 1, c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale d'udienza.
Così deciso dal Tribunale di Novara in data 20 maggio 2025.
Il Giudice dott. Massimo Roberti
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