RG 754 2024
TRIBUNALE ORDINARIO DI VICENZA
PRIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. 754 2024 r.g.
tra
e rappresentati e difesi dall'avv. MELE NICOLA Parte_1 Parte_2
E
KO IC rappresentato e difeso dall'avv. IZ LA
Oggi 01/04/2025 ad ore 10:31 innanzi al giudice dott.ssa Stefania Caparello, sono comparsi:
Per e l'avv. MELE NICOLA oggi sost. dall'avv. Parte_1 Parte_2
ANDREA ANTINORI
Per KO IC l'avv. IZ LA
I procuratori delle parti discutono la causa riportandosi ai rispettivi atti.
I procuratori delle parti fanno presente che l'immobile è stato rilasciato il 19/6/24.
I procuratori fanno presente che sul rilascio dell'immobile e sulla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore c'è cessata materia del contendere.
Il giudice
Si ritira in camera di consiglio.
Riaperto il verbale alle ore 15:50, il giudice, in assenza delle parti, dà lettura del provvedimento che segue

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VICENZA

PRIMA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Vicenza – Sezione Prima Civile, in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Stefania Caparello all'esito della discussione orale, ha pronunciato e pubblicato mediante lettura del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto la seguente
SENTENZA nella causa iscritta a ruolo il 22/02/2024 al n. 754 del Ruolo Gen. Aff. Cont. dell'anno 2024 promossa da
) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
) con l'avv. MELE NICOLA ) e l'avv. C.F._2 C.F._3
ANDREA ANTINORI ( , elettivamente domiciliati presso lo studio del C.F._4
difensore;
- RICORRENTE- contro
KO IC ) con l'avv. IZ LA C.F._5
), domiciliato presso il difensore C.F._6
- RESISTENTE–
avente ad oggetto: altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale dell'udienza odierna
Per parte ricorrente: Nel merito:
- Rigettare le domande rassegnate dal Sig. IC LA in quanto infondate in fatto ed in diritto in ragione di tutto quanto espresso in narrativa.
- In ogni caso con vittoria di spese e competenze legali.
Per parte resistente: Accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenzione straordinaria e obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dal convenuto a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione. Con vittoria di spese e competenze legali per il procedimento di opposizione e per quello di convalida di sfratto, oltre spese generali iva cpa nella misura di legge con istanza di distrazione ex art. 93 cpc.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO

Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida del
18.07.2023 e – sul presupposto per cui erano proprietari di un Parte_1 Parte_2
immobile sito in Crespadoro (Vi) Via Ferrari nr° 30; che, in data 5/2/2016, avevano sottoscritto un contratto di locazione con OK LA;
che l'immobile dato in locazione era ad uso abitativo;
che il canone mensile era di €200,00; che il conduttore si era reso moroso per i mesi di agosto, settembre e ottobre 2022 nonché febbraio, aprile, maggio, giugno e luglio 2023 – hanno citato in giudizio OK LA per sentire convalidare lo sfratto relativamente all'immobile di cui sopra.
In particolare, in sede di prima udienza nell'ambito del procedimento di sfratto, OK LA è comparso senza difensore e ha chiesto il termine di grazia, che il giudice ha concesso, fissando udienza al 13.02.2024 per verifica della sanatoria della morosità. OK LA.
Con comparsa di costituzione e risposta del 13.02.2024, OK LA si è costituito con un proprio difensore, opponendosi alla convalida di sfratto per morosità nonché all'ingiunzione dei canoni di locazione, chiedendo contestualmente il mutamento del rito ex art. 667 c.p.c. In particolare,
l'intimato ha chiesto, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli interventi di manutenziona straordinaria e obbligare lo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari per rendere l'appartamento locato conforme all'uso convenuto, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dal convenuto a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione.
In particolare, l'intimato ha dichiarato che il locatore non avrebbe mantenuto la cosa in stato da servire all'uso (abitazione civile) e ha, quindi, chiesto il risarcimento dei danni subiti e subendi ai beni mobili di proprietà del conduttore, nonché per l'aggravamento delle proprie condizioni di salute e a quelle della moglie direttamente riconducibili allo stato dei luoghi.
All'udienza del 21.02.2024, il procuratore degli intimanti ha dichiarato che la morosità persisteva ed ammontava ad € 3.200,00, eccependo l'intervenuta decadenza dell'opposizione, in quanto incompatibile con il termine di grazia richiesto dal conduttore alla precedente udienza (Cass.
14.02.2023, nr° 4616) ed ha insistito nella richiesta convalida.
Parte intimata si è opposta alla convalida di sfratto, insistendo per il mutamento del rito.
Con ordinanza del 22.02.2024, il Giudice ha convalidato lo sfratto per morosità, fissando la data di esecuzione al 18.03.2024 e, previo mutamento del rito, ha fissato l'udienza di discussione del 04.06.2024, assegnando alle parti rispettivamente fino a 30 giorni e 10 giorni antecedenti alla suddetta udienza per il deposito di memorie e documenti ad eventuale integrazione degli atti introduttivi della controversia.
Svolta la mediazione di rito, con memoria integrativa del 2/5/2024, parte ricorrente ha chiesto il rigetto delle domande avversarie.
Parte resistente si è costituita, chiedendo accertarsi che il locatore era inadempiente rispetto agli interventi di manutenzione straordinaria e, quindi, sentir ordinare allo stesso l'esecuzione di tutti i lavori necessari per rendere l'immobile conforme all'uso convenuto, oltre al risarcimento dei danni materiali subiti dal convenuto a causa della negligenza del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione.
In corso di causa, parte intimata ha chiesto disporsi ATP.
Ed, infatti, OK LA ha dichiarato che l'immobile locato presentava da tempo numerosi e gravi vizi che lo rendevano in stato di fatiscenza e degrado;
che vi erano una serie di problemi di carattere strutturale e manutentivo, tali per cui non era possibile garantire i requisiti minimi di abitabilità e vivibilità. L'intimato ha, inoltre, dichiarato di aver dovuto arginare i danni derivanti da copiose infiltrazioni di acqua piovana, specialmente in camera da letto e che, sull'intera superficie del soffitto e sulle pareti, vi erano evidenti striature di umidità, causate dalle infiltrazioni. Ancora,
l'intimato ha evidenziato la presenza di crepe e fessurazioni sui muri interni ed esterni, la presenza di serramenti danneggiati, l'intonaco sgretolato, la tettoia plasticata sovrapposta all'ingresso di casa cadente a pezzi e pericolante.
Inoltre, ha dato conto della presenza di un solo contatore dell'acqua e dell'elettricità per l'intero immobile (occupato anche da un altro inquilino) e di essere l'unico a pagare le bollette.
Si è, quindi, dato corso ad un accertamento tecnico preventivo, che ha dato origine ad un sub procedimento, concluso con il deposito della CTU, in data 2/10/24.
All'udienza del 1/4/25 le parti hanno discusso le rispettive linee argomentative e la causa è stata trattenuta in decisione.
***
Preliminarmente occorre dichiarare cessata la materia del contendere sulla questione relativa alla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e al diritto di parte ricorrente di vedersi restituire l'immobile.
Ed, infatti, parte intimata, in sede di prima udienza nell'ambito del procedimento di sfratto, ha chiesto la concessione del termine di grazia e, come noto, “Il conduttore intimato nel procedimento di convalida di sfratto per morosità il quale chieda la concessione del termine di grazia, manifesta in tal modo una volontà incompatibile con quella di opporsi alla convalida, cosicché al mancato adempimento nel termine fissato dal giudice, segue l'emissione dell'ordinanza di convalida prevista dall'art. 663 c.p.c., senza che possa aver luogo l'ulteriore trattazione nel merito” (Cassazione civile sez. III, 07/10/2008, n.24764).
Del resto, anche a voler divisare nel merito la domanda, vi è che è pacifico che OK non abbia corrisposto le mensilità indicate nell'atto di intimazione, avendo egli addotto delle giustificazioni al riguardo, senza negare il mancato versamento dei canoni.
Pertanto, si può dichiarare cessata la materia del contendere in punto risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e rilascio del bene immobile. Su tale aspetto saranno liquidate le spese, in base alla soccombenza virtuale.
Venendo alle domande avanzate dal conduttore, va fin da subito osservato che parte resistente non era tenuta a richiedere lo spostamento dell'udienza, posto che si trattava di domanda già presentata in sede di sfratto.
Ciò premesso, parte conduttrice lamenta la presenza di vizi che avrebbero inciso sulla abitabilità dell'appartamento.
Come noto, la autosospensione del canone ovvero la riduzione dello stesso in assenza di una pronuncia giurisdizionale non è legittima, in quanto sul punto la giurisprudenza maggioritaria ha osservato che “In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone (e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita) costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art.
1578, primo comma, cod. civ., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata. Tale norma, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare
l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti” (Tribunale Roma, sez. VI,
02/09/2020, n. 12046).
Ciò premesso, il CTU con ragionamento esente da critiche ha dichiarato che “non vi sono elementi di abusività o che inficiano l'abitabilità dell'immobile al momento della stipula del contratto di locazione (le differenze/difformità catastali non influiscono infatti sull'abitabilità dell'immobile essendo sufficiente la loro rettifica con apposita pratica catastale).”.
Inoltre, il CTU ha evidenziato le seguenti criticità: 1. “pareti e soffitti dell'immobile in molti punti sono sporchi e presentano in particolare nel vano cucina-pranzo degli annerimenti superficiali, in alcuni punti in particolare nell'ingresso-vano scale vi sono degli scrostamenti della tinteggiatura”:
2. “nella camera nord-ovest il soffitto e le pareti presentano dei segni di infiltrazione, durante il sopralluogo del 02/08/2024 (la notte precedente al sopralluogo vi sono state precipitazioni piovose), è stato eseguito rilievo dell'umidità della muratura e soffitto nei punti interessati dalle macchie mediante igrometro a penetrazione e sono stati rilevati livelli di umidità relativa compresi tra il 16 e 19 %, da questi dati si evince che attualmente non è presente nessuna infiltrazione attiva, i segni visibili sono pertanto relativi ad una passata infiltrazione oggi risolta;”
3. “nella camera sud-est il soffitto e le pareti presentano dei segni di infiltrazione, durante il sopralluogo del 02/08/2024 (la notte precedente al sopralluogo vi sono state precipitazioni piovose), è stato eseguito rilievo dell'umidità della muratura e soffitto nei punti interessati dalle macchie mediante igrometro a penetrazione e sono stati rilevati livelli di umidità relativa compresi tra il 80 e 95 %, da questi dati si evince che attualmente è presente una infiltrazione attiva.”
4. “Si è provveduto a fare dei rilievi igrometrici anche sulle pareti e soffitto del vano cucina- pranzo (sottostante alla camera sud-est) rilevando livelli di umidità nella norma, accertando così che in tale vano non vi sono infiltrazioni e che non è stato interessato dall'infiltrazione nella camera soprastante;”
5. “Le porte interne in alcuni punti sono sporche e rovinate;”
6. “Le finestre sono molto ammalorate soprattutto nella parte esterna, ed in particolare la finestra della camera nord-ovest risulta danneggiata e quasi inidonea a svolgere la sua funzione;”.
7. “La pensilina esterna soprastante la porta di ingresso comune è in condizioni precarie.”
8. “E' stato accertato che vi è un unico contatore dell'energia elettrica che serve sia
l'abitazione oggetto di accertamento che l'abitazione limitrofa, è stato invece accertato che i contatori dell'acqua sono due.”.
Ebbene, “In tema di contratto di locazione e obbligazioni delle parti, il locatore ha l'obbligo di rimuovere soltanto i vizi di costruzione della cosa locata, originari o sopravvenuti, quando ciò si renda necessario al fine di mantenere il bene locato nello stato da servire all'uso convenuto: soltanto ove il locatore ometta di provvedere alla sollecitata rimozione dei vizi intrinseci della cosa concessa in locazione può dunque discorrersi di inadempimento (o secondo altri potrà attivarsi la garanzia di cui agli artt. 1578 e 1581 c.c. ) e potrà dunque domandarsi la risoluzione del contratto, la riduzione proporzionale del canone pattuito, il risarcimento dei danni occorsi e anche sospendersi in autotutela il pagamento degli oneri accessori e dello stesso canone nonostante la conservazione della detenzione della cosa locata sempre che, si intende, le condizioni di degrado dell'immobile siano tali da renderlo strutturalmente inidoneo a qualsivoglia attività , senza alcun margine di dubbio.” (Tribunale Palermo, sez. II, 14/07/2021, n. 3046).
Quindi, in primo luogo non può accogliersi la domanda di parte resistente in merito alla condanna dei locatori all'esecuzione dei lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto.
Si può, invece, divisare la domanda risarcitoria.
Ora, nel caso di specie, la criticità maggiore attiene ai punti 3, 6 e 7.
Il CTU ritiene che “un prezzo di affitto nel 2016 adeguato all'immobile oggetto di accertamento fosse pari a 3,00 €/mq, moltiplicato questo valore per la superficie netta dell'abitazione locata pari
a 87,49 mq, si ottiene un canone mensile pari ad € 262,47, pari ad un canone annuo di € 3.149,64.
Pertanto il canone di locazione convenuto nel contratto pari a 200,00 €/mensili e 2.400,00 €/anno, non è congruo allo stato dell'immobile essendo inferiore a quello di mercato.”.
E, tuttavia, l'escussione testimoniale ha dato prova del fatto che il conduttore versasse mensilmente
€100,00 in contanti, in aggiunta al canone “tracciato”.
D'altra parte, le eccezioni di inattendibilità svolte da parte ricorrente sul punto sono piuttosto generiche, risolvendosi nel fatto che i testi sono rispettivamente moglie e figlia del conduttore.
Inoltre, non coglie nel segno l'ulteriore critica per cui la testimonianza di (moglie Testimone_1
del conduttore) non sarebbe credibile, laddove afferma che il “pagamento extra” sia avvenuto fino alla fine del rapporto, stante la morosità del conduttore. In realtà, tale argomento finisce con il provare troppo, in quanto il fatto che la teste abbia dichiarato che il pagamento di €100,00 sia avvenuto anche nel periodo successivo alla morosità, ne attesta la bontà e credibilità.
Del resto, tale aspetto viene ben tratteggiato dalla seconda teste, che conferma che i Testimone_2
soldi venivano dati a (addirittura specificando che quest'ultimo li veniva a ritirare in Pt_1
motorino) e che non ricorda fino a quando sarebbero stati dati.
Trattandosi della figlia del conduttore, si deve ritenere che se le testimonianze fossero state rese in senso contrario alla verità, sarebbero state identiche. Invece, le stesse si differenziano e questo è indice di veridicità.
In ultimo, non risulta che la teste abbia testimoniato de relato. Testimone_2
Ne consegue che il conduttore ha pagato €300,00 mensili e che, quindi, stimando congruo un canone di € 262,47 mensili, abbia corrisposto euro 37,53 in più al mese. In altre parole, attesa la gravità ed estensione dei danni accertati dal CTU e il prezzo corrisposto in via ultronea rispetto all'effettivo valore del bene, occorre ritenere che in tale misura si debba stimare l'entità del risarcimento del danno dovuto.
Venendo ai conteggi, si deve ritenere che la somma di €100,00 in aggiunta al canone “tracciato”, sia stata corrisposta fino a luglio 2022 e per i mesi di novembre e dicembre 2022 oltreché di gennaio
2023 e marzo 2023.
Tenendo conto che il contratto è del 5/2/2016 si deve, qiundi, concludere che il conduttore abbia corrisposto la maggior somma di € 3.077,46 (ovvero euro 37,53x82mesi stimando l'arco temporale dal 5/2/16 al luglio 2023 ed escludendo i mesi di morosità).
Su tale somma decorrono gli interessi legali dalla domanda (ovvero dal 13/2/24) al saldo.
Quanto al pagamento delle bollette, anche per i consumi dell'altro inquilino, alcuna domanda va accolta, posto che nel contratto di locazione era scritto chiaramente che il contatore era unico e che il conduttore si doveva impegnare a dividere la bolletta con gli altri inquilini.
Pertanto, le somme corrisposte per i consumi di non possono essere richieste al locatore. Per_1
Le spese di lite del presente giudizio seguono la soccombenza.
Attesa la soccombenza del resistente nella fase sommaria e la soccombenza dei ricorrenti nel presente giudizio, si stima congruo compensare interamente le spese di lite, anche alla luce della esiguità della somma riconosciuta a titolo di risarcimento del danno.
Le spese di CTU devono porsi a carico di parte ricorrente, tenuto conto che ha avuto ad oggetto i danni all'immobile e, quindi, la domanda su cui i locatori sono soccombenti.

PQM

Il Tribunale di Vicenza, Prima Sezione Civile, in composizione monocratica, ogni diversa domanda ed eccezione disattesa o assorbita, definitivamente pronunciando, così provvede:
DICHIARA cessata la materia del contendere in punto di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore e rilascio del bene immobile;

ACCOGLIE per quanto di ragione la domanda di parte resistente e per l'effetto CONDANNA
e a versare a OK LA € 3.077,46 oltre interessi legali dal Parte_1 Parte_2
13/2/24 – giorno della domanda - al saldo;

COMPENSA interamente le spese di lite;

Pone definitivamente a carico di parte ricorrente le spese di CTU.
Dispone che la Cancelleria provveda alle comunicazioni di rito stante il fatto che il CTU è stato liquidato a carico dell'Erario.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale. Così deciso in Vicenza il 1/4/2025
Il Giudice dott.ssa Stefania Caparello