TRIBUNALE DI TERNI
SEZIONE CIVILE
N. R.G. 732/2025
Oggi 10/11/2025, alle ore 12.30, innanzi al Collegio in persona dei magistrati: dott.ssa Emilia Fargnoli Presidente dott. Alessandro Nastri Giudice dott.ssa Francesca Grotteria Giudice est.
RG IO TO
CO IA TO nonché del funzionario addetto all'Ufficio per il Processo, dott.ssa Francesca Corvi, sono comparsi:
- per l'avv.to Martina Caracciolo anche in sostituzione Controparte_1 CP_2
il quale si riporta al ricorso e alla memoria integrativa depositata, chiedendo
[...]
l'accoglimento delle conclusioni rassegnate;

- per nessuno è comparso;
Controparte_3
***
Il Collegio, preso atto, si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio, dà lettura della seguente sentenza in assenza delle parti, nelle more allontanatesi.
Il Giudice relatore Il Presidente
dott.ssa Francesca Grotteria dott.ssa Emilia Fargnoli

R.G. n. 732/2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI TERNI
SEZIONE CIVILE riunito in camera di consiglio nelle persone dei seguenti Magistrati: dott.ssa Emilia Fargnoli Presidente dott. Alessandro Nastri Giudice dott.ssa Francesca Grotteria Giudice est.
RG IO TO
CO IA TO all'udienza del 13/11/2025, all'esito della camera di consiglio, ha pronunciato - dando lettura (in assenza dei difensori presenti all'udienza, allontanatesi nelle more) del dispositivo e della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, ai sensi del combinato disposto dell'art. 11, co. 1,
d.lgs. 150/2011 e dell'art. 429 c.p.c. - la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 732 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2025 del
Tribunale di Terni, vertente
TRA
C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, Controparte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Martina Caracciolo e presso il cui studio, sito in Controparte_2
Terni, Via Barbarasa n. 23, è elettivamente domiciliata, giusta procura allegata all'atto introduttivo;

- ricorrente CONTRO
(C.F. ); Controparte_3 C.F._1
- resistente contumace OGGETTO: risoluzione di contratto d'affitto di fondo rustico per morosità;
CONCLUSIONI: come rassegnate all'udienza del 13/11/2025, qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con ricorso depositato in data 06.05.2025, la vocava in giudizio dinanzi Controparte_1 al Tribunale di Terni per ivi sentir accogliere le seguenti conclusioni: “- Controparte_3 convalidare lo sfratto per morosità relativamente ai terreni agricoli di superficie di ha 0.02.88 siti in agro di Terni e distinti al N.C.T. del medesimo Comune al foglio n. 100 parcella 739/P, oggetto del predetto contratto di affitto agrario e fissare a breve la data per l'esecuzione; - pronunciare ingiunzione
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di pagamento provvisoriamente esecutiva nei confronti del sig. di € 2.880,00 Controparte_3 per le quattro annualità di canoni di affitto impagate e, comunque, della morosità maturata sino all'esecuzione dello sfratto, oltre interessi, spese e competenze relative alla presente intimazione e successive, nonché alle spese di registrazione del contratto, ovvero, in subordine, per quella minore somma che dovesse essere ritenuta equa e di giustizia;
- in via subordinata, in caso di opposizione, pronunciare ordinanza di rilascio provvisoriamente esecutiva fissando la data per la esecuzione e pronunciare, altresì, ingiunzione di pagamento provvisoriamente esecutiva nei confronti del sig.
[...]
i € 2.880,00 per le quattro annualità di canoni di affitto impagate e, comunque, della CP_3 morosità maturata sino all'esecuzione dello sfratto, oltre interessi, spese e competenze relative alla presente intimazione e successive, nonché alle spese di registrazione del contratto, ovvero, in subordine, per quella minore somma che dovesse essere ritenuta equa e di giustizia, e disporre, conseguentemente, il mutamento di rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c., stabilendo il prescritto perentorio termine per il deposito delle eventuali memorie integrative e dei documenti;
- nel merito, respinta ogni contraria domanda ed eccezione, dichiarare che il precisato contratto di affitto si è risolto per fatto e colpa dell'intimato
e, per l'effetto, condannarlo a rilasciare immediatamente il fondo de quo libero Controparte_3 da persone e cose e nella piena disponibilità di ed al pagamento di € 2.880,00 per le Controparte_1 quattro annualità di canoni di affitto impagate, e, comunque, della morosità maturata sino all'esecuzione dello sfratto, oltre interessi, spese e competenze relative alla presente intimazione e successive, nonché alle spese di registrazione del contratto, ovvero, in subordine, per quella minore somma che dovesse essere ritenuta equa e di giustizia;
- condannare, in ogni caso, il sig.
[...]
l pagamento delle spese, competenze e onorari del giudizio”. CP_3
1.1. A sostegno delle rassegnate conclusioni deduceva che: - in data 01/10/2020, era stato stipulato un contratto di affitto di fondo rustico ai sensi dell'art. 45 della legge n. 203/82 tra CP_4 CP_5
e quali locatrici, e quale conduttore, avente ad oggetto
[...] CP_6 Controparte_3 dei terreni agricoli di superficie di ettari 0.02.88 siti in Terni (TR) e distinti al N.C.T. del medesimo
Comune al foglio 100, parcella 739/P, per una durata pari ad anni cinque, con decorrenza dal 01/10/2020 al 30/09/2025, con canone di affitto pari ad € 720,00 annui;
- con atto di compravendita del 15/06/2023, aveva acquistato i terreni oggetto del contratto d'affitto, la cui espressa cessione era stata poi regolarmente registrata presso l'Agenzia delle Entrate;
- con raccomandata ricevuta in data 01/07/2024, come previsto dall'art. 46 della Legge n. 203/82 (ora art. 11 del D.lgs. 150/11), aveva messo in mora il conduttore, comunicandogli altresì l'intenzione di proporre istanza di conciliazione innanzi all'Agenzia
Forestale dell'Umbria, in quanto questi non aveva mai corrisposto alcunché, sin dalla stipula del contratto, a titolo di canone di affitto, ma il tentativo di conciliazione non aveva avuto buon esito per mancato riscontro da parte del pur ritualmente convocato dall'Ufficio; - pertanto, CP_3 doveva essere dichiarata la risoluzione per inadempimento del contratto d'affitto, con condanna del conduttore al pagamento dell'importo di € 2.880,00, pari alle quattro annualità (2020-2024) maturate fino alla data di deposito del ricorso.
1.2. Il ricorso ed il decreto di fissazione udienza datato 08.05.2025 venivano notificati al resistente ai sensi dell'art. 143 c.p.c. in data 19.05.2025 (e, quindi, con perfezionamento avvenuto in data
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29.05.2025), presso l'indirizzo di residenza dello stesso, sito in Terni, Strada di Carone n. 29, ove l'Ufficiale Giudiziario ha constatato, in data 13.05.2025, di non poter procedere alla notifica non avendo ivi rinvenuto alcuna “indicazione del destinatario” e che, da informazioni assunte dagli “abitanti del luogo” risultava trasferito di fatto da almeno due mesi presso indirizzo a questi ignoto.
1.3. All'udienza del 15.07.2025, veniva disposto il mutamento del rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c. per il prosieguo del giudizio nelle forme del rito speciale, con fissazione dell'udienza del 10.11.2025 per la comparizione delle parti e assegnazione a parte ricorrente di termine sino al 14.09.2025 per la notifica della presente ordinanza e del ricorso introduttivo alla controparte e concessione di termine perentorio sino al 30.10.2025 per integrazioni mediante deposito memorie.
1.4. Il ricorso e il predetto verbale di udienza venivano notificati al resistente ai sensi dell'art. 143 c.p.c. in data 04.08.2025 (e, quindi, con perfezionamento avvenuto in data 24.08.2025, v. Cass. 15810/2025), presso l'indirizzo di residenza dello stesso, sito sempre in Terni, Strada di Carone n. 29 (v. certificato di residenza allegato, aggiornato al 30.07.2025), ove l'Ufficiale Giudiziario ha constatato, in data
29.07.2025, di non poter procedere alla notifica, non avendo rinvenuto alcun soggetto, né il nominativo del destinatario presso lo stabile di residenza, che appariva “in ristrutturazione”; inoltre, “da informazioni assunte sul posto”, l'Ufficiale Giudiziario ha appreso dell'intervenuto trasferimento altrove del resistente “già da tempo”, senza riuscire ad individuarne il nuovo indirizzo.
1.5. Con memoria depositata in data 30.10.2025, parte ricorrente ha insistito per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate, precisando che, nelle more, la morosità era aumentata di un'ulteriore annualità
e, quindi, sino ad € 3.600,00, e il contratto d'affitto era giunto a scadenza, chiedendo, allora “in via ulteriormente subordinata” di “accertare e dichiarare l'intervenuta scadenza al 30/09/2025 del contratto di affitto agrario del 01/10/2020, e, dunque, in ogni caso, condannare il sig.
[...] al rilascio immediato dei terreni agricoli di superficie di ha 0.02.88 siti in agro di Terni e CP_3 distinti al N.C.T. del medesimo Comune al foglio n. 100 particella 739/P, liberi da cose e persone e nella piena disponibilità di nonché condannare il sig. al Controparte_1 Controparte_3 pagamento di € 3.600,00 per le cinque annualità di canoni di affitto impagate, e, comunque, della morosità maturata fino all'effettivo rilascio, ovvero, in subordine, al pagamento di € 3.600,00 a titolo di risarcimento e/o indennizzo per l'occupazione senza titolo commisurato al canone di locazione fino all'effettivo rilascio;
ovvero, in ulteriore subordine, al pagamento di €3.600,00 a titolo di arricchimento senza causa per l'utilizzo del fondo fino al rilascio;
oltre, in ogni caso, interessi, spese e competenze relative alla presente intimazione e successive, nonché alle spese di registrazione del contratto”.
1.6. All'udienza del 10.11.2025, in presenza della sola parte ricorrente, la causa - istruita documentalmente - veniva discussa e il Collegio si ritirava in camera di consiglio per deliberare ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 429 e 11, co. 1, d.lgs. 150/11.
***
2. La domanda di risoluzione del contratto d'affitto di fondo rustico formulata dal ricorrente per inadempimento del conduttore resistente è fondata e merita integrale accoglimento.
2.1. Preliminarmente, deve darsi atto della validità sia della notifica del ricorso introduttivo e del decreto di fissazione udienza - perfezionatasi, nei confronti del resistente, in data 29.05.2025 - sia della notifica
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del ricorso introduttivo e del verbale d'udienza con cui, negata la convalida dell'intimazione di sfratto contenuta in citazione, è stato disposto il mutamento del rito, perfezionatasi in data 24.08.2025, in quanto
“se è vero che l'assenza del nominativo su citofoni e cassette postali non è univoco indice di irreperibilità assoluta del destinatario (Cass. n. 2530 del 2022, in motiv.; Cass. n. 5818 del 2024, in motiv.), è, altresì, vero che, ai fini della validità della notifica nelle forme previste dall'art. 143 c.p.c., si ritiene necessario
e sufficiente che, nel luogo di ultima residenza nota, l'ufficiale giudiziario abbia compiuto effettive ricerche delle quali abbia dato conto (Cass. n. 9862 del 2023, in motiv., che rinvia a Cass. 40467/2021
e 32444/2021; Cass. n. 26489 del 2023, in motiv., con rifermento ad un caso di irreperibilità assoluta derivante dal fatto che l'ufficiale notificante non aveva reperito nei luoghi indicati dalle risultanze anagrafiche una casa che potesse costituire l'abitazione del destinatario;
Cass. n. 7571 del 2024, in motiv., la quale ha affermato la validità della notifica ex art. 143 c.p.c. a fronte di relata "non rinvenuto il nominativo sui citofoni e sulla cassetta postale. Sconosciuto a persone interpellate")” (così, da ultimo,
Cass. 4751/2025).
2.2. In particolare, con la recente pronuncia citata, la Suprema Corte ha chiarito che, ai fini della validità di una notifica effettuata ai sensi dell'art.143 c.p.c. è necessario che l'Ufficiale Giudiziario svolga le
“indagini possibili nel caso concreto, da compiersi ad opera del mittente con l'ordinaria diligenza” (cfr.
Cass. n. 18385/2003; Cass. n. 24107/2016; Cass. n. 40467/2021 e Cass. n. 2530/2022 in motiv.) risulta, per contro, “irrilevante che la relata non indichi le indagini effettuate dall'ufficiale giudiziario, non essendo tale carenza sanzionata con la nullità dall'art. 160 c.p.c.", essendo solo "necessario che tali ricerche siano state - con assoluta certezza - svolte" (Cass. n. 32444 del 2021, Cass. n. 24107 del 2016)”
e ciò anche tenuto conto che “l'attestazione del mancato rinvenimento del destinatario, dello svolgimento di ricerche in loco e del contenuto estrinseco delle informazioni assunte - in quel caso negativo - sono assistite da fede privilegiata fino a querela di falso, attenendo a circostanze frutto della diretta attività di percezione del pubblico ufficiale (Cass. n. 14879 del 2022, in motiv., che rinvia a Cass.
2530/2022, 19012/2017, 8638/2017, 12526/2014 e 18595/2014)”.
2.3. Ne deriva che, nel caso di specie, entrambe le predette notifiche devono ritenersi validamente effettuate e tempestivamente perfezionate per le rispettive udienze fissate nei provvedimenti ivi contenuti, in quanto, in entrambi i casi, i due distinti Ufficiali Giudiziari deputati all'effettuazione delle notifiche hanno concordemente accertato l'irreperibilità del destinatario presso l'indirizzo anagrafico di residenza (rimasto immutato nonostante l'immobile apparisse disabitato e in ristrutturazione), oltre al trasferimento del medesimo presso altro indirizzo, rimasto ignoto nonostante le informazioni ritualmente assunte in loco.
3. Tanto premesso in rito, nel merito, la domanda di risoluzione del contratto per morosità è certamente fondata.
3.1. Il contratto di affitto agrario, avente ad oggetto i terreni agricoli siti in agro di Terni e distinti al
N.C.T. di detto Comune al foglio n. 100, particella 739/P, del quale parte ricorrente chiede che sia dichiarata la risoluzione per morosità del conduttore deve, innanzitutto, ritenersi validamente concluso ai sensi dell'art. 23, co. 2, della L. 11 febbraio 1971, n. 11, come modificato dall'art. 45 della L.
203/1982, a mente del quale “sono validi tra le parti, anche in deroga alle norme vigenti in materia di
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contratti agrari, gli accordi, anche non aventi natura transattiva, stipulati tra le parti stesse in materia di contratti agrari con l'assistenza delle rispettive organizzazioni professionali agricole maggiormente rappresentative a livello nazionale, tramite le loro organizzazioni provinciali, e le transazioni stipulate davanti al giudice competente”.
3.2. Il contratto d'affitto per cui è causa (v. all. 1 al ricorso) è stato, infatti, stipulato, in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari, contenute nella L. 203/82, dalle danti causa del ricorrente con il resistente, in data 01.10.2020, presso la sede della Confederazione Italiana Agricoltori di Terni con l'assistenza, per parte locatrice, di un rappresentante della Confederazione Italiana Agricoltori di Perugia
e, per il conduttore, di un delegato dall'Associazione Coltivatori a Contratto della C.I.A. dell'Umbria.
3.3. L'atto pubblico di compravendita concluso tra le originarie concedenti e l'odierno ricorrente reca gli estremi della registrazione del contratto di locazione, del quale è stata altresì richiesta, in data
15.06.2023, la registrazione della relativa cessione da parte delle danti causa della società ricorrente in favore di quest'ultima, quale acquirente dell'immobile (v. all. 4 al ricorso).
3.4. All'art. 5 del contratto d'affitto ne è effettivamente prevista la durata dal 01.10.2020 al 30.09.2025
“senza necessità di disdetta alcuna”, mentre all'art. 6 è contemplato un canone annuo complessivo pari ad € 720,00, del quale parte ricorrente ha dedotto l'integrale mancata corresponsione.
Giova precisare che la società ricorrente - quale cessionaria del contratto d'affitto - è legittimata a pretendere, oltre alla risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, anche il pagamento dei canoni non corrisposti da quest'ultimo, sin dalla data della stipula del contratto.
3.5. All'art. 4 dell'atto pubblico di compravendita stipulato dalla ricorrente con le originarie locatrici in data 15.06.2023, le parti hanno, infatti, previsto che la società acquirente, dichiaratasi ben consapevole che i terreni per cui è causa erano stati concessi in affitto, dal 01.10.2020 al 30.09.2025, a
, in forza dell'avvenuto trasferimento del diritto reale sugli immobili, Controparte_3 subentrasse “in ogni diritto ed obbligo scaturente da detto contratto di locazione” (v. all. 2 al ricorso) e, quindi, si ritiene, anche del diritto a percepire i canoni non ancora corrisposti in relazione al periodo in cui la parte locatrice coincideva con le danti causa di detta ricorrente.
3.6. L'inadempimento del conduttore è, inoltre, certamente grave ai fini della pronunzia di risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 5, ult. co., della L. 203/82, in quanto l'ammontare dei canoni scaduti e non pagati è ben superiore rispetto alla singola annualità ivi individuata come parametro e corrisponde, allo stato, a cinque annualità, pari all'intera durata del contratto.
3.7. Inoltre, in conformità all'art. 5, co. 3, della L. 203/82, prima di ricorrere all'autorità giudiziaria, il locatore ha ritualmente contestato l'inadempimento al conduttore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento, illustrato motivatamente le proprie richieste (v. all. 4 al ricorso).
3.8. La risoluzione del contratto di affitto di fondo rustico stipulato in data 01.10.2022 deve, dunque, essere pronunciata.
4. Dalla risoluzione del contratto deriva la condanna del resistente al rilascio dell'immobile in favore di parte ricorrente.
Anche a fronte dell'intervenuta scadenza del contratto in costanza di giudizio (in data 30.09.2025) e della clausola contrattuale contemplante, all'art. 5, l'obbligo, per il conduttore, di “rilasciare
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improrogabilmente il fondo” al termine del contratto, il Collegio ritiene di dover ordinare il rilascio del fondo rustico per cui è causa “al termine dell'annata agraria” durante la quale è stata emessa la presente sentenza, in conformità a quanto previsto dall'art. 11, co. 11, del D.lgs. 150/2011 per qualsivoglia ordine di rilascio.
5. Quanto alla domanda di pagamento dei canoni insoluti, non risultando ancora restituito l'immobile, deve essere pronunciata domanda di condanna al pagamento dal dovuto (ossia dal 01.10.2020) sino alla scadenza del contratto (intervenuta in costanza di giudizio in data 30.09.2025), pari ad € 3.600,00, oltre agli importi maturati dalla scadenza del contratto fino alla riconsegna, a titolo risarcitorio ed oltre a interessi legali nella misura di cui all'art. 1284, co. 1, c.c. dalle singole scadenze al saldo, in conformità alla regola generale di cui all'art. 1591 c.c. (disposizione dettata in tema di locazione, ma applicabile anche in materia di contratto d'affitto di fondo rustico, mancando nella disciplina speciale una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non trattandosi di norma con essa incompatibile, cfr. Cass.
2306/2000; Cass. 10485/2001; Cass. 2964/2002 e Cass. 830/2006, nella giurisprudenza di merito, cfr.
Trib. Modena, sez. agraria, 05 marzo 2012, n. 409).
6. La domanda di condanna al pagamento delle spese di registrazione del contratto non può, invece, trovare accoglimento, poiché la società ricorrente ha omesso di specificarne il relativo importo, oltre che di comprovare di aver sostenuto (lei o la sua dante causa) il relativo pagamento.
7. Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c., integralmente imputabile al convenuto, e vengono liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014 (aggiornato al
D.M. n. 147/2022), tenuto conto del valore della controversia ai sensi dell'art. 5, compreso tra € 1.101,00 ed € 5.200,00, in base a parametri prossimi ai minimi per tutte le fasi processuali, in considerazione della semplicità della controversia (contumaciale), della mancata assunzione di prove costituende e della modalità decisoria, avvenuta a mezzo di discussione orale.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione collegiale, definitivamente pronunciando, disattesa e/o assorbita ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:
- in accoglimento della domanda attorea, dichiara la risoluzione del contratto di affitto di fondo rustico oggetto di causa per inadempimento del resistente, e, per Controparte_3
l'effetto, ordina il rilascio immediato dei terreni agricoli di superficie di ha 0.02.88 siti in agro di
Terni e distinti al N.C.T. del medesimo Comune al foglio n. 100 parcella 739/P;
- condanna , al pagamento, in favore della Controparte_3 Controparte_1 della somma di € 3.600,00 a titolo di canoni scaduti sino al 30.09.2025, oltre a quelli eventualmente maturandi dalla data di scadenza del contratto sino al momento dell'effettivo rilascio ed oltre ad interessi legali nella misura di cui all'art. 1284, co. 1, c.c. dalla domanda al saldo;

- rigetta la domanda di condanna del resistente al pagamento delle spese di registrazione del contratto;

- condanna a rimborsare in favore della e Controparte_3 Controparte_1 spese processuali, che liquida in € 156,62 per esborsi ed in € 1.452,00, per compensi (di cui €
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300,00 per la fase di studio, € 300,00, per la fase introduttiva, € 426,00 per la fase istruttoria e/o di trattazione ed € 426,00 per la fase decisionale), oltre spese generali al 15%, I.V.A. se dovuta e
C.A.P. come per legge.
Così deciso in Terni, nella camera di consiglio del 10/11/2025.
Il Giudice relatore Il Presidente dott.ssa Francesca Grotteria dott.ssa Emilia Fargnoli
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