N. R.G. 2451/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TRENTO
SEZIONE CIVILE
In persona del giudice dott. Massimo Morandini Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile promossa
DA
n. Trento il 27.09.1965, ivi residente in [...] Parte_1
(C.F. ) e n. Trento il 18.06.1955, ivi residente in [...] Parte_2
Orne n. 32 (C.F. ), rappresentati e difesi congiuntamente in forza di procura C.F._2 allegata all'intimazione di sfratto per morosità di data 19 giugno 2023 dall'avv. Oscar Tomezzoli (C.F.
) e domiciliati presso il suo studio in 38122 Trento – Viale della Costituzione n. C.F._3
33;
ATTORI
CONTRO (C.F. e P.IVA ), in persona dell'Amministratore Unico e legale CP_1 P.IVA_1 rappresentante pro-tempore Dott. con sede in Milano, Galleria del Corso n. 2, CP_2 rappresentata e difesa, giusta procura alle liti allegata alla comparsa di costituzione e risposta, dagli avv. Francesca D'Amico (C.F. ) del Foro di Genova, Elisa Patti (C.F. C.F._4
) e Oriana Nobbio (C.F. ) del Foro di Milano, ed C.F._5 C.F._6 elettivamente domiciliata ai sensi e per gli effetti dell'art. 125 c.p.c. presso i seguenti indirizzi PEC:
e/o e/o Email_1 Email_2 Email_3
CONVENUTA
IN PUNTO: inadempimento contrattuale e risoluzione ex art. 1456 c.c. o ec art. 1453 c.c.
CONCLUSIONI DEGLI ATTORI
In via principale: 1)accertare l'inadempimento della agli obblighi derivanti dai contratti di data 18 marzo CP_1 2016 stipulati con e per tutte le ragioni dedotte nell'atto introduttivo di Pt_1 Parte_2 intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida e nella presente memoria integrativa e, per l'effetto, accertare la intervenuta risoluzione dei contratti di locazione, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 c.c.; e in via principale gradata rispetto alla domanda proposta sub 1:
pagina 1 di 8 2)dichiarare la risoluzione dei contratti di locazione di data 18 marzo 2016 per inadempimento della ai sensi dell'art. 1453 c.c.; CP_1
In ogni caso:
3)condannare, per i motivi esposti in narrativa, la a pagare (i) al signor CP_1 Parte_1
l'importo di € 57.881,47 e interessi al tasso convenzionale di cui al D. Lgs n. 231/02 dal dì del
[...] dovuto al saldo effettivo, oltre agli interessi ex art. 1284 c.c. e (ii) alla signora Parte_2 l'importo di € 22.500,00 e interessi al tasso convenzionale di cui al D. Lgs n. 231/02 dal dì del dovuto al saldo effettivo, oltre agli interessi ex art. 1284 c.c.;
4) con vittoria delle spese di lite, onorari, spese generali, CNPA e IVA;
in via istruttoria: la causa appare suscettibile di decisione sulla base degli atti. I deducenti chiedano di essere abilitati alla prova contraria rispetto alle prove orali avversarie che fossero ammesse, a mezzo dei testi Rag. di Trento, dott.ssa di Trento, di Testimone_1 Testimone_2 Testimone_3
Trento, di Trento e di Trento. Testimone_4 Testimone_5
CONCLUSIONI DELLA CONVENUTA
-rigettare ogni domanda avversaria in quanto infondata in fatto ed in diritto;

-in ogni caso in via riconvenzionale dichiarare che la risoluzione intimata e/o richiesta dai è Parte_2 arbitraria ed illegittima e, per l'effetto, ordinare la reimmissione di nel possesso degli immobili CP_1 con condanna al risarcimento dei danni a titolo di danno emergente e lucro cessante per un importo pari ad almeno Euro 170.000,00 ovvero da determinarsi in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c. ovvero, condannare ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 34 L. 392/1978 (i) il Sig. al Parte_1 versamento immediato in favore di dell'importo di Euro 253.578,60 pari a n. 18 mensilità CP_1 ovvero al maggior importo di Euro 507.157,20 pari a n. 36 mensilità in caso di nuova locazione dell'Immobile ad un conduttore operante nel medesimo settore merceologico, ovvero nella diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia e (ii) la Signora al versamento Parte_2 immediato in favore di dell'importo di Euro 98.391,78 pari a n. 18 mensilità ovvero al CP_1 maggior importo di Euro 196.783,56 pari a n. 36 mensilità in caso di nuova locazione dell'immobile ad un conduttore operante nel medesimo settore merceologico, ovvero nella diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
In via istruttoria: richiesta di esibizione ex art. 210 cpc degli eventuali nuovi contratti di locazione sottoscritti dai signori con riferimento agli immobili. Parte_2
-con vittoria di compensi e spese del giudizio, oltre spese generali e accessori di legge.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Vale premettere che con atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida datato 19.06.2023, ritualmente notificato, e convenivano in Parte_1 Parte_2 giudizio la società chiedendo: 1) in caso di mancata composizione o opposizione CP_1 dell'intimata, convalidare l'intimato sfratto per morosità e fissare la data dell'esecuzione “nel più breve termine possibile”; 2) accertare l'inadempimento di all'obbligo di provvedere al puntuale CP_1
e completo pagamento dei canoni di locazione previsti dai contratti dd. 18.03.2016 stipulati con i ricorrenti e, per l'effetto, accertare l'intervenuta risoluzione dei contratti di locazione dd. 18.03.2016 ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 c.c.; 3) in ogni caso dichiarare la risoluzione dei contratti di locazione dd. 18.03.2016 per inadempimento di ai sensi dell'art. 1453 c.c.; 4) ingiungere CP_1 ai sensi dell'art. 644 c.p.c., con decreto immediatamente esecutivo, alla conduttrice di CP_1 pagare a l'importo di € 30.683,02 e a l'importo di € Parte_1 Parte_2
11.905,40, in relazione ai mesi di maggio e giugno 2023, oltre ai canoni per i mesi futuri sino all'avvenuto rilascio, oltre agli interessi di mora al tasso di cui al D. L.vo n. 231/02 delle scadenze di pagina 2 di 8 pagamento dei singoli canoni fino all'esecuzione dello sfratto;
5) in caso di opposizione, pronunciare ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio ai sensi dell'art. 665 cpc;
6) in ipotesi di conversione del procedimento speciale in giudizio ordinario, in applicazione dell'art. 667 c.p.c., accertare l'inadempimento di e l'intervenuta risoluzione di diritto dei contratti ex art. 1456 c.c. per CP_1 inadempimento della conduttrice, nonché, ove necessario, dichiarare risolti i contratti di locazione dd. 18.03.2016 per grave inadempimento della conduttrice ai sensi dell'art. 1453 c.c.; spese di giudizio rifuse. Esponevano in particolare gli intimati a sostegno delle domande anzidette: 1) che Parte_1 era proprietario dell'immobile sito in Trento – Via P. Oss. Mazzurana n. 28 (P.T. 8970 II, p.ed. 214; p.m. 1), suddiviso in due piani collegati, di cui uno posto al piano terreno con destinazione negozio e uno al piano seminterrato (solo in parte oggetto di locazione) adibito a deposito, mentre Parte_2 era proprietaria della limitrofa porzione di un immobile sito in Trento - via delle Orne n. 34
[...]
(P.T. 8970 II, p.ed. 214, p.m. 2) al piano terra con destinazione negozio;
2) che le due unità immobiliari anzidette erano state concesse in locazione ad uso commerciale alla società Calcio Italia s.r.l. – la quale a far data dal 2021 aveva modificato la propria denominazione sociale in con sede in CP_1
Milano – Galleria del Corso n. 2 con contratti stipulati in data 18.03.2016, entrambi registrati a Trento
(v. all. 1-2), con decorrenza da tale data e durata di nove anni, rinnovabili;
3) che detti contratti, su istanza della conduttrice, erano stati modificati transitoriamente con l'addendum dd. 01.02.2021 (v. all. 3), per quanto otteneva alle modalità di pagamento e per il solo periodo indicato;
4) che tuttavia le parti avevano espressamente convenuto che “A partire dall' 1 gennaio 2023, tutte le previsioni del Contratto riprenderanno ad essere applicate automaticamente, senza necessità di formalità alcuna, con conseguente ripresa, fra l'altro, dei pagamenti trimestrali anticipati, in misura piena” (v. all.3 art. 1 lett. d); 5) che i contratti in effetti prevedevano al punto 5.4 che “Il canone di locazione verrà corrisposto in rate trimestrali anticipate, di uguale importo, da pagare entro il girono 5 del primo mese di ciascun trimestre (gennaio, aprile, luglio ed ottobre) di ciascun anno solare …” mediante “bonifico bancario” (v. punto 5.5); 6) che il canone di locazione annuale, pari, dal terzo anno in poi, ad € 158.000,00 per l'immobile di e ad € 61.500,00 per l'immobile di era Parte_1 Parte_2 soggetto, ai sensi dell'art.

5.3 dei contratti, a rivalutazione annuale in aumento, a decorrere dal quarto anno, nella misura del 100% dell'indice ISTAT, di talché l'adeguamento 2023 aveva comportato l'aumento del canone annuale ad € 184.098,11 per l'immobile di e ad € 71.423,39 Parte_1 per l'immobile di (v. all. 4); 7) per secondo le previsioni contrattuali per l'anno Parte_2
2023 la conduttrice era tenuta a corrispondere entro il 05.01.2023 il canone previsto per il 1° trimestre dell'anno nonché entro il 05.04.2023 il canone pattuito per il 2° semestre;
8) che, tuttavia, la conduttrice si era resa inadempiente più volte (v. all.5) all'obbligo di pagare puntualmente il canone di locazione e i relativi oneri accessori, di talché i locatori si erano visti costretti, dopo i plurimi solleciti inviati sia dagli stessi che dal loro legale, a dichiarare risolti di diritto i contratti ai sensi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 10 dei contratti, con contestuale invito alla conduttrice a provvedere alla riconsegna degli immobili e al saldo delle residue somme dovute a titolo di canoni ed accessori (v. all.6); 9) che stante l'inadempimento della conduttrice all'obbligo di riconsegnare gli immobili a seguito della risoluzione dei contratti in conformità all'art. 13 degli stessi, era obbligata a CP_1 versare ai locatori il corrispettivo convenuto sino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno, ai sensi dell'art. 1591 c.c.; 10) che la conduttrice aveva versato, in ritardo e in manifesta violazione dei patti contrattuali, i canoni relativi ai primi tre mesi dell'anno 2023, con frequenza mensile, e non con frequenza trimestrale anticipata, versando il canone di aprile in misura inferiore al dovuto, mentre nulla era stato versato per i mesi di maggio e giugno 2023 (v. all. 6); 11) che pagina 3 di 8 l'inadempimento della conduttrice era stato reso noto dai locatori con pec dd. 11.05.2023 (v. all. 7), con cui veniva assegnato un termine, non rispettato, per la liberazione spontanea degli immobili;
12) che la conduttrice, tramite i suoi legali, aveva comunicato di aver attivato la procedura di composizione negoziata della crisi regolata dal Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza (“CC11”), sostenendo che tale circostanza era idonea ad impedire ai locatori di avvalersi della clausola risolutiva espressa;
13) che, ferma l'operatività della clausola risolutiva espressa, la condotta inadempiente della conduttrice aveva comportato la maturazione di un credito in linea capitale pari ad € 30.683,02 per
[...]
e ad € 11.905,40 per (per i mesi di maggio e giugno 2023), oltre Parte_1 Parte_2 agli interessi ex art.

5.10 dei contratti e all'imposta di registro. Costituitasi con comparsa in data 18.07.2023 l'intimata si è opposta alle avverse CP_1 domande, negando la sussistenza della morosità dedotta dai locatori ed eccependo l'improcedibilità della domanda a causa dell'attivazione della c.d. procedura di composizione negoziata della crisi e dell'applicazione delle misure di protezione previste dagli artt. 17 e 18 del Codice della crisi d'impresa e dell'insolvenza; spese di giudizio rifuse. Con provvedimento dd. 26.09.2023 il giudice rilevava: 1) che nonostante la società convenuta avesse effettuato dei pagamenti, da ultimo in data 06.09.2023, successivamente alla notifica dell'atto di intimazione, la morosità persisteva anche per il periodo in corso e per importi ragguardevoli;
2) che la concessione delle misure di protezione, invocate dalla convenuta a sostegno dell'improcedibilità / inefficacia del procedimento di sfratto, prorogate dal tribunale di Milano con ordinanza dd. 26.06.2023 sino al 01.10.2023, “condizioni unicamente la fase esecutiva del rilascio e non incida sulla fase giudiziale di formazione del titolo esecutivo e, quindi, sulla potestà giudiziale di fissazione della data del rilascio, a norma dell'art. 56 L. n. 392/1978 … Ne consegue che solo qualora si proceda ad esecuzione forzata in pendenza della vigenza delle misure protettive è ravvisabile un vizio di procedibilità e, in tal caso, l'intimato può efficacemente opporsi con ricorso al giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 615, comma secondo, c.p.c. contestando il diritto dell'istante ad eseguire il provvedimento di rilascio per mancanza di una condizione di procedibilità… Nemmeno si ritiene sussistano i gravi motivi ostativi alla concessione dell'ordinanza di rilascio, atteso che, comunque, la durata massima delle misure non può superare duecentoquaranta giorni” (01.10.2023). Pertanto il giudice accoglieva l'istanza di rilascio, fissando per il medesimo la data dd. 30.11.2023; disponeva il mutamento del rito, assegnando alle parti il termine di gg. 15 per la presentazione della domanda di mediazione, nonché la trasmissione del fascicolo al giudice tabellarmente competente per la traduzione della successiva fase di merito. Con provvedimento in data 06.10.2023 questo giudice fissava ai sensi dell'art. 667 cpc, in relazione agli artt. 426 e 420 cpc., udienza di comparizione personale delle parti per il giorno 27 marzo 2024 h.
11.30, concedendo termine perentorio sino al 18.03.2024, entro il quale le parti dovranno provvedere all'eventuale integrazione degli atti introduttivi mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria.
Con memoria integrativa dd. 18.03.2024 gli attori rassegnavano le seguenti conclusioni: in via principale: 1) accertare l'inadempimento della agli obblighi derivanti dai contratti in data CP_1 18 marzo 2016 stipulati con e per tutte le ragioni dedotte nell'atto Pt_1 Parte_2 introduttivo di intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida e nella presente memoria integrativa e, per l'effetto, accertare la intervenuta risoluzione dei contratti di locazione, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 c.c.; in via principale gradata rispetto alla domanda proposta sub 1); 2) dichiarare la risoluzione dei contratti di locazione di data 18 marzo 2016 per inadempimento della ai sensi dell'art. 1453 c.c.; in ogni caso: 3) condannare per i motivi esposti in narrativa, la CP_1 pagina 4 di 8 a pagare (i) a l'importo di € 57.881,47 ed interessi al tasso CP_1 Parte_1 convenzionale, di cui al D. L.vo n. 231/2002 dal dì del dovuto al saldo effettivo, oltre agli interessi ex art. 1284 c.c. e (ii) a l'importo di € 22.500,00 ed interessi al tasso convenzionale, Parte_2 di cui al D. L.vo n. 231/2002 dal dì del dovuto al saldo effettivo, oltre agli interessi ex art. 1284 c.c.; spese di giudizio rifuse. Con note a verbale dd. 27.03.2024 parte attorea, nell'eccepire l'illegittimità e la genericità dell'avversa istanza ex art. 210 c.p.c., l'infondatezza della richiesta risarcitoria in quanto indimostrata sia in punto an che in punto quantum, nonché l'inammissibilità della richiesta di reimmissione nel possesso degli immobili, “poiché l'ordinamento non prevede in nessun caso una tutela reale, che garantisca al conduttore di tornare nella detenzione dell'immobile, in relazione al quale la proprietà ha legittimamente assunto impegni vincolanti con terzi”, insisteva per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate. Con note a verbale dd. 27.03.2024 parte convenuta, nel contestare la sussistenza dell'inadempimento contrattuale, chiedeva che venisse dichiarata la piena validità ed efficacia dei contratti, con conseguente reimmissione immediata di nel possesso degli immobili, con condanna degli attori al CP_1 risarcimento del danno a titolo di danno emergente e lucro cessante quantificati nella misura quantomeno di € 170.000,00 ovvero da determinarsi in via equitativa;
insisteva altresì affinché venisse accertato e dichiarato che l'intimata risoluzione dei contratti dovesse intendersi “quale esercizio illegittimo e abusivo del diritto di recesso dai contratti con conseguente condanna, ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 34 L. 392/1978: (i) del Signor al versamento immediato in Parte_1 favore di dell'importo di Euro 253.578,60 pari a n. 18 mensilità ovvero al maggior importo di CP_1 Euro 507.157,20 pari a n. 36 mensilità in caso di nuova locazione dell'Immobile ad un conduttore operante nel medesimo settore merceologico, ovvero nella diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia e (ii) della Signora al versamento immediato in favore di Parte_2 CP_1 dell'importo di Euro 98.391,78 pari a n. 18 mensilità ovvero al maggior importo di Euro 196.783,56 pari a n. 36 mensilità in caso di nuova locazione dell'Immobile ad un conduttore operante nel medesimo settore merceologico, ovvero nella diversa maggiore o minore somma ritenuta di giustizia”; insistendo altresì per l'istanza ex art. 210 cpc;
avente ad oggetto gli “eventuali nuovi contratti di locazione sottoscritti dai Signori con riferimento agli immobili, necessaria ai fini dell'esatta Parte_2 quantificazione dell'indennità per la perdita di avviamento”. Con ordinanza in data 22.04.2024 il G.I. dichiarava inammissibili la produzione documentale di parte intimata avente ad oggetto il piano di risanamento finanziario, “in quanto dimessa tardivamente, ovvero in allegato alle note a verbale ud. 27.03.2024, e non tempestivamente, unitamente alla memoria integrativa, nel rispetto del termine perentorio di cui all'art. 426 cpc”, nonché l'istanza ex art. 210 cpc formulata da parte intimata “in quanto palesemente generica ed esplorativa” e, ritenuta la causa matura per la decisione, fissava udienza di discussione e contestuale lettura del dispositivo. All'udienza di discussione dd. 19.06.2024 il G.I. dava lettura del dispositivo, che veniva allegato al verbale di udienza. Ciò premesso, la domanda attorea formulata in principalità, fondata, va accolta. Invero, quanto all'inadempienza contrattuale della conduttrice risulta documentalmente CP_1 provato che la stessa, a dispetto di quanto previsto dall'art.

5.4 dei contratti di locazione, secondo cui
“Il canone di locazione verrà corrisposto in rate trimestrali anticipate, di uguale importo, da pagare entro il giorno 5 del primo mese di ciascun trimestre (gennaio, aprile, luglio ed ottobre) …”, ciò a mezzo bonifico bancario (art. 5.5), ha versato in ritardo i canoni relativi ai primi tre mesi dell'anno
2023, con frequenza mensile, e non con la frequenza trimestrale anticipata prevista contrattualmente. pagina 5 di 8 In particolare, considerato che a seguito della rivalutazione il canone di locazione trimestrale, a far data dal 18.03.2023, era pari ad € 46.024,53 per l'immobile di e ad € 17.858,10 per Parte_1 l'immobile di come da comunicazioni inviate a Matrixx dd. 27.03.2023 (v. doc. Parte_2 4), quest'ultima si è limitata a versare a in data 03.04.2023 l'importo di € Parte_1
14.087,70, a cui seguiva un ulteriore bonifico in data 16.06.2023 di € 28.175,00, pari a complessivi € 42.262,70, anziché quanto dovuto per il trimestre aprile-maggio-giugno pari ad € 46.024,53; quanto al successivo trimestre luglio-agosto-settembre, la conduttrice ha versato in data 13.07.2023 solo l'importo di € 14.087,70, mentre per i mesi di agosto e settembre sono stati versati pagamenti parziali e in ritardo. A ciò si aggiunga che nulla risulta versato in relazione al trimestre ottobre-novembre- dicembre 2023, di talché l'insoluto maturato nei confronti dell'attore ammonta a complessivi € 57.881,47. Quanto all'immobile di la conduttrice in data 03.04.2023 si è limitata a versare Parte_2 un importo pari ad € 5.466,21, a cui seguiva un ulteriore bonifico in data 16.06.2023 di € 10.932,42, pari a complessivi € 16.398,63, anziché il canone di € 17.858,10 dovuto per il trimestre luglio-agosto- settembre 2023. Per il trimestre luglio-agosto-settembre, ha versato in data 13.07.2023 la CP_1 somma di € 5.466,21, mentre per i mesi di agosto-settembre sono stati effettuati pagamenti parziali e in ritardo. Anche in questo caso nulla risulta versato in relazione al trimestre ottobre-novembre-dicembre 2023. Pertanto l'insoluto maturato nei confronti della locatrice ammonta ad € 22.500,00. Si noti che a tali somme vanno aggiunti gli interessi legali di cui all'art.

5.10 dei contratti di locazione, nonché l'imposta di registro – pari ad € 3.682,00 per e ad € 1.429,00 per Parte_1 [...]
– a totale carico della conduttrice ex art. 14 dei contratti, versata dai locatari per Parte_2 l'anno 2023 (v. all.14), oltre ad € 67.00 dovuti ex lege per la risoluzione di ciascun contratto. Sul punto preme evidenziare che nell'ordinanza provvisoria di rilascio dd. 26.09.2023 al Tribunale ha rilevato “che la società convenuta, successivamente alla notifica dell'atto di intimazione, ha effettuato dei pagamenti (da ultimo in data 06.09.2023), ciò nonostante, la morosità persiste anche per il periodo in corso e per importi ragguardevoli”, precisando in nota che “Peraltro, la morosità non viene contestata, se non limitatamente alla sua entità”. L'incontestabile morosità maturata da ha indotto i locatori, “ormai esasperati dai vostri CP_1 reiterati inadempimenti nel pagamento dei canoni di locazione entro i termini previsti dai vigenti patti contrattuali, come già evidenziato nelle diffide a Voi indirizzate…”, a “volersi avvalere della clausola risolutiva espressa contemplata dall'articolo 10 dei contratti di locazione sottoscritti in data 18 marzo 2016 …” (v. doc. 6) – pec dd. 13.02.2023). In effetti l'art. 10.1 (“CLAUSOLA RISOLUTIVA ESPRESSA”) dei contratti di locazione stabilisce che “La Parte Locatrice potrà risolvere il presente Contratto, ai sensi dell'articolo 1456 cod. civ., a fronte dell'inadempimento da parte della Conduttrice di anche una sola delle obbligazioni di cui agli artt. 3.3,5 e 9 del Contratto, tramite invio di una comunicazione scritta alla Parte Conduttrice”:
Preme sottolineare che tale previsione esime il giudice da qualsivoglia valutazione in ordine alla gravità dell'inadempimento, di talché a nulla rileva che abbia versato, seppur solo parzialmente, CP_1 in ritardo quanto dovuto ai locatori. Sul punto giova rammentare che “la pattuizione di clausola risolutiva espressa non consente al giudice di merito di valutare il profilo della gravità dell'inadempimento; infatti sono le parti che, nel pattuire la clausola risolutiva espressa, hanno preventivamente valutato l'inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione di diritto del contratto, avendo la clausola la funzione di accelerare la risoluzione ed eliminare la necessità di indagini specifiche” (v. Cass. n. 3660/2024).
pagina 6 di 8 Quanto all'irrilevanza ai fini della decisione relativa alla gravità dell'adempimento, qualora successivo alla domanda di risoluzione, vale richiamare Cass. N. 18500/2012, secondo cui “La circostanza che il conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo adempia la propria obbligazione dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto, non può essere tenuta in considerazione al fine di stabilire se l'inadempimento integra il requisito della “gravità” di cui all'art. 1455 cod. civ.; al contrario, la circostanza che l'inadempimento del conduttore, non grave al momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore, si aggravi in corso di causa, è rilevante ai fini dell'accoglimento della suddetta domanda di risoluzione”. In sede di comparsa di costituzione e risposta ex art. 665 cpc dd. 18.07.2023 la convenuta, oltre a negare la sussistenza della morosità nei termini indicati dai locatori, si opponeva alla convalida dello sfratto, rappresentando di aver attivato avanti il Tribunale di Milano la procedura di “composizione negoziata della crisi”, con contestuale richiesta di applicazione delle misure di protezione previste dagli artt. 17 e 18 CCII, tale da rendere improcedibile il procedimento di convalido dello sfratto.
In particolare, a sostegno di tale tesi, forniva prova documentale: A) di aver depositato, CP_1 unitamente ad altre società del “Gruppo Galileo”, già prima della notifica dell'atto di intimazione eseguita il 19.06.2023, istanza ex artt. 12 e segg. D.L. n. 14/2019 chiedendo l'applicazione delle misure protettive (v. doc. 1); B) che il Tribunale di Milano, con ordinanza dd. 05.04.2023, aveva confermato le misure protettive richieste dalla convenuta, con effetto dal 03.02.2023 al 03.06.2023 (v. doc. 5); C) che il Tribunale di Milano, con ordinanza dd. 26.06.2023, aveva prorogato le misure protettive “già confermate in favore del Gruppo Galileo e delle relative società in data 5-13.04.2023” sono al
01.10.2023 (v. doc. 6).
Tali argomentazioni vengono riproposte dalla convenuta in sede di memoria integrativa, ove pur riconoscendo espressamente di non aver corrisposto ai locatori i canoni pattuiti in via anticipata e nel rispetto delle scadenze previste, né gli importi dovuti a titolo di adeguamento ISTAT (v. doc. 4) attori), ritiene di poter giustificare il proprio palese inadempimento invocando il rispetto del piano finanziario di risanamento unilateralmente elaborato da parte del Gruppo Galileo s.r.l. in occasione dell'attivazione della c.d. procedura di composizione negoziata della crisi”.
Orbene: trattasi di motivo di opposizione palesemente privo di rilevanza, laddove si consideri che l'ipotesi di manovra finanziaria, contenuta nel piano – mai prodotto in giudizio, se non tardivamente in allegato alle note a verbale ud. 27.03.2024 (v. ord. 22.04.2024) – prevede “la rinegoziazione dei contratti di affitto con una riduzione dei canoni minimi garantiti e il pagamento mensile anticipato per l'intero periodo di piano” e “la non applicazione degli adeguamenti ISTAT fino a fine Piano (31.01.2026)”. E' di tutta evidenza che detto piano di risanamento, lungi dal determinare ipso facto una riduzione dei canoni o una modifica delle modalità di corresponsione, si sostanzia in un tentativo di rinegoziazione dei contratti di locazione con i landlords, avente, come tale, natura meramente programmatica e, quindi, inidoneo a determinare, unilateralmente, una modifica dei rapporti tra le parti. E di ciò appare pienamente consapevole la convenuta, ove ammette di non essere riuscita a “raggiungere con i Signori
(anche mediante l'ausilio dell'Esperto) un accordo al fine di formalizzare contrattualmente Parte_2 la non applicabilità dell'adeguamento ISTAT e la corresponsione dei canoni in rate mensili anziché trimestrali”.
pagina 7 di 8 Tuttavia, nonostante il mancato raggiungimento dell'accordo, ha ritenuto di essere CP_1 legittimata a disattendere gli obblighi contrattuali assunti nei confronti dei locatori.
Quanto alla concessione delle misure di protezione ed in relazione alle considerazioni svolte dalla convenuta circa l'operatività delle stesse ex art. 18 C.C.I.I. nei confronti dei locatori, non solo non può che richiamarsi quanto argomentato sul punto dal Tribunale con il provvedimento dd. 26.09.2023, ma altresì che queste sono divenute inefficaci a far data dal 01.10.2023 in quanto la loro durata massima non può superare i duecentoquaranta giorni.
A ciò si aggiunga che la conduttrice si era resa responsabile della violazione dei patti contrattuali sia prima che successivamente alla concessione delle misure protettive, con conseguente legittimazione dei locatori a risolvere i relativi contratti. Quanto alla richiesta risarcitoria formulata dalla convenuta, essa è palesemente infondata in quanto non suffragata da alcun elemento probatorio, né in punto an che in punto quantum.
Parimenti non è suscettibile di accoglimento la richiesta di reimmisione della convenuta nel possesso degli immobili, in quanto non prevista dall'ordinamento. Infine si appalesa inammissibile l'istanza ex art. 210 cpc formulata dalla convenuta, “in quanto palesemente generica ed esplorativa” (v. ord. 22.04.2024). Le spese di giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando, il Tribunale di Trento così provvede:
-visto l'art. 429 co. 1 cpc.;
-accerta e dichiara l'intervenuta risoluzione dei contratti di locazione stipulati dalle parti in data 18.03.2016 ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 1456 c.c.;
-condanna la società intimata a pagare a l'importo di € 57.881,47, CP_1 Parte_1 oltre ad interessi legali con decorrenza dalla data di scadenza del pagamento sino alla data del saldo effettivo ai sensi dell'art.

5.10 del contratto di locazione;

-condanna la società intimata a pagare a l'importo di € 22.500,00, CP_1 Parte_2 oltre ad interessi legali con decorrenza dalla data di scadenza del pagamento sino alla data del saldo effettivo ai sensi dell'art.

5.10 del contratto di locazione;

-condanna la società in persona del legale rappresentante pro – tempore, alla rifusione CP_1 delle spese di giudizio sostenute dagli intimanti, che liquida in complessivi € 3.307,00, di cui € 2.762,00 per compensi professionali ed € 545,00 per anticipazioni, oltre a spese generali 15% ed accessori. Ai sensi dell'art. 429 co. 1 cpc. fissa per il deposito della sentenza il termine del 17.08.2024. Trento, 17.08.2024 Dott. M. Morandini
pagina 8 di 8