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Sentenza 2 maggio 2025
Sentenza 2 maggio 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Trib. Teramo, sentenza 02/05/2025, n. 542 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Trib. Teramo |
| Numero : | 542 |
| Data del deposito : | 2 maggio 2025 |
Testo completo
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il BU di Teramo, in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Erika Capanna Pisce', ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 1945/2017, promossa da:
, rappresentato e difeso dall'avv. Nicola Sotgiu Parte_1
ATTORE contro
, rappresentato e difeso dall'avv. Mario Cheng Chi Chang e dall'avv. Antonio Controparte_1
Trivellizzi
CONVENUTO
CONCLUSIONI: come da udienza di precisazione delle conclusioni del 2.12.2024.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 22.05.2017, conveniva in giudizio innanzi all'intestato Parte_1
BU , rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'Eccellentissimo BU adito, Controparte_1 contrariis reiectis: risolvere il contratto preliminare di compravendita di cui alla espositiva che precede ex art.
1453 c.c.; condannare il sig. al pagamento di € 10.329,14 (lire 20.000.000), oltre interessi a Controparte_1 decorrere dal 2 maggio 2006, a titolo di penale ex art. 1382 c.c.; condannare il sig. al rilascio Controparte_1 di entrambi gli immobili di cui alla narrativa che precede, individuati al N.C.E.U. del Comune di Colledara pagina 1 di 14 (TE) rispettivamente al foglio 16, part. 684, sub. 6 e 8 ed al foglio 16, part. 684, sub. 5; condannare il sig. al pagamento dell'indennità di occupazione dei due immobili di cui al superiore punto, da Controparte_1 liquidarsi nella misura di € 258,23 mensili per ciascuno di essi, a far data dal 1° giugno 2006 fino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, dalle singole scadenze sino all'effettivo rilascio. Con vittoria di spese ed onorari del giudizio”.
A fondamento della propria pretesa l'attore allegava in sintesi e per quanto di interesse:
- che era proprietario di un immobile adibito a civile abitazione, con annessi autorimessa e frustolo di terreno, sito nel Comune di Colledara, frazione Contrada Ornano Grande, censito al N.C.E.U. del detto Comune al foglio
16, part. 684, sub. 6 e 8;
- che con contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 02.05.2000, prometteva di vendere l'immobile sopradescritto al convenuto, il quale prometteva di acquistarlo per sé o per persona da nominare, al corrispettivo pattuito di lire 97.000.000;
- che con il medesimo contratto preliminare, il convenuto si impegnava a corrispondere l'importo pattuito con le seguenti modalità: lire 10.000.000 (€ 5.164,57) all'atto della sottoscrizione del preliminare, ulteriori lire
24.000.000 (€ 12.394,97) in 24 rate mensili, con decorrenza dal 1° giugno 2000, dell'importo unitario di lire
1.000.000 (€ 516,46) e la restante somma di lire 63.000.000 (€ 32.536,78) con modalità scelte da parte promissaria acquirente, da versarsi, comunque, entro 6 anni dalla stipula del preliminare, oltre interessi (del 9% annui) dalla data di consegna dell'immobile sino al pagamento;
- che il contratto prevedeva altresì la corresponsione di una penale per l'inadempimento degli obblighi assunti pari a lire 20.000.000 (€ 10.329,14) oltre al pagamento della somma di lire 500.000 (€ 258,23) mensili a titolo di corrispettivo per l'uso e il godimento dell'immobile a far data dalla consegna dello stesso;
- che il convenuto versava al sig. la somma di lire 10.000.000 (€ 5.164,57) all'atto della sottoscrizione Pt_1 del preliminare e, successivamente, una parte delle rate mensili per soli 13.000.000 di lire (€ 6.713,94) – a fronte dei pattuiti 24.000.000 di lire (€ 12.394,97) – senza mai specificare né le modalità di corresponsione del residuo del prezzo concordato, né la propria volontà in ordine alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita;
- che, in data 01.06.2000, consegnava l'immobile al convenuto, il quale installava il portoncino di ingresso all'appartamento, omettendo di consegnare la copia delle chiavi al Pt_1
- che il convenuto installava un portoncino su un appartamento posto a fianco di quello oggetto del preliminare, detenendone le chiavi in via esclusiva;
- che, decorso il termine di sei anni per il pagamento di quanto previsto, diffidava il convenuto a mezzo raccomandate a.r. del 23.09.2006 e del 16.10.2013 ad adempiere al preliminare o a restituire le chiavi sia dell'immobile oggetto del contratto preliminare, sia dell'altro immobile illegittimamente occupato.
pagina 2 di 14 Si costituiva in giudizio , proponendo domanda riconvenzionale e rassegnando le seguenti Controparte_1 conclusioni: “- rigettare la domanda attorea per gli argomenti svolti e comunque, in via riconvenzionale, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare del 02/05/2000 per fatto e colpa della parte promittente venditrice condannando quest'ultima, anche a titolo di risarcimento del danno, al rimborso dell'importo di euro 5.164,57, corrisposto al titolo di acconto sul prezzo all'atto della stipula del preliminare, di ulteriori euro 6.713,94 a titolo di rimborso dei ratei mensili versati sempre a titolo di acconto sul prezzo, nonché dell'ulteriore somma di euro 10.329,14 a titolo di penale ex art. 1382 c.c.”.
In particolare, la parte convenuta deduceva:
- che l'immobile oggetto del preliminare di compravendita era privo della licenza edilizia e della certificazione di agibilità ed abitabilità;
- che la mancanza di un requisito essenziale integrava l'ipotesi di consegna di aliud pro alio;
- che dall'inadempimento del venditore discendeva la possibilità in capo all'acquirente di ottenere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno, invocati in via riconvenzionale, da cui scaturiva la doverosità del rimborso dell'importo di euro 5.164,57 corrisposto al titolo di acconto sul prezzo all'atto della stipula del preliminare, di ulteriori euro 6.713,94 a titolo di rimborso dei ratei mensili versati sempre a titolo di acconto sul prezzo, nonché dell'ulteriore somma di euro 10.329,14 a titolo di penale ex art. 1382 c.c.
La causa, istruita documentalmente e mediante l'escussione di testimoni, giungeva all'udienza del 02.12.2024, ove le parti precisavano le conclusioni mediante il deposito di note ex art. 127 ter cpc, e veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 cpc.
Risulta ex actis e non è contestato che in data 02.05.2000 veniva concluso il contratto preliminare di compravendita con cui si obbligava a vendere mentre si obbligava ad acquistare Parte_1 Controparte_1 un'unità immobiliare, con autorimessa e frustolo di terreno, sito in Ornano Grande di Colledara, traversa di via
San Giorgio, posto al piano primo, al prezzo di £ 97.000.000 (all. fascicolo di parte convenuta). Il promissario acquirente versava al promittente venditore la somma di £ 10.000.000 contestualmente alla stipula del preliminare, mentre si impegnava a versare £ 24.000.000 in rate mensili da un milione ciascuna e la restante somma di £ 63.000.000 entro sei anni dalla data di stipula del preliminare.
La domanda azionata da è volta a conseguire la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare Parte_1 di compravendita immobiliare del 02.05.2000 per inadempimento ex art. 1453 c.c. e di condanna al pagamento di somme in denaro, sul presupposto del mancato versamento del prezzo entro il termine pattuito di sei anni.
pagina 3 di 14 La domanda è stata contestata dal convenuto, il quale ha allegato che l'immobile oggetto del preliminare di compravendita era privo sia della licenza edilizia sia della certificazione di agibilità ed abitabilità invocando, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno per responsabilità contrattuale del promittente venditore.
Così sommariamente ricostruite le posizioni delle parti, è evidente che entrambe hanno dedotto l'inadempimento della controparte: in particolare l'inadempimento di parte convenuta (promissaria acquirente) sarebbe consistito nel non aver provveduto al versamento del prezzo entro il pattuito termine di sei anni, mentre l'inadempimento di parte attrice (promittente venditore) sarebbe consistito nel mancato conseguimento della licenza edilizia e del certificato di abitabilità dell'unità immobiliare entro il termine di trasferimento della proprietà.
La questione controversa, perciò, consiste nell'accertare se sussiste l'inadempimento dell'una o dell'altra parte contrattuale e, di conseguenza, se possa pronunciarsi l'effetto risolutivo invocato con la conseguente applicazione della penale contrattualmente prevista. Nell'indagine relativa si dovrà valutare il comportamento di entrambe le parti in relazione al contratto e ai precetti generali sull'imputabilità e sull'importanza dell'inadempimento, allo scopo di stabilire quale di esse sia inadempiente.
Venendo all'esame delle reciproche condotte, quanto al dedotto inadempimento di parte convenuta (promissaria acquirente), la stessa negli atti processuali non ha contraddetto la versione avversaria, secondo cui il prezzo sarebbe stato pagato parzialmente, per giunta confermando implicitamente le deduzioni attoree secondo le quali il avrebbe versato soltanto la somma di lire 10.000.000 (€ 5.164,57) all'atto della sottoscrizione del CP_1 preliminare e una parte delle rate mensili per soli 13.000.000 di lire (€ 6.713,94), a fronte dei pattuiti 24.000.000 di lire (€ 12.394,97) laddove, nelle conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta, ha quantificato nella stessa misura le somme delle quali ha richiesto la restituzione nell'ipotesi di accoglimento della domanda risolutoria. Com'è noto, infatti, la “non contestazione” - cui è processualmente equiparabile la contestazione generica - è un “comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell'oggetto del giudizio, con effetti vincolanti per il giudice, che dovrà astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato e dovrà ritenerlo sussistente, in quanto l'atteggiamento difensivo delle parti espunge il fatto stesso dall'ambito degli accertamenti richiesti” (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5356 del 05/03/2009; Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 7074 del 28/03/2006; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10031 del 25/05/2004).
Secondo i principi che regolano il riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe all'attore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (cfr. Cass. n. 15659.2011; conf. Sezioni
Unite n. 13533.2001; Cass. n. 3373.2010; Cass. n. 9351.2007).
pagina 4 di 14 Applicando tali principi alla fattispecie in esame, ritiene il BU che parte attrice ha assolto all'onere probatorio su di essa incombente avendo dimostrato la fonte negoziale del proprio diritto (contratto preliminare del 02.05.2000), la scadenza delle obbligazioni rimaste inadempiute (sei anni dalla stipula del preliminare) e l'inadempimento di controparte;
di contro, il convenuto, gravato dall'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento ovvero l'insorgenza di fatti modificativi e/o estintivi dell'avversa pretesa, non ha contestato quanto sostenuto dall'altra, proponendo a sua volta un'azione finalizzata all'accertamento dell'inadempimento attoreo.
Così accertato l'inadempimento di parte convenuta rispetto all'obbligo di pagamento del prezzo, occorre procedere all'esame del dedotto inadempimento di parte attrice, consistente nella promessa della vendita di un immobile privo della licenza edilizia e del certificato di agibilità.
Anzitutto è opportuno puntualizzare che il certificato di agibilità e il permesso di costruire sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche (Cons. Stato, Sez. VI, Sentenza n. 10340 del 23/11/2022; Sez. VI,
Sentenza n. 6780 del 02/08/2022; Sez. VI, Sentenza n. 3666 del 10/05/2021; Sez. VI, Sentenza n. 8180 del
29/11/2019).
Quanto all'inadempimento del venditore in relazione alla mancata sussistenza dei certificati di agibilità ed abitabilità dell'immobile, la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 23604/2023, ha proceduto a delineare le direttrici, normative e giurisprudenziali, intorno alle quali si sviluppa l'istituto del certificato di abitabilità e di agibilità. Sul piano normativo, la disposizione introduttiva dell'istituto era rappresentata dall'art. 221 del r.d. n.
1265/1934 (T.U. delle leggi sanitarie), il quale stabiliva che, in materia di costruzione, ricostruzione, sopraelevazione e modificazione di case urbane o rurali o parti di esse contemplate dal precedente art. 220, tali edifici non potessero “essere abitati senza autorizzazione del sindaco, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario e di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”. La disciplina è stata ripetutamente rivisitata, con particolare riguardo al procedimento di rilascio del certificato, al fine di rendere le operazioni più agili e di favorire la certezza dello status giuridico dell'edificio. Segnatamente, con l'art. 4, decimo comma, del d.l. 328/1993, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 493/1993, si è proceduto a sostituire i controlli da effettuarsi ai fini del rilascio del certificato di abitabilità, in caso di inadempienza degli uffici comunali, con una dichiarazione resa da un professionista abilitato.
pagina 5 di 14 Per converso, gli artt. 4 e 5 del d.P.R. n. 425/1994 hanno complessivamente riordinato la materia attraverso l'abrogazione esplicita dell'art. 221, primo comma, del r.d. n. 1265/1934 e la contestuale introduzione di un regime sensibilmente difforme dal precedente.
In specie, l'art. 4 del d.P.R. n. 425/1994 ha posto, in capo al proprietario dell'immobile della cui abitabilità si intende fare richiesta, l'onere di inoltrare la relativa domanda, allegando una serie di certificati attestanti i requisiti di salubrità, igiene e conformità del bene al progetto.
La medesima norma ha previsto altresì, alternativamente, il rilascio del certificato di abitabilità da parte del sindaco entro 30 giorni dalla richiesta, oppure un rapido procedimento di silenzio-assenso, che si snoda in due fasi, tali per cui l'abitabilità si ha per attestata, in 45 giorni dopo la presentazione della domanda e, in via definitiva, una volta che siano trascorsi ulteriori 180 giorni, in assenza di ispezione comunale avente esito negativo.
Successivamente il certificato di abitabilità è stato disciplinato dagli artt. 24-26 del d.P.R. n. 380/2001, entrato in vigore il 30 giugno 2003, che ha sostituito la vecchia dizione di “certificato di abitabilità” con quella di
“certificato di agibilità”.
In ordine a detta regolamentazione, è stabilito che il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità in tutti i casi di interventi edilizi relativi a nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, nonché di interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al primo comma del medesimo articolo.
La formulazione normativa dell'art. 24, primo comma, T.U. Edilizia ha ampliato il valore legale della certificazione, statuendo che il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
La disposizione ha ancora provveduto alla semplificazione del procedimento di rilascio del certificato, tramite la concentrazione delle competenze presso lo sportello unico per l'edilizia e la previsione di una forma di silenzio- assenso, in caso di mancata risposta dell'amministrazione entro 30 giorni dalla presentazione dell'istanza da parte del l'interessato, corredata dagli appositi documenti richiesti dalla legge.
Quindi, il d.lgs. n. 222/2016, nel modificare la disciplina in tema di agibilità, non allude più al rilascio di apposita certificazione, neanche mediante la procedura del silenzio-assenso, posto che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati
è valutata secondo quanto dispone la normativa vigente, con l'effetto che la conformità dell'opera al progetto presentato dovrà essere atte stata mediante “segnalazione certificata”. Ne consegue la sostanziale assunzione di responsabilità da parte del professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge, senza che sia pagina 6 di 14 rilasciato un apposito provvedimento espresso e senza che maturi un titolo avente natura provvedimentale mediante silenzio-assenso.
Sicché, ai fini dell'agibilità, entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la “segnalazione certificata” degli interventi realizzati.
In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della segnalazione, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'utilizzo e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di esso.
Tanto premesso quanto all'evoluzione del plesso normativo dedicato all'istituto, occorre, a questo punto, indagare sulle conseguenze (come articolate dalla giurisprudenza di legittimità), individuate dalla sentenza n.
23604/2023, che discendono dalla “carenza” del certificato o licenza di abitabilità (recte di agibilità).
In primis, deve escludersi che la carenza sostanziale o formale dell'agibilità infici la validità “strutturale” del contratto traslativo per illiceità dell'oggetto.
Ne discende che il rilievo in forza del quale l'abitazione sia priva dell'agibilità non determina comunque la nullità del contratto per la sua incommerciabilità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16216 del 16/06/2008; Sez. 2,
Sentenza n. 24957 del 29/11/2007; Sez. 2, Sentenza n. 3687 del 29/03/1995; Sez. 2, Sentenza n. 8199 del
11/08/1990).
Accertato che l'assenza del certificato non comporta un vizio genetico del contratto, i riflessi dell'inagibilità non possono che operare sul piano dell'attuazione del programma negoziale. La parte che si duole di detta carenza è dunque legittimata esclusivamente – e a certe condizioni – a rivendicare l'alterazione del sinallagma funzionale.
Secondo la ricostruzione della Corte di Cassazione, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla “commerciabilità” del bene. Pertanto, solo ove difettino – in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria – i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere l'agibilità, la vendita può essere risolta per l'intervenuta consegna di aliud pro alio datum.
Ne deriva che deve operarsi una discriminazione qualitativa tra difformità sanabili e insanabili, collegata alla natura e alla rilevanza delle prescrizioni violate, allo scopo di diversificare sinergicamente le azioni esperibili: A) si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa consegnata, qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore;
B) si ha, invece,
pagina 7 di 14 mancanza di qualità essenziali quando – in ragione delle alterazioni subite – la cosa appartenga, per sua natura o per gli elementi che la caratterizzano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita, pur rimanendo nell'ambito dello stesso genere;
C) per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita.
Solo nel caso in cui l'immobile presenti “insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14900 del 29/05/2023; Sez. 2, Sentenza n. 39369 del 10/12/2021; Sez.
2, Ordinanza n. 4826 del 19/02/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 3851 del
15/02/2008; Sez. 2, Sentenza n. 17140 del 27/07/2006; Sez. 2, Sentenza n. 1391 del 11/02/1998).
La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto (Cass. n. 16216/08). Ne deriva che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile.
Ebbene, nella specie, la dedotta carenza parrebbe discendere da presunte infiltrazioni che, tuttavia, non avrebbero impedito al convenuto di utilizzare pienamente il bene come abitazione, quantomeno dall'anno 2000 all'anno 2006. A ciò si aggiunga che le circostanze relative alla dedotta umidità sono state rappresentate dal convenuto in maniera alquanto generica e non circostanziata. Mancano, infatti, indicazioni relative al tempo di insorgenza, all'esatta collocazione, all'entità, non essendovi neppure concreti riscontri oggettivi tali da corroborare i richiamati assunti. Ancora, non risulta che il convenuto abbia mai contestato vizi e carenze igienico-sanitarie dell'immobile durante il periodo della sua permanenza. Dall'istruttoria orale è emerso che solo nel mese di maggio dell'anno 2006, il per il tramite della figlia , chiedeva al di CP_1 Tes_1 Pt_1 provvedere al risanamento delle infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal tetto e alla sistemazione e messa a pagina 8 di 14 norma dell'impianto e del quadro elettrico generale dell'edificio (cfr. escussione testimoniale di Parte_2 del 22.09.2020 e dell'Arch. del 02.02.2021). Da quanto detto discende che le generiche Testimone_2 doglianze evidenziate, peraltro tollerate per anni e rese note nel contratto (in cui veniva cristallizzata la presenza di infiltrazioni idriche nel locale garage) non siano tali da determinare un inadempimento di rilevante gravità, idoneo ad incidere in maniera apprezzabile sulla funzione del contratto, non essendo emersa la mancanza, in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria, dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere l'agibilità.
Va, pertanto, esclusa la possibilità per la parte convenuta di invocare quale causa di risoluzione del contratto la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità.
Venendo all'analisi delle ulteriori censure mosse da parte convenuta, quanto all'irregolarità urbanistica del bene al momento della stipula del contratto preliminare, è appena il caso di rammentare che nell'ambito della compravendita immobiliare, la legge considera i profili di regolarità amministrativa del bene con la previsione di requisiti di validità sia formale che sostanziale del contratto.
Sotto il primo aspetto, la legge prevede ipotesi di nullità formale (definita “testuale e documentale” e non meramente virtuale) riconducibile, nel sistema generale delle invalidità, all'ultimo comma dell'art. 1418 c.c., per mancanza nel contratto di indicazioni essenziali.
Per gli edifici o loro parti la cui costruzione sia iniziata prima dell'entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985
n. 47 (17 marzo 1985) ma anteriormente al 1 settembre 1967, l'art. 40 comma 2 di detta legge prevede la nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali se non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare, anche in sanatoria, o se non viene allegata la prescritta documentazione alternativa (copia per il richiedente della domanda di condono, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione). La mancanza di tale indicazione dà luogo ad una nullità di carattere formale, attesa la sua funzione di tutela dell'affidamento dell'acquirente, con la conseguenza che, ai fini della sua legittima ravvisabilità, è sufficiente che si riscontri la mancata indicazione nell'atto degli estremi della concessione, senza che occorra interrogarsi sulla reale esistenza di essa.
La nullità del contratto di compravendita è prevista a prescindere dalla regolarità dell'immobile che ne costituisce l'oggetto ed ha il fine di disincentivare l'abusivismo nonché di soddisfare l'esigenza di tutela dell'affidabilità dell'acquirente che deve essere posto in grado di conoscere esattamente le condizioni del bene acquistato e di poter più agevolmente effettuare accertamenti sulla detta regolarità del bene attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dagli atti (concessione edilizia, ovvero domanda di concessione in sanatoria con estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione) obbligatoriamente indicati nel negozio (Cass., 24.3.2004 n. 5898).
pagina 9 di 14 Sotto l'aspetto sostanziale, prima dell'entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977 n. 10, nessuna norma stabiliva espressamente l'invalidità dei contratti aventi ad oggetto un immobile abusivo o l'incommerciabilità delle costruzioni.
Si affermava, nella giurisprudenza, che l'abusività della costruzione, lungi dal determinare la nullità della compravendita per illiceità dell'oggetto del contratto, poteva venire in rilievo soltanto in termini di insufficienza della prestazione di trasferimento, per la possibilità di evizione totale o parziale o di impedimento dell'uso della costruzione per difetto di abitabilità o agibilità, e quindi trovare il suo rimedio e la sua sanzione nella generale disciplina dell'inadempimento contrattuale, a tutela e su iniziativa del soggetto che, ignaro dell'abusività al momento della stipulazione del contratto, ne avesse subito pregiudizio.
L'art. 15 comma 7 della legge 28.1.1977 n. 10 ha introdotto una specifica ipotesi di nullità sostanziale per illiceità dell'oggetto, prevedendo che “gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”. Si tratta di una nullità di carattere relativo, essendo comminata solo ove dall'atto non risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza di concessione.
La Suprema Corte ha, poi, ripetutamente affermato che la norma, sia per il suo carattere innovativo, sia perché contenuta in una normativa speciale ispirata alla tutela di interessi pubblici legati all'ordinato assetto e sviluppo urbanistico del territorio, è di stretta interpretazione, non applicabile oltre i tempi in essa considerati.
Con la conseguenza che, in base alla citata normativa, non può essere dichiarata la nullità di un atto avente ad oggetto la compravendita di un immobile costruito non in “assenza” di concessione edilizia ma in “difformità”, totale o parziale, della stessa (Cass., n. 5898/04, citata).
L'art. 15 della legge n. 10 del 1977, rimasto in vigore fino al 16.3.1985, è stato sostituito dalle disposizioni di cui alla citata legge n. 47 del 1985 (art. 2), applicabile al caso di specie (desumendosi, dai documenti allegati, che le palazzine oggetto di condono venivano ultimate una nel 1983 e una nel 1987, che la pratica di condono edilizio veniva presentata in data 01.09.1986 e il permesso di costruire in sanatoria veniva rilasciato ai sensi dell'art. 35, comma 9, della L. n. 47/1985 in data 6.10.2006).
Da tali norme si ricava la nullità, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., del contratto di compravendita di un immobile costruito senza concessione edilizia o in totale difformità, avendo un oggetto illecito per violazione delle norme imperative in materia urbanistica.
Si è affermato che la comminatoria di nullità non riguarda ogni forma di abusivismo ma solo i casi di immobili costruiti in assenza di concessione e quelli realizzati in totale difformità da essa, ossia i casi riguardanti immobili costruiti in maniera così diversa dalla previsione contenuta nella concessione da non potere essere ricondotti alla stessa, risultando la sostanziale equiparazione della “totale difformità” all'assenza di concessione dalla loro equiparazione sotto il profilo delle sanzioni amministrative e penali (artt. 7 e 20 della legge n. 47 del 1985).
pagina 10 di 14 La comminatoria di nullità non colpisce, invece, le costruzioni effettuate in base a regolare concessione edilizia e non in totale difformità dalla stessa (Cass., 31.1.2011 n. 2187).
Da queste disposizioni si ricava che la nullità sostanziale dei contratti relativi ad immobili abusivi non comprende né quelli aventi ad oggetto immobili la cui costruzione sia iniziata in data anteriore all'1 settembre
1967 né i contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della legge n. 10 del 1977.
Dopo l'entrata in vigore di questa legge e fino al 16.3.1985, la nullità sostanziale riguardava esclusivamente contratti relativi ad immobili privi di concessione edilizia e non quelli realizzati in difformità, totale o parziale, dalla concessione.
Dall'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985, la nullità comprende anche immobili realizzati in totale (e non in parziale) difformità dalla concessione.
Tutto ciò, però, attiene ai contratti di trasferimento immobiliare e non ai contratti preliminari.
Nella giurisprudenza di legittimità è pacifico che le sanzioni di nullità, sia formale che sostanziale, previste dalla legge n. 47 del 1985 trovano applicazione ai soli contratti ad effetti reali, mentre le relative previsioni non possono essere estese ai contratti ad efficacia meramente obbligatoria, quali i preliminari di vendita, come si desume dal tenore letterale delle norme, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi, con la conseguenza che, in questa ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto di vendita, ovvero si può far luogo alla pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. (Cass., 22.5.2008 n. 13225; Cass., 27.4.2006 n. 9647; Cass., 9.12.1992 n.
13024).
Sicché il contratto preliminare avente ad oggetto un immobile realizzato senza concessione edilizia o in totale difformità o privo dei riferimenti circa la regolarità urbanistica dell'immobile o della dichiarazione della data di costruzione non è nullo, solo che non può essere eseguito, in caso di persistenza dell'abuso, dal contratto definitivo né dar luogo ad una pronuncia di sentenza costitutiva di trasferimento ex 2932 c.c. Né le parti, con la stipula del contratto definitivo, né il giudice, con la sentenza ex art. 2932 c.c., possono trasferire un immobile non commerciabile per omesso rispetto dei requisiti di cui alla legge n. 47/85.
In sostanza, le parti possono stipulare un contratto preliminare anche in caso di totale irregolarità urbanistica dell'immobile costruito dopo il 1.9.1967 o in mancanza delle indicazioni formali ex artt. 17 o 40 comma 2 citati, ma non possono stipulare il contratto definitivo se l'abuso non viene nel frattempo sanato.
Tanto premesso in diritto, va evidenziando che, sebbene nel contratto preliminare si desse atto che “per l'intero fabbricato, cui l'appartamento fa parte, è in corso la pratica del condono edilizio” e che in data 01.09.1986
avesse presentato al Comune di Colledara la domanda tendente ad ottenere il permesso di costruire Persona_1 in sanatoria, relativamente all'opera edilizia abusiva per la realizzazione di n. 2 palazzine distinte con la lettera A
pagina 11 di 14 – B, in difformità alla concessione edilizia n. 31/77 rilasciata in data 01.06.1979, lo stesso veniva concesso in data 06.10.2006 (all. alla memoria istruttoria ex art. 183, 6 comma, n. 2 di parte attrice).
Va, altresì, osservato che nel testo del contratto preliminare le parti non individuavano un termine per la stipula dell'atto pubblico – limitandosi a fissare il termine finale di pagamento del prezzo “entro sei anni dalla data della presente”, quindi il 2.5.2006 - e ciò verosimilmente accadeva poiché il promissario acquirente era stato immesso nel possesso dell'immobile già alla data del 01.06.2000. Pertanto, dal testo del contratto preliminare può evincersi che per le parti non aveva alcuna rilevanza indicare un termine per la stipula del rogito, tanto da non averlo menzionato.
Pur volendo astrattamente individuare il termine utile per la stipulazione del definitivo in quello di pagamento del saldo del prezzo (2.5.2006), sarebbe di tutta evidenza il suo carattere non essenziale (neppure messo in discussione dalle parti) e la stretta contiguità temporale tra lo stesso e quello di rilascio del permesso di costruire in sanatoria (6.10.2006), configurandosi, al massimo, un ritardo che, in assenza di qualsivoglia allegazione relativa al danno che avrebbe cagionato al promissario acquirente, non risulta aver minimamente inciso sul sinallagma contrattuale.
Le circostanze valutate permettono di ritenere, nel raffronto dei contegni assunti dalle parti e dei reciproci addebiti di inadempienza, che l'unico inadempimento rilevabile sia quello posto in essere dalla parte convenuta.
Alla luce delle motivazioni innanzi illustrate, il contratto preliminare di compravendita deve essere dichiarato risolto per inadempimento del promissario acquirente, odierno convenuto.
Alla declaratoria di risoluzione del contratto consegue il risarcimento del danno da quantificare mediante applicazione della penale contrattualmente convenuta nella misura di £ 20.000.000 (€ 10.329,14), somma ritenuta equa, avuto riguardo al valore dell'affare e al contegno complessivamente assunto dalle parti.
Tale somma deve essere maggiorata degli interessi legali dalla sentenza al saldo, esclusa la sua rivalutazione
(cfr. sul punto Cass., 4126/1995 “la clausola penale (art. 1382 cod. civ.) ha lo scopo di limitare il risarcimento alla prestazione pattuita e, qualora questa consista nell'obbligazione di pagare una somma di denaro predeterminata, il relativo debito è "di valuta" - non già "di valore" -, non incidendo su di esso la svalutazione monetaria sopravvenuta, salva l'applicabilità, ove ne ricorrano le condizioni, dell'art. 1224, secondo comma, cod. civ..)”.
Passando, a questo punto, all'esame della domanda attorea di pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile, contrattualmente prevista in misura di 500.000 lire al mese, occorre osservare che, a seguito dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare, la legittimità originaria del promissario acquirente di godere dell'immobile viene meno, determinandosi una occupazione sine titulo dello stesso, conseguendone che il promissario acquirente, al quale sia stato anticipatamente consegnato l'immobile promesso in vendita, ha l'obbligo di restituirlo, essendo venuto meno il titolo di legittima detenzione.
pagina 12 di 14 Sul punto, è appena il caso di osservare che “in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, in caso di risoluzione per inadempimento del promissario acquirente, ai sensi dell'art. 1383 c.c., è legittimo il cumulo tra la penale per l'inadempimento e l'indennità di occupazione, svolgendo le due somme funzioni diverse: la prima, predetermina il danno da risoluzione del preliminare, il quale comprende l'interesse negativo, ossia quello a non essere coinvolti in una vicenda contrattuale che poi non ha esito e, dunque, il danno da tempo e occasioni perdute, nonché le spese sostenute;
la seconda ripaga da altri pregiudizi, ossia quelli derivanti dalla circostanza che il proprio bene è goduto senza titolo da altri, e ciò a maggior ragione se la restituzione non è avvenuta o non deve avvenire, non essendovi stata domanda” ( Cass. n. 5651/2023).
In altri termini, la risoluzione impone al promissario acquirente di indennizzare la controparte del pregiudizio sofferto nel periodo compreso tra la consegna dell'immobile e la sua effettiva restituzione.
Occorre, altresì, rammentare che l'obbligo del promissario acquirente di corrispondere l'indennità di occupazione rientra tra gli effetti restitutori derivanti dalla risoluzione per inadempimento. Tale principio è costantemente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui l'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento comporta l'insorgenza a carico di ciascun contraente dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute rimaste prive di causa secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito di cui all'art. 2033 c.c.
Ne deriva che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita deve non solo restituirlo al promittente alienante, ma anche corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso (Cass. civ. n. 35280/2022).
Nel caso di specie, dunque, il promissario acquirente, che ha confermato il possesso anticipato del bene, deve essere condannato alla restituzione, in favore della controparte, dei frutti derivanti dall'anticipato godimento dell'immobile promesso in vendita e, dunque, al pagamento dell'indennità di occupazione per il periodo in cui ne ha avuto la detenzione.
Venendo al quantum dell'indennità, la misura dell'indennizzo ben può ancorarsi all'importo mensile concordato dalle parti nel contratto preliminare di £ 500.000 (€ 258,23), da corrispondere a partire dalla data di consegna dell'immobile. (01.06.2000). Quanto alla data di restituzione, la stessa risulta dubbia in quanto, dalle risultanze istruttorie, non è emerso in modo certo e univoco che il convenuto abbia effettivamente riconsegnato le chiavi dell'immobile al Tale incertezza è ulteriormente avvalorata dall'espressa contestazione attorea di Pt_1 avvenuta riconsegna del bene – avendo questa, più volte, ribadito che il convenuto detiene ancora le chiavi dell'immobile - cui non ha fatto seguito alcuna allegazione contraria di parte convenuta, ai fini di cui all'art. 115
c.p.c. Di talché, dovrà riconoscersi l'indennità di occupazione dalla data di consegna dell'immobile (1.6.2000) all'emanazione della presente sentenza, per un totale di € 77.210,77 (pari a € 258,23 x 299 mensilità), oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo.
pagina 13 di 14 Gli effetti restitutori conseguenti alla risoluzione contrattuale ex art. 1458 c.c. inducono altresì alla condanna del convenuto all'immediato rilascio dell'immobile, oggetto di preliminare, nonché a disporre la restituzione, in favore del convenuto, della somma di € 5.164,57 (corrisposta a titolo di acconto sul prezzo all'atto della stipula del preliminare) ed ulteriori € 6.713,94 a titolo di rimborso dei ratei mensili versati sempre a titolo di acconto sul prezzo, per un totale di € 11.878,51, oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo.
Infine, le allegazioni e domande attoree concernenti l'illegittima occupazione dell'appartamento adiacente all'immobile oggetto di preliminare vanno disattese, in quanto prive di qualsivoglia riscontro probatorio.
Le spese di lite seguono la soccombenza del convenuto e si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
Il BU, definitivamente pronunciando sulla causa iscritta al n. r.g. 1945/2017, disattesa ogni avversa richiesta, eccezione e deduzione, così decide:
- dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 02.05.2000 per inadempimento del convenuto e, per l'effetto
- condanna a pagare a la penale di € 10.329,14, oltre interessi legali dalla Controparte_1 Parte_1 sentenza al saldo;
- condanna a pagare a la somma di € 77.210,77, oltre interessi al tasso legale Controparte_1 Parte_1 dalle singole scadenze al saldo effettivo per l'occupazione del bene immobile oggetto del contratto preliminare;
- ordina al convenuto l'immediato rilascio del bene immobile oggetto di preliminare, disponendo che lo stesso provveda a liberarlo da persone e cose e a riconsegnare le chiavi all'attore;
- condanna a restituire a la somma di € 11.878,51, oltre interessi al tasso legale Parte_1 Controparte_1 dalla pubblicazione della sentenza al saldo;
- condanna la parte convenuta al rimborso delle spese di lite in favore dell'attore, che si liquidano in € 545,00 per esborsi e € 14.103,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA.
Teramo, 30.4.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Erika Capanna Piscè
pagina 14 di 14
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il BU di Teramo, in composizione monocratica, in persona della Dott.ssa Erika Capanna Pisce', ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 1945/2017, promossa da:
, rappresentato e difeso dall'avv. Nicola Sotgiu Parte_1
ATTORE contro
, rappresentato e difeso dall'avv. Mario Cheng Chi Chang e dall'avv. Antonio Controparte_1
Trivellizzi
CONVENUTO
CONCLUSIONI: come da udienza di precisazione delle conclusioni del 2.12.2024.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 22.05.2017, conveniva in giudizio innanzi all'intestato Parte_1
BU , rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'Eccellentissimo BU adito, Controparte_1 contrariis reiectis: risolvere il contratto preliminare di compravendita di cui alla espositiva che precede ex art.
1453 c.c.; condannare il sig. al pagamento di € 10.329,14 (lire 20.000.000), oltre interessi a Controparte_1 decorrere dal 2 maggio 2006, a titolo di penale ex art. 1382 c.c.; condannare il sig. al rilascio Controparte_1 di entrambi gli immobili di cui alla narrativa che precede, individuati al N.C.E.U. del Comune di Colledara pagina 1 di 14 (TE) rispettivamente al foglio 16, part. 684, sub. 6 e 8 ed al foglio 16, part. 684, sub. 5; condannare il sig. al pagamento dell'indennità di occupazione dei due immobili di cui al superiore punto, da Controparte_1 liquidarsi nella misura di € 258,23 mensili per ciascuno di essi, a far data dal 1° giugno 2006 fino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria, dalle singole scadenze sino all'effettivo rilascio. Con vittoria di spese ed onorari del giudizio”.
A fondamento della propria pretesa l'attore allegava in sintesi e per quanto di interesse:
- che era proprietario di un immobile adibito a civile abitazione, con annessi autorimessa e frustolo di terreno, sito nel Comune di Colledara, frazione Contrada Ornano Grande, censito al N.C.E.U. del detto Comune al foglio
16, part. 684, sub. 6 e 8;
- che con contratto preliminare di compravendita sottoscritto in data 02.05.2000, prometteva di vendere l'immobile sopradescritto al convenuto, il quale prometteva di acquistarlo per sé o per persona da nominare, al corrispettivo pattuito di lire 97.000.000;
- che con il medesimo contratto preliminare, il convenuto si impegnava a corrispondere l'importo pattuito con le seguenti modalità: lire 10.000.000 (€ 5.164,57) all'atto della sottoscrizione del preliminare, ulteriori lire
24.000.000 (€ 12.394,97) in 24 rate mensili, con decorrenza dal 1° giugno 2000, dell'importo unitario di lire
1.000.000 (€ 516,46) e la restante somma di lire 63.000.000 (€ 32.536,78) con modalità scelte da parte promissaria acquirente, da versarsi, comunque, entro 6 anni dalla stipula del preliminare, oltre interessi (del 9% annui) dalla data di consegna dell'immobile sino al pagamento;
- che il contratto prevedeva altresì la corresponsione di una penale per l'inadempimento degli obblighi assunti pari a lire 20.000.000 (€ 10.329,14) oltre al pagamento della somma di lire 500.000 (€ 258,23) mensili a titolo di corrispettivo per l'uso e il godimento dell'immobile a far data dalla consegna dello stesso;
- che il convenuto versava al sig. la somma di lire 10.000.000 (€ 5.164,57) all'atto della sottoscrizione Pt_1 del preliminare e, successivamente, una parte delle rate mensili per soli 13.000.000 di lire (€ 6.713,94) – a fronte dei pattuiti 24.000.000 di lire (€ 12.394,97) – senza mai specificare né le modalità di corresponsione del residuo del prezzo concordato, né la propria volontà in ordine alla sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita;
- che, in data 01.06.2000, consegnava l'immobile al convenuto, il quale installava il portoncino di ingresso all'appartamento, omettendo di consegnare la copia delle chiavi al Pt_1
- che il convenuto installava un portoncino su un appartamento posto a fianco di quello oggetto del preliminare, detenendone le chiavi in via esclusiva;
- che, decorso il termine di sei anni per il pagamento di quanto previsto, diffidava il convenuto a mezzo raccomandate a.r. del 23.09.2006 e del 16.10.2013 ad adempiere al preliminare o a restituire le chiavi sia dell'immobile oggetto del contratto preliminare, sia dell'altro immobile illegittimamente occupato.
pagina 2 di 14 Si costituiva in giudizio , proponendo domanda riconvenzionale e rassegnando le seguenti Controparte_1 conclusioni: “- rigettare la domanda attorea per gli argomenti svolti e comunque, in via riconvenzionale, dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare del 02/05/2000 per fatto e colpa della parte promittente venditrice condannando quest'ultima, anche a titolo di risarcimento del danno, al rimborso dell'importo di euro 5.164,57, corrisposto al titolo di acconto sul prezzo all'atto della stipula del preliminare, di ulteriori euro 6.713,94 a titolo di rimborso dei ratei mensili versati sempre a titolo di acconto sul prezzo, nonché dell'ulteriore somma di euro 10.329,14 a titolo di penale ex art. 1382 c.c.”.
In particolare, la parte convenuta deduceva:
- che l'immobile oggetto del preliminare di compravendita era privo della licenza edilizia e della certificazione di agibilità ed abitabilità;
- che la mancanza di un requisito essenziale integrava l'ipotesi di consegna di aliud pro alio;
- che dall'inadempimento del venditore discendeva la possibilità in capo all'acquirente di ottenere la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno, invocati in via riconvenzionale, da cui scaturiva la doverosità del rimborso dell'importo di euro 5.164,57 corrisposto al titolo di acconto sul prezzo all'atto della stipula del preliminare, di ulteriori euro 6.713,94 a titolo di rimborso dei ratei mensili versati sempre a titolo di acconto sul prezzo, nonché dell'ulteriore somma di euro 10.329,14 a titolo di penale ex art. 1382 c.c.
La causa, istruita documentalmente e mediante l'escussione di testimoni, giungeva all'udienza del 02.12.2024, ove le parti precisavano le conclusioni mediante il deposito di note ex art. 127 ter cpc, e veniva trattenuta in decisione con la concessione dei termini ex art. 190 cpc.
Risulta ex actis e non è contestato che in data 02.05.2000 veniva concluso il contratto preliminare di compravendita con cui si obbligava a vendere mentre si obbligava ad acquistare Parte_1 Controparte_1 un'unità immobiliare, con autorimessa e frustolo di terreno, sito in Ornano Grande di Colledara, traversa di via
San Giorgio, posto al piano primo, al prezzo di £ 97.000.000 (all. fascicolo di parte convenuta). Il promissario acquirente versava al promittente venditore la somma di £ 10.000.000 contestualmente alla stipula del preliminare, mentre si impegnava a versare £ 24.000.000 in rate mensili da un milione ciascuna e la restante somma di £ 63.000.000 entro sei anni dalla data di stipula del preliminare.
La domanda azionata da è volta a conseguire la pronuncia di risoluzione del contratto preliminare Parte_1 di compravendita immobiliare del 02.05.2000 per inadempimento ex art. 1453 c.c. e di condanna al pagamento di somme in denaro, sul presupposto del mancato versamento del prezzo entro il termine pattuito di sei anni.
pagina 3 di 14 La domanda è stata contestata dal convenuto, il quale ha allegato che l'immobile oggetto del preliminare di compravendita era privo sia della licenza edilizia sia della certificazione di agibilità ed abitabilità invocando, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno per responsabilità contrattuale del promittente venditore.
Così sommariamente ricostruite le posizioni delle parti, è evidente che entrambe hanno dedotto l'inadempimento della controparte: in particolare l'inadempimento di parte convenuta (promissaria acquirente) sarebbe consistito nel non aver provveduto al versamento del prezzo entro il pattuito termine di sei anni, mentre l'inadempimento di parte attrice (promittente venditore) sarebbe consistito nel mancato conseguimento della licenza edilizia e del certificato di abitabilità dell'unità immobiliare entro il termine di trasferimento della proprietà.
La questione controversa, perciò, consiste nell'accertare se sussiste l'inadempimento dell'una o dell'altra parte contrattuale e, di conseguenza, se possa pronunciarsi l'effetto risolutivo invocato con la conseguente applicazione della penale contrattualmente prevista. Nell'indagine relativa si dovrà valutare il comportamento di entrambe le parti in relazione al contratto e ai precetti generali sull'imputabilità e sull'importanza dell'inadempimento, allo scopo di stabilire quale di esse sia inadempiente.
Venendo all'esame delle reciproche condotte, quanto al dedotto inadempimento di parte convenuta (promissaria acquirente), la stessa negli atti processuali non ha contraddetto la versione avversaria, secondo cui il prezzo sarebbe stato pagato parzialmente, per giunta confermando implicitamente le deduzioni attoree secondo le quali il avrebbe versato soltanto la somma di lire 10.000.000 (€ 5.164,57) all'atto della sottoscrizione del CP_1 preliminare e una parte delle rate mensili per soli 13.000.000 di lire (€ 6.713,94), a fronte dei pattuiti 24.000.000 di lire (€ 12.394,97) laddove, nelle conclusioni rassegnate nella comparsa di costituzione e risposta, ha quantificato nella stessa misura le somme delle quali ha richiesto la restituzione nell'ipotesi di accoglimento della domanda risolutoria. Com'è noto, infatti, la “non contestazione” - cui è processualmente equiparabile la contestazione generica - è un “comportamento univocamente rilevante ai fini della determinazione dell'oggetto del giudizio, con effetti vincolanti per il giudice, che dovrà astenersi da qualsivoglia controllo probatorio del fatto non contestato e dovrà ritenerlo sussistente, in quanto l'atteggiamento difensivo delle parti espunge il fatto stesso dall'ambito degli accertamenti richiesti” (cfr. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 5356 del 05/03/2009; Cass. Sez. 3,
Sentenza n. 7074 del 28/03/2006; Cass. Sez. 3, Sentenza n. 10031 del 25/05/2004).
Secondo i principi che regolano il riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), incombe all'attore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo poi al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (cfr. Cass. n. 15659.2011; conf. Sezioni
Unite n. 13533.2001; Cass. n. 3373.2010; Cass. n. 9351.2007).
pagina 4 di 14 Applicando tali principi alla fattispecie in esame, ritiene il BU che parte attrice ha assolto all'onere probatorio su di essa incombente avendo dimostrato la fonte negoziale del proprio diritto (contratto preliminare del 02.05.2000), la scadenza delle obbligazioni rimaste inadempiute (sei anni dalla stipula del preliminare) e l'inadempimento di controparte;
di contro, il convenuto, gravato dall'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento ovvero l'insorgenza di fatti modificativi e/o estintivi dell'avversa pretesa, non ha contestato quanto sostenuto dall'altra, proponendo a sua volta un'azione finalizzata all'accertamento dell'inadempimento attoreo.
Così accertato l'inadempimento di parte convenuta rispetto all'obbligo di pagamento del prezzo, occorre procedere all'esame del dedotto inadempimento di parte attrice, consistente nella promessa della vendita di un immobile privo della licenza edilizia e del certificato di agibilità.
Anzitutto è opportuno puntualizzare che il certificato di agibilità e il permesso di costruire sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro, in quanto il certificato di agibilità ha la funzione di accertare che l'immobile sia stato realizzato secondo le norme tecniche vigenti in materia di sicurezza, salubrità, igiene, risparmio energetico degli edifici e degli impianti, mentre il titolo edilizio è finalizzato all'accertamento del rispetto delle norme edilizie ed urbanistiche (Cons. Stato, Sez. VI, Sentenza n. 10340 del 23/11/2022; Sez. VI,
Sentenza n. 6780 del 02/08/2022; Sez. VI, Sentenza n. 3666 del 10/05/2021; Sez. VI, Sentenza n. 8180 del
29/11/2019).
Quanto all'inadempimento del venditore in relazione alla mancata sussistenza dei certificati di agibilità ed abitabilità dell'immobile, la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 23604/2023, ha proceduto a delineare le direttrici, normative e giurisprudenziali, intorno alle quali si sviluppa l'istituto del certificato di abitabilità e di agibilità. Sul piano normativo, la disposizione introduttiva dell'istituto era rappresentata dall'art. 221 del r.d. n.
1265/1934 (T.U. delle leggi sanitarie), il quale stabiliva che, in materia di costruzione, ricostruzione, sopraelevazione e modificazione di case urbane o rurali o parti di esse contemplate dal precedente art. 220, tali edifici non potessero “essere abitati senza autorizzazione del sindaco, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario e di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità”. La disciplina è stata ripetutamente rivisitata, con particolare riguardo al procedimento di rilascio del certificato, al fine di rendere le operazioni più agili e di favorire la certezza dello status giuridico dell'edificio. Segnatamente, con l'art. 4, decimo comma, del d.l. 328/1993, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 493/1993, si è proceduto a sostituire i controlli da effettuarsi ai fini del rilascio del certificato di abitabilità, in caso di inadempienza degli uffici comunali, con una dichiarazione resa da un professionista abilitato.
pagina 5 di 14 Per converso, gli artt. 4 e 5 del d.P.R. n. 425/1994 hanno complessivamente riordinato la materia attraverso l'abrogazione esplicita dell'art. 221, primo comma, del r.d. n. 1265/1934 e la contestuale introduzione di un regime sensibilmente difforme dal precedente.
In specie, l'art. 4 del d.P.R. n. 425/1994 ha posto, in capo al proprietario dell'immobile della cui abitabilità si intende fare richiesta, l'onere di inoltrare la relativa domanda, allegando una serie di certificati attestanti i requisiti di salubrità, igiene e conformità del bene al progetto.
La medesima norma ha previsto altresì, alternativamente, il rilascio del certificato di abitabilità da parte del sindaco entro 30 giorni dalla richiesta, oppure un rapido procedimento di silenzio-assenso, che si snoda in due fasi, tali per cui l'abitabilità si ha per attestata, in 45 giorni dopo la presentazione della domanda e, in via definitiva, una volta che siano trascorsi ulteriori 180 giorni, in assenza di ispezione comunale avente esito negativo.
Successivamente il certificato di abitabilità è stato disciplinato dagli artt. 24-26 del d.P.R. n. 380/2001, entrato in vigore il 30 giugno 2003, che ha sostituito la vecchia dizione di “certificato di abitabilità” con quella di
“certificato di agibilità”.
In ordine a detta regolamentazione, è stabilito che il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa, sono tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità in tutti i casi di interventi edilizi relativi a nuove costruzioni, ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali, nonché di interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di cui al primo comma del medesimo articolo.
La formulazione normativa dell'art. 24, primo comma, T.U. Edilizia ha ampliato il valore legale della certificazione, statuendo che il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
La disposizione ha ancora provveduto alla semplificazione del procedimento di rilascio del certificato, tramite la concentrazione delle competenze presso lo sportello unico per l'edilizia e la previsione di una forma di silenzio- assenso, in caso di mancata risposta dell'amministrazione entro 30 giorni dalla presentazione dell'istanza da parte del l'interessato, corredata dagli appositi documenti richiesti dalla legge.
Quindi, il d.lgs. n. 222/2016, nel modificare la disciplina in tema di agibilità, non allude più al rilascio di apposita certificazione, neanche mediante la procedura del silenzio-assenso, posto che la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati
è valutata secondo quanto dispone la normativa vigente, con l'effetto che la conformità dell'opera al progetto presentato dovrà essere atte stata mediante “segnalazione certificata”. Ne consegue la sostanziale assunzione di responsabilità da parte del professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge, senza che sia pagina 6 di 14 rilasciato un apposito provvedimento espresso e senza che maturi un titolo avente natura provvedimentale mediante silenzio-assenso.
Sicché, ai fini dell'agibilità, entro 15 giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura dell'intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l'edilizia la “segnalazione certificata” degli interventi realizzati.
In caso di accertata carenza dei requisiti e dei presupposti per la presentazione della segnalazione certificata di agibilità, il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale, nel termine di 30 giorni dal ricevimento della segnalazione, adotta motivati provvedimenti di divieto di prosecuzione dell'utilizzo e di rimozione degli eventuali effetti dannosi di esso.
Tanto premesso quanto all'evoluzione del plesso normativo dedicato all'istituto, occorre, a questo punto, indagare sulle conseguenze (come articolate dalla giurisprudenza di legittimità), individuate dalla sentenza n.
23604/2023, che discendono dalla “carenza” del certificato o licenza di abitabilità (recte di agibilità).
In primis, deve escludersi che la carenza sostanziale o formale dell'agibilità infici la validità “strutturale” del contratto traslativo per illiceità dell'oggetto.
Ne discende che il rilievo in forza del quale l'abitazione sia priva dell'agibilità non determina comunque la nullità del contratto per la sua incommerciabilità (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16216 del 16/06/2008; Sez. 2,
Sentenza n. 24957 del 29/11/2007; Sez. 2, Sentenza n. 3687 del 29/03/1995; Sez. 2, Sentenza n. 8199 del
11/08/1990).
Accertato che l'assenza del certificato non comporta un vizio genetico del contratto, i riflessi dell'inagibilità non possono che operare sul piano dell'attuazione del programma negoziale. La parte che si duole di detta carenza è dunque legittimata esclusivamente – e a certe condizioni – a rivendicare l'alterazione del sinallagma funzionale.
Secondo la ricostruzione della Corte di Cassazione, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l'importanza e la gravità dell'omissione in relazione al godimento e alla “commerciabilità” del bene. Pertanto, solo ove difettino – in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria – i requisiti igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere l'agibilità, la vendita può essere risolta per l'intervenuta consegna di aliud pro alio datum.
Ne deriva che deve operarsi una discriminazione qualitativa tra difformità sanabili e insanabili, collegata alla natura e alla rilevanza delle prescrizioni violate, allo scopo di diversificare sinergicamente le azioni esperibili: A) si ricade nel campo di operatività della garanzia edilizia in senso tecnico per vizi redibitori (rilevante sul piano oggettivo), con riferimento alla cosa consegnata, qualora questa presenti imperfezioni che la rendano inidonea all'uso cui dovrebbe essere destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore;
B) si ha, invece,
pagina 7 di 14 mancanza di qualità essenziali quando – in ragione delle alterazioni subite – la cosa appartenga, per sua natura o per gli elementi che la caratterizzano, ad un tipo o ad una specie diversa da quella pattuita, pur rimanendo nell'ambito dello stesso genere;
C) per contro, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c., qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita.
Solo nel caso in cui l'immobile presenti “insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 14900 del 29/05/2023; Sez. 2, Sentenza n. 39369 del 10/12/2021; Sez.
2, Ordinanza n. 4826 del 19/02/2019; Sez. 2, Ordinanza n. 30950 del 27/12/2017; Sez. 2, Sentenza n. 3851 del
15/02/2008; Sez. 2, Sentenza n. 17140 del 27/07/2006; Sez. 2, Sentenza n. 1391 del 11/02/1998).
La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto (Cass. n. 16216/08). Ne deriva che nella vendita di immobili destinati ad abitazione, la licenza di abitabilità è un elemento che caratterizza il bene in relazione alla sua capacità di assolvere la determinata funzione economico-sociale negoziata, e, quindi, di soddisfare i concreti bisogni che hanno indotto il compratore ad effettuare l'acquisto. Pertanto, la mancata consegna del certificato di abitabilità implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile.
Ebbene, nella specie, la dedotta carenza parrebbe discendere da presunte infiltrazioni che, tuttavia, non avrebbero impedito al convenuto di utilizzare pienamente il bene come abitazione, quantomeno dall'anno 2000 all'anno 2006. A ciò si aggiunga che le circostanze relative alla dedotta umidità sono state rappresentate dal convenuto in maniera alquanto generica e non circostanziata. Mancano, infatti, indicazioni relative al tempo di insorgenza, all'esatta collocazione, all'entità, non essendovi neppure concreti riscontri oggettivi tali da corroborare i richiamati assunti. Ancora, non risulta che il convenuto abbia mai contestato vizi e carenze igienico-sanitarie dell'immobile durante il periodo della sua permanenza. Dall'istruttoria orale è emerso che solo nel mese di maggio dell'anno 2006, il per il tramite della figlia , chiedeva al di CP_1 Tes_1 Pt_1 provvedere al risanamento delle infiltrazioni di acqua piovana provenienti dal tetto e alla sistemazione e messa a pagina 8 di 14 norma dell'impianto e del quadro elettrico generale dell'edificio (cfr. escussione testimoniale di Parte_2 del 22.09.2020 e dell'Arch. del 02.02.2021). Da quanto detto discende che le generiche Testimone_2 doglianze evidenziate, peraltro tollerate per anni e rese note nel contratto (in cui veniva cristallizzata la presenza di infiltrazioni idriche nel locale garage) non siano tali da determinare un inadempimento di rilevante gravità, idoneo ad incidere in maniera apprezzabile sulla funzione del contratto, non essendo emersa la mancanza, in termini assoluti e senza possibilità di sanatoria, dei requisiti igienico-sanitari e di sicurezza per ottenere l'agibilità.
Va, pertanto, esclusa la possibilità per la parte convenuta di invocare quale causa di risoluzione del contratto la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità.
Venendo all'analisi delle ulteriori censure mosse da parte convenuta, quanto all'irregolarità urbanistica del bene al momento della stipula del contratto preliminare, è appena il caso di rammentare che nell'ambito della compravendita immobiliare, la legge considera i profili di regolarità amministrativa del bene con la previsione di requisiti di validità sia formale che sostanziale del contratto.
Sotto il primo aspetto, la legge prevede ipotesi di nullità formale (definita “testuale e documentale” e non meramente virtuale) riconducibile, nel sistema generale delle invalidità, all'ultimo comma dell'art. 1418 c.c., per mancanza nel contratto di indicazioni essenziali.
Per gli edifici o loro parti la cui costruzione sia iniziata prima dell'entrata in vigore della legge 28 febbraio 1985
n. 47 (17 marzo 1985) ma anteriormente al 1 settembre 1967, l'art. 40 comma 2 di detta legge prevede la nullità degli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali se non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare, anche in sanatoria, o se non viene allegata la prescritta documentazione alternativa (copia per il richiedente della domanda di condono, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima corredata della prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione). La mancanza di tale indicazione dà luogo ad una nullità di carattere formale, attesa la sua funzione di tutela dell'affidamento dell'acquirente, con la conseguenza che, ai fini della sua legittima ravvisabilità, è sufficiente che si riscontri la mancata indicazione nell'atto degli estremi della concessione, senza che occorra interrogarsi sulla reale esistenza di essa.
La nullità del contratto di compravendita è prevista a prescindere dalla regolarità dell'immobile che ne costituisce l'oggetto ed ha il fine di disincentivare l'abusivismo nonché di soddisfare l'esigenza di tutela dell'affidabilità dell'acquirente che deve essere posto in grado di conoscere esattamente le condizioni del bene acquistato e di poter più agevolmente effettuare accertamenti sulla detta regolarità del bene attraverso il confronto tra la sua consistenza reale e quella risultante dagli atti (concessione edilizia, ovvero domanda di concessione in sanatoria con estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione) obbligatoriamente indicati nel negozio (Cass., 24.3.2004 n. 5898).
pagina 9 di 14 Sotto l'aspetto sostanziale, prima dell'entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977 n. 10, nessuna norma stabiliva espressamente l'invalidità dei contratti aventi ad oggetto un immobile abusivo o l'incommerciabilità delle costruzioni.
Si affermava, nella giurisprudenza, che l'abusività della costruzione, lungi dal determinare la nullità della compravendita per illiceità dell'oggetto del contratto, poteva venire in rilievo soltanto in termini di insufficienza della prestazione di trasferimento, per la possibilità di evizione totale o parziale o di impedimento dell'uso della costruzione per difetto di abitabilità o agibilità, e quindi trovare il suo rimedio e la sua sanzione nella generale disciplina dell'inadempimento contrattuale, a tutela e su iniziativa del soggetto che, ignaro dell'abusività al momento della stipulazione del contratto, ne avesse subito pregiudizio.
L'art. 15 comma 7 della legge 28.1.1977 n. 10 ha introdotto una specifica ipotesi di nullità sostanziale per illiceità dell'oggetto, prevedendo che “gli atti giuridici aventi per oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione sono nulli ove da essi non risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza della concessione”. Si tratta di una nullità di carattere relativo, essendo comminata solo ove dall'atto non risulti che l'acquirente era a conoscenza della mancanza di concessione.
La Suprema Corte ha, poi, ripetutamente affermato che la norma, sia per il suo carattere innovativo, sia perché contenuta in una normativa speciale ispirata alla tutela di interessi pubblici legati all'ordinato assetto e sviluppo urbanistico del territorio, è di stretta interpretazione, non applicabile oltre i tempi in essa considerati.
Con la conseguenza che, in base alla citata normativa, non può essere dichiarata la nullità di un atto avente ad oggetto la compravendita di un immobile costruito non in “assenza” di concessione edilizia ma in “difformità”, totale o parziale, della stessa (Cass., n. 5898/04, citata).
L'art. 15 della legge n. 10 del 1977, rimasto in vigore fino al 16.3.1985, è stato sostituito dalle disposizioni di cui alla citata legge n. 47 del 1985 (art. 2), applicabile al caso di specie (desumendosi, dai documenti allegati, che le palazzine oggetto di condono venivano ultimate una nel 1983 e una nel 1987, che la pratica di condono edilizio veniva presentata in data 01.09.1986 e il permesso di costruire in sanatoria veniva rilasciato ai sensi dell'art. 35, comma 9, della L. n. 47/1985 in data 6.10.2006).
Da tali norme si ricava la nullità, ai sensi degli artt. 1346 e 1418 c.c., del contratto di compravendita di un immobile costruito senza concessione edilizia o in totale difformità, avendo un oggetto illecito per violazione delle norme imperative in materia urbanistica.
Si è affermato che la comminatoria di nullità non riguarda ogni forma di abusivismo ma solo i casi di immobili costruiti in assenza di concessione e quelli realizzati in totale difformità da essa, ossia i casi riguardanti immobili costruiti in maniera così diversa dalla previsione contenuta nella concessione da non potere essere ricondotti alla stessa, risultando la sostanziale equiparazione della “totale difformità” all'assenza di concessione dalla loro equiparazione sotto il profilo delle sanzioni amministrative e penali (artt. 7 e 20 della legge n. 47 del 1985).
pagina 10 di 14 La comminatoria di nullità non colpisce, invece, le costruzioni effettuate in base a regolare concessione edilizia e non in totale difformità dalla stessa (Cass., 31.1.2011 n. 2187).
Da queste disposizioni si ricava che la nullità sostanziale dei contratti relativi ad immobili abusivi non comprende né quelli aventi ad oggetto immobili la cui costruzione sia iniziata in data anteriore all'1 settembre
1967 né i contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della legge n. 10 del 1977.
Dopo l'entrata in vigore di questa legge e fino al 16.3.1985, la nullità sostanziale riguardava esclusivamente contratti relativi ad immobili privi di concessione edilizia e non quelli realizzati in difformità, totale o parziale, dalla concessione.
Dall'entrata in vigore della legge n. 47 del 1985, la nullità comprende anche immobili realizzati in totale (e non in parziale) difformità dalla concessione.
Tutto ciò, però, attiene ai contratti di trasferimento immobiliare e non ai contratti preliminari.
Nella giurisprudenza di legittimità è pacifico che le sanzioni di nullità, sia formale che sostanziale, previste dalla legge n. 47 del 1985 trovano applicazione ai soli contratti ad effetti reali, mentre le relative previsioni non possono essere estese ai contratti ad efficacia meramente obbligatoria, quali i preliminari di vendita, come si desume dal tenore letterale delle norme, nonché dalla circostanza che, successivamente al contratto preliminare, può intervenire la concessione in sanatoria degli abusi edilizi commessi, con la conseguenza che, in questa ipotesi, rimane esclusa la sanzione di nullità per il successivo contratto di vendita, ovvero si può far luogo alla pronuncia di sentenza ex art. 2932 c.c. (Cass., 22.5.2008 n. 13225; Cass., 27.4.2006 n. 9647; Cass., 9.12.1992 n.
13024).
Sicché il contratto preliminare avente ad oggetto un immobile realizzato senza concessione edilizia o in totale difformità o privo dei riferimenti circa la regolarità urbanistica dell'immobile o della dichiarazione della data di costruzione non è nullo, solo che non può essere eseguito, in caso di persistenza dell'abuso, dal contratto definitivo né dar luogo ad una pronuncia di sentenza costitutiva di trasferimento ex 2932 c.c. Né le parti, con la stipula del contratto definitivo, né il giudice, con la sentenza ex art. 2932 c.c., possono trasferire un immobile non commerciabile per omesso rispetto dei requisiti di cui alla legge n. 47/85.
In sostanza, le parti possono stipulare un contratto preliminare anche in caso di totale irregolarità urbanistica dell'immobile costruito dopo il 1.9.1967 o in mancanza delle indicazioni formali ex artt. 17 o 40 comma 2 citati, ma non possono stipulare il contratto definitivo se l'abuso non viene nel frattempo sanato.
Tanto premesso in diritto, va evidenziando che, sebbene nel contratto preliminare si desse atto che “per l'intero fabbricato, cui l'appartamento fa parte, è in corso la pratica del condono edilizio” e che in data 01.09.1986
avesse presentato al Comune di Colledara la domanda tendente ad ottenere il permesso di costruire Persona_1 in sanatoria, relativamente all'opera edilizia abusiva per la realizzazione di n. 2 palazzine distinte con la lettera A
pagina 11 di 14 – B, in difformità alla concessione edilizia n. 31/77 rilasciata in data 01.06.1979, lo stesso veniva concesso in data 06.10.2006 (all. alla memoria istruttoria ex art. 183, 6 comma, n. 2 di parte attrice).
Va, altresì, osservato che nel testo del contratto preliminare le parti non individuavano un termine per la stipula dell'atto pubblico – limitandosi a fissare il termine finale di pagamento del prezzo “entro sei anni dalla data della presente”, quindi il 2.5.2006 - e ciò verosimilmente accadeva poiché il promissario acquirente era stato immesso nel possesso dell'immobile già alla data del 01.06.2000. Pertanto, dal testo del contratto preliminare può evincersi che per le parti non aveva alcuna rilevanza indicare un termine per la stipula del rogito, tanto da non averlo menzionato.
Pur volendo astrattamente individuare il termine utile per la stipulazione del definitivo in quello di pagamento del saldo del prezzo (2.5.2006), sarebbe di tutta evidenza il suo carattere non essenziale (neppure messo in discussione dalle parti) e la stretta contiguità temporale tra lo stesso e quello di rilascio del permesso di costruire in sanatoria (6.10.2006), configurandosi, al massimo, un ritardo che, in assenza di qualsivoglia allegazione relativa al danno che avrebbe cagionato al promissario acquirente, non risulta aver minimamente inciso sul sinallagma contrattuale.
Le circostanze valutate permettono di ritenere, nel raffronto dei contegni assunti dalle parti e dei reciproci addebiti di inadempienza, che l'unico inadempimento rilevabile sia quello posto in essere dalla parte convenuta.
Alla luce delle motivazioni innanzi illustrate, il contratto preliminare di compravendita deve essere dichiarato risolto per inadempimento del promissario acquirente, odierno convenuto.
Alla declaratoria di risoluzione del contratto consegue il risarcimento del danno da quantificare mediante applicazione della penale contrattualmente convenuta nella misura di £ 20.000.000 (€ 10.329,14), somma ritenuta equa, avuto riguardo al valore dell'affare e al contegno complessivamente assunto dalle parti.
Tale somma deve essere maggiorata degli interessi legali dalla sentenza al saldo, esclusa la sua rivalutazione
(cfr. sul punto Cass., 4126/1995 “la clausola penale (art. 1382 cod. civ.) ha lo scopo di limitare il risarcimento alla prestazione pattuita e, qualora questa consista nell'obbligazione di pagare una somma di denaro predeterminata, il relativo debito è "di valuta" - non già "di valore" -, non incidendo su di esso la svalutazione monetaria sopravvenuta, salva l'applicabilità, ove ne ricorrano le condizioni, dell'art. 1224, secondo comma, cod. civ..)”.
Passando, a questo punto, all'esame della domanda attorea di pagamento dell'indennità di occupazione dell'immobile, contrattualmente prevista in misura di 500.000 lire al mese, occorre osservare che, a seguito dell'avvenuta risoluzione del contratto preliminare, la legittimità originaria del promissario acquirente di godere dell'immobile viene meno, determinandosi una occupazione sine titulo dello stesso, conseguendone che il promissario acquirente, al quale sia stato anticipatamente consegnato l'immobile promesso in vendita, ha l'obbligo di restituirlo, essendo venuto meno il titolo di legittima detenzione.
pagina 12 di 14 Sul punto, è appena il caso di osservare che “in tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, in caso di risoluzione per inadempimento del promissario acquirente, ai sensi dell'art. 1383 c.c., è legittimo il cumulo tra la penale per l'inadempimento e l'indennità di occupazione, svolgendo le due somme funzioni diverse: la prima, predetermina il danno da risoluzione del preliminare, il quale comprende l'interesse negativo, ossia quello a non essere coinvolti in una vicenda contrattuale che poi non ha esito e, dunque, il danno da tempo e occasioni perdute, nonché le spese sostenute;
la seconda ripaga da altri pregiudizi, ossia quelli derivanti dalla circostanza che il proprio bene è goduto senza titolo da altri, e ciò a maggior ragione se la restituzione non è avvenuta o non deve avvenire, non essendovi stata domanda” ( Cass. n. 5651/2023).
In altri termini, la risoluzione impone al promissario acquirente di indennizzare la controparte del pregiudizio sofferto nel periodo compreso tra la consegna dell'immobile e la sua effettiva restituzione.
Occorre, altresì, rammentare che l'obbligo del promissario acquirente di corrispondere l'indennità di occupazione rientra tra gli effetti restitutori derivanti dalla risoluzione per inadempimento. Tale principio è costantemente ribadito dalla giurisprudenza di legittimità, secondo cui l'efficacia retroattiva della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento comporta l'insorgenza a carico di ciascun contraente dell'obbligo di restituire le prestazioni ricevute rimaste prive di causa secondo i principi sulla ripetizione dell'indebito di cui all'art. 2033 c.c.
Ne deriva che il promissario acquirente che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipata del bene promesso in vendita deve non solo restituirlo al promittente alienante, ma anche corrispondere a quest'ultimo i frutti per l'anticipato godimento dello stesso (Cass. civ. n. 35280/2022).
Nel caso di specie, dunque, il promissario acquirente, che ha confermato il possesso anticipato del bene, deve essere condannato alla restituzione, in favore della controparte, dei frutti derivanti dall'anticipato godimento dell'immobile promesso in vendita e, dunque, al pagamento dell'indennità di occupazione per il periodo in cui ne ha avuto la detenzione.
Venendo al quantum dell'indennità, la misura dell'indennizzo ben può ancorarsi all'importo mensile concordato dalle parti nel contratto preliminare di £ 500.000 (€ 258,23), da corrispondere a partire dalla data di consegna dell'immobile. (01.06.2000). Quanto alla data di restituzione, la stessa risulta dubbia in quanto, dalle risultanze istruttorie, non è emerso in modo certo e univoco che il convenuto abbia effettivamente riconsegnato le chiavi dell'immobile al Tale incertezza è ulteriormente avvalorata dall'espressa contestazione attorea di Pt_1 avvenuta riconsegna del bene – avendo questa, più volte, ribadito che il convenuto detiene ancora le chiavi dell'immobile - cui non ha fatto seguito alcuna allegazione contraria di parte convenuta, ai fini di cui all'art. 115
c.p.c. Di talché, dovrà riconoscersi l'indennità di occupazione dalla data di consegna dell'immobile (1.6.2000) all'emanazione della presente sentenza, per un totale di € 77.210,77 (pari a € 258,23 x 299 mensilità), oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo.
pagina 13 di 14 Gli effetti restitutori conseguenti alla risoluzione contrattuale ex art. 1458 c.c. inducono altresì alla condanna del convenuto all'immediato rilascio dell'immobile, oggetto di preliminare, nonché a disporre la restituzione, in favore del convenuto, della somma di € 5.164,57 (corrisposta a titolo di acconto sul prezzo all'atto della stipula del preliminare) ed ulteriori € 6.713,94 a titolo di rimborso dei ratei mensili versati sempre a titolo di acconto sul prezzo, per un totale di € 11.878,51, oltre interessi legali dalla pubblicazione della sentenza al saldo.
Infine, le allegazioni e domande attoree concernenti l'illegittima occupazione dell'appartamento adiacente all'immobile oggetto di preliminare vanno disattese, in quanto prive di qualsivoglia riscontro probatorio.
Le spese di lite seguono la soccombenza del convenuto e si liquidano come da dispositivo.
P.Q.M.
Il BU, definitivamente pronunciando sulla causa iscritta al n. r.g. 1945/2017, disattesa ogni avversa richiesta, eccezione e deduzione, così decide:
- dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 02.05.2000 per inadempimento del convenuto e, per l'effetto
- condanna a pagare a la penale di € 10.329,14, oltre interessi legali dalla Controparte_1 Parte_1 sentenza al saldo;
- condanna a pagare a la somma di € 77.210,77, oltre interessi al tasso legale Controparte_1 Parte_1 dalle singole scadenze al saldo effettivo per l'occupazione del bene immobile oggetto del contratto preliminare;
- ordina al convenuto l'immediato rilascio del bene immobile oggetto di preliminare, disponendo che lo stesso provveda a liberarlo da persone e cose e a riconsegnare le chiavi all'attore;
- condanna a restituire a la somma di € 11.878,51, oltre interessi al tasso legale Parte_1 Controparte_1 dalla pubblicazione della sentenza al saldo;
- condanna la parte convenuta al rimborso delle spese di lite in favore dell'attore, che si liquidano in € 545,00 per esborsi e € 14.103,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario al 15%, IVA e CPA.
Teramo, 30.4.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Erika Capanna Piscè
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