Proc. R.G. n. 164/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Annalisa Boido, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. r.g. 164/2021 promossa da:
(C.F. ), rappresentato e difeso dagli avvocati Parte_1 C.F._1
Alessandra Rolando e Rocco Basile ed elettivamente domiciliato presso lo studio dei difensori in Trecate (NO), via Mameli n. 15/A
PARTE ATTRICE contro
(C.F. ) e (C.F. Controparte_1 C.F._2 CP_2
), rappresentati e difesi dall'avvocato Pierluca Cassetta ed C.F._3 elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore in Torino, via Talucchi n. 32
PARTE CONVENUTA
OGGETTO: Contratti ed obbligazioni varie – vendita di cose immobili.
Conclusioni delle parti
(come da verbale di udienza dell'11.2.2025)
Per parte attrice
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, reiectis contrariis, e previa le declaratorie e le incombenze tutte del caso e valutata per tutte le parti convenute la mancata comparizione al tentativo di mediazione come comportamento processuale da cui desumere elementi di prova ex art. 116 cpc così giudicare:
Nel merito in via principale:
1 1) accertare e dichiarare la responsabilità dei venditori, SIg.ri e , Controparte_1 CP_2 per i motivi meglio descritti in narrativa e accertata la sanabilità dell'abuso, per l'effetto dichiarare i convenuti, in solido tra loro, tenuti al pagamento in favore del SI. a titolo di Parte_1 risarcimento di tutti i danni patrimoniali, da commisurarsi a tutte le spese sostenute e da sostenere in dipendenza della accertata natura abusiva dell'immobile, di quelle approntate per gli accertamenti prodromici al presente giudizio nonché quelle successive, quantificabili in euro 49.385,09 così come risulta dalla soluzione 2 della CTU ovvero in quell'altra somma dovuta sulla base delle risultanze emerse dalla CTU espletata in causa, ovvero in quell'altra somma ancora che sarà ritenuta di Giustizia, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dal dovuto al saldo effettivo;

2) condannare tutti gli odierni convenuti, in solido tra loro, a risarcire il danno non patrimoniale in favore del SI. a quest'ultimo derivato quale conseguenza dell'illegittimo Parte_1 comportamento posto in essere dai convenuti medesimi e meglio descritti in narrativa, nella misura non inferiore ad euro 10.000,00 o in quell'altra somma da determinarsi anche in via equitativa anche ai sensi dell'art. 1226 c.c., ovvero in quella sarà ritenuta di Giustizia;

In via subordinata
Valuti il Giudicante la trasmissione alla Procura della Repubblica per le accertate dichiarazioni mendaci in atti pubblici da parte dei convenuti e la sussistenza dei presupposti per la responsabilità ex art. 96 cpc.
Con vittoria di spese e onorari anche in relazione alla mancata partecipazione alla procedura di mediazione, giusta la previsione dell'art. 8 comma 4 bis, del D. Lgs n. 28/10 e con rimborso integrale di oneri di CTU e di C.T. di parte attrice
Si chiede sin d'ora la distrazione ai procuratori anticipatari degli onorari e delle spese ai sensi dell'art. 93 c.p.c.
In via istruttoria:
A) si chiede l'interrogatorio formale dei convenuti sulle seguenti circostanze:
1) Vero che in data 24/05/2012 è stato venduto al SI. l'appartamento sito in Parte_1
Bellinzago RE, via Carola n. 16/18;
2) Vero che per la ristrutturazione al fine del recupero del sottotetto a fini abitativi del suddetto alloggio è stato incaricato il EO. ; CP_3
3) Vero che il EO. è stato incaricato a presentare la pratica edilizia CP_3 comprensiva delle tavole di progettazione presso il Comune di Bellinzago RE;

4) Vero che il contatore del gas era posto nell'abitazione sottostante a quella alienata al SI.

Parte_1
2 5) Vero che nell'anno 2012 ho conosciuto in alcune occasioni durante le trattative per la vendita
i SIg.ri , e , rispettivamente i primi due amici di Parte_2 Parte_3 Parte_4 lunga data del SI. e l'ultima sorella dell'esponente Parte_1
B) si deducono i seguenti capitoli che dovranno formare oggetto di prova per testi:
1) Vero che in data 24/05/2012 il SI. ha acquistato dai SIg.ri Parte_1 [...]
e l'appartamento sito in Bellinzago RE, via Carola n. CP_1 CP_2
16/18, come risulta dagli atti notarili di compravendita e mutuo allegati all'atto introduttivo quali docc. 1 e 2, che vengono rammostrati al teste;

2) Vero che il prezzo di vendita era stato concordato in euro 85.000,00 (ottantacinquemila euro) come risulta dall'atto notarile di compravendita allegato all'atto introduttivo quale doc. 1 che viene rammostrato al teste;

3) Vero che ho seguito con il SI. le trattative e/o incontri tra i venditori Parte_1 Pt_5
e agli incontri con il mediatore immobiliare dell'agenzia immobiliare
[...] Parte_1
Blasi, e presenziato ad alcuni sopralluoghi nell'appartamento sino al rogito definitivo;

4) Vero che successivamente al rogito notarile il SI. prendeva atto che il Parte_1 contatore del gas era posto all'interno dell'appartamento sottostante sempre di proprietà dei SIg. e ma che dopo la vendita di tale alloggio si è reso necessario ogni volta CP_1 CP_2 chiedere l'autorizzazione al nuovo proprietario;

5) Vero che il SI. si deve recare ogni volta nell'appartamento sottostante per la lettura del Pt_1 proprio contatore gas;

6) Vero che in data 05/03/2021 nell'appartamento sottostante è stato messo un contatore nuovo per il gas relativo ai consumi del SI. come risulta dal documento rilasciato Parte_1 da Erogasmet che qui si allega quale (doc. 14) e che viene rammostrato al teste;

7) Vero che il proprietario dell'appartamento sottostante ha dato le chiavi di casa all'agenzia immobiliare “Silvestri” di Cameri/Bellinzago RE perché fosse posizionato un contatore nuovo per il gas relativo ai consumi della proprietà del SI. Parte_1
8) Vero che nell'ottobre 2019 il SI. ha deciso di vendere la propria abitazione Parte_1 dando mandato all'agenzia immobiliare denominata “Della Valle” corrente in Oleggio, in persona del legale rappresentante, pro tempore, SI.ra e contestualmente Controparte_4 di acquistare un'altra abitazione con la propria compagna SI.ra Testimone_1
9) Vero che alcune persone hanno manifestato all'agenzia immobiliare il proprio interesse all'acquisto alla abitazione del SI. e sono andate diverse volte a vedere Pt_1
l'appartamento, come risulta dai messaggi whatsapp allegati all'atto introduttivo quale doc. 3, che viene rammostrato al teste;

10) Vero che ho effettuato diversi sopralluoghi e misurazioni nell'appartamento;
3 11) Vero che nel novembre 2019 dalla documentazione in possesso (planimetrie e visure) e dai sopralluoghi effettuati sono emerse delle irregolarità tra stato di fatto e progetto, come risulta dai messaggi whatsapp allegati all'atto introduttivo quale doc. 3, che vengono rammostrati al teste;

12) Vero che tali irregolarità avevano ad oggetto la diversa distribuzione degli spazi interni, le dimensioni e le altezze dei vani abitativi;

13) Vero che per tale motivo ho richiesto al EOetra che aveva seguito la vendita
[...]
e firmato i progetti in Comune, ovvero EO. di Pombia, la Parte_6 CP_3 documentazione depositata in Comune;

14) Vero che a fine novembre 2019 ho richiesto al EO. di effettuare un sopralluogo CP_3 nell'abitazione come risulta dai messaggi whatsapp allegati all'atto introduttivo quale doc. 3, che vengono rammostrati al teste;

15) Vero che in data 29 novembre 2019 al sopralluogo erano presenti il SI. il Parte_1
EO. e un suo collaboratore, tale EO. e la SI.ra CP_3 Persona_1 [...] dell'Agenzia immobiliare;
CP_4
16) Vero che durante il sopralluogo i due EOetri hanno effettuato delle misurazioni all'interno dell'appartamento di proprietà del SI. Parte_1
17) Vero che dopo alcuni giorni, durante un incontro nello studio del EO. , il CP_3 suo collaboratore, EO. riferì ai presenti, SI.ra Persona_1 Testimone_1 SI.ra e al SI. che il EO. aveva CP_4 CP_4 Parte_1 CP_3 presentato e redatto in comune dei progetti e visure difformi dallo stato di fatto dell'immobile;
18) Vero che nel dicembre 2019 il EO. si era assunto l'incarico di regolarizzare e CP_3 sanare le difformità riscontrate, come risulta dai messaggi whatsapp allegati all'atto introduttivo quale doc. 5, che vengono rammostrati al teste;

19) Vero che nel dicembre 2019 il EO. è stato per tale motivo contattato più CP_3 volte dal SI. e/o dall'agenzia Immobiliare Della Valle come risulta dai Parte_1 messaggi whatsapp allegati all'atto introduttivo quale doc. 3, che vengono rammostrati al teste;

20) Vero che il EO. si è successivamente reso irreperibile;
CP_3
21) Vero che i potenziali acquirenti richiedevano una tempistica entro la quale tutto sarebbe stato sistemato per procedere all'acquisto dell'alloggio come risulta dai messaggi whatsapp allegati all'atto introduttivo quale doc. 3, che vengono rammostrati al teste;

22) Vero che, nel gennaio 2020 a seguito dell'irreperibilità del EO. , il SI. CP_3 ha incaricato un suo tecnico di fiducia, EO. per verificare Parte_1 Persona_2 lo stato dei luoghi e la loro conformità al progetto originario;

4 23) Vero che il EO. ha redatto la perizia che si rammostra al teste quale doc. Persona_2
10 e che conferma;

24) Vero che a gennaio 2020 i contatti con i potenziali acquirenti si sono interrotti, come risulta anche dai messaggi whatsapp allegati all'atto introduttivo quale doc. 3, che vengono rammostrati al teste;

25) Vero che la vendita ai potenziali acquirenti è pertanto sfumata;

26) Vero che a seguito di questa vicenda il SI. è caduto in un profondo stato di Parte_1 sofferenza e turbamento;

27) Vero che i progetti di convivenza tra il SI. e la SI.ra sono Parte_1 Testimone_1 sfumati;

28) Vero che frequento l'abitazione del SI. sin dai tempi dell'atto notarile Parte_1 ovvero dall'anno 2012; Persona_3
29) Vero che l'abitazione del SI. è rimasta identica negli spazi, nelle dimensioni Parte_1 dei vani abitativi, a quella venduta dai SIg.ri e CP_1 CP_2
30) Vero che lo stato dei luoghi dell'appartamento del SI. dal rogito notarile Parte_1 avvenuto in data 24/05/2012 ad oggi è rimasto immutato;

Si indicano a teste su tutti i capitoli sopra indicati:
. SI.ra residente in [...]; Testimone_1
. SI.ra , titolare dell'omonima agenzia immobiliare, corrente in Oleggio, Controparte_4 via Gramsci n. 76;
. EO. , con studio in Pombia (NO), via Matteotti n. 36; CP_3
EO. con studio in Bellinzago RE, via Guglielmo Marconi n. 6; Persona_1
. EO. con studio in Trecate (NO), via San Cassiano n. 8/a; Persona_2
. SI. residente in [...]; Parte_2
. SI.ra residente in [...], Corso Risorgimento n 383. Testimone_2
. SI.ra residente a [...]. Parte_4
Sui capitoli nn. 5, 6 e 7 si indica a teste:
- la SI.ra , titolare dell'omonima agenzia immobiliare corrente in 28062 Cameri Testimone_3
(NO), via Guglielmo Marconi n. 15;
C) Si chiede l'ammissione a prova contraria sui capitoli ex adverso laddove dedotti e ove ammessi tutti i testi sopra indicati”.
Per parte convenuta
5 “Voglia il Tribunale adito, contrariis reiectis,
In via preliminare: per i motivi tutti dedotti in narrativa accertare la decadenza dall'azione di parte attrice ai sensi dell'art.1495 c.c. comma primo nonchè accertare la prescrizione dell'azione di parte attrice i sensi dell'art.1495 comma terzo e per l'effetto dichiarare inammissibili e/o improcedibili tutte le domande proposte dal SI. nei confronti dei SI.ri Parte_1 [...]
e e per l'effetto rigettare e/o respingere integralmente le CP_1 CP_2 stesse.
Nel merito in via principale: per tutti i motivi dedotti in narrativa accertare l'inammissibilità e/o l'infondatezza e/o l'inefficacia di tutte le domande proposte da parte del SI. nei Parte_1 confronti dei SI.ri e e per l'effetto rigettare e/o Controparte_1 CP_2 respingere integralmente le stesse poichè infondate in fatto e in diritto nonchè prive di qualsivoglia supporto probatorio.
Nel merito in via subordinata nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande di parte attrice limitare la condanna a quanto provato e documentato in corso di causa e comunque nel limite del petitum della domanda formulata nel merito in via principale in atto di citazione.
In ogni caso, con vittoria di spese ed onorari di causa, oltre rimborso forfettario 15%, CPA ed IVA come per legge con riserva di deposito di istanza di liquidazione di parcella per la parte
[...]
ammessa al gratuito patrocinio a spese dello stato. CP_2
In via istruttoria: Si chiede preliminarmente un'integrazione della disposta CTU sulla base delle osservazioni del CTP di parte convenuta EO. del 30.08.24 alla luce dei dettami Persona_4 della Legge n.105 del 24.07.24 che ha modificato i parametri presenti nel precedente Testo Unico dell'edilizia anche in considerazione del fatto che lo stesso CTU incaricato Arch. , con Persona_5 la propria relazione del 19.09.24, ha confermato l'applicabilità di tale normativa al caso di specie.
Sempre via istruttoria si chiede l'ammissione dei seguenti capitoli di prova per testi e interrogatorio formarle di parte attrice e precisamente:
1) Vero che in data 15.02.12 le parti sottoscrivevano proposta irrevocabile di vendita con
l'intermediazione del SI. , titolare della ditta individuale “Blasi Immobiliare Controparte_5
di Blasi Francesco” con la quale il SI. si obbligava all'acquisto dell'immobile Parte_1
di proprietà dei SI.ri e facente parte del complesso Controparte_1 CP_2
condominale sito in Bellinzago RE (NO) Via Carola n.16/18?
2) Vero che la suddetta proposta veniva sottoscritta dalle parti ed era condizionata dal corretto accatastamento del sottotetto da parte dei venditori? Si rammostri al teste il doc.2 di parte convenuta.
6 3) Vero che a seguito del permesso di costruire del 08.03.12 i convenuti procedevano ad eseguire i lavori all'interno del sottotetto oggetto di compravendita?
4) Vero che i lavori di recupero del sottotetto sono stati eseguiti sulla base del progetto redatto dal EO. ? CP_3
5) Vero che all'interno del sottotetto venivano eseguiti l'impianto elettrico e l'impianto a gas?
Si rammostri al teste i docc. 7 e 8 di parte convenuta.
6) Vero che in data 11.04.12 e in data 19.04.12, presso lo sportello Unico per l'Edilizia del
Comune di Bellinzago RE venivano depositati rispettivamente comunicazione di ultimazioni lavori e richiesta di agibilità?
7) Vero che in data 14.05.12 lo predisponeva l'aggiornamento delle piantine Controparte_6
catastali dell'immobile oggetto di compravendita, di proprietà dei SI.ri e previo CP_1 CP_2
sopralluogo all'interno del suddetto immobile? Si rammostri al teste il doc.6 di parte convenuta e il doc.4 di parte attrice.
8) Vero che in data 23.05.12 il Comune di Bellinzago RE (NO), vista la domanda presentata dal SI. , rilasciava il CERTIFICATO di agibilità n.08/12 Controparte_1
dell'immobile oggetto di compravendita? Si rammostri al teste il doc.4 di parte convenuta.
9) Vero che il SI. per l'acquisto dell'immobile dei SI.ri e Parte_1 CP_1 CP_2
richiedeva la concessione mutuo alla Banca Unicredit S.p.A. – Filiale di Bellinzago
RE?
10) Vero che la Banca Unicredit S.p.A. – Filiale di Bellinzago RE al fine di verificare i presupposti per la concessione del mutuo richiesto dal SI. procedeva ad eseguire la Pt_1
perizia dell'immobile di proprietà dei SI.ri e CP_1 CP_2
11) Vero che la perizia della Banca Unicredit S.p.A. – Filiale di Bellinzago RE effettuata sull'immobile di proprietà dei SI.ri e eseguita dopo la fine dei lavori CP_1 CP_2
di recupero del sottotetto, al fine di concedere un mutuo al SI. per l'acquisto CP_7
del suddetto immobile, ha dato esito positivo?
12) Vero che in data 24.05.12 le parti procedevano al rogito in ordine al trasferimento di proprietà dell'immobile oggetto della proposta irrevocabile di compravendita del 15.02.12 con sottoscrizione delle relative piantine catastali redatte dallo studio ? Si CP_6
7 rammostrino al teste i docc. 1 e 4 di parte attrice.
13) Vero che contestualmente al rogito notarile il SI. stipulava contratto di mutuo con Pt_1
la Banca Unicredit S.p.A. - Filiale di Bellinzago RE? Si rammostri al teste il doc. 3 di parte attrice.
14) Vero che nel mese di novembre dell'anno 2019 il SI. contattava il EO. Pt_1 CP_3
comunicandogli la necessità di sanare l'immobile acquistato nel 2012 dai SI.ri e CP_1 CP_2
a seguito di modifiche effettuate all'interno dell'immobile?
15) Vero che il EO. unitamente al suo collaboratore EO. nel mese di CP_3 Per_1
novembre dell'anno 2019, eseguiva un sopralluogo all'interno dell'immobile di proprietà del SI. accertando che erano state apportate modifiche in alcuni ambienti dello stesso Pt_1
rispetto all'originario progetto dell'anno 2012 inerente al recupero del sottotetto?
16) Vero che il EO. unitamente al suo collaboratore EO. nel CP_3 Per_1
sopralluogo effettuato nel novembre 2019, riscontrava che rispetto al progetto di recupero del sottotetto dallo stesso redatto nell'anno 2012 l'apertura della cucina che dava sulla zona giorno era stata spostata sul lato opposto, che il cavedio chiuso era stato aperto, che la zona giorno era stata divisa in due locali e che all'interno della stessa era stata realizzata una tramezza per dividere gli spazi?
Sui suddetti capi di prova si chiede l'interrogatorio formale del SI. nonchè i seguenti Parte_1 testimoni: 1) EO. con studio Pombia(NO) Via G. Matteotti n.36; 2) EO. CP_3 con studio in Castelletto Sopra Ticino(NO) Via Cavour n.1; 3) Ditta Controparte_8
Individuale in persona del legale rappresentante o chi per esso corrente in Borgo CP_9
Ticino(NO) Via Santa Lucia n.27; 4) Legale rappresentante o chi per esso della Banca Unicredit con sede legale in Milano, Piazza Gae Aulenti, 3 - Tower A e/o Legale rappresentante o chi per esso della Banca Unicredit S.p.A. - Filiale di Bellinzago RE corrente in. Bellinzago RE(NO) Via della Libertà n.148; 5) SI. agente immobiliare corrente in Controparte_5
Bellinzago RE(NO) Via Libertà n.130.; 6) Ditta IndividualeS Controparte_10
in persona del legale rappresentante o chi per esso corrente in Romentino (NO) Via S.
[...]
Ambrogio n.37/h; 7) EO. con studio in Bellinzago RE(NO) Via G. A Persona_1
Marconi n.6; 8) Legale rappresentante o chi per esso della società Controparte_11 corrente in Bellinzago RE Via Volta n.35. I suddetti testi vengono anche
[...] indicati in prova contraria sui capitoli di prova dedotti da controparte.
8 Sempre in via istruttoria si chiede che il Giudice disponga ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. e s.s. al SI. e/o al terzo Banca Unicredit S.p.A. in persona legale rappresentante pro- Parte_1 tempore con sede legale in Milano, Piazza Gae Aulenti, 3 - Tower A e/o alla Banca Unicredit S.p.A. - Filiale di Bellinzago RE corrente in. Bellinzago RE (NO) Via della Libertà n.148 in ordine alla produzione della perizia redatta ai fini della concessione del mutuo a favore del SI. giusto atto notarile Notaio Dott. del 24.05.12 Rep. Gen. 33.29 – Parte_1 Persona_6
Racc. n.14.780”
***
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha esposto di avere acquistato in Parte_1 data 24.5.2012 da e da per il prezzo di € 85.000 l'unità Controparte_1 CP_2 immobiliare situata al terzo piano della palazzina B meglio indicato in atti, sita in Bellinzago RE (NO), via Carola n. 16/18; di essersi avvalso della mediazione della ditta individuale di che l'appartamento acquistato era stato ricavato dal Controparte_5 recupero ai fini abitativi di un sottotetto esistente, mediante separazione dall'appartamento sottostante, cui era originariamente collegato;
che nel 2019, a seguito di accertamenti finalizzati alla successiva vendita del medesimo immobile a terzi, oltre agli inconvenienti che aveva già apprezzato subito dopo aver preso possesso del bene (contatore del gas rimasto nell'appartamento sottostante, parcheggio condominiale inesistente), emersero difformità relative alla distribuzione degli spazi interni rispetto al progetto originale, nonché difformità relative alle dimensioni e alle altezze, in conseguenza delle quali l'immobile non sarebbe conforme ai requisiti della legge regionale del Piemonte n. 21/1998.
L'attore, dunque, previo esperimento, senza esito, del tentativo di mediazione obbligatoria, ha convenuto in giudizio i propri danti causa per sentirli condannare, in solido tra loro, previo accertamento della responsabilità per i fatti narrati, al risarcimento sia dei danni patrimoniali subiti, quantificati in € 35.469,84 oltre interessi e rivalutazione monetaria, sia del danno non patrimoniale, richiesto in misura non inferiore a € 10.000,00.
Con comparsa depositata in data 16.6.2021, si sono costituiti in giudizio Controparte_1
e , eccependo, in via preliminare, l'intervenuta decadenza dell'attore CP_2 dall'azione, nonché l'intervenuta prescrizione ex art. 1495 c.c. e chiedendo, nel merito, il rigetto delle avverse pretese in quanto infondate in fatto ed in diritto.
La causa è stata istruita, oltre che in via documentale, anche attraverso l'espletamento di CTU, mentre non sono state ammesse le prove orali chieste dalle parti.
All'udienza dell'11.2.2025, le parti hanno precisato le conclusioni come da fogli depositati telematicamente e la causa è stata trattenuta in decisione, previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c. per comparse conclusionali e memoria di replica, ritualmente depositate.
***
9 Le domande di parte attrice sono fondate e devono, conseguentemente, essere accolte per le ragioni e nei limiti che seguono.
1.
L'attore ha agito in giudizio nei confronti dei venditori, con azione qualificata ai sensi dell'art. 1489 c.c., lamentando di essere venuto a conoscenza solo in un secondo momento, a distanza di anni dalla compravendita avvenuta nel maggio 2012, che l'immobile compravenduto presentava irregolarità dal punto di vista urbanistico-edilizio, posto che: 1) lo stato di fatto era difforme rispetto al progetto depositato in Comune;
2) le planimetrie catastali allegate all'atto notarile non erano corrispondenti al progetto depositato in Comune e allo stato di fatto dei luoghi;
3) dalla documentazione successivamente reperita presso l'ufficio tecnico non è stato reperito il certificato di abitabilità, come invece era stato dichiarato dai venditori nel contratto di compravendita.
Più in particolare parte attrice, sulla base della relazione redatta dal tecnico di parte, EO.
, in esito al sopralluogo effettuato in data 26.3.2020, ha lamentato, in Persona_2 primo luogo, difformità relative alla distribuzione degli spazi interni rispetto al progetto originale, nello specifico: “A1) Il cavedio che doveva essere inaccessibile è attualmente un ripostiglio aperto;
A2) la cucina ha la porta su una specie di disimpegno e non verso la zona notte/giorno; A3) i locali bagno e cucina sono più piccoli;
A4) la tramezza che chiude la parte non abitabile nella zona giorno/notte è più arretrata rispetto a quella del bagno cucina”;
L'attore ha, poi, allegato la presenza delle seguenti difformità relative alle dimensioni e alle altezze: “B1) da progetto la manica è di m 10,15 metri, mentre dalle misurazioni effettuate è di m 10,45 metri;
B2) i due fronti interni da progetto sono rispettivamente di m. 8,67 e di m. 8,07 mentre in loco sono stati rilevati rispettivamente m. 7,97 e m. 8,47; B3) sul progetto l'altezza massima è indicata in m. 3,55 ma da rilievo risulta invece m. 3,43; B4) sul progetto le altezze minime sono pari a m. 1,61 e m. 1,64 con un'altezza di m.

0.95 nel cavedio non accessibile, mentre dai rilievi le altezze minime sono pari a m. 1,25 e 0,95”, con la grave conseguenza che, secondo la prospettazione attorea, l'immobile non rispetterebbe i requisiti della legge regionale n. 21/1998, in quanto l'altezza minima della parte abitabile è minore di m 1,60 e nel bagno di m 1,40 e l'altezza media dei locali è inferiore a m 2,40. Inoltre, non tutti i lucernari con apertura velux previsti nel progetto sono stati realizzati.
I convenuti, costituitisi in giudizio hanno contestato l'applicabilità alla fattispecie dell'art. 1489 c.c., dal momento che il bene immobile oggetto di compravendita non era gravato da servitù prediali, né da un contratto di locazione, né da servitù non apparenti, e hanno eccepito l'intervenuta decadenza e l'avvenuta prescrizione ai sensi dell'art. 1495 c.c.
2.
10 Secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, che il Tribunale ritiene condivisibile, la fattispecie dell'abuso edilizio è da ricondursi nell'alveo dell'art. 1489 c.c., a mente del quale “se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480 c.c.”, ciò perché l'abuso edilizio non è configurabile come un vizio redibitorio (ovvero come una mancanza di qualità), dal momento che l'irregolarità dal punto di vista urbanistico non costituisce un'anomalia strutturale del bene in senso stretto, bensì una limitazione gravante su di esso, derivante dalla soggezione di esso al potere sanzionatorio dell'amministrazione (cfr. Cass. n. 4786/07).
Conseguenza rilevante, connessa all'inclusione della irregolarità de qua nella previsione dell'art. 1489 c.c., è che la conoscenza di essa da parte del compratore preclude a questi la possibilità di chiedere la riduzione del prezzo, secondo quanto dispone l'art. 1480 richiamato dalla prima di dette norme;
infatti degli oneri e dei diritti altrui, gravanti sulla cosa compravenduta, il venditore risponde soltanto se essi non siano stati dichiarati nel contratto o non siano stati effettivamente conosciuti dal compratore al tempo dell'acquisto, dovendosi presumere, in caso contrario, che la cosa sia stata accettata dall'acquirente nella situazione di fatto e di diritto a lui nota (Cass., n. 10947/2012).
Quanto alla tutela applicabile, la Corte di Cassazione ha più volte statuito che “nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c., il compratore ha diritto oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 c.c., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479, a sua volta richiamato dall'art. 1480, cui rinvia ancora il citato art. 1489” (Cass., n. 4786/2007; n. 16053/2002; n. 1352/1996).
In particolare, ancora recentemente, la giurisprudenza ha ribadito che “per l'espresso richiamo dell'art 1480 cod. civ., contenuto nell'art. 1489 c.c., deve ritenersi concessa anche al compratore di cosa gravata da oneri, in quanto compresa nella speciale garanzia a lui spettante, l'azione risarcitoria che il citato art. 1480 c.c. accorda, in aggiunta a quella di riduzione del prezzo, al compratore di cosa parzialmente di altri” (Cass., n. 722/2020).
11 Spetta all'attore la scelta se esercitare l'azione risarcitoria piuttosto che l'actio quanti minoris,
o se azionare entrambi i rimedi, giacché la direttiva espressa dal legislatore con l'art. 1223 c.c. è nel senso che il risarcimento del danno – ferma la necessità di evitare duplicazioni di pretese - deve essere integrale e deve, cioè, corrispondere alla differenza tra il valore effettivo del patrimonio in un determinato momento e il valore che si sarebbe potuto realizzare se l'obbligazione fosse stata esattamente adempiuta, comprendendo così una somma corrispondente alla diminuzione subita dal patrimonio del creditore (danno emergente) e una somma corrispondente al mancato aumento del patrimonio (lucro cessante), senza trascurare che l'azione di risarcimento danni può estendersi a tutti i danni subiti dall'acquirente, anche quelli corrispondenti alle spese per il ripristino del bene nello stato legittimo.
3.
Tenuto conto dell'oggetto della domanda e dei fatti posti a fondamento della stessa, si ritiene corretta la qualificazione dell'azione proposta dall'attore ai sensi dell'art. 1489 c.c.
L'attore, infatti, lamenta non un difetto in sé dell'immobile, ma che esso sia risultato non conforme al progetto, depositato in Comune, sulla base del quale venne rilasciato nel 2012 agli odierni convenuti, sulla base di elaborato tecnico redatto dal geom. il CP_3 permesso di costruire n. 10/2011 (dell'8.3.2012) per il recupero del sottotetto, e, inoltre, che in conseguenza di talune delle difformità riscontrate esso risulti in contrasto con la legge regionale che disciplina il recupero a fini abitativi dei sottotetti (l. n. 21/1998).
Da quanto sopra discende il rigetto delle eccezioni di intervenuta decadenza dell'attore dall'esercizio dell'azione ex art. 1495, comma 1 c.c., nonché di intervenuta prescrizione dell'azione ai sensi dell'art. 1495, comma 3 c.c., sollevate da parte convenuta in sede di comparsa costitutiva.
Poiché, infatti, alla fattispecie dell'abuso edilizio non si applica la garanzia per i vizi della cosa venduta (artt. 1490 e seg. c.c.) ovvero quella per la mancanza di qualità (art. 1497 c.c.), il compratore non incorre nei brevi termini di decadenza e di prescrizione previsti da tali norme, godendo per converso della speciale tutela apprestata dall'art. 1489 c.c.. (ex multis, Cassazione civile sez. II, 28/02/2007, n. 4786; Cassazione civile sez. II, 23/10/1991, n.11218; Cassazione civile sez. II, 06/12/1984, n.6399).
12 Parimenti, è sottratta al regime della prescrizione e della decadenza previsto dall'art. 1495 c.c. l'ipotesi della mancata consegna del certificato di agibilità, nei casi in cui difettino addirittura i requisiti per ottenerne il rilascio (ipotesi contestata da parte attrice), dal momento che detto certificato, se pur non costituisce, di per sé, requisito di validità dell'atto traslativo, cionondimeno integra requisito essenziale dell'immobile compravenduto, poiché contribuisce a incidere sull'attitudine del bene ad assolvere la sua funzione economico- sociale assicurandone, così, il legittimo godimento e la commerciabilità. Ne deriva che la consegna di un bene dotato dei requisiti essenziali a garantirne la normale e tipica funzionalità sua propria integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477, comma 3, c.c. (Cass., 16 giugno 2008 n. 16216; Id., 29 novembre 2007 n. 24957; Id., 29 marzo 1995 n. 3687; Id., 11 agosto 1990 n. 8199) e che la mancata consegna di tale certificato implica addirittura la vendita di un aliud pro alio, legittimando l'acquirente a chiedere la risoluzione del contratto, ove ne ricorrano i presupposti, e in ogni caso ad agire per il risarcimento dei danni eventualmente subiti (Cass., n. 1701/2009), al di fuori della disciplina della garanzia per i vizi del bene compravenduto prevista dall'art. 1495 c.c.
4.
Venendo al merito della vicenda, si osserva quanto segue.
E' circostanza pacifica tra le parti, e comunque documentata, che in data 24.5.2012
e vendettero all'attore l'appartamento al piano terzo del Controparte_1 CP_2 complesso condominiale costituito da 3 fabbricati sito in Bellinzago RE, via Carola n. 16/18, meglio indicato nell'atto di compravendita, al prezzo di € 85.000,00 (doc. n. 1 di parte attrice).
Come indicato nel predetto atto di compravendita, la descrizione dell'immobile ivi riportata
“è stata desunta dalle schede catastali rilasciate dall'Agenzia del Territorio sulla base di quelle depositate in catasto, degli immobili in oggetto, schede che si allegano al presente atto sotto le lettere A e B e che la parte alienante, quale intestataria catastale e titolare dei relativi diritti reali qui trasferiti in base alle risultanze dei registri immobiliari, dichiara essere conformi, unitamente ai relativi dati catastali, allo stato di fatto degli immobili stessi e che, segnatamente, questi ultimi non presentano divergenze relativamente agli elementi che comportano variazione dell'imponibile catastale dei fabbricati urbanı” (cfr. pag. 3 doc. 1).
13 E ancora: "Ai sensi di ogni vigente normativa in materia edilizia ed urbanistica, la parte venditrice dichiara che il fabbricato in contratto è stato costruito in base ed in conformità alla concessione edilizia rilasciata dal Comune di Bellinzago RE in data 16 settembre 1974 n. 190/74 Prot. N. 4621 nonché in base al permesso di costruire per il recupero del sottotetto rilasciata dal Comune di Bellinzago RE in data 8 marzo 2012 п. 10 2011 e che a tutt'oggi nel fabbricato non sono state eseguite altre opere tali da richiedere provvedimenti autorizzativi o concessori, anche in sanatoria, o denunzie di inizio attività né sono stati emesse provvedimenti sanzionatori ai sensi della detta normativa. La parte venditrice dichiara che quanto in oggetto è munito della prescritta abitabilità”. (cfr. pag. 3/4 doc. 1 di parte attrice).
Dalla lettura dell'atto di acquisto, emerge, quindi, che i venditori dichiararono espressamente che l'immobile non presentava difformità dal punto di vista urbanistico- edilizio ed era provvisto della prescritta abitabilità.
Dalle risultanze dell'espletata CTU è risultato, invece, quanto segue.
Da una richiesta di accesso agli atti presso l'Ufficio Tecnico del Comune di Bellinzago RE effettuata dal CTU, è emerso che il Permesso di Costruire n. 10/2011, con cui è stato autorizzato il recupero del sottotetto oggetto di CTU, riporta uno stato di fatto in cui il piano sottotetto è già frazionato dal piano sottostante, ma agli atti non risulta altra pratica edilizia riguardante tale frazionamento. In particolare, nella planimetria dello stato di fatto non è riportato il vano della scala che collegava il sottotetto al piano sottostante come si può evincere da una delle foto presenti agli atti di parte convenuta.
Tra i documenti inviati al CTU a seguito dell'accesso agli atti del Comune di Bellinzago non sono risultate presenti la certificazione dell'abitabilità dell'immobile né la relativa richiesta.
Dal confronto tra lo stato dei luoghi - così come rilevato dal CTU e riportato, nella relazione peritale, in apposita planimetria - e il disegno progettuale autorizzato con il permesso di costruire relativo al recupero del sottotetto, l'Arch. ha individuato la Per_5 sussistenza di abusi, in parte sanabili e in parte non sanabili.
Ha trovato, anzitutto, conferma la circostanza dedotta dall'attore secondo la quale non tutte le aperture velux sarebbero state realizzate, dal momento che il permesso di costruire prevedeva la realizzazione di 7 velux, oltre al serramento relativo all'abbaino.
Il CTU ha ritenuto tale difformità non sanabile, dal momento che “con il posizionamento di sole 4 velux non è verificato il rapporto aeroilluminante di 1/8 della superficie di pavimento” e, pertanto, “non è verificato il requisito d'igiene” (cfr. pag. 52 relazione CTU).
Per ciò che concerne le difformità relative alla distribuzione degli spazi interni rispetto al progetto originale, il CTU ha concluso che:
14 - la zona che nel permesso di costruire era identificata come cavedio inaccessibile ed era chiusa da parete, nell'elaborato catastale è aperta, come effettivamente risulta nella situazione di fatto e come sostenuto in atti da parte attrice (cfr. pag. 78 relazione CTU);
- la porta della cucina si trova in differente posizione rispetto al progetto, così come il bagno ha le pareti in posizione lievemente diversa.
Il CTU ha condivisibilmente ritenuto, sulla base della disamina delle foto prodotte, che la variazione sia stata effettuata in un momento successivo alla vendita. Dalle foto prodotte dai convenuti, che ritraggono lo stato dell'appartamento anteriormente alla vendita, infatti, si evince che la porta della cucina era ancora posizionata come da permesso di costruire.
Questo abuso è comunque sanabile, secondo il consulente, mediante la presentazione di una CILA in sanatoria e il pagamento della prevista sanzione pecuniaria. Peraltro, va rilevato che, in fase decisionale, l'attore si è espressamente riferito, in ordine alla quantificazione dei danni, alla soluzione n. 2 di cui alla relazione di CTU, che prevede il mantenimento della disposizione attuale della porta della cucina, implicitamente aderendo, dunque, alla conclusione peritale per cui l'importo dei costi necessari per la sanatoria (opere edili, costi professionali e CILA in sanatoria) dovranno essere esclusi dal risarcimento dovuto, rimanendo a carico dell'attore.
Quanto alle difformità relative alle dimensioni e alle altezze, il consulente tecnico d'ufficio ha evidenziato che “Le altezze medie allo stato attuale sarebbero verificate se fossero state erette le pareti a delimitazione parti di altezza inferiore a m 1,60 per le parti living, camera e cucina e m 1,40 per il bagno, oppure il posizionamento di arredi fissi. Non sono sanabili le porzioni a gradini nel bagno perché diminuiscono le altezze medie nel locale che, senza rialzi, e con la parete a 1,40, sarebbe stato verificato. Non sono in grado di verificare se questi rialzi siano stati realizzati per un discorso estetico o per dare le giuste pendenze agli impianti per permettere di scaricare nelle colonne condominiali.”
15 Il consulente ha proseguito, poi, osservando che “La normativa prevede che il calcolo delle altezze medie sia da effettuare nella sola porzione dell'immobile compresa tra la misura del colmo e della porzione più bassa da m 1,60 e m 1,40 a seconda delle destinazioni delle stanze. L'abbaino non concorre al calcolo delle altezze medie anche se viene conteggiato per il rapporto aeroilluminante. …
. Il problema dell'unità immobiliare in oggetto è l'assenza delle pareti o di arredi fissi che chiudessero la porzione oltre queste altezze minime. I calcoli depositati in comune prevedono un'altezza del colmo a m 3,55 mentre dai rilievi effettuati in contraddittorio l'altezza risulta essere m 3,40; secondo il Comune di Bellinzago questa altezza differente indica un'inclinazione differente delle falde rispetto al progetto depositato, che non è sanabile in quanto non concesso dalla Legge 21/98. Il recupero di sottotetto, però, è stato richiesto a copertura realizzata, per cui di certo non è stato possibile variare l'inclinazione delle falde della copertura stessa da parte dei proponenti. Di certo è stato realizzato a loro carico il posizionamento delle velux perché funzionale al Permesso di Costruire per Recupero di sottotetto. Dalle informazioni e dalle foto presenti agli atti, è evidente che il nella sua consistenza attuale era già stato realizzato dai precedenti proprietari, i SIg.ri Parte_7
e infatti la pratica era stata richiesta a loro nome nel 2011, mentre il SI. ha CP_1 CP_2 Pt_1 acquistato il 24/05/2012. Si riportano le foto allegate agli atti di parte convenuta che fotografano il sottotetto prima della vendita al SI. in cui si evince che la struttura dell'alloggio coincideva Pt_1 con la situazione attuale. Solo una tramezza è stata modificata dal SI. per accedere alla Pt_1 cucina. Tale modifica sarebbe comunque sanabile mediante una CILA in sanatoria”.
Il CTU ha concluso che “E' certo che il progetto presentato dal EO. , incaricato CP_3 dai SIg.ri e abbia presentato un progetto con indicazioni non veritiere. Prima di CP_1 CP_2 tutto dichiara nello stato di fatto che l'altezza al colmo sia m 3,55 ma è stata più volte misurata in contraddittorio con i consulenti di parte e risulta essere m 3,40, per cui anche i calcoli delle altezze medie interne non sono corretti e di certo non può essere stata modificata dopo la presentazione della sua pratica. Anche l'altezza sotto il colmo dell'abbaino non è corretta perché non è m 2,65 ma 2,18 e anche l'altezza della parete sotto al davanzale dell'abbaino che è cm 81 e non cm 95. Anche la posizione dell'abbaino stesso è errata: l'abbaino si innesta all'altezza della terzera della copertura e non oltre la terzera come è stata disegnata” (cfr. pagg. da 63 a 65 relazione).
Il CTU ha riportato che, secondo quanto riferito informalmente dai tecnici del comune, dati gli abusi relativi al mancato rispetto dei rapporti aeroilluminanti e il rispetto del calcolo delle altezze medie dichiarate, non è possibile presentare una istanza in sanatoria, essendo, piuttosto, necessario avviare una pratica di “rimessa in pristino” dello stato dei luoghi alla data del permesso di costruire rilasciato (senza oneri, in quanto assimilabile ad una autodenuncia).
Il consulente ha tuttavia ritenuto che il parere dei tecnici comunali non tenga in adeguata considerazione il fatto che alcune rimessioni in pristino non sarebbero fattibili.
16 In particolare, non si potrebbe riportare, al colmo, l'altezza ai m 3,55 previsti nel progetto depositato in Comune, perché essa non potrebbe essere variata senza rifare completamente la copertura condominiale (dato in base al quale il CTU, pur senza escludere altre ipotesi, come l'errore di misurazione o l'errore grafico, ha assunto che il recupero del sottotetto fosse già stato realizzato e poi sia stato imperfettamente “giustificato”, indicando misure non veritiere nel progetto, al fine di ottenere un permesso di costruire necessario all'alienazione dell'immobile).
Ugualmente, sarebbe difficoltoso porre rimedio alla posa di abbaini in corrispondenza della terzera della copertura, anch'essa, secondo l'ipotesi del consulente, imposta dal reale stato dei luoghi al momento del deposito del progetto (dato rilevante perché, per avere l'altezza di m 1,60 all'inizio della velux, sarebbe stato necessario posizionarla più in alto, dove attualmente c'è la terzera della copertura).
Il CTU ha suggerito che la pratica di rimessa in pristino sia corredata da una relazione accurata in cui siano evidenziate tutte queste criticità. La pratica dovrà, invece, necessariamente riportare le pareti o arredi fissi all'altezza minima di m 1,60 per gli ambienti camera e cucina e di m 1,40 per il bagno;
dovranno essere realizzate tutte le aperture a velux dichiarate;
dovranno essere demoliti i gradini nel bagno;
dovrà essere costruita la parete a chiudere il cavedio inaccessibile;
dovranno, infine, essere spostate le velux esistenti oltre la parete altezza m 1,60 per cucina e camera e m 1,40 per bagno, tutto ciò in modo tale da far coincidere, là dove possibile, l'alloggio con quanto risultante dal titolo abilitativo.
L'entrata in vigore della l. n. 105/2024, che ha modificato il testo dell'art. 34 bis del DPR n. 380/2001 introducendo più ampie tolleranze costruttive ai fini della regolarità urbanistica dell'immobile, non incide sulle conclusioni del CTU, come lo stesso ha chiarito nell'integrazione di relazione depositata in data 24.9.2024.
In particolare, il comma 1 bis dell'articolo su menzionato prevede che: “

1-bis. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i limiti: […] d) del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati” (se superiore ai 60 mq, ipotesi che ricorre nella specie).
Il CTU ha rilevato che, con questa tolleranza, l'altezza al colmo dichiarata in m 3,55 potrebbe essere considerata regolare sino a m 3,37, cosicché l'altezza effettiva di m 3,40 rientra, di per sé, nella tolleranza. Parimenti diviene tolleranza esecutiva la realizzazione differente dell'abbaino, da intendersi ai sensi dell'articolo 34 bis, punto 2 bis quale errore progettuale corretto in cantiere. Non sono invece assentibili, in ogni caso, l'altezza all'imposta della camera e della cucina che nel permesso di costruire era indicata in m. 1,11, mentre è stata rilevata in cm 95, più bassa del valore intolleranza, pari a m 1,04.
17 Il CTU ha rilevato che anche con questi parametri più tolleranti permangono insanabili gli aspetti tali ritenuti con la prima relazione. Il calcolo delle altezze medie, inoltre, era stato effettuato sulle misure oggettivamente rilevate e rimane valido, visto che anche la legge n. 105/2024 afferma che deve essere rispettata la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento, per cui non sono cambiati i parametri minimi che richiedono un'altezza di 160 cm per le aree abitabili e di 140 cm per quelle di servizio.
Ugualmente, deve essere valutato alla data della realizzazione della ristrutturazione il rapporto aeroilluminante, per il cui rispetto – ma, secondo il CTU, anche a considerare il rapporto prescritto dall'attuale normativa - è necessaria la realizzazione di tutte le aperture velux previste nel progetto recepito dal titolo abilitativo.
Ne discende che la maggior tolleranza oggi consentita non incide sul computo metrico elaborato dal CTU, rendendosi, in ogni caso, gli interventi ivi previsti tutti necessari al fine di ottenere un titolo in sanatoria. In effetti, essa ha risolto un possibile ostacolo al rilascio di tale titolo – ossia, la presenza di difformità non sanabili – aspetto che il CTU si era limitato a evidenziare, senza incidenza sull'entità dei lavori da effettuare (trattandosi, appunto, di aspetti non modificabili).
5.
Tanto premesso, reputa il Tribunale che siano integrati gli estremi della fattispecie prevista dall'art. 1489 c.c.
Come su evidenziato, i venditori promisero all'acquirente la regolarità urbanistica del bene, anche alla luce del titolo rilasciato per il recupero del sottotetto, e attestarono che l'immobile era coperto dalla prescritta abitabilità.
Sono emerse, invece, le plurime difformità urbanistiche evidenziate dalla relazione peritale, tutte poste in essere anteriormente alla vendita (ad eccezione dello spostamento della porta della cucina in altra posizione, realizzata dall'attore).
E' altresì emerso che l'immobile, nello stato in cui venne venduto e attualmente si trova, non potrebbe ottenere l'agibilità, per difetto dei necessari requisiti di altezza e di aeroilluminazione. L'avvenuto rilascio del “certificato di agibilità” (doc. 4 di parte convenuta) del 23.12.2012, anche a voler prescindere dalla circostanza che esso parrebbe non rinvenibile nella documentazione comunale relativa all'immobile, questione tuttavia non approfondita dal CTU, assume scarso rilievo, data la situazione evidenziata nella relazione peritale. Detto certificato, infatti, è stato evidentemente rilasciato sulla base delle relazioni redatte dal tecnico dei richiedenti e sul presupposto della corrispondenza della situazione reale a quella dichiarata, mentre una eventuale verifica comunale circa l'effettiva esistenza dei presupposti normativi per il rilascio non potrebbe che ragionevolmente condurre alla sua revoca.
18 Si è già su rilevato che la giurisprudenza richiede, perché possa operare la tutela riconosciuta al compratore dall'art. 1489 c.c., che questi ignorasse l'onere o il diritto, in quanto non apparente e non dichiarato in contratto. Tale duplicità di condizioni deve necessariamente sussistere, atteso che, secondo l'opinione prevalente, pur in presenza della dichiarazione del venditore che affermi nel contratto la libertà del bene da oneri e diritti altrui, la garanzia ex art. 1489 c.c. non opera nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, considerato che il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità (cfr. Cass. n. 4005/2024; n. 14289/2018; n. 8500/2013).
L'apparenza degli oneri o dei diritti - intesa come facile riconoscibilità mediante qualsiasi indizio che li renda agevolmente individuabili dall'uomo di media diligenza - è equiparata, ai fini della esclusione della responsabilità del venditore, alla conoscenza effettiva degli stessi (cfr. Cass., n. 21384/2005).
Nel caso di specie, gli abusi non solo non erano stati dichiarati in contratto, ma neppure erano facilmente riconoscibili.
Secondo la giurisprudenza (Cass., n. 2981/2012), sebbene il grado della diligenza eSIibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, è tuttavia da escludere che l'onere di diligenza del compratore debba spingersi sino al punto di postulare il ricorso all'opera di esperti o l'effettuazione di indagini penetranti ad opera di tecnici del settore, al fine di individuare il vizio o il peso che grava sulla cosa.
Nella specie, solo l'accurata indagine compiuta, in vista della successiva alienazione dell'immobile, da un tecnico incaricato, che ha provveduto al puntuale confronto fra quanto assentito e quanto realizzato, ha consentito all'attore di apprezzare le differenze di altezza e il minor numero di luci realizzate, rispetto al progetto e rispetto a quanto richiesto dalla normativa esistente per la regolarità dell'immobile.
Quanto alle residue difformità (antecedenti all'atto di vendita), è necessario sottolineare che il CTU ha potuto accertare che anche l'accatastamento allegato agli atti e depositato dal EO. in data 18 aprile 2012, appena prima dell'Atto di acquisto del SI. Controparte_8
, non corrisponde con la planimetria del permesso di costruire. Pt_1
19 A parte difformità nelle indicazioni delle altezze (che, tuttavia, trattandosi di centimetri, sarebbero state percepibili solo se singolarmente misurate, il che non rientra nella media diligenza richiesta al compratore), nella piantina depositata al catasto l'area soggiorno è indicata come unica e il bagno è rappresentato senza gradini. La zona che in permesso di costruire era identificata come cavedio inaccessibile, chiusa da parete, inoltre, nell'elaborato catastale è aperta, come effettivamente risulta nella situazione di fatto.
Ora, il compratore, sebbene tecnicamente inesperto, non avrebbe potuto mancare di notare l'apertura di un grande cavedio che avrebbe dovuto essere chiuso: ma nella planimetria catastale, certamente visionata dall'attore in quanto allegata al rogito di acquisto, il particolare era raffigurato come conforme allo stato dei luoghi (e difforme dal permesso di costruire).
La mancata riproduzione nella planimetria catastale del gradino in bagno, nella realtà esistente, invece, è particolare che ben può essere sfuggito a un acquirente mediamente diligente, non professionalmente competente tanto da sapere quali particolari debbano trovare rispondenza nella raffigurazione in pianta fornita al catasto.
Quanto al differente posizionamento delle tramezze (in particolare del divisorio sotto l'abbaino, ammesso che anche tale particolare non sia di fattura successiva all'acquisto), l'attore avrebbe potuto rendersene conto con una normale attenzione, confrontando lo stato dei luoghi con la mappa catastale. Il CTU, però, non ha considerato tale aspetto come una difformità incidente sulla regolarità urbanistica del bene (verosimilmente perché si tratta di mero divisorio, non accompagnato dalla realizzazione di tramezze di chiusura degli ambienti) e la sua demolizione non è stata inserita nei lavori da effettuare in vista della sanatoria o del ripristino e conseguentemente non incide sul computo metrico, redatto dalla CTU, sulla base del quale verranno liquidati i danni risarcibili (sul punto, si legga immediatamente oltre).
6.
L'attore ha invocato, in attuazione della garanzia prevista dall'art. 1489 c.c., il diritto al risarcimento dei danni, che, in fase conclusiva, ha commisurato alle spese sostenute e da sostenere in dipendenza della accertata natura abusiva dell'immobile, nonché alle spese sostenute per gli accertamenti prodromici al presente giudizio e in corso di causa, per un complessivo importo di € 49.385,09 (con espresso riferimento alla soluzione n. 2 prospettata dal CTU, dunque con esclusione delle spese per il ripristino della porta della cucina nella posizione prevista in progetto).
La domanda è accoglibile nei termini di seguito indicati.
20 Rispetto alla soluzione che prevede il mantenimento dell'attuale disposizione della porta della cucina, l'Arch. ha quantificato i costi necessari al ripristino (senza sanzioni, Per_5 trattandosi di autodenuncia) in € 36.995,90 (compresa IVA al 10 %) per opere edilizie ed € 7.000 (compresi accessori fiscali e previdenziali) per le prestazioni professionali necessarie (costo della pratica edilizia di rimessa in pristino, direzione dei lavori, coordinamento della sicurezza ai sensi del D.lgs. 81/2008, nuovo accatastamento, SCA agibilità).
L'immobile, inoltre, in seguito alla realizzazione delle opere suddette, verrà reso meno godibile per la presenza di pareti in cartongesso che ridurranno la superficie di 7 mq, perdita il cui valore è stato stimato dal CTU in € 5.390, danno di cui l'attore dovrà, ugualmente, essere risarcito, in quanto ugualmente conseguente ai pesi, esistenti sull'immobile, di cui l'attore non venne debitamente informato all'atto dell'acquisto.
Spetta, ancora, all'attore il risarcimento della somma di € 1.264,00 quale rimborso per le spese relative alla perizia di parte del 3.6.2020 (documentato - cfr. doc. n. 12 di parte attrice
- dalla produzione della fattura n. 8/2020 di € 842,00 e della fattura n. 24/2020 di € 422,00 emesse dal predetto professionista nei confronti di ). Parte_1
Non può riconoscersi, invece, un danno per minore commerciabilità dell'immobile, considerato che, una volta ripristinata la conformità al titolo edilizio e ristorato il minor valore del bene in relazione alla ridotta metratura, non residuerà ragione per cui lo stesso dovrebbe essere meno collocabile sul mercato.
Complessivamente, dunque, spetta a parte attrice, a titolo di risarcimento del danno patrimoniale, il pagamento dell'importo di € 45.259,90.
L'attore ha allegato di avere subito anche un danno non patrimoniale, che ha quantificato in misura non inferiore a € 10.000,00, derivato dal forte stato di sofferenza e turbamento causato dalla vicenda che lo ha visto coinvolto e dalla circostanza che la vendita dell'immobile a terzi sarebbe sfumata proprio in conseguenza della scoperta di difformità ed abusi, con notevoli ripercussioni sui propri progetti di vita.
Tale danno, tuttavia, risulta sfornito di prova, e, dunque, non può essere riconosciuto all'attore, non risultando dimostrato che l'immobile oggetto di causa fosse stato promesso in vendita a terzi e che la mancata conclusione dell'affare sia sfumata proprio a seguito della scoperta dei lamentati abusi edilizi, né risulta adeguatamente circostanziata l'allegazione circa lo stato di sofferenza che l'attore avrebbe subito in conseguenza della vicenda, avente di per sé carattere meramente patrimoniale.
7.
I convenuti vanno condannati al pagamento della sanzione prevista dall'art. 8 co. 4 bis del d. lgs. n. 28/2010 per non essersi presentati all'incontro, fissato per l'esperimento del tentativo di mediazione, senza giustificato motivo.
21 In seguito alla produzione da parte dell'attore della prova della notifica dell'invito, personalmente ricevuto sia dal SI. sia dalla SI.ra , questi ultimi non hanno CP_1 CP_2 reiterato l'eccezione originariamente proposta (unicamente in ordine all'avvenuta, regolare convocazione per l'incontro) e non hanno addotto alcuna giustificazione per la mancata partecipazione all'incontro.
I convenuti, dunque, vanno condannati alla sanzione del versamento all'entrata del bilancio dello Stato ciascuno di una somma di importo corrispondente al contributo unificato dovuto per il presente giudizio.
8.
Le spese di lite seguono il regime della soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri di cui alle tabelle allegate al d.m. n. 147/2022, come da nota spese di parte attrice, in complessivi € 7.616,00 per compensi, oltre spese generali forfettarie al 15 %, cpa e iva come per legge e oltre rimborso di CU e marca da bollo.
Non si ritiene applicabile, invece, l'aumento previsto dall'art. 4, co. 8 del DM n. 55/2014 a carico del soccombente per manifesta fondatezza delle ragioni della parte vittoriosa. L'ipotesi prevista dalla norma, infatti, ricorre quando il difensore riesca a far emergere la fondatezza nel merito dei propri assunti e, specularmente, l'infondatezza degli assunti di controparte senza dover ricorrere a prove costituende e, perciò, soltanto grazie all'apporto argomentativo del difensore della parte vittoriosa, con conseguente risparmio di attività processuale che consenta di semplificare il giudizio e di contenerne i tempi.
Le spese di CTU, considerato l'esito della lite, vanno definitivamente poste a carico solidale dei convenuti.
Va, infine, accolta la domanda di condanna dei convenuti ai sensi dell'art. art. 96 c.p.c., proposta da parte attrice.
Il complesso degli elementi su descritti, infatti, porta a concludere che i convenuti abbiano resistito in giudizio - se non con dolo, in quanto sin dall'origine consapevoli delle difformità poi risultate, artatamente dissimulate, anche e prima di tutto nei confronti del CP_12 mediante relazioni inveritiere, al solo scopo di procurare un titolo edilizio che consentisse la vendita dell'immobile all'attore – quanto meno con grave colpa, considerato che, con attività minima e facilmente realizzabile, gli stessi avrebbero potuto verificare l'esattezza di quanto contestato da parte attrice. All'opposto, i convenuti hanno assunto, e mantenuto in causa, una posizione difensiva pretestuosa, in fatto volta ad addebitare lo stato di fatto esistente all'acquirente (che, in ipotesi, avrebbe in definitiva abbassato la copertura dell'edificio condominiale e avrebbe eliminato tre delle sette velux posizionate) e, in diritto, contraria a consolidati orientamenti giurisprudenziali.
22 Dovendosi procedere a una quantificazione equitativa della somma da corrispondersi all'attore, in considerazione del pregiudizio legato alla necessità di intraprendere e coltivare il giudizio per avere ragione delle proprie pretese, si ritiene congruo condannare i convenuti, in solido fra loro, al pagamento di una somma individuata nel 50 % delle spese di lite e, dunque, della somma di € 3.808,00.


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) in accoglimento della domanda attorea, condanna e Controparte_1 CP_2
a pagare in favore di , a titolo di risarcimento dei danni derivati
[...] Parte_1 dai fatti per cui è causa come da motivazione, la complessiva somma di € 45.259,90;
2) condanna e a rimborsare a parte attrice le spese Controparte_1 CP_2 di lite, liquidate in € 7.616,00 per compensi, oltre spese generali forfettarie al 15 %, cpa e iva come per legge e oltre rimborso di CU e marca da bollo;

3) condanna e a pagare in favore di , Controparte_1 CP_2 Parte_1 ai sensi dell'art. 96, co. 3 c.p.c., la somma di € 3.808,00;
4) pone le spese di CTU, liquidate come da separato decreto, definitivamente a carico dei convenuti in solido fra loro.
Novara, 9 settembre 2025
Il Giudice
dott. Annalisa Boido
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