TRIBUNALE DI REGGIO CALABRIA
I SEZIONE CIVILE
SENTENZA
nella causa n. 2299/2021 RG, promossa da
, ( ) rappresentato e difeso dall'avv. Parte_1 CodiceFiscale_1
Giorgio Vizzari
attore
CONTRO
( ) rappresentato e difeso dall'avv. Luciano Controparte_1 CodiceFiscale_2
Orlando
in persona del sindaco pro tempore (C.F. ), Controparte_2 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'avv. Antonella Smiriglia Fava
convenuti
PREMESSA
Con ricorso depositato il 26.07.2021 il sig. premetteva che, con Parte_1
contratto stipulato in data 30.12.2008, aveva acquistato dal sig. un Controparte_1
appezzamento di terreno, sito in Condofuri (RC), per il prezzo di € 28.000,00, corrisposto al momento del rogito notarile, mediante assegno postale;
il terreno oggetto di vendita risultava avere natura edificabile, per come espressamente riportato nell'atto pubblico di vendita ed attestato dal certificato di destinazione urbanistica, prot. n. 0808542/A del
23/10/2008, allegato allo stesso atto. Premetteva ancora l'attore che nel 2009 aveva fatto redigere un progetto, per la realizzazione, sul terreno acquistato, di un fabbricato residenziale;
nel corso dell'iter istruttorio finalizzato al rilascio del permesso a costruire, oltre alle necessarie autorizzazioni della Provincia e del Ministero per i Beni e le Attività Culturali, aveva anche ottenuto parere favorevole del Comune di con nota CP_2
prot. n. 906198 del 9/7/2009, di conformità urbanistica del progetto edificatorio allo strumento urbanistico vigente, per appartenenza del terreno alla la zona di tipo “B
Completamento residenziale”, a conferma di quanto attestato dal certificato allegato al contratto di compravendita;
l'iter procedimentale per il rilascio del permesso di costruire, pur essendo intervenuti tutti i pareri favorevoli sopra indicati, non era stato completato ed il Comune di in data 6/8/2020, su sollecito dell'attore, aveva rilasciato CP_2
un nuovo certificato di destinazione urbanistica, prot. n. 8794, dal quale risultava che la particella acquistata dall'attore ricade in Zona Omogenea di tipo “V, Aree per verde, tempo libero” ed in quanto tale, priva delle prerogative edificatorie indicate in sede di compravendita. Stante la difformità della natura del terreno acquistato rispetto a quanto indicato nell'atto di vendita e nel primo certificato urbanistico, l'attore, in data
20/10/2020, aveva inviato formale diffida e messa in mora al venditore, , Controparte_1
ed al Comune di senza ottenere riscontro e, successivamente, aveva avviato CP_2
la procedura mediazione, che si era conclusa con esito negativo.
Ciò premesso e svolte le argomentazioni di diritto, l'attore citava il sig. ed Controparte_1
il in persona del sindaco pro tempore, formulando le seguenti Controparte_2
conclusioni: in via principale accertare e dichiarare la nullità e/o l'annullamento e/o comunque la risoluzione del contratto di compravendita stipulato tra il sig. d il sig. Pt_1
in data 30/12/2008; condannare il sig. alla restituzione della somma CP_1 Controparte_1
ricevuta dal sig. a titolo acquisto del terreno, pari ad € 28.000, Parte_1
oltre rivalutazione ed interessi, dal 30.12.2008 e sino all'effettiva restituzione;
condannare il al risarcimento dei danni causati dalla falsa o comunque Controparte_2
colpevolmente erronea attestazione di una destinazione urbanistica del terreno, difforme da quella risultante dal P.R.G., pari complessivamente a € 9.133,29, oltre rivalutazioni ed interessi dal dovuto al soddisfo, ovvero alla diversa somma ritenuta di giustizia;
in via subordinata, ripristinare l'equilibrio contrattuale tra i paciscenti, condannando il sig.
[...]
al pagamento, in favore del sig. , di € 27.400 o della CP_1 Parte_1
differente somma quantificata all'esito dell'eventuale CTU, in ogni caso corrispondente alla differenza tra l'importo corrisposto a titolo di prezzo d'acquisto del terreno e l'effettivo valore dell'immobile compravenduto, dato dalla sua reale destinazione ad “Aree per verde, tempo libero”; condannare il al risarcimento dei danni Controparte_2
causati dalla falsa o comunque colpevolmente erronea attestazione di una destinazione urbanistica del terreno, difforme da quella risultante dal P.R.G., complessivamente pari ad
€ 9.133,29, oltre rivalutazioni ed interessi sino al soddisfo, ovvero alla diversa somma ritenuta di giustizia;
in via ulteriormente subordinata e gradata, condannare il CP_2
al risarcimento di tutti i danni cagionati al sig. in
[...] Parte_1
conseguenza della falsa o comunque colpevolmente erronea attestazione, con certificato di destinazione urbanistica prot. n. 0808542/A del 23/10/2008 e con nota prot. n.
0906198 del 9/7/2009 – di una destinazione urbanistica del terreno non rispondente al
P.R.G., quantificati in € 27.400 o nella differente somma quantificata all'esito dell'eventuale CTU, pari alla differenza tra il maggior prezzo pagato per l'acquisto del terreno e l'effettivo valore dell'immobile per la sua effettiva destinazione ad “Aree per verde, tempo libero”, oltre le spese affrontate per la stipula dell'atto di vendita, per la progettazione del fabbricato e per il rilascio delle autorizzazioni amministrative funzionali all'edificazione, pari complessivamente ad € 9.133,29, oltre rivalutazione ed interessi dal dovuto al soddisfo, ovvero alla diversa somma ritenuta di giustizia.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata il 05.01. 2022, il convenuto
[...]
ha chiesto, in via principale, il rigetto delle domande attoree, eccependone in CP_1
subordine, l'avvenuta prescrizione;
sempre in subordine, ha chiesto di far gravare sul tutte le conseguenze economiche di una sua eventuale condanna Controparte_2
di pagamento in favore dell'attore; in via riconvenzionale, ha chiesto la condanna dell'attore alla restituzione del terreno venduto ed al pagamento di un'indennità per occupazione sine titulo dello stesso terreno e, sempre in via riconvenzionale, ha chiesto la condanna del al risarcimento, in suo favore, dei danni economici Controparte_2
conseguenti ad una sua condanna di pagamento in favore dell'attore.
Si è costituito in giudizio il on comparsa di costituzione e risposta Controparte_2
depositata il 27.12.2021, chiedendo, preliminarmente, di essere autorizzato alla chiamata in causa del proprio funzionario, EG , unico responsabile di Persona_1
aver rilasciato il certificato di destinazione edilizia allegato al contratto di compravendita stipulato tra l'attore ed il convenuto;
nel merito, ha chiesto il rigetto di tutte Controparte_1
le domande attoree ed, in subordine, di essere manlevato da delle Persona_1
conseguenze economiche dell'accoglimento delle domande attoree a suo carico.
Con ordinanza del 16.02.2022 è stata rigettata la richiesta di chiamata in causa del terzo, formulata dal convenuto, ed in data 06.07.2022 è stato disposto il mutamento CP_2
del rito e concessi i termini di cui all'art. 183 VI comma per deposito di memorie;
con provvedimento del 24.07 2023 è stata rigettata la richiesta di prova per testi formulata dal ed è stata disposta la CTU, depositata in data 27.01.2024; Controparte_2
all'udienza del 06.11.2024 le parti hanno precisato le conclusioni e la causa è stata trattenuta in decisione.
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La controversia in esame ha origine dal contratto di compravendita, stipulato tra l'attore ed il convenuto , avente ad oggetto un terreno ubicato nel Comune di Controparte_1
la cui natura edificabile è stata indicata nell' atto pubblico di compravendita, CP_2
dalla dichiarazione degli stipulanti che “ i terreni sopradescritti non sono agricoli, come risulta dall'allegato certificato di destinazione urbanistica relativo all'originale particella 1026 del foglio 69 di mappa”, ed attestata dal certificato di destinazione urbanistica allegato all'atto stesso.
La predetta natura viene successivamente smentita da altro certificato di destinazione urbanistica, avente ad oggetto lo stesso terreno e datato 06.08.2020, attestante l' ubicazione in zona “V” , destinata ad area verde, rilasciato dal Comune di CP_2
su richiesta dell'attore, nel corso dell'iter procedurale dallo stesso attivato per ottenere il permesso a costruire un fabbricato sullo stesso terreno.
Sulla predetta contraddizione si fondano le pretese attoree di invalidamento del contratto stesso, per nullità o annullabilità o risoluzione, e di conseguente condanna del convenuto venditore, , alla restituzione del prezzo di vendita o, in Controparte_1
subordine, di riduzione del prezzo per minor valore del terreno, in quanto non edificabile, così come le domande risarcitorie nei confronti del per aver Controparte_2
ingenerato l' affidamento sulla natura edificabile del terreno de quo. Le domande attoree formulate in via principale sono, quindi, finalizzate ad accertare da quale patologia sia affetto il contratto di vendita, in ragione della non rispondenza del suo oggetto alle qualità dichiarate;
la nullità, ipotizzata in via principale dall' attore, presuppone, ai sensi dell'art. 1418 c.c., la contrarietà del contratto a norme imperative o la mancanza di uno dei suoi elementi essenziali o l' illiceità della causa o del motivo;
tutte condizioni non ricorrenti nel caso in esame, stante la presenza dell' oggetto, dell' accordo e della causa del contratto - di scambio di bene contro prezzo, effettivamente realizzato - nonché la conformità del contratto alla legge.
Si riscontra, invece, un errore nell'individuazione delle qualità dell'oggetto di vendita, indotto dal certificato di destinazione urbanistica emesso dal Comune convenuto, indicato come edificabile, per poi, invece, risultare rientrante in zona verde;
tale errore ha determinato un vizio del consenso delle parti stipulanti - inteso come vizio afferente alla fase di formazione della volontà - e ha causato una falsa rappresentazione della realtà, dovuta all' errata convinzione della natura edificatoria del bene oggetto di vendita;
per determinare l'annullamento del contratto l'errore, ai sensi di quanto previsto dall'art. 1428 c.c. deve essere essenziale, cioè tale che, se il contraente avesse avuto un'esatta rappresentazione della realtà, non avrebbe stipulato il contratto. L'art. 1429 c.c. definisce di per sé essenziale l'errore che ricade sulla natura o sull'oggetto del contratto, o sull'identità dell'oggetto della prestazione o, ancora, sulla qualità dello stesso che, secondo il comune apprezzamento o in relazione alle circostanze , deve ritenersi determinante del consenso. Nel caso in esame l' errore è essenziale perché ricade sulla qualità dell'oggetto del contratto e la sua essenzialità si evince, non solo dall'espresso richiamo degli stipulanti alla natura edificatoria del terreno e dall'allegazione al contratto di vendita del relativo certificato urbanistico, ma anche dalla condotta del compratore, il quale nel 2009, e quindi poco dopo la stipula della compravendita, avvenuta nel dicembre del 2008 - come attestato dalla documentazione in atti - si è attivato per realizzare un fabbricato sul terreno stesso;
l'attivazione, subito dopo l'acquisto, della procedura per ottenere il permesso a costruire, dimostra che l'edificabilità del terreno era una qualità determinante del consenso, ai sensi di quanto previsto dall'art. 1429 cc., n. 2.
L'errore, per determinare l'annullamento del contratto, deve anche essere riconoscibile dall'altra parte, ex art. 1428 c.c.; tuttavia, la riconoscibilità non è requisito necessario per l'annullamento del contratto, qualora l'errore sia bilaterale e cioè qualora vi siano incorse entrambe le parti contraenti ( cfr. Cass. civ. II sez., n.23996/2017). Nel caso in esame, la circostanza che sia incorso in errore anche il venditore, , è confermata dal Controparte_1
fatto che lo stesso ha incentrato gran parte della sua difesa sull'assunto che il terreno abbia effettivamente natura edificatoria;
assunto comunque infondato, in quanto smentito sia dal certificato di destinazione urbanistica del 06.08.2020, attestante, da ultimo, la natura non edificatoria del terreno, sia da quanto espressamente dichiarato dal convenuto nei propri atti di difesa - in cui si riconosce l'originaria natura CP_2
non edificabile del terreno e l'errore cui è incorso il funzionario comunale – e sia dalle condivisibili conclusioni del CTU, il quale ha accertato che il terreno de quo ricade da sempre in zona “V” del Comune di e che, conseguentemente, non è CP_2
edificabile. Ciò chiarito in termini di inquadramento dell'invalidità del contratto de quo nell'ambito dell'annullabilità, occorre esaminare le eccezioni di prescrizione sollevate da convenuto il quale asserisce che, se anche il contratto fosse annullabile, si Controparte_1
sarebbe, comunque, prescritta la relativa azione, essendo trascorsi più di cinque anni dalla stipula;
l'assunto è infondato, in quanto l'art. 1442 c.c. prevede che il termine quinquennale, nel caso di errore, decorre dalla scoperta dello stesso;
scoperta che, nel caso in esame, in assenza di prova contraria da parte convenuta, non può che farsi risalire al rilascio del certificato di destinazione urbanistica del 06.08.2020, dal quale è per la prima volta emersa la reale natura non edificatoria del terreno oggetto di vendita;
è, inoltre, illogico, ancor prima che infondato, l'assunto, di cui al punto C5 della comparsa di risposta di , secondo cui la prescrizione della domanda di restituzione del prezzo Controparte_1
di vendita decorre dalla data di pagamento - nel caso in esame risalente al 2008 - e possa, quindi, essere maturata ancor prima della declaratoria di annullamento, sulla quale, invece, la stessa domanda di restituzione si fonda;
pertanto anche la prescrizione della domanda di restituzione decorre dal 06.08.2020 e non è maturata, considerato che l'azione è stata istaurata nel 2021. Per i suesposti motivi devono essere accolte la domanda di annullamento del contratto stipulato tra l'attore ed il convenuto CP_1
e, conseguentemente, la domanda di condanna di quest'ultimo alla restituzione
[...] del prezzo di vendita, pari ad € 28.000,00 oltre interessi legali, dalla domanda di annullamento e sino al soddisfo;
non può essere, invece, accolta la richiesta di rivalutazione, in quanto trattasi di debito di valuta. Deve essere accolta anche la domanda attorea di risarcimento danni, formulata nei confronti del CP_2
atteso che l'attore ha attivato l'iter procedurale per la realizzazione di un
[...]
fabbricato sul terreno acquistato, sull'errata convinzione dell' edificabilità, indotta dal certificato di destinazione urbanistica rilasciato dallo stesso Comune convenuto;
il risarcimento è liquidato in € 6.133,00, corrispondente al danno emergente, costituito dalle spese sostenute dall'attore per la stipula del contratto di vendita e per l'attivazione della procedura amministrativa finalizzata al rilascio della concessione edilizia in quanto compiutamente documentati in atti e non contestate dal convenuto, oltre CP_2
interessi al tasso legale, dalla diffida, datata 23.10.2020, e sino al soddisfo;
non è risarcibile l'importo di € 3.000,00, asseritamente versato dall'attore all'architetto per la progettazione del fabbricato, in quanto documentato solo con Controparte_3
matrici di assegni che non attestano la causale del pagamento;
non può, inoltre, essere accolta a richiesta di rivalutazione, trattandosi anche in tal caso di debito di valuta.
La domanda riconvenzionale formulata dal convenuto , di condanna Controparte_1
dell'attore al pagamento di indennità da occupazione sine titulo, del terreno non può essere accolta, considerato che, sino alla declaratoria di annullamento con la presente sentenza, avente efficacia ex nunc, l'attore ha occupato legittimamente il terreno;
quanto alla richiesta di restituzione del terreno sgombero da persone e cose, non può essere oggetto di relativa condanna a carico dell'attore, in quanto obbligo conseguente all'annullamento del contatto di vendita.
Anche la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto , di Controparte_1
condanna del al rimborso in suo favore di quanto dovuto all'attore Controparte_2
all'esito del presente giudizio, non può essere accolta, considerato che, a fronte della sua condanna alla restituzione in favore dell'attore del prezzo di vendita, per annullamento del contratto , ha diritto alla restituzione, da parte dell'attore stesso, del Controparte_1
terreno oggetto della vendita, senza, quindi, che residui alcun danno economico a suo carico, di cui peraltro non è stata fornita prova. Il nella propria comparsa, ha chiesto il rigetto delle domande Controparte_2
attoree, adducendo la responsabilità dell'architetto incaricato Controparte_3
dall'attore alla progettazione del fabbricato, per aver indotto in errore il funzionario comunale con dichiarazioni false sulla natura del terreno;
la circostanza è priva di supporto probatorio ed, in ogni caso, irrilevante ai fini decisori, in quanto fa riferimento al parere favorevole a costruire, rilasciato dal Comune nel 2009, mentre l'invalidità del contratto
è stata determinata dal certificato di destinazione urbanistica, rilasciato nel 2008 ed allegato al contratto stesso. Il Comune di ha, inoltre, chiesto il rigetto delle CP_2
domande dell'attore formulate nei suoi confronti, adducendo la responsabilità diretta del funzionario comunale, ingegner che ha rilasciato il certificato di Persona_1
destinazione urbanistica attestante erroneamente natura edificatoria al terreno de quo; con ordinanza del 16.02.2022 la richiesta di chiamata in causa del funzionario comunale è stata rigettata, atteso che nel pubblico impiego i dipendenti agiscono come longa manus della pubblica amministrazione, per il principio di immedesimazione organica, ragione per la quale è l'Ente pubblico a rispondere in sede giudiziaria per l' operato dei propri dipendenti nell'esercizio delle loro funzioni, ferma restando la possibilità di rivalersi su di essi dinnanzi alla Corte dei Conti, avente giurisdizione esclusiva in materia di responsabilità amministrativa dei dipendenti nei confronti della pubblica amministrazione.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, considerato che l' annullamento del contratto
è stato determinato esclusivamente dalla condotta del convenuto Controparte_2
quest'ultimo, in persona del sindaco pro tempore, deve rifondere integralmente le spese di lite in favore dell'attore, che si liquidano ex DM 147/2022, secondo lo scaglione di riferimento, e tenuto conto dell'attività processuale, in € 3.809,00 per compensi, oltre
IVA e CPA , spese forfettarie al 15% e spese vive per € 322,43; vengono, invece, compensate integralmente le spese di lite tra i convenuti, considerato che, a fronte del rigetto della domanda riconvenzionale formulata dal convenuto nei Controparte_1
confronti del sussiste la responsabilità esclusiva di quest'ultimo Controparte_2
per l'annullamento del contratto di vendita e per il conseguente obbligo restitutorio del prezzo di vendita a carico di ed a favore dell'attore. Controparte_1


P. Q. M.

Il Tribunale di Reggio Calabria, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa promossa da , attore, contro Parte_1 [...]
e in persona del sindaco pro tempore, convenuti, così CP_1 Controparte_2
provvede:
1) dichiara l'annullamento del contratto di compravendita stipulato tra l'attore ed il convenuto in data 30.12.2008, in notar rep. n.82569 ; Controparte_1 Per_2
2) conseguentemente, condanna il convenuto alla restituzione del prezzo Controparte_1
di vendita in favore dell'attore, pari ad € 28.000, oltre interessi legali dalla data della domanda giudiziale di annullamento e sino al soddisfo, con conseguente obbligo dell'attore alla restituzione, in favore dello stesso convenuto, del terreno oggetto di vendita;

3) condanna il in persona del sindaco pro tempore, al risarcimento Controparte_2
dei danni in favore dell'attore, per € 6.133,29, oltre interessi al tasso legale, dalla formale diffida del 23.10.2020 e sino al soddisfo;

3) rigetta la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto nei Controparte_1
confronti dell'attore, per le ragioni esposte in parte motiva;

4) rigetta la domanda riconvenzionale formulata dal convenuto nei Controparte_1
confronti del Comune di per le ragioni esposte in parte motiva;
CP_2
5) condanna il alla rifusione delle spese legali in favore dell'attore, Controparte_2
che liquida in complessivi € 3.809,00, oltre IVA, CPA, come per legge, spese forfettarie al 15%. e spese vive per € 322,43
6) compensa integralmente le spese legali tra il e Controparte_2 Controparte_1
Reggio Calabria, 26.03.2025
Il GOT
Dott.ssa Francesca Versaci