REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI TORINO
SEZIONE SECONDA CIVILE in composizione monocratica, in persona del giudice dr.ssa Nicoletta Aloj, ha reso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 11575/2023 del ruolo generale degli affari contenziosi
TRA
(C.F. , rappresentata dalla Parte_1 P.IVA_1 [...]
in persona del procuratore dott.ssa Parte_2 [...]
rappresentata e difesa dagli avv.ti Andrea Clemente Grosso e Valentina Pt_3
Barla
ATTRICE (creditrice intervenuta nei proc. riuniti n. 1081/2019 e n. 925/2011)
E
(C.F. ), rappresentata e difesa CP_1 C.F._1
dall'avv. Paolo Bolley
CONVENUTA (debitrice esecutata nei proc. riuniti n. 1081/2019 e n. 925/2011)
NONCHÈ
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. CP_2 C.F._2
Paolo Bolley
CONVENUTO (comproprietario non esecutato)
NONCHÈ
C.F. Controparte_3 P.IVA_2
1 CONVENUTA CONTUMACE
NONCHÈ
(C.F. Controparte_4 P.IVA_3
CONVENUTA non costituita nel giudizio di divisione
NONCHÈ
(C.F. Controparte_5 P.IVA_4
CONVENUTA non costituita nel giudizio di divisione
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Parte attrice:
“conclude non opponendosi alla divisone in natura e all'assegnazione del lotto 2 al comproprietario a condizione che le spese per la divisione CP_2
materiale e fisica dei due lotti siano poste a carico dell'aggiudicatario e in subordine chiede la vendita del bene indiviso con pubblicità solo online”.
Parte convenuta e : CP_1 CP_2
“Voglia il Tribunale pronunciare la divisione richiesta da parte attrice, da effettuarsi mediante assegnazione in favore del comproprietario CP_2
dell'immobile individuato dal CTU al Lotto 2, previo versamento del conguaglio indicato in perizia ed assegnazione del bene costituente il lotto 1 in favore della comproprietaria , sotto il vincolo del pignoramento. Con CP_1 compensazione delle spese del giudizio”.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con memoria integrativa del contraddittorio per l'instaurazione del giudizio di divisione, la società creditrice procedente nell'espropriazione Parte_1
immobiliare instaurata davanti al Tribunale di Torino, RGE n. 1081/2019, alla quale era riunita la procedura RGE n. 925/2011, conveniva in giudizio CP_1
debitrice esecutata, e , comproprietario non esecutato, per
[...] CP_6
procedere allo scioglimento della comunione esistente tra i due convenuti sui beni immobili pignorati in quota, siti in Rivalta di Torino (TO), via Guglielmo
Marconi 28, identificati al NCEU al Foglio 22, part. 1061, sub. 105, cat. A/2,
2 vani 7; Foglio 22, part. 1061, sub. 3, cat. A/2, vani 5,5; Foglio 22, part. 1061, sub. 4, cat. C/6, mq. 59.
Con ordinanza del 29.05.2023 il Giudice dell'Esecuzione, rilevata l'espropriazione della quota indivisa degli immobili sopra descritti, disponeva procedersi al giudizio di divisione e sospendeva il giudizio di esecuzione, fissando la prima udienza al giorno 16.10.2023.
In data 11.10.2023 e 24.10.2024, si costituivano in giudizio rispettivamente,
, debitrice esecutata, e , comproprietario non esecutato, CP_1 CP_6
chiedendo entrambi la divisione degli immobili pignorati.
L' , costituita nel processo esecutivo, non si Controparte_5
costituiva nel giudizio di divisione.
Alla prima udienza del 19.10.2023, il Giudice, constatata la regolare notifica dell'atto introduttivo alla quale successore del Controparte_7
creditore iscritto Banca Regionale Europea, ordinava l'integrazione del contraddittorio nei confronti del creditore iscritto Banca Carige s.p.a.
Alla successiva udienza del 21.03.2024 venina constatata la regolare chiamata in causa di (creditrice procedente, poi rinunciante, nella Controparte_4
procedura esecutiva 1081/2019) quale successore del creditore iscritto Banca
Carige s.p.a., quindi il Giudice, a scioglimento della riserva assunta in detta udienza, disponeva procedersi a consulenza tecnica d'ufficio.
All'udienza del 24.10.2024 chiedeva disporsi la divisione in natura CP_6
l'assegnazione del Lotto 2, come identificato in perizia, previo versamento del conguaglio indicato dal consulente tecnico del Tribunale, e parte attrice non si opponeva alla richiesta di divisione in natura, chiedendo che le spese di divisione materiale e fisica dei due lotti, individuati in perizia, fossero a carico dell'assegnatario e chiedeva in subordine che fosse ordinata la vendita del bene indiviso rilevando la maggiore appetibilità del bene indiviso.
Il Giudice, sciolta la riserva, fissava udienza di precisazione delle conclusioni e discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c.
3 All'udienza del 13.03.2025 le parti precisavano le rispettive conclusioni, discutevano la causa e il Giudice si riservava di pronunciare la sentenza.
2. Ai fini della decisione in ordine alla domanda di divisione occorre in primo luogo osservare che la CTU espletata ha accertato la titolarità dei beni in capo ai condividenti per il 50% ciascuno e che non sono sorte contestazioni sul diritto alla divisione e sull'entità delle quote.
3. Il passaggio attraverso la fase decisionale con la pronuncia della presente sentenza si è reso necessario, a norma dell'art. 788 c.p.c., al fine di statuire in ordine alla comoda divisibilità o meno dei beni e alla conseguente necessità della vendita.
In particolare, il condividente non esecutato ha chiesto procedersi CP_6
alla divisione in natura del bene e successivamente all'assegnazione a suo favore del lotto 2, e la comproprietaria si è associata alle predette conclusioni, mentre la creditrice attrice ha concluso dichiarando di non opporsi alla divisone in natura e all'assegnazione del lotto 2 al comproprietario a condizione che le CP_6
spese per la divisione materiale e fisica dei due lotti siano poste a carico dell'aggiudicatario e ha chiesto in subordine la vendita del bene indiviso.
Dalla relazione di CTU in punto di comoda divisibilità o meno degli immobili si evince (cfr. pag. 11 e ss. della relazione in atti):
- che la maggiore appetibilità commerciale degli immobili pignorati si realizzerebbe con la vendita dell'intera proprietà in un unico lotto;

- che, alla luce della riferita separazione degli impianti dell'immobile, della presenza di locali di servizio (bagni e cucina) ad entrambi i piani dell'edificio, nonché della presenza di due accessi indipendenti, risulta strutturalmente possibile, con l'esecuzione di opere semplici e di costo contenuto, procedere alla divisione dell'immobile in parola separando i locali di abitazione posti al piano terra da quelli posti al primo piano e realizzando così due unità indipendenti;

- che per la piena e completa fruibilità di entrambe le porzioni costituende occorrerà prevedere il mantenimento di spazi comuni indivisi;

4 - che la divisione è realizzabile mediante la posa di due porte interne in corrispondenza del corridoio contiguo al vano scale del piano terreno, in modo da realizzare una separazione tra la rampa di scale che sale al primo piano del fabbricato e i restanti locali del piano terreno;

- che rimarranno di proprietà comune indivisa il vano scala e il disimpegno del piano interrato;

- che non essendo possibile fisicamente procedere ad una suddivisione del box auto, esso si attribuisce per l'intero al lotto 1, in quanto la rampa di accesso del box auto rappresenta anche l'unico accesso ai locali di nuova realizzazione
(deposito attrezzi e cantina) già di pertinenza di tale lotto;

- che la suddivisione del giardino comune è realizzata suddividendolo in corrispondenza del punto medio della recinzione perimetrale tra i due accessi pedonali;

- che sarebbe dovuto un conguaglio in denaro a favore del lotto 2 di € 26.220,00
(a fronte del valore di ciascun lotto pari a € 218.500,00).
Ritiene il Tribunale, alla luce di quanto emerso dalla relazione del CTU, che i beni non siano comodamente divisibili.
Occorre infatti rilevare che le opere descritte dal CTU e ritenute necessarie ai fini della divisibilità in natura non sono di agevole realizzazione, richiedendo la predisposizione di pratiche edilizie e catastali, l'identificazione dei confini in loco, e l'esecuzione di lavori edili che, al fine di rendere l'immobile che verrebbe poi assegnato all'esecutata per la successiva vendita giudiziale non possono consistere nella mera apposizione di porte interne, occorrendo con ogni evidenza apporre delle porte che consentano la completa separazione delle due unità immobiliari, della tipologia delle porte di ingresso alle abitazioni (porte blindate o anche non blindate ma comunque dotate di caratteristiche anti-intrusione).
Solo in questo modo l'immobile che sarà successivamente posto in vendita in sede di espropriazione immobiliare potrebbe ritenersi appetibile per i potenziali offerenti, non essendo configurabile la piena appetibilità commerciale di un
5 appartamento con destinazione abitativa sprovvisto di separazione e dispositivi atti a limitare l'accesso di terzi estranei, anche se tali terzi siano proprietari di altra unità sita nel medesimo stabile.
In tal modo verrebbero a incrementarsi notevolmente i costi prospettati dal CTU, occorrendo piazzare, come si è detto, almeno una porta di ingresso vera e propria.
Occorre anche rilevare che le opere sopra descritte dovrebbero necessariamente essere eseguite nel corso di giudizio di divisione, unitamente alle pratiche edilizie e catastali necessarie, con conseguente prolungamento e notevole aggravamento dello stesso, posto che la separazione fisica degli appartamenti è prodromica alla formazione dei lotti muniti di autonomi identificativi catastali, in mancanza dei quali non potrebbe essere redatto il progetto di divisione in natura.
Vi è poi una ulteriore ragione che di per sé sola sarebbe sufficiente ad escludere la comoda divisibilità del bene, data dalla entità del conguaglio, che è stato determinato dal CTU in € 26.220,00, pari al 12% del valore della quota. Il conguaglio così determinato, che in ipotesi di assegnazione a del CP_6
lotto 2 come da lui richiesto dovrebbe essere corrisposto dalla parte esecutata, risolvendosi in un diritto di credito a favore del comproprietario, è di entità notevole, specie se rapportato al valore della quota, e non consente di ritenere il bene comodamente divisibili.
Infine, non può trascurarsi quanto è stato affermato dal CTU nel principio della sua risposta al quesito avente ad oggetto la comoda divisibilità, ossia che al fine di preservare il valore economico del cespite la soluzione maggiormente idonea è la vendita dell'intero bene (si veda pag. 11 della relazione).
La conclusione a cui si è pervenuti circa la non comoda divisibilità dell'immobile risulta certamente in linea con la consolidata giurisprudenza in materia, secondo la quale la non comoda divisibilità di cui all'art. 1114 c.c. (e all'art. 720 c.c.) si verifica secondo consolidata giurisprudenza non solo nel caso in cui il frazionamento non sia materialmente possibile, ma anche nel caso in cui “pur
6 risultando il frazionamento materialmente possibile sotto l'aspetto strutturale, non siano tuttavia realizzabili porzioni suscettibili di formare oggetto di autonomo e libero godimento, non compromesso da servitù, pesi o limitazioni eccessive, e non richiedenti opere complesse o di notevole costo, ovvero porzioni che, sotto l'aspetto economico-funzionale, risulterebbero sensibilmente deprezzate in proporzione al valore dell'intero” e “risulta idonea ad orientare la scelta del giudice, anche in favore della non comoda divisibilità, l'elevata misura dei conguagli altrimenti dovuti fra le quote da attribuire” (Cass., Sez. 2,
21612/2021 e precedenti ivi richiamati;
conforme Cass. Sez. 2 n. 27984/2023).
Ne deriva che il bene non può ritenersi comodamente divisibile.
Pertanto, in applicazione del disposto dell'art. 720 c.c. (richiamato dall'art. 1116
c.c.), non essendo stata formulata dal comproprietario non esecutato la richiesta di attribuzione della quota, va disposta la vendita del bene, previa rimessione della causa sul ruolo, come da separata ordinanza.
4. La pronuncia sulle spese va rimessa alla sentenza definitiva.

P.Q.M.

il Tribunale, non definitivamente pronunciando, ogni contraria o diversa istanza e deduzione disattesa, così provvede:
1) dispone lo scioglimento della comunione esistente sugli immobili siti in
Rivalta di Torino, via Marconi 28/1-2, censiti al Catasto Fabbricati del Comune di Rivalta di Torino come segue:
Foglio 22, particella 1061, subalterno 105;
Foglio 22, particella 1061, subalterno 3;
Foglio 22, particella 1061, subalterno 4; tra i comproprietari e per il 50% ciascuno;
CP_1 CP_6
2) dispone la vendita dei beni indicati al punto che precede;

3) dispone la rimessione della causa in istruttoria come da separata ordinanza;

4) rimette la pronuncia sulle spese alla sentenza definitiva.
7 Così deciso in Torino il 12.04.2025
Il Giudice
Dott.ssa Nicoletta Aloj
8