N. R.G. 2584/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di LIVORNO
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Franco Pastorelli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2584/2021 promossa da:

(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Parte_1 P.IVA_1
MAURO VIVALDI;

ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti SUSANNA CENERINI, Controparte_1 P.IVA_2
LUCIA MACCHIA, CRISTINA SARDI, ZENTI MARIA TERESA
CONVENUTO avente ad oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
Posta in decisione all'udienza del 10.4.2025 sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: 1) accertare e dichiarare la grave inadempienza del Controparte_1 nell'affidamento in concessione alla parte attrice di una struttura commerciale, denominata
“baracchina” sita in Viale Italia 38 per l'esercizio dell'attività di somministrazione alimenti e CP_1 bevande, affetta da genetici vizi edilizi strutturali insanabili nell'attualità, se non per mezzo della completa demolizione dell'immobile, per verifiche già in possesso del al momento Controparte_1 della volturazione della convenzione in favore della stessa parte attrice, con conseguente condanna dell'ente concedente: A) al mancato guadagno del periodo dicembre 2014-2020 subito dalla società
, a seguito della ridotta possibilità di utilizzo della struttura, per € Parte_1
149.169,54, doc.n.27; B) al mancato guadagno del periodo 2020- 2021 a seguito dell'obbligata inattività della società attrice per l'inagibilità della struttura per € 78.331,32; C) alla refusione delle spese della CTU dell'ATP, della consulenza tecnica di parte e delle competenze legali ivi sostenute;
D) al ristoro, infine, dei danni non patrimoniali relativi alla lesione della reputazione e dell'immagine commerciale della società attrice per tutti gli anni nei quali ha dovuto difendere la propria onorabilità commerciale nelle sedi giudiziali adite, con liquidazione rimessa alla prudente valutazione equitativa del Giudice adito;
pagina 1 di 8 2) Accertare, altresì, la corretta determinazione del canone di locazione mensile da corrispondere da parte della società al Comune di , rispetto al diminuito utilizzo Parte_1 CP_1 della “ ” dal febbraio 2014 - data di affidamento dell'immobile - al febbraio 2020 - data di Parte_2 effettuazione dei lavori di messa in sicurezza della struttura da parte del , con di Controparte_1 fatto inagibilità della poi formalmente confermata dal CTU del Tribunale di Livorno - con Parte_2 conseguente condanna dell'ente pubblico al versamento in suo favore della somma di € 97.308,00 a titolo di valore differenziale rispetto ai canoni effettivamente corrisposti fino a tale data, ovvero alla somma maggiore o minore che risulterà all'esito dell'istruttoria processuale. Il tutto con interessi moratori dalla data del deposito del ricorso per ATP nanti il Tribunale di Livorno in data 22.01.2020 fino al saldo effettivo. Con vittoria di spese, diritti ed onorari di giudizio.
Per parte convenuta: conclude affinché Codesto Ecc.mo Tribunale voglia respingere la domanda di parte attrice in quanto totalmente infondata in fatto e in diritto.
Con vittoria di spese ed onorari.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
1. Con atto di citazione ritualmente notificato chiedeva Parte_1
l'accoglimento nei confronti del delle conclusioni sopra trascritte in epigrafe. A Controparte_1
fondamento di tale domanda deduceva in sintesi:
a) di avere stipulato in data 12.2.2014 una convenzione (rep. n. 59816) mediante la quale, con il consenso dell'Ente comunale, la società trasferiva ex art. 1406 Parte_3
c.c. all'odierna attrice la titolarità di un'altra convenzione (rep. n. 59707 del 09.10.2013) - precedentemente conclusa tra la suddetta società cedente e l'Ente locale - di affidamento dell'immobile definito “Baracchina n.7”, sito in V.le Italia n. 38, di proprietà del Comune di , ove la CP_1 CP_1
società prendeva a svolgere attività di somministrazione di alimenti e bevande;
Parte_1
b) che lo svolgimento della suddetta attività veniva, tuttavia, ad essere di fatto impedita da problematiche strutturali dell'immobile (come evidenziato nella relazione peritale depositata in data
05.12.2020 dal CTU geom. in sede di ATP iscritto al R.G. 251/2020 presso questo Persona_1
Tribunale), causate da continue infiltrazioni d'acqua e dovute tanto ad errori nella fase di progettazione e di edificazione dello stesso da parte del quanto alla pressoché totale mancanza di interventi CP_1
manutentivi straordinari da parte dell'ente medesimo, che rendevano allo stato maggiormente conveniente la demolizione e nuova costruzione dell'opera piuttosto che la sua manutenzione (come esposto nella stessa relazione peritale e già dichiarato dall'Assessore al Commercio del Comune in sede di sopralluogo effettuato presso la “baracchina” nel settembre del 2019);
c) allegava, in particolare, che la presenza già in fase di progettazione e di costruzione di siffatti errori nel sistema di protezione della “ dalle piogge era stata precedentemente accertata dall'arch. Parte_2
tecnico del Comune concedente, nella relazione tecnica dallo stesso redatta in data Persona_2
pagina 2 di 8 01.12.2003 all'esito della conclusione dei lavori di costruzione dell'immobile interessato, oltre che nella relazione depositata dal CTU ing. all'esito del procedimento di ATP Persona_3
promosso dal primo gestore concessionario dell'immobile interessato (la società Parte_3
, insieme con altri gestori interessati, contro il Comune ed iscritto, in data 18.10.2006, al R.G.
[...]
3290/2006 presso questo Tribunale;

d) che la situazione di attuale inagibilità dell'immobile era dipesa oltre che dai predetti vizi strutturali anche dall'inadempimento protratto agli obblighi di manutenzione straordinaria che lo stesso CP_1
aveva espressamente assunto in sede di accordo stragiudiziale intervenuto in data 09.10.2013 con i promotori del giudizio di ATP con R.G. n. 3290/2006; inadempimento che, compromettendo gravemente ed, infine, precludendo lo svolgimento della propria attività commerciale da parte dell'odierna attrice, aveva causato i danni di cui la stessa domanda il risarcimento in questa sede.
1.1 Radicatosi il contraddittorio si costituiva il chiedendo il rigetto della domanda Controparte_1
proposta dalla società attrice deducendo:
a) che la società essendo vincolata dall'accordo transattivo (n. 59707/2013) Parte_1 intervenuto tra la cedente ed il aveva, in conseguenza di ciò, anche assunto l'obbligo ivi CP_1
previsto di rinunciare “a qualsiasi azione presente e futura contro il comune finalizzata ad ottenere il risarcimento dei danni patiti e originati dal contenzioso” sorto tra la società cedente e l'ente comunale ed altri soggetti concessionari delle ulteriori “baracchine”, con la conseguenza che nessuna domanda di risarcimento danni poteva essere avanzata in questa sede, pena la violazione della clausola contrattuale sopra indicata;

b) che l'attuale stato di inagibilità dell'immobile discendeva principalmente dal mancato adempimento della parte attrice agli obblighi dalla stessa assunti con la convenzione ceduta n. 59707/13 e relativi agli interventi di manutenzione ordinaria, posto che l'esecuzione degli stessi avrebbe sicuramente ridotto se non escluso la necessità di quelli di straordinaria manutenzione da parte del (allegando che ciò CP_1 troverebbe una conferma nelle argomentazioni contenute nella perizia del CTU nell'ambito Per_1 dell'ATP con R.G. 251/2020);
c) che l'attuale mancato utilizzo dell'immobile non sia da imputarsi agli asseriti difetti originari e sopravvenuti (a causa dei mancati interventi manutentivi) nello stesso bensì a scelte volontarie della società esercente;
contesta anzi che vi sarebbe un'inutilizzabilità in termini oggettivi, allegando a sostegno tanto dell'utilizzabilità ab origine quanto attuale, da un lato, la stessa volontà dell'attrice di subentrare nell'affidamento della gestione dell'immobile per fini commerciali a far data dal 2014 e, dall'altro lato, l'intervenuta richiesta da parte dell'attrice, con nota in atti n. 67368 del 29.6.2020, all'Amministrazione di autorizzare l'affitto dell'immobile ad un soggetto terzo;

pagina 3 di 8 d) contesta, inoltre, in subordine, la sussistenza del nesso causale tra i danni lamentati per il mancato guadagno, asseritamente patiti dall'attrice, e i predetti vizi nell'immobile, allegando, da un alto, la nota integrativa al bilancio del 2018 (stilata al 31.12.2018), ove la società concessionaria dell'immobile dava atto del regolare svolgimento della propria attività in riferimento a tale anno, e, dall'altro lato, la mancanza di una specifica indicazione, nell'atto introduttivo del giudizio, dei locali e degli spazi che, a causa delle infiltrazioni di acqua e/o dei problemi strutturali denunciati non sarebbero stati utilizzati dalla società nell'ambito dell'attività commerciale svolta (necessaria ai fini dell'accoglimento della domanda risarcitoria, come stabilito nella ordinanza emessa nel giudizio iscritto al R.G. n. 3346/2020 emessa dal Tribunale di Livorno, prodotta in causa dalla parte convenuta);
e) che, ove davvero vi fossero dei vizi imputabili al ed idonei a pregiudicare l'utilizzabilità del CP_1
bene per lo scopo pattuito nel contratto di locazione, questi sarebbero stati comunque ben noti, in quanto evidenti e facilmente riconoscibili, alla società conduttrice (come asseritamente ammesso dalla stessa) e, in ragione di ciò, gli stessi non avrebbero potuto legittimare ex art. 1578 c.c. né la rideterminazione dei canoni in diminuzione, né la scelta spontanea della società medesima di cessare a far data dal 2018 di provvedere al loro pagamento né tanto meno la richiesta di risarcimento dei danni;

f) la società, infine, sarebbe debitrice nei confronti del Comune di una somma complessiva pari a euro
170.023,63, dovuti in parte a titolo di canoni del contratto di locazione non corrisposti (a far data dal
01.07.2018 e fino al 19.02.2020) e in parte a titolo di indennità per proseguita occupazione sine titulo
(a seguito della intervenuta decadenza dall'affidamento, disposta dal per violazione degli CP_1
obblighi convenzionali in data 20.2.2020).
1.2 Alla prima udienza del 01.12.2021 il Giudice istruttore concedeva alle parti i termini per le memorie di cui all'art. 183, comma 6, c.p.c.
1.3. Con la prima memoria, in particolare, parte attrice:
a) contestava che la clausola contenuta nell'accordo transattivo di cui alla convenzione n. 59707/13, oggetto di successiva cessione, precludesse alla stessa di domandare e di ottenere il risarcimento con riferimento ai fatti oggetto del presente giudizio, asserendo che il suddetto accordo contenesse una precisa delimitazione temporale che precludeva qualsiasi futura pretesa solo in relazione a quelle problematiche prodotte dalle infiltrazioni di acqua piovana fino al 9.10.2013, data di conclusione dell'accordo stesso;

b) deduceva che non poteva farsi ricadere sulla stessa la responsabilità per i danni prodotti, avendo espressamente assunto la parte convenuta l'obbligo di dar seguito ad interventi di manutenzione straordinaria, e che il proprio interesse alla conclusione dell'accordo con il per subentrare nella CP_1
pagina 4 di 8 gestione della “baracchina” discendeva proprio dal legittimo affidamento nel tempestivo adempimento da parte dell'Ente locale dei suddetti obblighi sullo stesso gravanti;

c) eccepiva, poi, che la richiesta di affitto della società terza era funzionale esclusivamente, all'esito di colloqui avuti in precedenza con l'Amministrazione Comunale, alla possibilità di realizzare un progetto di abbattimento della “baracchina” per realizzarne una nuova;

d) contestava, infine, che la ordinanza conclusiva del procedimento iscritto al R.G. n. 3346/2020 concernesse una situazione analoga, posto che in questo secondo caso la convenzione con il CP_1
aveva posto a carico della concessionaria gli interventi di straordinaria manutenzione.
Parte convenuta svolgeva le medesime difese ed eccezioni già formulate in comparsa di costituzione.
1.4. Il Giudice precedentemente assegnatario della causa, ritenuta la rilevanza ed ammissibilità della
CTU richiesta da parte attrice, nominava, in un primo momento, con ordinanza del 22.3.2022, quale consulente il geom. e, successivamente, con decreto del 14.4.2022, l'ing. Persona_1 [...]
il quale depositava la relazione tecnica in data 28.09.2022. Persona_4
1.5. Ritenuta la causa matura per la decisione, il giudice rinviava la causa all'udienza dell'8.6.2023 per la precisazione delle conclusioni.
1.6 Quindi, a seguito di alcune variazioni tabellari, diversi giudici si succedevano nella trattazione della causa.
1.7 Con decreto del 6.2.2024 veniva fissata per il 10.4.2025 udienza ex art 281 sexies c.p.c. con termine fino a dieci giorni antecedenti all'udienza per il deposito di note difensive.
2. Parte attrice nel formulare le conclusioni non ha indicato richieste istruttorie e conseguentemente anche le precedenti richieste istruttorie avanzate e non ammesse (ammissione di prove per interrogatorio formale e per testi e CTU contabile) debbono intendersi rinunciate (cfr. tra le altre Cass.
10748/2012; Cass. Ordinanza n. 3229 del 05/02/2019).
3. Con convenzione rep. n. 59816 del 12.2.2014 (cfr. doc. 2 di parte convenuta) il Controparte_1
affidava alla società odierna attrice la sita in viale Italia, a seguito di cessione, Parte_4 CP_1
avvenuta ai sensi dell'art. 1406 c.c., della precedente convenzione rep. 59707 del 9.10.2013 (cfr. doc. 3 di parte).
All'art. 1 della predetta convenzione del 2014 si legge che la , odierna Parte_1 attrice, “accetta la convenzione per l'affidamento della baracchina n. 7 repertorio 59707 del 9.10.2013 della quale restano ferme tutte le clausole, i patti e le condizioni”.
La convenzione 59707/13 denominata “transazione” e stipulata dal con la Controparte_1
precedente società affidataria, al termine di contenzioso relativo ad asserite criticità strutturali del piccolo fabbricato affidato in concessione prevedeva, in particolare, che il concessionario avrebbe pagina 5 di 8 curato la manutenzione ordinaria della baracchina nonché dell'area pertinenziale secondo il cronoprogramma allegato sub B alla convenzione medesima (prodotto come doc. n. 4 da parte convenuta), mentre il assumeva l'onere di eseguire le manutenzioni straordinarie Controparte_1
anche se non specificamente indicate, al contrario delle opere di manutenzione ordinaria.
In tale accordo transattivo si prevede infatti unicamente quanto segue: le manutenzioni straordinarie sono a carico del . Controparte_1
A tale scopo la baracchina potrà essere interessata da lavori straordinari che potrebbero comportare una sospensione dell'attività commerciale. Onde evitare pregiudizio all'affidatario, detti lavori dovranno essere svolti con esclusione del periodo compreso tra il primo aprile ed il 30 settembre.
L'affidatario rinuncia fin d'ora a qualsiasi pretesa presente e futura di risarcimento danni per tale causa.
Sostiene in primo luogo il che poiché nella convenzione ceduta, i cui patti sono Controparte_1
stati assunti dalla odierna attrice in sede di cessione, come detto, si prevedeva all'art. 1 che” le parti come sopra costituite addivengono al presente accordo per risolvere transattivamente e definitivamente le questioni originate con il contenzioso stragiudiziale riassunto in premessa. Per questo rinunciano a qualsiasi formulata o formulanda richiesta di risarcimento dei danni patiti e originati dal contenzioso e rinunciano altresì a qualsiasi azione presente e futura contro il comune finalizzata ad ottenere detto risarcimento” le domande proposte nel presente giudizio sono inammissibili in quanto proposte in violazione di un preciso obbligo volontariamente assunto dalla società attrice non riguardante diritti indisponibili.
Tale eccezione è infondata, a differenza di quanto ritenuto da questo Tribunale nella sentenza 690/2002 in una causa relativa ad un'altra baracchina, per quanto si va ad evidenziare, e come tale deve essere respinta. Con tale clausola la dante causa della odierna attrice ha rinunciato a richiedere il risarcimento dei danni patiti e originati dal contenzioso e ha rinunciato altresì a proporre qualsiasi azione presente e futura contro il comune finalizzata ad ottenere detto risarcimento. Con tale clausola quindi detta società ha rinunciato a pretendere il risarcimento dei danni già patiti a tale data e originati dalle infiltrazioni lamentate dal gestore e dai difetti costruttivi dell'immobile, dal momento che nella premessa si dà atto che il contenzioso era relativo alla “competenza ad intervenire e a sopportare le relative spese per rimediare alle problematiche lamentate dai gestori” relative alle infiltrazioni di acqua piovana nelle baracchine.
Quindi non può ritenersi, come vorrebbe il che parte attrice abbia rinunciato a richiedere i CP_1 successivi danni asseritamente patiti in conseguenza dell'allegato inadempimento del comune a realizzare le opere di manutenzione straordinaria, che il si era assunto con tale accordo CP_1
pagina 6 di 8 transattivo.
Come si ricava dalla piana lettura di detta clausola i danni a cui il dante causa della odierna attrice aveva rinunciato erano solo i danni patiti originati dalle infiltrazioni e connessi ai vizi costruttivi dell'immobile e non anche tutti i successivi danni che avrebbe potuto subire in conseguenza dell'inadempimento del all'obbligo di effettuare le opere di manutenzione Controparte_1
straordinaria.
4. Pur essendo tale eccezione infondata tuttavia le domande proposte da parte attrice non possono essere accolte per quanto si va ad evidenziare.
4.1 In primo luogo parte attrice ha chiesto il risarcimento dei danni per il mancato guadagno che asserisce di avere subito nel periodo dicembre 2014 – febbraio 2020 a seguito della ridotta possibilità di utilizzo della struttura, danni che quantifica in € 149.169,54, alla luce della consulenza redatta dal dott. da essa incaricato e prodotta come doc. 18. Persona_5
Tale domanda non merita accoglimento.
Parte attrice non ha provato che in ragione delle condizioni dell'immobile, pur dipendenti oltre che dalla mancata esecuzione delle opere di manutenzione ordinaria, sulla stessa gravanti, anche dalle opere di manutenzione straordinaria spettanti al in forza della convenzione Controparte_1
transattiva del 2013 di cui si è detto, come evidenziato dal CTU, la stessa abbia subito un danno patrimoniale conseguente alla asserita ridotta possibilità di utilizzare l'immobile non essendo a tal fine sufficiente la relazione del dott. che non prova né la impossibilità della attrice di utilizzare parte Per_5 del locale in detto periodo né il danno asseritamente subito dell'attrice. Peraltro occorre rilevare che neppure è stato precisamente indicato quali sarebbero state le parti del locale inservibili in conseguenza delle infiltrazioni.
4.2 Parimenti non merita accoglimento la domanda di parte attrice con la quale la stessa ha chiesto che le venga riconosciuta la somma di € 78.331,32 a titolo di mancato guadagno per il periodo 2020 – 2021 in quanto risulta che con determinazione n. 1195 del 20/02/2020, che non risulta essere stata annullata né sospesa dal TAR, il ha dichiarato la decadenza della concessione di cui al rep. n. Controparte_1
59707 del 09.10.2013, come integrata dai successivi atti di cui ai repp. nn. 59816 del 12.02.2014 e
60232 e 60233 del 27.11.2017 e ordinato alla odierna attrice di rilasciare l'immobile, così che la odierna attrice non può lamentare alcun danno ingiusto per non avere potuto disporre dell'immobile dal febbraio 2020 e fino alla scadenza della concessione.
4.3 Infine non può essere accolta neppure la domanda con la quale parte attrice ha chiesto la condanna del a versarle la somma di € 97.308,00 a titolo di valore differenziale tra i canoni Controparte_1
effettivamente corrisposti dal febbraio 2014 al febbraio 2020, tenuto conto del diminuito uso della pagina 7 di 8 baracchina in tale periodo.
Infatti l'art. 1578 c.c. prevede: Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Nel caso di specie è pacifico che quando la Parte_1
subentrò nel contratto fosse a conoscenza dei vizi del bene, tanto che era subentrata nella convenzione
“transattiva” del 2013 nelle premesse della quale si faceva proprio riferimento a detti vizi, con la conseguenza che la stessa non può domandare la riduzione del canone in conseguenza di tali vizi dei quali era a conoscenza, alla luce della sopra trascritta previsione normativa.
4.4 Infine non può essere accolta la domanda con la quale la parte attrice ha chiesto il risarcimento dei danni non patrimoniali relativi alla lesione della sua reputazione e della sua immagine commerciale per tutti gli anni nei quali ha dovuto difendere la propria onorabilità commerciale nelle sedi giudiziali adite, con liquidazione rimessa alla prudente valutazione equitativa del Giudice adito.
Infatti tale domanda è del tutto sfornita di prova e finanche di allegazione di quali sarebbero stati gli specifici fatti che avrebbero leso la sua reputazione ed immagine commerciale.
4.5 In definitiva dunque tutte le domande attrici debbono essere rigettate.
5. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo applicando i parametri medi previsti dalle tabelle allegate al DM 55/2014, come aggiornate dal DM 147/2022, d'ufficio in assenza di deposito di nota spese, ad eccezione che per la fase di trattazione/istruttoria che appare congruo liquidare quasi al minimo, tenuto conto che la istruttoria è stata svolta solo attraverso produzioni documentali ed ammissione di CTU.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta tutte le domande proposte da e la condanna, in Parte_1
persona del legale rappresentante pro tempore, a rifondere al le spese di lite Controparte_1
liquidate in € 2.552,00 per la fase di studio, € 1.628,00 per la fase introduttiva, € 3.000,00 per la fase di trattazione/istruttoria, € 4.253,00 per la fase decisoria, oltre i.v.a., c.p.a. e oltre al 15% per spese generali.
Livorno, 10 aprile 2025
Il Giudice
dott. Franco Pastorelli
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