N. 6458/2016 R.G.A.C.
R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Nocera Inferiore, Seconda Civile, in composizione monocratica, in persona del G.M., dott. Stefania Fontanarosa, ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 6458/2016 R.G.A.C. assegnata in decisione all'udienza a trattazione scritta del 4.12.2024 con la fissazione dei termini previsti dagli artt. 190 e 281-quinquies, comma 1, c.p.c.,
TRA
(c.f.: ), elettivamente domiciliato in Via Parte_1 C.F._1
Trieste n.

6 - pec 84085 Mercato San Severino ITALIA, Email_1 presso lo studio dell'Avv. DELL'AGLIO SABATO (c.f.: ) e dell'Avv. C.F._2
LENTO FRANCESCA ( ) VIA TRIESTE N. 6 84085 MERCATO C.F._3
SAN SEVERINO, dal quale è rappresentato e difeso;

ATTRICE
(c.f.: ), elettivamente Parte_2 C.F._4
domiciliato in Via Trieste n.

6 - pec 84085 Mercato San Email_1
Severino ITALIA, presso lo studio dell'Avv. DELL'AGLIO SABATO (c.f.:
) e dell'Avv. LENTO FRANCESCA ( ) VIA C.F._2 C.F._3
TRIESTE N. 6 84085 MERCATO SAN SEVERINO, dal quale è rappresentato e difeso;

ATTORE
E
(c.f.: ); Controparte_1 P.IVA_1
CONVENUTO contumace
Oggetto: Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condom..
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Conclusioni: Come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va dichiarata la contumacia del non Controparte_1
costituitosi in giudizio sebbene ritualmente citato.
La domanda è fondata e deve essere accolta per le ragioni di seguito esposte.
Giova premettere che, nella sentenza n. 9839/2021, la Suprema Corte, nella sua composizione più autorevole, ha ridefinito i confini tra nullità e annullabilità delle delibere assembleari, enunciando il principio di diritto secondo cui: "In tema di condominio negli edifici, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso, ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume"; al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c."
Quindi, con la detta pronuncia n. 9839 del 13 aprile 2021, le Sezioni Unite della Corte di
Cassazione hanno distinto, nettamente, le delibere nulle e annullabili, precisando i casi tipici della nullità, che diventano residuali "nel rispetto alla generale categoria della annullabilità, attenendo essa a quei vizi talmente radicali da privare la deliberazione di cittadinanza nel mondo giuridico".
In particolare, i casi di nullità individuati sono tre: 1) "mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali" (volontà della maggioranza;
oggetto; causa;
forma) tale da determinare la deficienza strutturale della deliberazione;
2) "Impossibilità dell'oggetto, in senso materiale o in senso giuridico", da intendersi riferito alla concreta possibilità di dare attuazione a quanto deliberato ovvero in relazione alle attribuzioni dell'assemblea (come nel caso di una deliberazione che incide sulla modifica di una proprietà privata); 3) "Illiceità" (articolo 1343
c.c.), nel senso che quanto deciso risulta contrario a norme imperative, all'ordine pubblico o al buon costume (ad esempio una deliberazione che introduce discriminazioni tra i condòmini nell'uso delle cose comuni). La Suprema Corte ha chiarito che "Al di fuori di tale ipotesi deve
Pagina 2 di 5 ritenersi che ogni violazione di legge determina la mera annullabilità della deliberazione che può essere fatta valere solo nei modi e nei tempi di cui all'articolo 1137 Codice civile".
Tanto precisato in punto di diritto, avendo parte attrice, con il primo motivo di impugnazione, evidenziato una serie di criticità e incongruenze nella redazione del bilancio consuntivo per l'anno 2015, il relativo vizio rientra nella categoria dell'annullabilità; invero, l'istante, come sopra riferito, ha censurato il deliberato assembleare oggetto di disputa deducendo, anzitutto, che lo stesso "non è conforme a quanto disposto dall'art. 1130 bis c.c."
In dettaglio, gli attori hanno evidenziato che il rendiconto predisposto dall'amministratore risponde all'esigenza di porre i condomini in grado di sapere come effettivamente sono state spese le quote da essi versate, di talché il medesimo deve essere intellegibile.
Giova, a questo punto, rammentare che la redazione del rendiconto deve essere tale da facilitare il controllo dei dati da parte dei condomini che non hanno specifiche competenze, rendendo intellegibili le voci di entrata e di uscita (cfr. Trib. Roma, sezione V, 10 gennaio
2023, n. 356).
Invero, il rendiconto, redatto dall'amministratore, è funzionale all'esigenza di porre i condomini in condizione di sapere come sono stati concretamente spesi i soldi versati con il conseguente diritto, di questi ultimi, all'informazione e il corrispondente obbligo dell'amministratore di mettere a disposizione degli stessi la documentazione giustificativa delle spese ivi indicata.
Non si reputa che il bilancio debba essere redatto in forma rigorosa, atteso che non trovano diretta applicazione, nella materia condominiale, le norme prescritte per i bilanci delle società.
Nondimeno, per essere valido, il rendiconto deve essere privo di vizi intrinseci e deve essere accompagnato dalla documentazione che giustifica le spese sostenute.
Inoltre, deve essere intellegibile, al fine di consentire ai condomini (che, generalmente, non hanno conoscenze approfondite sul come un bilancio debba essere formato e letto) di poter controllare le voci di entrata e di spesa, anche con riferimento alla specificità delle partite, posto che tale ultimo requisito, come si desume dagli artt. 263 e 264 c.p.c., che prevedono disposizioni applicabili anche al rendiconto sostanziale, costituisce il presupposto fondamentale perché possano essere contestate, appunto, le singole partite.
Pagina 3 di 5 Invero, il rendiconto non è un mero documento contabile contenente una serie di addendi, bensì un atto con il quale l'obbligato giustifica le spese addebitate ai suoi mandanti, pertanto occorre rispettare regole minime di redazione.
Il bilancio o, meglio, il conto consuntivo della gestione condominiale non deve essere strutturato in base al principio della competenza, bensì a quello di cassa;
l'inserimento della spesa va, pertanto, annotato in base alla data dell'effettivo pagamento, così come l'inserimento dell'entrata va annotato in base alla data dell'effettiva corresponsione. La mancata applicazione del criterio di cassa è idonea a inficiare sotto il profilo della chiarezza, dalla quale non si può prescindere, il bilancio (cfr. Cass. n. 10153/11; Cass. civ., sez. II,
30.10.2018, n. 27639; Trib. Roma, 13.10.2022, n. 14958). In particolare, non rendendo intelligibili le voci di entrata e di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino, non si evidenzia la reale situazione contabile.
Dunque, nel caso in cui l'assemblea abbia approvato un consuntivo (che deve essere, come detto, un bilancio di "cassa") che non sia improntato a tali criteri e violi, quindi, i diritti dei condomini, lo stesso ben potrà essere dichiarato illegittimo (cfr. Cass. n. 10153/11).
Il criterio di cassa, in base al quale vengono indicate le spese e le entrate effettive per il periodo di competenza, consente, infatti, di conoscere esattamente la reale consistenza del fondo comune.
Nel caso di specie, la delibera del 19.9.2016 non risulta improntato ai criteri sopra evidenziati, atteso che non risulta accompagnato dalla documentazione che giustifica le spese sostenute.
Pertanto, in accoglimento dell'impugnativa in oggetto, la delibera del 19.9.2016 va annullata relativamente all'approvazione del punto 1) dell'ordine del giorno.
Le spese di lite seguono la soccombenza del convenuto e si liquidano in base ai parametri di cui al D.M. 2014/55, tenuto conto del valore della causa e dell'attività esercitata.


P.Q.M.


Il Tribunale di Nocera Inferiore definitivamente pronunciando così provvede:
1) Accoglie la domanda attorea e per l'effetto annulla la delibera assembleare del
19.9.2016 relativamente al punto 1) dell'ordine del giorno;

Pagina 4 di 5 2) Condanna il al pagamento delle spese di lite in favore Controparte_1
degli attori che si liquidano in euro 279,40 per spese vive ed euro 2.800,00 per compenso, oltre iva, cpa e rimb. Forf. del 15%.
Così deciso in Nocera Inferiore, 26/03/2025
IL GIUDICE
dott.ssa Stefania Fontanarosa
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24 D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1, D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, e succ. mod..
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