N. 52/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FOGGIA
Contenzioso - SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Francesco Pellecchia ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 52/2024 promossa da: (C.F. ), con il patrocinio dell'avv. SCHIAVULLI Parte_1 C.F._1
GIOVANNI, elettivamente domiciliato in presso il difensore avv. SCHIAVULLI GIOVANNI
- ATTORE - contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. FRISANI LUIGI CP_1 C.F._2
e dell'avv. CIFARELLI FELICE ( ) VIA II FORNACI SGARRO 1 C.F._3
, elettivamente domiciliato in alla VIA II FORNACI SGARRO N. 1 Parte_2 Parte_2 presso lo studio avv. FRISANI LUIGI
- CONVENUTO - CONCLUSIONI: Le parti hanno concluso come da note telematiche autorizzate per l'udienza del 30/4/2025 celebrata in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c. Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione 1. Con atto di intimazione di sfratto per finita locazione e contestuale atto di citazione per convalida ritualmente notificato conveniva in giudizio , Parte_1 CP_1 esponendo testualmente:
“- il sig. è proprietario di un appartamento urbano, situato in alla Via Pigna Parte_1 Parte_2 nr.6, int precisamente una villetta a schiera su tre livelli, a guenti estremi catastali: Foglio 200, Particella 185, Sub 31, Categoria A/3 (All.1);
- tale bene è l'unico immobile intestato e di proprietà del ricorrente;

- detto immobile è stato locato con contratto di locazione abitativa agevolata, registrato in il Parte_2
17.10.2017 al nr.1893, serie 3, atti Privati, per il periodo 01.10.2017 / 30.09.2020, a
[...]
, nato a [...] il [...], Cod.Fisc. al c CP_1 C.F._2 mensile di € 350,00 oltre aumenti Istat (All.2);
- con raccomandata a.r. del 04.03.2020, ricevuta dal conduttore il 09.03.2020 (All.3), sussistendo i motivi di legge, il proprietario dovendo alienare il bene a terzi, ha comunicato al conduttore il proprio motivato diniego al rinnovo del contratto locativo;

- a tale raccomandata il non ha dato mai riscontro;
CP_1
- nonostante ciò, alla za contrattuale stabilita, ossia al 30.09.2020 il non ha CP_1 rilasciato l'immobile, costringendo il ad intimargli sfratto per finita locazione (All.4), Parte_1 giusto procedimento instaurato dinan Civile di Foggia con nr.6355/2020 R.G.; pagina 1 di 4 - nelle more del giudizio, dopo la costituzione del e la sua opposizione alla richiesta di convalida CP_1 dello sfratto, preso atto della volontà di acquistare obile locato, la parte ricorrente decideva di non dare seguito all'intimato sfratto per finita locazione;

- in particolare, il decideva di permettere al di continuare a dimorare nel Parte_1 CP_1 proprio appartam i ottenere, nel giro di poc per l'acquisto del bene;

- il di contro, accettava di versare in favore del a titolo di indennità di CP_1 Pt_1 occu e, la somma mensile di € 350,00, cifra che in e tutt'oggi, è stata versata puntualmente;

- per problemi legati all'ottenimento del mutuo, però, il non riusciva ad ottenere il CP_1 prestito, nonostante la richiesta inoltrata a più istituti di c
- in data 29.02.22 veniva sollecitato al il rilascio dell'immobile utilizzato senza titolo, giusta CP_1 missiva a.r. del sottoscritto procuratore (All.5);
- seguivano una serie di incontri tra le parti;

- dopo aver ottenuto più di una proroga per il rilascio del bene nella speranza che il resistente ottenesse il mutuo, in data 27 marzo 2023, il sottoscriveva una dichiarazione (All.6) con la quale CP_1 si impegnava a rilasciare l'immobil ltre il 30.09.23 qualora, entro tale data perentoria, non avesse ottenuto il mutuo richiesto presso la BCC di;
Parte_2
- con pec del 13.09.23 inviata ai legali del ossia agli avv.ti Frisani e Cifarelli, rimasta senza CP_1 seguito, non avendo avuto più notizie concre si ricordava l'imminente scadenza del rilascio CP_1 dell'immobile occupato sine titulo (All.7);
- nelle more, nonostante la definitiva scadenza di qualsivoglia proroga, il che non era riuscito, CP_1 per l'ennesima volta, ad ottenere il prestito dalla banca, dimenticando pria dichiarazione di rilascio del bene, inviava al la somma di € 1.050,00; Pt_1
- in data 04.10.23 veniva comunicato che l'arbitrario bonifico inviato dal al dell'importo CP_1 Pt_1 di € 1.050,00, relativo all'indennità di occupazione per le mensilità di s re, e novembre 2023, veniva trattenuto a titolo di acconto dal ricorrente che lo imputava alle successive mensilità di occupazione sine titulo del bene (All.8);
- ad oggi il non ha liberato l'appartamento così come richiesto e promesso dallo stesso;
CP_1
- è interesse dell'istante ottenere il rilascio immediato del bene da parte del .” CP_1
Con memoria di risposta dell'8/1/2024 si costituiva l'intimato, opponendosi alla convalida ed eccependo: a) la nullità della citazione per assenza dei requisiti di cui all'art. 163 c.p.c., co. 3 n. 3-4; b) l'improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ex. art. 5 d.lgs. 28/2010; c) la nullità della disdetta del contratto da parte del locatore (racc. a/r del 04.03.2020) e contestuale rinnovo automatico del contratto di locazione al 30.09.2026. Con ordinanza del giorno 19/1/2024 il giudice non convalidava lo sfratto e rigettava l'istanza ex art. 665 c.p.c. formulata dall'intimante. Integrati gli atti e i documenti e ritenuta la causa sufficientemente istruita, la stessa veniva rinviata per la decisione all'udienza del 30/4/2025, celebrata in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c.. 2. In via preliminare, va rigettata l'eccezione di nullità della citazione sollevata dal convenuto. Ed invero, l'insieme delle indicazioni contenute nell'atto introduttivo e nei documenti ad esso allegati, consente di individuare con assoluta certezza l'oggetto della domanda proposta dall'attore, come peraltro risulta dalle puntuali e dettagliate difese spiegate dal convenuto. Sempre in via preliminare, deve essere declinata la procedibilità della domanda, essendo stata espleta la mediazione obbligatoria. pagina 2 di 4 Nel merito, la domanda è fondata e deve essere accolta alla luce delle considerazioni che seguono. Come già evidenziato nell'ordinanza del 19/1/2024, nelle more del procedimento per convalida di sfratto per finita locazione precedentemente instaurato dall'odierno attore (n. 6355/2020 RG), lo stesso aveva deciso di non dare corso all'azione intrapresa, Parte_1 permettendo all'intimato di occupare l'immobile in attesa della concessione del mutuo necessario ad esercitare il diritto di prelazione per l'acquisto dell'immobile locato, ed in cambio del pagamento di un'indennità di occupazione. Tale circostanza, pacifica ed incontestata, induce più che ragionevolmente a ritenere che il precedente rapporto locatizio – indipendentemente dalla validità della disdetta a suo tempo comunicata dal locatore – sia cessato per mutuo consenso e che le parti abbiano dato vita ad un nuovo rapporto contrattuale. In particolare, trattandosi di negozio a titolo oneroso avente ad oggetto il godimento di un immobile in cambio di un corrispettivo in denaro, lo stesso non può che essere ricondotto al paradigma della locazione, dovendosi escludere l'ipotesi del comodato immobiliare, caratterizzato dall'essenziale gratuità. Ciò non di meno, trattasi in concerto di locazione affetta da nullità assoluta per difetto di forma, non essendo stata stipulata per iscritto. Com'è noto, infatti “Il contratto di locazione ad uso abitativo, stipulato non in forma scritta, secondo l' art. 1 legge n. 431/1998 , deve considerarsi affetto da nullità assoluta, rilevabile sia su impulso di parte che d'ufficio, dal giudice, con l'unica eccezione dell'ipotesi in cui la forma verbale sia stata in qualche modo imposta dal locatore, in sede di stipula. In questo caso, non si ha nullità assoluta, ma piuttosto nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore, cui spetta la scelta fra la riconduzione del contratto alle condizioni conformi a quanto previsto dagli accordi di categoria e la restituzione di quanto pagato in eccesso, rispetto alle somme effettivamente dovute, in forza dei suddetti accordi. Nel caso in cui l'adozione della forma verbale sia stata liberamente concordata dalle parti, invece, il locatore può chiedere il rilascio dell'immobile, occupato senza alcun titolo, mentre il conduttore può solo chiedere la restituzione parziale delle somme eccedenti, rispetto al canone concordato”(Cassazione civile , sez. III , 28/02/2019 , n. 5794). Nel caso di specie, il conduttore non ha mai neanche allegato di aver subìto l'imposizione della forma verbale da parte del locatore, sicché ricorre certamente l'ipotesi della nullità assoluta rilevabile d'ufficio dal giudice. Il convenuto, quindi, oltre a non avere alcun valido titolo che giustifichi la detenzione della res, con dichiarazione del 27/3/2023, mai disconosciuta nella firma, si è espressamente impegnato al rilascio dell'immobile entro e non oltre il 30/9/2023. Peraltro, ove pure fosse provata la dedotta esistenza di un ulteriore accordo avente ad oggetto la prosecuzione del rapporto locatizio in essere sino alla scadenza del 30.09.2026, si tratterebbe sempre e comunque di locazione radicalmente nulla per difetto di forma, in virtù delle medesime considerazioni svolte in precedenza. In virtù dei rilievi che precedono, il convenuto deve essere condannato al CP_1 rilascio dell'immobile detenuto sine titulo in favore dell'attore. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono: a) liquidate come da dispositivo ai sensi del D.M. 55/14 stante il disposto dell'art. 28 del medesimo decreto, tenuto conto del valore della controversia e delle attività di studio, introduttiva e decisoria;
b) determinate in base al nuovo D.M. n. 147 del 13/08/2022, pubblicato sulla G.U. n. 236 del 08/10/2022 e in vigore dal 23 ottobre 2022. pagina 3 di 4

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: 1) accoglie la domanda e, per l'effetto, ordina a il rilascio, in favore dell'attore, CP_1 dell'immobile situato in alla Via Pigna nr.6, interno 15, in Catasto al Foglio 200, Parte_2
Particella 185, Sub 31, Categoria A/3, libero da persone e cose e fissa per l'esecuzione la data del 1/9/2025; 2) condanna a rifondere in favore dell'attore le spese del presente giudizio che CP_1 liquida in euro 49,00 per esborsi ed € 1.276,00 per onorari, oltre spese generali al 15%, iva e cpa come per legge. Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata all'esito dell'udienza del 30/4/2025 celebrata con modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c.. Foggia, 24 maggio 2025 Il Giudice dott. Francesco Pellecchia
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