REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI PORDENONE
SEZIONE CIVILE
Il Giudice del Tribunale di Pordenone, Sezione civile, dott. Francesco Tonon,
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n° 1444/2021 del R.A.C.C. in data
22 giugno 2021, iniziata con atto di citazione notificato in data 15 giugno
2021,
d a
- , C.F. , nato ad Parte_1 C.F._1
ES (LE) il 12/09/1964 e residente in [...], rappresentato e difeso dall'avv. Luca Turrin, C.F. C.F._2
con domicilio eletto presso il suo studio sito in Pordenone, Piazza XX
Settembre n. 21, giusta procura alle liti in calce all'atto di citazione,
attore
c o n t r o
- , C.F. , nato a [...] il Controparte_1 C.F._3
21/01/1967 e residente in [...],
rappresentato e difeso dall'avv. Alessia Cisilino, C.F. C.F._4
con domicilio eletto presso il suo studio sito in Codroipo (UD), Via Monte
Nero n. 10, giusta procura speciale allegata telematicamente alla comparsa di costituzione e risposta,
convenuto
avente per oggetto: Annullamento/Risoluzione del contratto,
trattenuta in decisione all'udienza di data 15 novembre 2024, celebratasi
Pag. 1 nelle forme di cui all'art. 127 ter c.p.c., nella quale le parti hanno formulato le seguenti
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
“NEL MERITO: per le causali esposte e/o per quelle eventualmente
emergenti, previo ogni occorrente accertamento, in via principale annullare
e/o in via subordinata dichiarare la risoluzione del contratto di
compravendita stipulato da (acquirente) con Parte_1 [...]
(venditore) con atto rep. 72740 Notaio del CP_1 Persona_1
16/6/2020 e condannare il signor a restituire – e comunque Controparte_1
a pagare, se del caso anche a titolo di risarcimento del danno per accertata
responsabilità contrattuale e/o extracontrattuale e/o precontrattuale – in favore del signor l'importo di € 44.000,00 (e/o la Parte_1
maggior/minor somma accertata in corso di causa e ritenuta di giustizia) con
gli interessi dalla data della compravendita al saldo. Spese legali e di
eventuali CTU/CTP integralmente rifuse
IN VIA ISTRUTTORIA: Si richiamano i documenti già dimessi:
1) contratto preliminare di data 27/1/2020;
2) atto rep. 72740 Notaio del 16/6/2020 con Persona_1
allegato “A” certificato di destinazione urbanistica;

3) certificazione dd. 15/2/2021 Comune di IA;

4) fascicolo del giudizio RG 1000/2011 Tribunale di Pordenone;

5) visura;
Parte_2
6) denuncia-querela.
Riservata ogni ulteriore produzione documentale e/o istanza.
Occorrendo, ammettersi le prove orali non ammesse ovvero i capitoli
già indicati nell II^ memoria ex art. 183 cpc e con assunzione di tutti i testi
indicati, che si ritrascrivono:
1) Vero che, essendo alla ricerca di un terreno edificabile da
Pag. 2 acquistare in AV, sul finire del 2019 il signor Parte_1
veniva presentato dal signor al signor
[...] CP_2 [...]
. CP_1
2) Vero che il signor proponeva in vendita al signor Controparte_1
un proprio terreno ubicato nella località di AV e censito al Pt_1
Catasto Terreni del Comune di IA alla Sezione A F. 2 mappale 197.
3) Vero che nel corso degli incontri avvenuti tra la fine del 2019 ed il
gennaio 2020 il signor rappresentava al signor Pt_1 Controparte_1
l'interesse ad acquistare il terreno in funzione della successiva edificazione
di una abitazione unifamiliare.
4) Vero che nel corso degli incontri avvenuti tra la fine del 2019 ed il gennaio 2020 il signor assicurava in più di un'occasione al Controparte_1
signor che il terreno oggetto delle trattative risultava provvisto di Pt_1
potenzialità edificatoria finalizzata a costruire una abitazione unifamiliare.
5) Vero che nel corso degli incontri avvenuti tra la fine del 2019 ed il
gennaio 2020 il signor assicurava in più di un'occasione al Controparte_1
signor che sul proprio terreno, oggetto delle trattative, sarebbe stato Pt_1
possibile realizzare il volume di una casa di abitazione per circa 700 mq di
volumetria.
6) Vero che per la compravendita del terreno, stipulata con atto rep.
72740 Notaio del 16/6/2020 che si rammostra (all. 2), il Persona_1
signor versava al signor il complessivo prezzo di € Pt_1 Controparte_1
44.000,00.
7) Vero che dopo essere divenuto proprietario del terreno il signor
rivolgeva al Comune di IA una richiesta di valutazione Pt_1
preventiva sulla potenzialità edificatoria del fondo acquistato, ottenendo,
come risposta, la nota dd. 15/2/2021 che si rammostra (all. 3).
8) Vero che successivamente alla certificazione rilasciata dal Comune
di IA dd. 15/2/2021 che si rammostra (all. 3), il signor veniva a Pt_1
Pag. 3 conoscenza che la cubatura inerente al fondo vendutogli era stata utilizzata
anni prima per la adiacente costruzione del Condominio Villa Nigritella e
relativi garages e pertinenze realizzata da Parte_2
, società di cui il padre del convenuto era socio.
[...]
Testi: residente in [...]
dell'Aria n.68; arch. , residente in [...]
Ferriera n. 22/B, , , Testimone_2 Testimone_3 Testimone_4
Testi tutti da assumersi anche a riprova su eventuali capitoli di prova
avversari ritenuti ammissibili e rilevanti.
Occorrendo, disporsi CTU finalizzata ad accertare, presa visione
degli atti e dei documenti di causa, compresi i verbali riportanti le
deposizioni testimoniali eventualmente assunte, se al momento della
compravendita del fondo censito in Comune di IA al F. 2 mappale 197,
esistesse effettivamente la cubatura risultante dal certificato di destinazione
urbanistica allegato sub A al rogito rep. 72740 notaio al 16 Persona_1
giugno 2020 e, se no, per quali causali, autorizzando il CTU ad accedere ed
acquisire ogni atto e/o documento presso il Comune di IA o di acquisire
ogni altra documentazione tecnico-urbanistica necessaria, sin d'ora
invitando il CTU ad esperire il tentativo di conciliazione di riferire ogni altra notizia utile a fini di giustizia”.
Per parte convenuta:
“- Rigettare le domande proposte da in Parte_1
quanto inammissibili per indeterminatezza della domanda e infondate in fatto
e diritto per le ragioni indicate nella comparsa di costituzione e risposta e nelle memorie del convenuto ai sensi dell'art. 183 sesto co. cod. proc. civ.;
- Condannare al pagamento delle spese di Parte_1
lite in favore di . Controparte_1
Pag. 4 In via istruttoria: ferme le allegazioni documentali, ammettere
interrogatorio formale dell'attore e prova testimoniale sui seguenti capitoli
di prova:
1) “vero che nell'ottobre 2019 chiedeva a un Parte_1
comune conoscente di prendere contatto con il quale Controparte_1
risultava proprietario del fondo piantumato e individuato al catasto come
“pascolo” alla sezione A foglio 2 mappale 197 del Comune di IA?”;
2) “vero che al primo incontro con avvenuto Parte_1
presso la sede della rappresentava Controparte_3
all'attore di essere divenuto proprietario del fondo individuato catastalmente
alla sezione A foglio 2 mappale 197 del Comune di IA in esito a procedura di usucapione?”;
3) “vero che al primo incontro con , Controparte_1 Parte_1
non faceva riferimento alla propria intenzione di costruire una
[...]
<> a AV?”;
4) “vero che in esito al primo incontro con Persona_2
si impegnava a incaricare propri professionisti di fiducia per
[...]
l'effettuazione delle verifiche in Conservatoria in ordine alla provenienza e
alla libertà da vincoli del fondo individuato catastalmente alla sezione A
foglio 2 mappale 197 del Comune di IA e che tali verifiche venivano svolte da ”; Persona_1
5) “vero che in data 12 febbraio 2020 consegnava a Controparte_1
il certificato di destinazione urbanistica del fondo Parte_1
individuato catastalmente alla sezione A foglio 2 mappale 197 del Comune di
IA?”;
6) “vero che alla fine di aprile 2020 l'arch. si Testimone_1
recava a AV per un sopralluogo del fondo individuato catastalmente alla sezione A foglio 2 mappale 197 del Comune di IA?”;
Pag. 5 7) “vero che in esito al sopralluogo effettuato ad aprile 2020 l'arch.
accertava la conformità catastale e la corrispondenza Testimone_1
delle dimensioni del fondo individuato catastalmente alla sezione A foglio 2 mappale 197 del Comune di IA?”.
Si indicano come testimoni: - arch. di IA (Pn) Testimone_1
sui capitoli n. 6) e n. 7); - di OR (Pn) sui capitoli da 1) a Parte_2
5); - di Pordenone sul capitolo 4). Persona_1
Il convenuto chiede di essere ammesso a prova contraria sui capitoli
di prova avversari eventualmente ammessi con i testimoni già indicati nella propria memoria ai sensi dell'art. 183 sesto co. n. 2 cod. proc. civ.”.
***
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si dà atto che la presente sentenza viene redatta in forma abbreviata a norma dell'art. 132, n. 4 c.p.c., come sostituito dall'art. 45 c. 17 della L.
69/2009 e 118 disp. att. c.p.c..
***
In data 27/01/2020 veniva sottoscritto tra e Parte_1
il contratto preliminare di vendita di un terreno sito in Controparte_1
AV e censito al Catasto Terreni del Comune di IA alla Sezione
A, Foglio 2, mappale 197 (V. all. 1 – ). Successivamente, con atto rep. Pt_1
72740 Notaio di data 16/06/2020, trascritto il 06/07/2020 Persona_1
presso la Conservatoria dei RR.II. di Pordenone, il acquistava dal Pt_1
la proprietà del terreno indicato, un tanto per la somma complessiva CP_1
– risultante da contratto - di € 30.000,00 (V. all. 2 – ). Pt_1
Con atto del 10/06/2021, notificato in data 15/06/2021,
[...]
citava in giudizio , imputando allo stesso di Parte_1 Controparte_1
avergli venduto – contrariamente a quanto convenuto in fase di trattativa - un terreno di fatto inedificabile, poiché provvisto di una infima capacità
edificatoria per effetto di precedente iniziativa edilizia: la cubatura del fondo
Pag. 6 compravenduto era stata utilizzata per le necessità del limitrofo Condominio
“Villa Nigritella“ (v. all. 3 - ) che aveva fruito di gran parte della Pt_1
cubatura in realtà di pertinenza del fondo compravenduto e risultante dal certificato di destinazione urbanistica allegato all'atto di acquisto. Tale
utilizzo della cubatura da parte del limitrofo condominio (di proprietà della
, società facente Parte_2
capo al padre del convenuto) era circostanza nota al venditore
[...]
, per aver acquistato il fondo de quo per usucapione, con procedura CP_1
promossa nei confronti della società del padre.
Nello specifico, adduceva l'attore che tra la fine del 2019 e l'inizio del 2020 venivano avviate trattative per l'acquisto del terreno sopra menzionato, nel corso delle quali – e prima della stipula del preliminare – il
NO rappresentava al Sig. l'interesse ad acquistare tale Pt_1 CP_1
bene esclusivamente in funzione della successiva costruzione di una abitazione unifamiliare. A fronte di tali richieste, il veniva rassicurato Pt_1
(alla presenza del testimone NO ) dal in merito CP_2 CP_1
all'ampia potenzialità edificatoria del terreno, confermando che sullo stesso sarebbe stato possibile realizzare la desiderata abitazione.
In ragione delle ripetute conferme e rassicurazioni veniva dunque stipulato dapprima il preliminare di vendita di data 27/01/2020 e, successivamente, il contratto definitivo, a fronte del quale l'attore deduceva di aver versato complessivi € 44.000,00 [nell'atto di compravendita il prezzo veniva indicato in soli € 30.000,00], dei quali € 30.000,00 documentati e quietanzati e € 14.000,00 in contanti.
Divenuto proprietario del terreno, il rivolgeva al Comune di Pt_1
IA una richiesta di valutazione preventiva in merito alla potenzialità del fondo acquistato. In risposta, il Comune, con nota di data 15/02/2021 (V. all.
3 – ), certificava un infimo residuo volume utile realizzabile, Pt_1
precisando che “la potenzialità edificatoria dell'immobile distinto in catasto
Pag. 7 alla Sez. A – F. 2 – Mapp. 197 è necessariamente dipendente dal Volume
utile […] già fruito per la costruzione del condominio denominato “Villa
Nigritella”.
Ciò appreso, il svolgeva approfondimenti sul titolo in base al Pt_1
quale il venditore si era dichiarato proprietario dinnanzi al Notaio
(usucapione accertata giudizialmente con sentenza), constatando che il giudizio di usucapione speciale del terreno poi venduto all'attore era stato promosso dal in confronto di fondo intestato alla società del Controparte_1
di lui padre (cessata in data 31/03/1981, v. all. 5 - ), che, all'epoca, non Pt_1
si oppose all'usucapione come radicata.
A seguito della stipula del contratto di compravendita, dunque, il apprendeva che la volumetria di spettanza del fondo acquistato era Pt_1
stata già usufruita dal limitrofo condominio, edificato dalla società facente capo al padre del . CP_1
Ritenendo di essere stato ingannato e/o indotto in errore in merito alle caratteristiche indicate e promesse del terreno, l'attore presentava denuncia-
querela tramite i Carabinieri di IA (V. all. 6 – ) ritenendo di essere Pt_1
stato vittima di truffa.
In ragione delle circostanze come sopra esposte, il chiedeva Pt_1
dunque l'annullamento per dolo o per errore del menzionato contratto,
ovvero in subordine la risoluzione dello stesso per vendita aliud pro alio, per mancanza di qualità della cosa venduta, per vendita di cosa gravata da oneri non apparenti o, da ultimo, per presupposizione della edificabilità almeno del volume di una abitazione indipendente unifamiliare sul fondo venduto.
In conseguenza della declaratoria di annullamento, l'attore domandava poi la condanna del convenuto alla restituzione del prezzo pagato per la compravendita, pari a complessivi € 44.000,00.
Con comparsa di data 23/12/2021 si costituiva , il Controparte_1
quale – per mezzo del proprio difensore – contestava tutto quanto ex adverso
Pag. 8 dedotto, chiedendo il rigetto delle domande avanzate da Parte_1
in quanto inammissibili e infondate in fatto e in diritto.
[...]
Specificamente, parte convenuta eccepiva in primis di non aver mai proposto in vendita all'attore, né precedentemente ad altre persone, il terreno oggetto di causa che aveva acquisito per usucapione e che – non avendo interesse alla sua edificazione – non aveva mai approfondito le potenzialità di fabbricazione.
Al contrario di quanto sostenuto in citazione, poi, contestava la ricostruzione avanzata da parte attorea, sostenendo che il si Pt_1
presentava al primo incontro già determinato all'acquisto del terreno, ma in tale occasione – così come nelle successive – non faceva alcun riferimento all'intenzione di costruirvi una villetta unifamiliare indipendente.
Inoltre, deduceva che il primo incontro si concludeva con l'intesa che il avrebbe effettuato per il tramite dei propri professionisti di fiducia Pt_1
le verifiche in Conservatoria in merito alla provenienza e alla libertà del fondo da pregiudizievoli e in Comune per la sussistenza di eventuali vincoli urbanistici. confermava, quindi, poche settimane dopo la propria Pt_1
intenzione di acquistare il terreno, proponendo il prezzo di € 30.000,00.
In vista della stipula del contratto definitivo, il chiedeva al CP_1
Comune di IA il certificato di destinazione urbanistica e ne consegnava copia al Sig. . Pt_1
Sosteneva dunque il che, in ragione della documentazione CP_1
consegnata e delle sommarie informazioni rilasciate dal tecnico di fiducia nell'ambito del procedimento penale per truffa in seguito Testimone_1
alla querela presentata dall'attore, le verifiche dello stato di fatto e di diritto del terreno oggetto di causa fossero state effettuate dal promissario acquirente prima del contratto definitivo di compravendita.
A ulteriore supporto delle proprie ragioni, parte convenuta eccepiva poi che nell'estratto del P.R.G.C. allegato al certificato di destinazione
Pag. 9 urbanistica e consegnato all'attore, laddove sono specificate le prescrizioni per la zona in cui ricade il terreno, viene riportato che “[…] L'ambito si
presenta già urbanizzato e quasi totalmente edificato. Il P.R.G.C. si propone il completamento dell'edificato mantenendo inalterate le originarie prescrizioni urbanistiche ed edilizie”. In base a tali prescrizioni - laddove è consentito solo il completamento dell'edificato - è da escludere che il Pt_1
si potesse essere determinato all'acquisto del terreno al fine di realizzare una nuova costruzione.
A supporto delle proprie tesi, il sosteneva, infine, che: CP_1

1. l'arch. , tecnico di fiducia dell'attore, svolgeva la Tes_1
propria attività nel Comune di IA, per cui doveva essere a conoscenza delle possibilità edificatorie del comprensorio;

2. il corrispettivo proposto da per l'acquisto del terreno Pt_1
era sensibilmente inferiore all'importo di € 40,00 al mq previsto come prezzo minimo per le aree non agricole nella località di AV;

3. l'attore era operatore economico di primissimo piano nel comprensorio di AV (come risultante da visura, v. all.
7 - ), del quale doveva, pertanto, conoscerne le CP_1
possibilità di sviluppo edilizio.
Per le ragioni suesposte, dunque, il concludeva che il CP_1
convenuto era ben consapevole delle caratteristiche del terreno al momento del rogito e non sussistono, conseguentemente, i presupposti per l'annullamento o la risoluzione del contratto.
Alla prima udienza di data 23/03/2022 il Giudice dott.ssa Bolzoni
invitava le parti a formulare una proposta transattiva che prevedesse la definizione sia del procedimento civile in corso che del connesso e pendente procedimento penale, informandosi anche sulle spese minime dell'eventuale
Pag. 10 trasferimento del terreno. All'uopo rinviava la causa all'udienza del 12 luglio
2022.
In assenza del raggiungimento di un accordo, in data 12/07/2022 il
Giudice concedeva - su richiesta delle parti - i termini di cui all'articolo 183
c.p.c.
A seguito della riassegnazione della causa, alla successiva udienza di data 16/02/2024, il Giudice dott. Tonon disponeva in merito alle istanze istruttorie, ammettendo l'interpello formale e la prova testimoniale su alcuni dei capitoli di cui alle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c. depositate dalle parti, rinviando per l'escussione all'udienza del 30/05/2024.
All'udienza veniva dunque effettuato l'interpello formale delle parti, nonché venivano escussi come testi il Sig. , l'Arch. CP_2 Tes_1
e il Notaio
[...] Persona_1
All'esito il Giudice, ritenuta la causa sufficientemente istruita, fissava l'udienza di precisazione delle conclusioni per il giorno 15 novembre 2024, disponendo lo svolgimento della stessa nelle modalità di cui all'art. 127ter
c.p.c.
A scioglimento della riserva assunta all'udienza di data 15/11/2024 celebratasi nelle forme di cui all'art. 127ter c.p.c., lette le note di trattazione scritta depositate dalle parti, il Giudice tratteneva la causa in decisione concedendo alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
La domanda avanzata da parte attrice è fondata e va accolta nei limiti e per i motivi di seguito esposti.
***
Innanzitutto, imprescindibile ai fini della decisione è l'inquadramento della fattispecie giuridica relativa al caso di specie.
La difesa del nei propri scritti invoca, infatti, l'annullamento Pt_1
del contratto per dolo e/o per errore e, in subordine, la risoluzione dello
Pag. 11 stesso per consegna aliud pro alio vista l'inidoneità del terreno ad assolvere la funzione.
Per quanto riguarda i primi due motivi di censura, gli stessi vanno in questa sede esclusi in ragione degli elementi emersi in corso di causa.
Specificamente, per quanto riguarda l'annullamento per dolo, la Corte di Cassazione è costante nel ritenere che “non è sufficiente una qualunque
influenza psicologica sull'altro contraente, ma occorre la presenza di artifizi,
raggiri o menzogne tali da determinare una falsa rappresentazione della
realtà idonea ad ingenerare un errore essenziale in una persona di normale
diligenza (V. Cass. Sez. 1 - , Sentenza n. 20231 del 23/06/2022; v. conformi
Cass. Sez. 1 - , Sentenza n. 1585 del 20/01/2017).
Nel caso di specie, non appaiono riscontrabili artifici, raggiri o menzogne tali da configurare una sicura volontà da parte del di CP_1
raggirare l'attore, atteso, tra l'altro, che il convenuto prima di procedere con la stipula del contratto aveva lasciato al il tempo per effettuare le Pt_1
proprie verifiche.
Analoga considerazione può essere effettuata per la richiesta di annullamento per errore, laddove “la rilevanza dell'errore, come causa di
annullamento del negozio, è caratterizzata dal duplice profilo della sua
essenzialità e della riconoscibilità, intesa, quest'ultima, come capacità di
rilevazione di esso da parte di una persona di media diligenza, in relazione sia alle circostanze del contratto che alle qualità dei contraenti” (V. Cass.
Sez. 3, Ordinanza n. 31078 del 28/11/2019; v. conformi Sez. U, Sentenza n.
5900 del 01/07/1997).
Tale elemento soggettivo della riconoscibilità in relazione alle circostanze del contratto e alle qualità dei contraenti si scontra con i dati reali,
laddove è emerso che il è operatore economico operante nel Pt_1
comprensorio di AV, con la possibilità di comprenderne le effettive opportunità di sviluppo edilizio.
Pag. 12 Diversa appare la questione, invece, in merito alla richiesta di risoluzione del contratto per la vendita di un bene oggettivamente diverso da quello oggetto delle trattative tanto da configurare un'ipotesi di aliud pro
alio.
A norma di quanto sancito dalla Suprema Corte di Cassazione, “in
tema di vendita, sussiste consegna di aliud pro alio, che dà luogo all'azione
contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. e di risarcimento del
danno, qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a
quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione,
cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del
tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico-sociale della res promessa
e, quindi, a fornire l'utilità presagita” (v. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 13214 del
14/05/2024. V. conformi Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6596 del 05/04/2016;
Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10916 del 18/05/2011).
Dall'istruttoria svolta è emerso univocamente che l'intenzione del fosse quella di acquistare il terreno con il solo fine di costruirne una Pt_1
abitazione unifamiliare.
Specificamente, il Sig. , ovverosia la persona che aveva CP_2
messo in contatto le parti per la vendita del terreno, interrogato sul punto dichiarava espressamente: “ricordo che prima di segnalare l'affare al sig.
, il padre del sig. mi aveva fatto presente che sul terreno in Pt_1 CP_1
questione si sarebbe potuta edificare una villetta di tre piani, data la
metratura e la cubatura disponibile. Tale circostanza, ovvero l'edificabilità del terreno, era stata confermata dai sig.ri durante l'incontro cui ho CP_1
partecipato con il sig. ”. Pt_1
Ciò rilevato, appare del tutto evidente come il bene acquistato dall'attore si fosse successivamente dimostrato del tutto inidoneo a rispondere allo scopo prefissato, scopo di cui il venditore era a conoscenza già dalle fasi della trattativa.
Pag. 13 E a nulla può essere fatta valere la motivazione addotta dal , CP_1
secondo il quale il ben avrebbe dovuto rilevare dal P.R.G.C. allegato Pt_1
al certificato di destinazione urbanistica le potenzialità edificatorie, laddove nello stesso sono specificate le prescrizioni generiche per l'intera zona
(“L'ambito si presenta già urbanizzato e quasi totalmente edificato”), non specificamente per la porzione di terreno venduta. Ciò che l'attore Pt_1
lamenta, infatti, è che i parametri edificatori riportati nel certificato di destinazione urbanistica procurato dal venditore e allegato all'atto d'acquisto
non ci sono [circostanza pacifica, e non contestata neppure da controparte] e tale circostanza esula dal dato formale riportato nel certificato. Tale certificato (all.2) prevede espressamente, a pag. 5, sub “parametri edificatori” un indice di edificabilità di 0,40 mc/mq. Poiché per tale fondo v'era un indice di edificabilità di 0,40 mc (all. 2) essendo il terreno di mq 1850
(milleottocentocinquanta metri) – vedasi la descrizione dell'estensione del terreno come descritta nell'oggetto della vendita (all. 2) - ne consegue che risultava possibile effettuare una costruzione di 740 metri cubi (1850 mq x
0,40 mc).
Per i motivi suesposti, dunque, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di compravendita stipulato dalle parti ai sensi dell'art. 1453 c.c.
***
Altra questione concerne l'ammontare del risarcimento connesso alla risoluzione del contratto di compravendita, quantificato da parte attrice in complessivi € 44.000,00, dei quali € 30.000,00 previsti contrattualmente e €
14.000,00 versato in contanti, cioè con modalità non tracciabili.
Dal contratto depositato in atti il prezzo della compravendita è espressamente dichiarato in € 30.000,00 (V. all. 2 – ). La circostanza Pt_1
che fossero stati versati ulteriori € 14.000,00 in contanti, come dedotto da parte attrice, non può ritenersi provata per mancata contestazione da parte del convenuto ex art. 115 c.p.c..
Pag. 14 In particolare, nel caso di specie non può essere utilizzato il criterio della “mancata contestazione” di cui all'art. 115 del codice di procedura civile atteso che, come espressamente sancito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, “la pattuizione con cui le parti di una compravendita
immobiliare abbiano convenuto un prezzo diverso da quello indicato nell'atto
scritto, soggiace, tra le stesse parti, alle limitazioni della prova testimoniale
stabilite dall'art.2722 cod. civ., avendo la prova ad oggetto un elemento essenziale del contratto che deve risultare per iscritto”.
La richiesta di restituzione avanzata dal deve dunque essere Pt_1
limitata all'importo di € 30.000,00, come previsto per iscritto contrattualmente, oltre gli interessi dalla domanda giudiziale al saldo.
***
Le spese del presente procedimento seguono la soccombenza di parte convenuta e vengono liquidate come in dispositivo ai sensi del D.M. n. 37 del
2018 e ss., evidenziando in particolare che nella presente causa non si rinvengono specifici elementi di personalizzazione che giustifichino il discostarsi dai valori medi per lo scaglione di riferimento da euro 26.001,00
ad euro 52.000,00.
***


P. Q. M.


Il Giudice, ogni diversa domanda ed eccezione reiette ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando,
1) pronuncia, per le ragioni di cui in parte motiva, la risoluzione del contratto di compravendita relativo al terreno censito al Catasto Terreni del
Comune di IA alla Sezione A, Foglio 2, mappale 197, stipulato tra e , atto rep. 72740 Notaio Parte_1 Controparte_1 Per_1
di data 16/06/2020, trascritto il 06/07/2020 presso la Conservatoria
[...]
dei RR.II. di Pordenone ai n.ri 7401 R.G. e 5098 R.P.;
2) dispone che il Conservatore dei RR.II. di Pordenone provveda
Pag. 15 all'annotazione della presente sentenza ai sensi dell'art. 2655 c.c.;
3) condanna, per le ragioni di cui in parte motiva, a Controparte_1
restituire a l'importo complessivo di € 30.000,00, Parte_1
oltre gli interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;

4) condanna a rifondere a le Controparte_1 Parte_1
spese legali del presente procedimento che si liquidano in € 576,05 per esborsi e in € 7.616,00 per compenso, oltre ad I.V.A., C.N.P.A. e rimborso delle spese forfettarie pari al 15% sul compenso ex D.M. n. 37 del 2018 e ss.
modifiche.
Così deciso in Pordenone, il 3 marzo 2025.
Il Giudice
- dott. Francesco Tonon -

Pag. 16