N. R.G. 42529/2022
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale Ordinario di Milano QUINTA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Milano, in composizione monocratica, nella persona del Giudice, dott.ssa SIMONA BRUSAMOLINO, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 42529/2022 promossa da:
, nella qualità di titolare della impresa individuale di Parte_1
IMMOBILIARE FUTURE HOME di RI DE MM (C.F. , P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. Michele Di Lorenzo ed elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore in Andria, via Barletta n. 367, in forza di procura speciale allegata all'atto di citazione
Parte attrice opponente
Contro
, (P.IVA ) in persona del legale rappresentante, con sede CP_1 P.IVA_2 legale in Milano, via Vittorio Locchi n. 3, rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dall'avvocato Lorenzo Mosso (C.F. ) e dall'avv. Silvia Puzzovio C.F._1
(c.f. ) ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell'avv. C.F._2
Mosso in Milano, via Cosimo del Fante 16, in forza di procura speciale alle liti allegata alla comparsa di costituzione
Parte convenuta opposta
Oggetto: franchising
Conclusioni delle parti: parte attrice:
Nel merito, si chiede, respinta ogni contraria istanza:

1. In via principale, dichiarare la nullità o l'annullabilità del contratto di affiliazione per le ragioni esposte nell'atto di opposizione;

2. In subordine, revocare il decreto ingiuntivo n. 12793/2022 nella parte relativa alla penale di € 6.000,00;

3. In ulteriore subordine, ridurre equitativamente la penale ex art. 1384 c.c.;
pagina 1 di 7

4. Con vittoria di spese e compensi di lite.
Parte convenuta:
Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così giudicare:
Nel merito
- rigettare l'opposizione avversaria perché infondata in fatto ed in diritto e, per l'effetto, confermare in toto il decreto ingiuntivo opposto n. 12793/2022 emesso dal Tribunale di Milano il 29 luglio 2022;
In via subordinata
- nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, dell'opposizione, condannare Immobiliare Future Home di IO De SI al pagamento dell'importo di euro 17.813,22, oltre interessi ex D. Lgs. 231/02 o di quella diversa somma che dovesse ritenersi di giustizia all'esito del giudizio.
In ogni caso
- Con vittoria di spese e compensi professionali, maggiorati del 30% in considerazione dell'uso dei link ipertestuali, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge.
In via istruttoria
Previa rimessione della causa in istruttoria, si chiede ammettersi prova per testi sui capitoli da 1. a 3. della memoria ex art. 183 6° comma n. 2 cpc depositata da CP_1 il 10 ottobre 2023, con i testi ivi indicati, nonché, in caso di ammissione dei capitoli di prova di parte opponente, ammettersi prova contraria, con i testi già indicati in sede di seconda memoria istruttoria.
Ragioni in fatto e in diritto della decisione Con atto di citazione notificato in data 23.10.2022 quale titolare della Parte_1 impresa individuale Future Home di IO De SI proponeva opposizione al decreto n. decreto ingiuntivo n. 12793/2022 emesso in data 29.7.2022, su ricorso di con il quale veniva ingiunto allo stesso il pagamento dell'importo di euro CP_1
17.813,22 (di cui euro 11.813,22 a titolo di corrispettivi contrattuali oltre ad interessi ex D. Lgs.231/2002 ed euro 6.000,00 a titolo di penale per la risoluzione anticipata del contratto), oltre interessi ex D. Lgs. n. 231/2002 e spese del procedimento. L'opponente eccepiva:
- l'incompetenza per territorio del Tribunale di Milano, essendo competente il Tribunale di Trani, dovendo trovare applicazione il foro del consumatore;

- la nullità o annullabilità del contratto per assenza di causa, in quanto il on Parte_1 possedeva i requisiti necessari per avviare l'attività di agente immobiliare al momento della sottoscrizione del contratto 30.7.2018 (- frequenza di un corso di formazione professionale obbligatorio e superamento del relativo esame scritto e orale presso la Camera di Commercio al fine di acquisire il patentino di agente immobiliare;
- iscrizione al registro delle imprese o al repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA), presso la Camera di Commercio;
- possesso di assicurazione professionale per pagina 2 di 7 agenti immobiliari contro i rischi professionali), requisiti ottenuti solo in data 27.6.2019 e il franchisor, in violazione dell'art. 6 della L. 129/2004, ometteva di “tempestivamente fornire, all'aspirante affiliato, ogni dato e informazione che lo stesso ritenga necessari o utili ai fini della stipulazione del contratto di affiliazione commerciale”;
- l'inapplicabilità della penale poiché il contratto prevedeva la facoltà di recedere senza il pagamento di alcuna penale, come in effetti aveva fatto il e in ogni caso la Parte_1 abnormità dell'importo, di cui si chiedeva in subordine la riduzione;

- l'inadempimento contrattuale, non avendo l'opposta fornito i servizi cui si era obbligata, in quanto il rapporto era durato meno di 10 mesi dall'avvio effettivo dell'attività (settembre 2019) e l'affiliato non ha ricevuto alcun trasferimento di competenze, né aveva goduto di attività di supervisione e controllo ed era stata privata improvvisamente delle password. Rassegnava pertanto le seguenti conclusioni: <<voglia l giudice adito contrariis rejectis ed in accoglimento della spiegata opposizione>

1. preliminarmente dichiarare l'incompetenza territoriale del Giudice che ha emesso il decreto, a favore del Giudice di Trani, e dichiararne la conseguente nullità dello stesso;

2. nel merito dichiarare il contratto di affiliazione nullo o, comunque, annullabile essendosi perfezionato con un soggetto privo dei requisiti necessari all'espletamento dell'attività di agente immobiliare, con ogni conseguenza sull'azione monitoria e sulla odierna opposizione;

3. in subordine revocare il decreto perché certamente infondato nella parte in cui accoglie la richiesta della penale o, in via gradata, diminuita ex art. 1384 cc;

4. Sempre in via subordinata, limitare il credito opposto in misura effettivamente proporzionale alla prestazione e ai servizi resi dalla;
CP_1

5. il tutto con condanna di parte opposta al pagamento delle spese e competenze di causa, da distrarre in favore del procuratore antistatario>>.
In data 27.2.2023 si costituiva in giudizio la quale contestava tutto quanto CP_1 ex adverso sostenuto e chiedeva il rigetto dell'opposizione con conferma del decreto ingiuntivo.
allegava: - di essere una società licenziataria esclusiva per l'Italia del marchio CP_1
RE/MAX e del know–how avente ad oggetto il supporto, la formazione e la gestione delle agenzie immobiliari, oltre alla fornitura di servizi immobiliari, di proprietà di RE/MAX International USA, essendo RE/MAX il maggior gruppo di franchising immobiliare internazionale, con oltre settemila agenzie affiliate nel mondo e circa quattrocento in Italia;
- che, successivamente a contatti intervenuti inter partes,
[...] manifestava il proprio interesse ad aprire un'agenzia affiliata al Parte_1 network RE/MAX; - che intervenivano, pertanto, nel mese di giugno 2018, contatti e riunioni aventi ad oggetto un'approfondita presentazione del sistema operativo RE/MAX e del relativo network, al fine di consentire a che operava al di fuori Parte_1 del settore immobiliare, di valutare l'eventuale opportunità di sottoscrivere un contratto di affiliazione con l'opposta; - che all'esito, in ottemperanza agli obblighi cosiddetti di disclosure di cui alla L. 129/2004, in data 11 giugno 2018, consegnava a CP_1 [...]
completa documentazione precontrattuale che, tra le altre informazioni, Pt_1
pagina 3 di 7 comprendeva copia del contratto che sarebbe stato sottoscritto con tipologia e misura dei corrispettivi, affinché l'aspirante affiliato avesse piena contezza di termini e condizioni del rapporto di affiliazione oggetto di valutazione;
- che ricevute le informazioni necessarie, in data 30 luglio 2018 si determinava, quindi, a Parte_1 sottoscrivere il contratto di franchising, con il quale concedeva di aprire, CP_1 nella città di Andria, un'agenzia immobiliare affiliata RE/MAX, contratto che aveva durata di cinque anni;
- che, in sede di sottoscrizione del testo contrattuale,
[...]
richiedeva e otteneva (i) la possibilità di cessare anticipatamente il Pt_1 rapporto di affiliazione entro la finestra temporale individuata nell'Allegato M al contratto (vale a dire dal 1° al 30° giorno del 25° mese, a partire dalla decorrenza del medesimo e a condizione che l'affiliato fosse adempiente agli obblighi di pagamento) e (ii) di fissare quale termine per l'apertura dell'agenzia il 30 settembre 2018, poi prorogato, su sua richiesta, al 28 febbraio 2019; - che dava, quindi, regolare CP_1 esecuzione al contratto, inviando il materiale di avviamento dell'agenzia, erogando attività di consulenza e l'offerta formativa, cui aveva la possibilità di Parte_1 accedere (nello specifico, risultava che avesse partecipato al corso di Parte_1 formazione “Your RE/MAX Franchise”, costituito da cinque giornate intere dedicate ai temi attinenti allo svolgimento dell'attività di agente immobiliare, tenutosi a Milano dal 19 al 23 novembre 2018 e al corso formativo dedicato agli operatori d'agenzia tenutosi il 14-15 marzo 2019 e risultava, altresì, che avesse erogato ulteriori percorsi CP_1 formativi specifici, quale il corso tecnico legale, cui era iscritto), Parte_1 fornendo agli affiliati gli strumenti tecnologici per consentire loro di accedere ad ulteriori servizi di RE/MAX Italia relativi alla piattaforma di e-learning ed alle mailing list, nonché alle procedure operative utili all'attività svolta dall'affiliato (come provato dall'elenco delle comunicazioni inviate dal dipartimento Marketing all'affiliato relativamente a iniziative e/o incontri di formazione piuttosto che correlate alle modalità di gestione di un'agenzia RE/MAX). Allegava inoltre che era stato a rendersi inadempiente alle CP_1 Parte_1 obbligazioni assunte con la stipulazione del contratto, non provvedendo al pagamento dei corrispettivi contrattuali dovuti, ragione per cui, in data 3 febbraio 2020, CP_1 diffidava formalmente ad adempiere e, quindi, in mancanza, Parte_1 avvalendosi della clausola risolutiva espressa di cui agli artt.

5.2.1 e 5.2.2 del contratto, poneva termine al rapporto contrattuale. Successivamente all'effettiva risoluzione del rapporto di affiliazione per effetto della diffida ad adempiere sopra citata,
[...] inviava il 17 agosto 2020, per il tramite del proprio difensore, comunicazione Pt_1 di disdetta. Rassegnava le seguenti conclusioni:
<- disporre ex art. 648 cpc la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto n. 12793/2022 emesso dal Tribunale di Milano il 29 luglio 2022, essendo l'opposizione non fondata su prova scritta e di pronta soluzione. Nel merito
- rigettare l'opposizione avversaria perché infondata in fatto ed in diritto e, per l'effetto, confermare in toto il decreto ingiuntivo opposto n. 12793/2022 emesso dal Tribunale di Milano il 29 luglio 2022;
pagina 4 di 7 In via subordinata
- nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, dell'opposizione, condannare al pagamento dell'importo di euro 17.813,22, oltre interessi ex D. Lgs. Parte_2
231/02 o di quella diversa somma che dovesse ritenersi di giustizia all'esito del giudizio. In ogni caso
- Con vittoria di spese e compensi professionali, maggiorati del 30% in considerazione dell'uso dei link ipertestuali, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge>.
Alla prima udienza del 22.5.2023 le parti si riportavano alle rispettive istanze. Concessa la provvisoria esecuzione del decreto, concessi i richiesti termini ex art. 183.6 c.p.c., depositate le memorie, rigettate le istanze istruttorie, veniva fissata udienza per la precisazione delle conclusioni. Con ordinanza ex art. 127 ter c.p.c., dato atto che le parti avevano precisato le conclusioni, venivano assegnati i termini di legge per il deposito degli scritti difensivi finali, decorsi i quali la causa veniva trattenuta in decisione.
***** Dovendosi, quindi, esaminare l'ammissibilità e la fondatezza delle domande e delle difese come proposte si osserva L'eccezione di incompetenza territoriale del Tribunale di Milano è infondata. L'opponente invoca infatti il foro del consumatore, qualificandosi tale, e pertanto afferma che sarebbe competente il Tribunale di Trani, ove si trova la sua residenza. Tuttavia, la documentazione in atti ed in particolare lo stesso contratto stipulato tra le parti attesta che non può essere qualificato consumatore, essendo Parte_1 quest'ultima la persona fisica che sottoscrive un contratto per scopi estranei alla propria attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale. ha Parte_1 sottoscritto il contratto di franchising, nella qualità di imprenditore, per avviare un'attività professionale.
In ordine alla eccezione di invalidità del contratto, l'opponente afferma che il contratto di franchising sarebbe “nullo per assenza o impossibilità della causa o, in ogni caso, annullabile per vizio del consenso, espresso per errore d , avendo l'affiliato Parte_1 sottoscritto il contratto quando era sprovvisto dei requisiti di legge per avviare l'attività di agente immobiliare. L'eccezione è infondata. Con il contratto di franchising, ha concesso in licenza l'utilizzo dei marchi e ha CP_1 trasferito il proprio know-how in favore di il quale, a partire dalla Parte_1 sottoscrizione del contratto, ha altresì beneficiato dei servizi erogati da , a fronte CP_1 dei quali l'opponente avrebbe dovuto versare il corrispettivo pattuito.
ha pacificamente fornito in fase precontrattuale tutta la documentazione (tra CP_1 cui copia del contratto che sarebbe stato sottoscritto dalle parti) necessaria alla valutazione da parte dell'aspirante affiliato della opportunità e convenienza del vincolo contrattuale. E' pacifico e risulta dalla documentazione in atti che abbia CP_1 trasferito tutte le informazioni afferenti ai requisiti di accesso all'attività di mediatore pagina 5 di 7 immobiliare e consegnato all'opponente copia del contratto che sarebbe stato sottoscritto, con tipologia e misura dei corrispettivi, affinché potesse Parte_1 avere piena contezza di termini e condizioni del rapporto di affiliazione. Era dunque onere di acquisire i requisiti per l'iscrizione alla Sezione Parte_1
Speciale della Camera di Commercio, quale agente immobiliare, così come precisato dal contratto all'art.

4.2. Non è dunque ravvisabile alcuna nullità del contratto per assenza o impossibilità di causa e neppure per vizio del consenso.
L'opponente ha eccepito inoltre l'inapplicabilità della penale, in quanto il contratto prevedeva la facoltà di recesso in favore dell'affiliato, che l'avrebbe tempestivamente esercitata, e in ogni caso l'esorbitanza dell'importo della stessa. Risulta documentalmente provato che il contratto si sia risolto ai sensi dell'art.

5.2.1 lett. (i), a fronte dell'inadempimento alle obbligazioni assunte da parte dell'affiliato cui seguiva diffida ad adempiere inviata da il 3 febbraio 2020, rimasta CP_1 inottemperata. Il recesso esercitato dall'opponente il 17 agosto 2020 risulta del tutto irrilevante ed inefficace in quanto relativo ad un contratto già risolto, essendosi l'affiliante giovato della clausola risolutiva espressa. Essendo pacifico l'inadempimento del la penale deve trovare applicazione. Parte_1
Neppure la doglianza relativa all'eccessività della penale può trovare accoglimento. Come ben illustrato dall'affiliante, infatti, il contratto prevedeva una durata quinquennale;
la prematura estinzione del rapporto di affiliazione ha comportato un pregiudizio per il franchisor, collegato alla perdita dei corrispettivi che avrebbe conseguito nell'orizzonte temporale originariamente concordato per un importo non inferiore ad euro 50.400,00. L'importo della penale pari ad euro 6.000,00 ai sensi dell'art.

5.2.3 del contratto appare quindi congrua.
Infine, quanto alla eccezione di inadempimento, la stessa si presenta assai generica e comunque smentita dalla documentazione in atti, da cui si evince che ha offerto CP_1 attività formativa di cui il ha beneficiato (docc. 11-12-13-14 opposta); ha Parte_1 consentito l'accesso ai servizi avanzati di RE/MAX Italia relativi alla piattaforma di e- learning ed alle mailing list, nonché alle procedure operative utili all'attività svolta dall'affiliato (doc. 15 opposta); ha offerto assistenza e consulenza necessaria all'avvio dell'attività.
Per quanto detto l'opposizione deve essere rigettata con conferma del decreto ingiuntivo opposto. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni contraria domanda ed eccezione disattesa:
- Rigetta l'opposizione e per l'effetto conferma il decreto ingiuntivo opposto;

- Condanna parte opponente al pagamento in favore di parte opposta delle spese di lite che ex DM 55/2014 liquida in euro 4.237,00, oltre rimborso forfettario ed oneri pagina 6 di 7 accessori previsti per legge
Milano, 13.6.2025
Il giudice dott.ssa SIMONA BRUSAMOLINO
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