TRIBUNALE DI POTENZA
SEZIONE CIVILE
Il Giudice ( Gop) letti gli atti e i documenti di causa, a scioglimento della riserva assunta all'udienza del 28.03.2025 nella causa Rg 557/2025 avente ad oggetto intimazione di sfratto per morosità;
Rilevato che
- con atto di citazione notificato il 21.02.2025 la società ha intimato sfratto per CP_1 morosità nei confronti della FINCAM srl;

- parte intimata, nel costituirsi in giudizio, ha proposto opposizione alla convalida, sicché è preclusa l'emissione sia della ordinanza ex art.663 c.p.c. che dell'ingiunzione di pagamento, presupponendo quest'ultima la convalida dello sfratto;
Ritenuto che occorre verificare se l'opposizione risulti fondata o meno su prova scritta e se non sussistano gravi motivi ostativi all'adozione del provvedimento così come previsto dall'art. art.665 c.p.c., circostanze da valutarsi sulla scorta di un giudizio di natura prognostica espresso in base ad una cognizione necessariamente sommaria attesa l'attuale fase del procedimento;
premesso che l'intimante società ha dedotto: CP_1
-che in virtù di contratto di concessione di vendita, la etiene l'uso del marchio CP_1
"Camomilla Italia", concesso dalla società capogruppo C.M.T. s.r.l. - il brand partenopeo Camomilla Italia è entrato da poco nel Registro Speciale dei Marchi Storici di Interesse Nazionale istituito presso il Ministero delle Imprese e del Made in Italy;

- che la società a seguito di stipula di contratto di affitto di ramo di azienda, CP_1 regolarmente registrato e datato 17.10.2019 e successivo datato 13.11.2024, ha affittato dalla Finsud srl il ramo di azienda facente parte del Polo Acquisti “Lucania” di Tito ( PZ) Con. da Santa Loja scn;

- che con contratto di subaffitto di ramo di azienda per notar , sottoscritto Persona_1 in data 14.10.2019 e regolarmente registrato, subaffittava il predetto ramo di azienda alla società Fincam srl e le parti convenivano un canone di subaffitto in euro 6.300,00 oltre IVA, entro il primo giorno del mese di riferimento;
a partire dall'inizio del secondo anno contrattuale il canone sarebbe aumentato del 100% dell'indice ISTAT annuale;

- che nel predetto contratto la società si dichiarava consapevole della necessità di sottoscrivere un contratto di franchising avente ad oggetto la vendita al dettaglio della merce contraddistinta dal marchio ed insegna “Camomilla Italia”; - che nel corso del rapporto contrattuale di cui è causa la subaffittuaria, pur continuando a godere del predetto ramo di azienda, non pagava i canoni da dicembre 2024, gennaio febbraio 2025. di cui alle fatture allegate all'atto di citazione;

- che alla data di notificazione dell'atto di citazione era quindi debitrice ed inadempiente dell'importo di euro € 23.365,44 IVA inclusa, oltre interessi convenzionali di mora del 5% su base annua;

- che la subaffittuaria, inoltre, a più riprese, arbitrariamente, ha chiuso il punto vendita al pubblico, creando gravissimi danni alla istante anche nei confronti del Centro Commerciale ove è sito il punto vendita;

- che con ulteriore nota del 17.02.2025 comunicava la risoluzione del rapporto in danno e richiedeva il pagamento della debitoria maturata e di tutti i danni subiti e subendi;

- che l'istante, ferma l'intimata risoluzione per morosità ed i relativi effetti, nel merito dichiara di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 5 del contratto e 1456 c.c., che deve pertanto ritenersi risolto ad ogni effetto di legge;

- che ai sensi dei riformati artt.657 e 658 c.p.c. in base al D. Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (c.d. "Riforma Cartabia"), come modificato dall'art. 35 L. n. 197/2022, riteneva possa essere applicata anche all'affitto di ramo di azienda il rito sommario dell'intimazione di sfratto, come confermato da pronuncia della cassazione 29253/2024.
Considerato che, pertanto, l'intimante ha chiesto convalidarsi lo sfratto per morosità, con emissione di decreto ingiuntivo per i canoni scaduti ed a scadere fino al rilascio nonché con emissione, in caso di opposizione, di ordinanza di rilascio ex art. 665 c.p.c.;
dato atto che l'intimata si è costituita il 26.03.2025, opponendosi allo sfratto deducendo diverse motivazioni tra cui:
- la nullità del contratto di subaffitto di ramo d'azienda ed inammissibilità della domanda- deduceva infatti che l'azione di sfratto promossa ed in esame era inammissibile in quanto il contratto di subaffitto del ramo di azienda era stato concluso in assenza valido contratto di affitto di azienda, da considerarsi atto prodromico e necessario, quest'ultimo sottoscritto in data 17.10.2019, e registrato il 22.10.2019, mentre il primo, subaffitto del ramo di azienda, era stato sottoscritto in data 11.10.2019 e registrato il 27.09.2019;
- l'inammissibilità dell'azione di sfratto per scadenza del contratto di subaffitto avvenuta il 30.09.2024 e suo mancato rinnovo, in quanto al rinnovo del contratto di affitto di azienda del 22.11.2024, non era stato seguito dal rinnovo del contratto il subaffitto e pertanto, la detenzione attuale era da qualificare come mera occupazione sine titulo che richiedeva diversa azione per ottenerne il rilascio;

- l'eccezione di inadempimento ex art 1460 cc, stante sia la malafede contrattuale dell'intimante società, sia il mancato adempimento agli obblighi contrattuali a cui la stessa era tenuta, quale, in particolare, la mancanza di manutenzione dell'immobile locato, con riguardo all'impianto di climatizzazione non funzionante e segnalato più volte dalla intimata alla senza alcun riscontro, fattore che ha costretto la chiusura del CP_1 punto vendita in vari giorni a causa delle temperature basse e per interi periodi nei mesi estivi, per le alte temperature, incidendo sull'equilibrio sinallagmatico del contratto;
contestava ancora la dedotta morosità deducendo che il canone di locazione pari a € 75.600 annui, era stato ridotto notevolmente in quanto, sottoscritto in data 11.10.2019 contratto di franchising tra Ficam srl, e era intervenuto anche un accordo Pt_1 verbale che prevedeva l'emissione da parte della CTM di note credito di importo pari a € 4.026,00 mensili;

Considerato che la intimata società, quindi si opponeva allo sfratto e all'emissione dell'ordinanza 665 cpc difettandone i presupposti, chiedeva il mutamento di rito, nonché la chiamata in causa della CTM Compagnia Manifatturiere Tessili srl, e spiegava domanda riconvenzionale per i danni, con richiesta di spostamento dell'udienza;
dato atto che all'udienza del 28.03.2025 l'intimante ha rappresentato che la morosità persisteva e le parti si sono riportate alle rispettive difese;

Considerato, preliminarmente, che va precisato che la questione dell'ammissibilità del procedimento sommario di sfratto per morosità in caso di affitto di azienda o di ramo di azienda è stata risolta in senso positivo dalla giurisprudenza di legittimità cfr. Cass. n. 29253/2024 che, adita ai sensi dell'art. 363 bis c.p.c, ha statuito che “A seguito delle modifiche introdotte nell'art. 657 c.p.c. dal D.lgs. n. 149 del 2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda (o di ramo di azienda) che comprenda uno o più beni immobili”];
Rilevato che il contratto oggetto di causa (subaffitto di ramo di azienda) comprende l'immobile in cui è esercitata la vendita, (art 2 premessa contratto) onde il procedimento sommario di sfratto per morosità è applicabile al caso de quo;

Ritenuto di dover accogliere la richiesta di emissione dell'ordinanza di rilascio dell'immobile, atteso che:
- l'opposizione non è fondata su prova scritta relativamente al rapporto di subaffitto di azienda né in ordine alla morosità, che è appare rilevante (euro 23.365,44 IVA inclusa, e compreso il mese di gennaio e febbraio 2025), e sussistente in quanto non rilevante, allo stato, il richiamo alle note di credito rinvenienti da rapporto con società terze rispetto al presente contratto di subaffitto di ramo d'azienda, la cui chiamata in causa, è incompatibile con la presente fase sommaria e va residuata alla fase di merito, e comunque non sono state prodotte i pagamenti dell' eventuale residuo canone di locazione;

- ugualmente appare non ostativa all'emissione dell'ordinanza 665 cpc, l'eccezione di nullità del contratto di subaffitto per assenza di perfezionamento del contratto di affitto di ramo di aziende, considerato la validità del contratto di affitto ( locazione) con la sola disponibilità giuridica del bene, indipendentemente dalla esatta qualificazione del titolo della detenzione, ed inoltre, nel caso di specie, contratto di affitto di azienda in fase di perfezionamento circostanza non taciuta ma evidenziata nel contratto di locazione e contratto di fatto perfezionatosi e rinnovatosi;
Rilevato, altresì, che ugualmente non appare ostativo all'emissione dell'ordinanza 665 cpc, l' eccezione attinente alla mancata manutenzione del sistema di climatizzazione, tenuto conto l'obbligo contrattuale del pagamento del canone a fronte del godimento dell'immobile, di cui non si è negata l'effettiva continuata disponibilità dell'intero ramo di azienda per il periodo dedotto in morosità;
Ritenuto nel caso di specie che l'inadempimento della conduttrice sia di non scarsa rilevanza;

Ritenuto che occorre esperire l'obbligatoria procedura di mediazione prevista dall'art. 5 D.lgs. n. 28/2010 e ss.mm.ii;
visti gli artt. 665, 667, 447 bis, 426 c.p.c. e 56 L. n. 392/1978;


P.Q.M


ORDINA
Alla società in persona del legale rappresentante p.t. FINCAM SRL , di rilasciare in favore del locatore l'unità immobiliare sita nel denominato Polo Acquisti CP_1
Lucania di Tito ( PZ) Contrada Santa Loja snc
FISSA per l'esecuzione la data del 30 maggio 2025;
ASSEGNA alle parti termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione ai sensi del D. Lgs. 28/2010, computati a decorrere dalla comunicazione della presente ordinanza;

DISPONE il mutamento del rito da ordinario a speciale locatizio e fissa per la discussione l'udienza del 26.09.2025 ore di rito con termine all'attore e al convenuto, rispettivamente fino a 30 giorni liberi e 10 giorni liberi prima dell'udienza per l'integrazione degli atti difensivi ex art. 426 c.p.c.;
Si comunichi
Potenza lì, 05.04.2025
Il Giudice ( Gop)
Dott.ssa Mariella Elena Cirillo