Pubblicato il 16/05/2025

N. 04213/2025REG.PROV.COLL.

N. 03040/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Sesta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3040 del 2022, proposto da
LU LA, rappresentato e difeso dall'avvocato Stefano Monti, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia;

contro

Roma Capitale, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall'avvocato Umberto Garofoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio eletto presso il suo studio in Roma, via del Tempio di Giove 21;

per la riforma

della sentenza breve del Tribunale Amministrativo Regionale per il Lazio (Sezione Seconda) n. 11811/2021, resa tra le parti, della determinazione di Roma Capitale, Dipartimento Programmazione ed Attuazione Urbanistica Ufficio di Scopo Condono Edilizio “Responsabile attività di verifica in merito al Contenzioso” – Servizio Contenzioso Legale – Ufficio Reiezioni – Attività Amministrativa – Antiabusivismo Edilizio – Rinunce, numero di repertorio QI/197/2021 e numero di protocollo QI/22934/2021, del 9.2.201, con cui è stata rigettata l'istanza di condono prot. n. 0/561729 sot. 25, presentata dal Sig. NI Maurizio, in qualità di Amministratore della AR & AR s.r.l., relativamente al cambio di destinazione d'uso da commerciale a residenziale con

frazionamento e realizzazione di unità residenziale di mq.34.70 di s.r., dell'immobile sito in Via Faunia 21/23 int.26 – 00157, Roma e dei successivi provvedimenti di sospensione lavori e recante l'ordine di demolizione.

Visti il ricorso in appello e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio di Roma Capitale;

Visti tutti gli atti della causa;

Visto l'art. 87, comma 4-bis, cod.proc.amm.;

Relatore all'udienza straordinaria di smaltimento dell'arretrato del giorno 7 maggio 2025 il Cons. Davide Ponte e nessuno è comparso per le parti costituite in collegamento da remoto attraverso videoconferenza, con l'utilizzo della piattaforma "Microsoft Teams”.

Viste le conclusioni delle parti come da verbale”;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con l’appello in esame l’odierna parte appellante impugnava la sentenza n. 11811 del 2021 con cui il Tar Lazio ha rigettato l’originario ricorso principale avente ad oggetto la determinazione di Roma Capitale, notificata il 23.3.2021, con cui è stata rigettata l'istanza di condono prot. n. 0/561729 sot. 25, presentata dal Sig. NI Maurizio, in qualità di Amministratore della AR & AR s.r.l., relativamente al cambio di destinazione d'uso da commerciale a residenziale con frazionamento e realizzazione di unità residenziale di mq.34.70 di s.r., dell'immobile sito in Via Faunia 21/23 int.26 – 00157, Roma.

La medesima sentenza respingeva inoltre il ricorso per motivi aggiunti avente ad oggetto le determinazioni di Roma Capitale di sospensione lavori e rimozione e/o demolizione conseguenti al diniego della domanda di condono: -della determinazione dirigenziale di Roma Capitale prot. CE/69499/2021, del 1.7.2021, notificata il 14.7.2021, con cui si è ordinato alla ricorrente la “SOSPENSIONE DEI LAVORI EDILIZI” nell’abitazione di proprietà a cui si riferisce il rigetto della domanda di condono impugnato con il ricorso introduttivo; - della determinazione dirigenziale di Roma Capitale prot. CE 85880/2021, del 20.8.2021, notificata il 9.9.2021, con cui si è ingiunto alla ricorrente di rimuovere o demolire le “opere abusivamente realizzate così come specificate in narrativa e delle ulteriori eventuali opere abusive nel frattempo eseguite” sull’immobile di proprietà.

1.1 Il TAR, in particolare, ha ritenuto che sussiste l’incertezza in merito alla data di effettivo compimento dei lavori per i quali è chiesto il condono e alla sussistenza dell’abuso al 31.03.2003, data fondamentale per l’ottenimento del condono e che ha portato l’ufficio comunale a rilevare un contrasto con la documentazione rinvenibile in diversi procedimenti riguardanti lo stesso immobile, poi confermato dai chiarimenti istruttori che sono stati prodotti il 25.05.2015 ma non hanno sufficientemente chiarito i contrasti rilevati dall’amministrazione; -l’impugnazione dell’ordine di sospensione dei lavori è priva di interesse in quanto tali opere sono state già eseguite; -è legittimo l’ordine di demolizione e riduzione in pristino in quanto l’abuso è correttamente individuato mentre ogni rilievo relativo alle modalità di adempimento dell’ordinanza può essere fatto valere durante la fase esecutiva.

2. Avverso tale sentenza il gravame si articola in tre motivi di appello:

I) Con il primo motivo si censura la sentenza nella parte in cui non ha esaminato la censura relativa alla formazione del silenzio assenso sull’istanza di condono formulata dalla AR & AR S.r.l.

Ritiene parte appellante che ai sensi dell’art. 35, comma 17, della L. n. 47/1985, il pagamento dell’oblazione è sufficiente per riconoscere il formarsi del silenzio assenso. Inoltre, sorgerebbe il diritto all’accoglimento dell’istanza di condono se vi è completezza documentale e ciò indipendentemente dalla circostanza che l’istanza sia o meno accoglibile.

Nella fattispecie, parte appellante osserva che non solo sono state pagate tutte le somme previste per l’oblazione, ma è anche avvenuto l’accatastamento, come risulta dall’atto di acquisto. Ed inoltre, sono stati depositati tutti documenti previsti dalle normative, ivi comprese le autocertificazioni necessarie ad azionare i poteri di verifica dell’Ente.

Sotto altro profilo, non assumerebbe rilievo il fatto che le opere non siano state ultimate entro il 31.03.2003 in quanto debbono essere condonate anche le opere che non avrebbero avuto i necessari presupposti per un accoglimento da parte di un Comune “solerte”. Secondo parte appellante ne è la riprova lo stesso art. 33, della L. n. 47/1985, nella parte in cui elenca le opere espressamente non suscettibili di sanatoria, tra le quali non rientrerebbero quelle non ultimate entro un dato arco temporale.

Sotto altro profilo parte appellante mette in rilievo che il Comune ha esercitato i poteri di verifica tardivamente e pertanto non può dubitarsi della completezza documentale e che non sussisterebbero comunque i presupposti per la configurabilità di una “dichiarazione infedele” in grado di impedire la concessione del condono nonostante la decorrenza dei termini di legge previsti per il pronunciamento;

II) con il secondo motivo di appello si censura la sentenza laddove ritiene che le incongruenze documentali abbiano effettivamente condotto il Comune ad attivare un’indagine istruttoria nell’ambito della quale parte appellante ha avuto modo di collaborare all’accertamento dei fatti al fine di consentire una favorevole conclusione del procedimento.

Ritiene parte appellante che la stessa non ha avuto modo di partecipare con prove che non fossero attestazioni e dichiarazioni, considerato il notevole lasso di tempo trascorso e la circostanza che a chiedere ed ottenere il condono è stato il proprio dante causa. In particolare la sig.ra LA ha presentato: -la dichiarazione del Si.g NI resa il 27.4.2016; -la perizia giurata dell’Ing. Giancarlo Scarozza del 30.5.2005.

III) infine parte appellante insiste sull’illegittimità degli ordini di sospensione lavori e di demolizione per difficoltà esecutiva e per genericità degli abusi oggetto delle rispettive ordinanze.

2.1 Con memoria depositata in data 11.04.2025 parte appellante formulava istanza istruttoria volta all’acquisizione dei provvedimenti comunali che hanno definito positivamente le istanze di condono relative alle altre unità immobiliari dell’edificio in questione.

3.Parte appellata si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto dell’appello.

4. Alla pubblica udienza di smaltimento del 7 maggio 2025 la causa passava in decisione.

5.Il ricorso è infondato.

5.1 Con riferimento alla formazione del silenzio assenso, la giurisprudenza di questo Consiglio è costante nell’affermare che ai sensi dell'art. 35 della legge n. 47/1985, il silenzio assenso previsto in tema di condono edilizio non si forma solo in virtù dell'inutile decorso del termine prefissato per la pronuncia espressa dell'amministrazione comunale e dell'adempimento degli oneri documentali ed economici necessari per l'accoglimento della domanda occorrendo, altresì, la prova della ricorrenza di tutti i requisiti soggettivi ed oggettivi ai quali è subordinata l'ammissibilità del condono, tra i quali rientra, dal punto di vista oggettivo per il condono del 2003, il fatto che l'immobile ad uso residenziale risulti ultimato, ossia completato al rustico, entro il 31 marzo 2003. Ne deriva che il titolo abilitativo tacito può formarsi per effetto del silenzio assenso soltanto ove la domanda sia conforme al relativo modello legale e, quindi, sia in grado di comprovare che ricorrano tutte le condizioni previste per il suo accoglimento, inclusa la tempestiva ultimazione dell'opera abusiva (ex multis Consiglio di Stato sez. VII, 12/06/2023, n.5742).

5.2 Ebbene risulta nel caso di specie che il condono edilizio richiesto non possa essersi perfezionato attraverso un provvedimento silenzioso di accoglimento, trovando questo ostacolo nella carenza di prova in merito alla avvenuta ultimazione del frazionamento dell’immobile con cambio di destinazione d’uso entro il 31 marzo 2003.

6. Con riferimento all’onere probatorio, ancora una volta si deve rammentare che la giurisprudenza amministrativa è costante nel ritenere che l'onere probatorio relativo all'epoca di realizzazione di un'opera in data antecedente a quella fissata dalla singola legge come termine ultimo per ottenere il condono grava sul privato che lo richiede. La stessa deve essere rigorosa e fondarsi su documentazione certa e univoca e comunque su elementi oggettivi, dovendosi, tra l'altro, negare ogni rilevanza a dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà o a semplici dichiarazioni rese da terzi, in quanto non suscettibili di essere verificate. Essendo l'attività edificatoria suscettibile di puntuale documentazione, i principi di prova oggettivi concernenti la collocazione dei manufatti tanto nello spazio, quanto nel tempo, si rinvengono nei ruderi, fondamenta, aerofotogrammetrie, mappe catastali, laddove la prova per testimoni è del tutto residuale (Consiglio di Stato sez. VII, 30/01/2024, n.909; Consiglio di Stato, sezione VI, 3 gennaio 2022 n. 4).

6.1 Sebbene nel caso di specie parte appellante ritenga inoperabili nei propri confronti i menzionati corollari del principio di “vicinanza della prova”, stante il lasso di tempo intercorso tra la presentazione dell’istanza di condono da parte di un precedente proprietario e l’acquisto da parte dell’interessata Sig.ra Laudano, nonché dell’inerzia dell’amministrazione, non può non rilevarsi che in capo al proprietario viga un dovere di comportarsi secondo diligenza. Ciò non soltanto in sede di presentazione di un’istanza di condono edilizio ma anche in sede di stipula del contratto traslativo della proprietà dell’immobile oggetto di istanza.

L'acquirente di un immobile infatti succede nel diritto reale e nelle posizioni attive e passive che facevano capo al precedente proprietario e che sono inerenti alla cosa, ivi compresa l'abusiva trasformazione, subendo gli effetti sia del diniego di sanatoria o condono sia dell'ingiunzione di demolizione successivamente impartito, che precede nel tempo il contratto traslativo, in suo favore, della proprietà. Ciò comporta che in sede di stipula del contratto il dovere di diligenza dell’acquirente postula che lo stesso si attivi per ottenere la documentazione a corredo di future domande di sanatoria o di condono, a maggior ragione se già presentate all’amministrazione e se si vuole far valere il proprio interesse pretensivo.

6.1.1 Nel caso in esame, la circostanza che l’istanza sia stata presentata dalla società autrice dei lavori AR & AR S.r.l., dante causa della Società Planet Immobili da cui l’odierna appellante ha acquistato l’immobile, non esonera quest’ultima dall’attuare tutti i comportamenti necessari rispondenti al canone di diligenza del proprietario di un immobile, idonei a consentire l’accoglimento dell’istanza per la quale si abbia interesse. Ciò dunque a partire dal reperire la documentazione probatoria necessaria alla valutazione della domanda di condono e al rispetto dell’onere della prova gravante sul proprietario, indipendentemente dal tempo trascorso tra la proposizione della domanda e il riscontro da parte dell’amministrazione. Tale onere di comportamento secondo diligenza si pone a corredo degli effetti traslativi dell’acquisto della proprietà, del principio di vicinanza della prova e dell’efficienza ed economia dell’azione amministrativa.

6.2 Quanto premesso si pone a fondamento del rigetto dell’istanza istruttoria formulata da parte appellante.

7.Infine non coglie nel segno il terzo motivo di appello, dovendosi ribadire l’irrilevanza, in sede di giudizio, delle eventuali difficoltà di realizzazione dell’ordine di riduzione in pristino che al più possono formare oggetto di una separata valutazione da parte dell’amministrazione competente in sede di esecuzione.

7.1Sotto il profilo della indicazione degli abusi da demolire, si deve condividere quanto già chiarito dal Tar risultando l’ordinanza di demolizione sufficientemente motivata con la compiuta descrizione delle opere abusive e la constatazione della loro esecuzione in mancanza del necessario titolo abilitativo ( ex multis Consiglio di Stato sez. VI, 04/03/2021, n.1859 ; Consiglio di Stato sez. VII, 12/12/2023, n.10687).

8. Alla luce delle considerazioni che precedono, pertanto, l’appello va respinto.

Le spese del presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Sesta), definitivamente pronunciando sull'appello, come in epigrafe proposto, lo respinge.

Condanna parte appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio in favore di parte appellata, liquidate in complessivi euro 4.000,00 (quattromila/00), oltre accessori dovuti per legge.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall'autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 7 maggio 2025 con l'intervento dei magistrati:

Giordano Lamberti, Presidente FF

Giovanni Sabbato, Consigliere

Davide Ponte, Consigliere, Estensore

Carmelina Addesso, Consigliere

Annamaria Fasano, Consigliere

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
Davide Ponte	Giordano Lamberti

IL SEGRETARIO