REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di TERAMO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Erika Capanna Piscè, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. 1615/2017 r.g. e vertente
TRA
, con il patrocinio dell'avv. MACERA ALBERTO Parte_1
ATTORE
E
, , con il patrocinio degli avv. CASELLI Controparte_1 Controparte_2
FRANCESCO e SELLARO GIUSEPPE
CONVENUTI

CONCLUSIONI
Come da note scritte contenenti le conclusioni, ex art. 127 ter c.p.c.
pagina 1 di 6
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva e Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 innanzi al Tribunale Civile di Teramo per sentir pronunciare sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che
[...] tenesse luogo del contratto definitivo di compravendita non concluso e, per l'effetto, trasferisse in suo favore la piena proprietà dell'appezzamento di terreno, di proprietà dei convenuti, rubricato nel catasto terreni del Comune di Colledara al foglio 16, P.lle 1180 -1184 e 918; il tutto anche subordinando l'efficacia della sentenza al versamento, da parte sua, del residuo prezzo, pari ad € 15.800, entro un termine, anche decorrente dal passaggio in giudicato della sentenza.
A sostegno della pretesa deduceva che:
- con contratto preliminare di compravendita datato 28/07/2016 si impegnava ad acquistare da e Controparte_1
la piena proprietà di un appezzamento di terreno sito in Colledara, Loc. Fornace e che CP_2 Controparte_2
i dati catastali definitivi e l'esatta consistenza delle particelle da frazionare sarebbero stati definiti dal redigendo e necessario tipo di frazionamento;

- a seguito del frazionamento del 23/09/2016, le particelle definitive erano quelle del Comune di Colledara,
Foglio 16, P.lle 1180, 1184 e 918;
- il prezzo della vendita veniva pattuito nella complessiva somma di € 35.800,00 che la parte acquirente si impegnava a pagare nei seguenti termini: quanto ad € 5.000 al momento della sottoscrizione del preliminare a mezzo assegno circolare;
tale somma veniva sborsata anche a titolo di caparra confirmatoria;
€ 15.000 entro e non oltre il 30/09/2016 che venivano versati a mezzo di due assegni bancari di € 7.500 cadauno;
somme per le quali i venditori, in data 29/09/2016, rilasciavano apposita quietanza;
€ 15.800 al momento della stipula del definitivo;

- le parti convenivano altresì che il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato entro e non oltre il
31/12/2016;
- rimasti inevasi i solleciti verbali protrattisi dall'inizio del mese di novembre 2016 sino alla fine del mese di dicembre 2016, con raccomandata datata 16 gennaio 2017 invitava i venditori alla stipula del definitivo per il giorno 03/02/2017, ore 11, dinanzi il Notaio ma, nonostante ciò, i convenuti non presenziavano Per_1 all'incontro;
- provvedeva, con altra raccomandata datata 06/02/2017, ad inviare nuova convocazione presso il Notaio per il giorno 14 aprile 2017, ore 12:00 ma, ancora una volta, i convenuti non comparivano;

pagina 2 di 6 - i promittenti venditori si erano resi inadempienti agli impegni assunti con il contratto e occorreva, pertanto, rivolgersi all'Autorità Giudiziaria per ottenere il trasferimento immobiliare premesso;

- il termine del 31/12/2016, indicato per la stipula del definitivo, non poteva ritenersi essenziale.
In data 31/07/2017 si costituivano in giudizio i convenuti concludendo per la declaratoria di improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria e, nel merito, per il rigetto della domanda, contestando la tesi avversaria e imputando la causa del fallimento dell'affare alla condotta inadempiente dell'attore, il quale si sarebbe reso irreperibile, omettendo di rispondere agli inviti finalizzati alla stipulazione del contratto definitivo.
Instaurato correttamente il contraddittorio e assegnati i termini per il deposito delle memorie istruttorie, si provvedeva all'ammissione ed escussione delle prove orali.
Quindi, con atto datato 1 aprile 2022, notificato ai procuratori costituiti dei convenuti in data 04/04/2022 ed ai convenuti in data 23/04/2022, l'attore mutava la domanda di adempimento in domanda di risoluzione con richiesta di restituzione della somma di € 20.000,00, versata quale acconto sul prezzo di vendita. Domanda, la cui ammissibilità veniva contestata dalla parte convenuta.
Terminata l'istruttoria, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e, successivamente, trattenuta in decisione previa assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Occorre preliminarmente disattendere l'eccezione preliminare di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della mediazione obbligatoria poiché, con riferimento alla materia del contendere, relativa alle obbligazioni nascenti da contratto preliminare di compravendita, ancorchè immobiliare, non si verte in tema di diritti reali ex art. 5 D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, bensì in materia contrattuale, attesa la proposizione di una domanda di adempimento, successivamente sostituita da un'azione di risoluzione per inadempimento.
Sempre in via preliminare, occorre evidenziare l'ammissibilità della sostituzione della domanda di esatto adempimento in domanda di risoluzione per inadempimento, come testualmente previsto dall'art. 1453 comma 2
c.c.
Detta norma, dettata in considerazione della circostanza che il protrarsi dell'inadempimento può determinare la perdita di interesse della parte non inadempiente all'esecuzione del contratto, stabilisce che, in deroga al divieto di mutatio libelli e alle preclusioni processuali, la risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio sia stato promosso per ottenere l'adempimento: si tratta di una disposizione volta a facilitare la posizione processuale della parte non inadempiente, ma che non incide sulla sua posizione sostanziale, poiché la persistente possibilità di risolvere il contratto, anche dopo un'eventuale sentenza di condanna, sia pure passata in giudicato, deriva dalla persistenza del rapporto contrattuale. Tale facoltà non contrasta con il principio di pagina 3 di 6 preclusione o di eventualità che governa il processo civile. Infatti, consentire la possibilità di esercitare in tutto il corso del giudizio lo ius variandi contemplato dall'art. 1453, comma 2, risponderebbe anche ad esigenze di economia processuale.
In particolare, secondo l'orientamento della giurisprudenza, la mutatio può essere esercitata non solo nel giudizio di primo grado fino all'udienza di precisazione delle conclusioni, ma anche in appello e nel giudizio di rinvio, sempre che non siano allegati nuovi fatti costitutivi (Cass. n. 8048/2020;Cass. n. 12238/2011; Cass. n.
8234/2009; Cass. n. 1003/2008).
Pertanto, la domanda di risoluzione per inadempimento con contestuale richiesta di restituzione della somma versata si palesa ammissibile poiché proposta in corso di istruttoria, senza allegazione di nuovi fatti costitutivi e in tempi, peraltro, pienamente compatibili con l'esercizio del diritto di difesa della controparte.
Passando al merito, in diritto è utile osservare che secondo l'insegnamento definitivamente avallato da Cass.,
Sez. Un., 30 ottobre 2001 n. 13533, il creditore, sia che agisca per l'adempimento dell'obbligazione, sia che agisca per la risoluzione del contratto, nonché per il risarcimento del danno, ha l'onere di fornire la prova della sola esistenza dell'obbligazione, e cioè della fonte negoziale o legale da cui essa sorge, potendosi limitare ad allegare puramente l'inadempimento della controparte senza doverlo dimostrare nei suoi elementi costitutivi, anche di tipo soggettivo, e tanto in considerazione del fatto che operano in suo favore la presunzione di persistenza dell'obbligazione e il principio di vicinanza della prova, in virtù dei quali l'obbligazione si considera ancora sussistente finché non vengano dimostrati fatti impeditivi, modificativi o estintivi, la cui prova non può incombere sul creditore in quanto trattasi di fatti normalmente estranei alla sua sfera e afferenti, invece, a quella del debitore. Spetterà quindi al debitore che intenda sottrarsi alla condanna dimostrare di aver adempiuto, ovvero che l'adempimento è divenuto impossibile per causa a lui non imputabile.
In applicazione dei suddetti principi, ritiene il Tribunale che l'attore abbia ottemperato all'onere su di sé gravante in quanto ha allegato e fornito la prova non solo del titolo, la cui esistenza è incontroversa tra le parti e provata documentalmente (contratto preliminare di compravendita), ma anche dell'inadempimento della controparte agli obblighi assunti nel contratto, non avendo i promittenti venditori provveduto al trasferimento del bene, pur a fronte dei plurimi inviti alla stipulazione del definitivo rivolti dalla controparte e pur avendo percepito gran parte del prezzo di vendita (€ 20.000,00 sul totale di € 35.800,00), come da quietanze contenute nello stesso preliminare del 28.7.2016, quanto alla somma di € 5000,00 e nella scrittura privata del 29.9.2016, quanto alla somma di € 15.000,00.
In particolare, l'attore ha idoneamente dimostrato di aver formalmente invitato le controparti, per ben due volte, alla stipulazione dell'atto notarile di compravendita, fissando la data dell'incontro innanzi al Notaio rogante e offrendo il pagamento della somma residua di € 15,800,00, da versare, secondo quanto concordato pattiziamente,
pagina 4 di 6 all'atto della stipulazione del contratto definitivo (cfr. raccomandate a/r del 16.1.2017 e del 7.2.2017, inviate ad entrambi i convenuti). E' stata altresì fornita prova che questi ultimi, sebbene resi edotti della convocazione, non si presentavano agli incontri concordati, come confermato all'udienza del 5/4/2022 dal Notaio incaricato della stipula.
Al contrario, osserva questo Giudice come la parte convenuta abbia omesso di fornire la prova del proprio adempimento rispetto alle obbligazioni assunte con il negozio della cui inosservanza si duole l'attore.
Ed infatti, giova ribadire che alcuna plausibile giustificazione è stata addotta dai medesimi a seguito della mancata presentazione innanzi al Notaio, né è stata fornita dimostrazione della dedotta inadempienza dell'attore, consistente, a loro dire, nel disinteresse alla stipula del contratto definitivo. Tale ultima circostanza, infatti, è risultata sconfessata dalle predette convocazioni innanzi al Notaio e non pare certamente supportata dall'unica testimonianza favorevole, resa da all'udienza del 27.4.2021, con la quale il teste si è limitato a Tes_1 riportare quanto riferitogli dal in ordine a presunte telefonate inoltrate all'attore al fine di sollecitarlo alla CP_1 conclusione dell'affare (dichiarazione priva di valenza probatoria trattandosi di testimonianza de relato actoris)
e a riferire di aver assistito ad una telefonata in cui il tentava di reperire invano l'attore per convincerlo a CP_1 stipulare il contratto, che, a parere del Tribunale, nulla dimostra circa la volontà di concludere l'affare, trattandosi di tentativo isolato e comunque privo di oggettivi riscontri documentali.
Non merita condivisione, infine, la contestazione con cui la parte convenuta ha sostenuto l'esistenza di un termine essenziale di conclusione del contratto, atteso che, come è noto, l'accertamento in ordine alla essenzialità del termine per l'adempimento, ex art. 1457 c.c., va condotto alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, di modo che risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Volontà questa che non può essere desunta solo dall'uso di formule di stile (quale l'espressione "entro e non oltre", riferita al tempo di esecuzione della prestazione), se non emerga, dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti, che queste hanno inteso considerare perduta, decorso quel lasso di tempo,
l'utilità prefissatasi (v. Cass. 5797/2005, Cass. 3645/2007, Cass. 21587/2007, Cass. 25549/2007, Cass.
14426/2016, Cass. 32238/2019 e Cass. 10353/2020).
Anche in questo caso, tuttavia, parte convenuta non ha allegato la ricorrenza di alcun concreto elemento idoneo a dare evidenza di una volontà delle parti diretta a considerare perduta l'utilità economica del contratto, con l'inutile decorso del termine pattuito.
Per quanto detto, la domanda di risoluzione merita accoglimento e i convenuti devono pertanto essere condannati, ex art. 1458 c.c., alla restituzione all'attore della somma complessiva di € 20.000,00, pari alla somma versata e quietanzata, ormai sine titulo.
pagina 5 di 6 Tale somma va maggiorata di interessi legali dalla data della domanda (4.4.2022, ossia dalla data di notifica della domanda di risoluzione del contratto) al saldo (v. Cass. Sez. 3, Sentenza n. 19659 del 18.9.2014, conforme a Cass. n. 4604 del 2008), ma non anche di rivalutazione monetaria trattandosi nella specie di debito di valuta
(Cass. sez. 2, sentenza n. 14289 del 4.6.2018, conforme a Cass. n. 5639 del 2014).
Va, infine, rigettata la richiesta attorea di condanna della controparte per responsabilità processuale aggravata ex art. 96 c.p.c., in difetto di prova della consapevolezza, o quanto meno della colpa grave derivante dal mancato uso di un minimo di diligenza per acquisire coscienza dell'infondatezza della tesi difensiva.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- accoglie le domande proposte dall'attore nei confronti dei convenuti e per l'effetto,
- dichiara la risoluzione del contratto preliminare di compravendita stipulato tra le parti in data 28.7.2016
per inadempimento dei convenuti;

- condanna i convenuti, in solido, alla restituzione all'attore della somma di € 20.000,00, oltre interessi legali dal 4.4.2022 al saldo;

- condanna altresì i convenuti, in solido, a rimborsare all'attore le spese di lite, che si liquidano in €
307,65 per spese vive ed € 5077,00 per compensi d'avvocato, oltre rimborso forfettario c.p.a. e iva, come per legge.
Teramo, 14.3.2025.
Il Giudice
Dott.ssa Erika Capanna Piscè
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