REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI PAVIA SEZIONE TERZA CIVILE
in composizione monocratica, nella persona del Dott. Luciano Arcudi, sulle conclusioni prese all'udienza del 12.3.2025 a seguito di assunzione in decisione ex art. 281 sexies comma 3° c.p.c., ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 2231/2024 di R.G., promossa da:
(C.F.: ), rappresentata e difesa dagli Parte_1 C.F._1
Avv.ti Antonietta Mancini e Alberto Mantellini,
- attrice - contro
(C.F.: ) e Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F.: ), rappresentati e difesi dall'Abg. Marco Giarda, C.F._3
- convenuti -
Conclusioni
Per l'attrice:
«Voglia il Tribunale ill.mo, contrariis reiectis, in via principale: dichiarare risolto il contratto preliminare di vendita del 25/7/22 intercorso tra le parti per fatto e colpa dei venditori e e per l'effetto condannare i sigg. Controparte_1 Controparte_2
e al pagamento di euro 14.772 per le ragioni Controparte_1 Controparte_2 esposte in atti. In ogni caso spese rifuse».
Per i convenuti:
«Voglia l'Ill.mo Giudice adito, ogni contraria o diversa istanza, eccezione e deduzione reietta, così giudicare: nel merito: - accertare e dichiarare: da una parte che la risoluzione del contratto preliminare invocata da controparte è priva di fondamento giuridico, illegittima e pretestuosa, posto che l'immobile è commercializzabile e non presenta i vizi lamentati da controparte, in quanto sanati o inesistenti, posto che la risoluzione contrattuale di controparte è addirittura intervenuta in data antecedente a quella prevista per il rogito;
dall'altra che la richiesta di rimborso delle spese di riscaldamento per le bombole di gas è infondata per le motivazioni dedotte in atti;
e per l'effetto respingersi la domanda
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riconvenzionale siccome spiegata nel proprio atto introduttivo nulla riconoscendo a qualsiasi titolo e ragione in favore a controparte;
- condannare ai sensi dell'art. 96, co. I e III, c.p.c. controparte per lite temeraria per avere resistito in giudizio con colpa grave o malafede per i motivi indicati in atti. Con vittoria di spese, competenze legali, maggiorate del 30% in caso di “soccombenza qualificata” ai sensi dell'art. 4, co. 8, D.M. 55/2014, oltre a spese generali del 15%, CPA ed IVA. In via istruttoria (…)».
Sintesi dei precedenti in fatto e processuali
1. – Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. depositato il 13.12.2023, i sig.ri e convenivano in giudizio la sig.ra Controparte_1 Controparte_2 per ottenere il rilascio dell'immobile ad uso abitativo Parte_1 ubicato in Cassolnovo (PV), via San Bartolomeo n. 44, nonché la rifusione di spese a vario titolo ed il pagamento di una “indennità di occupazione”. In punto di fatto, essi ricorrenti premettevano di avere concesso detto immobile in comodato alla resistente contestualmente alla stipulazione di un contratto preliminare di compravendita e rilevavano come quest'ultima, che aveva esercitato il recesso ex art. 1385 c.c. dal preliminare con motivazioni infondate, non avesse rilasciato l'immobile neppure a fronte della scadenza del rapporto di comodato, avvenuta il 31.5.2023.
2. - Si costituiva la sig.ra , sostenendo che il ritardo nel Parte_1 rilascio dell'immobile era determinato dalla necessità di dover reperire una soluzione abitativa alternativa, stante l'impossibilità di perfezionare l'acquisto dell'immobile promesso in vendita a causa dell'esistenza di irregolarità di tipo urbanistico-edilizio non sanate dalla controparte. In via riconvenzionale, sul presupposto del legittimo esercizio del recesso dal contratto preliminare, chiedeva la condanna dei sig.ri al pagamento dell'importo di € CP_1
15.365,00, pari alla sommatoria tra quello del doppio della caparra versata (€ 10.000,00), quello per spese determinate dalla rottura della caldaia (€ 593,00), quello per l'importo corrisposto al mediatore immobiliare (€ 4.672,00) e quello di € 100,00 per la registrazione del preliminare.
3. - Con ordinanza del 6.6.2024, il giudice disponeva la separazione della causa originata dalla domanda proposta dalla parte ricorrente, avente come titolo il contratto di comodato, dalla causa riguardante la domanda riconvenzionale proposta dalla resistente ed avente come titolo il contratto preliminare di compravendita. La prima di dette cause era definita con la sentenza n. 1047/2024, depositata il 27.6.2024, che condannava la sig.ra al rilascio dell'immobile nonché al pagamento di un'indennità di Parte_1 occupazione, e respingeva la domanda della stessa resistente di rifusione delle spese per la rottura della caldaia.
4. - La causa separata, che aveva assunto il nuovo numero di R.G. in intestazione, veniva chiamata all'udienza del 17.12.2024, all'esito del deposito
2 delle memorie ex art. 171 ter c.p.c. Il giudice, ritenuta la causa stessa matura per la decisione, fissava quindi per la precisazione delle conclusioni e la decisione nelle forme dell'art. 281 sexies c.p.c. l'udienza del 12.3.2025, alla quale riservava il deposito della sentenza entro il termine di trenta giorni.
Motivi della decisione
5. – Il presente procedimento, originato dalla separazione di quello R.G. n. 5227/2023 menzionato in narrativa, ha ad oggetto la domanda della sig.ra di “risoluzione” del contratto preliminare di Parte_1 compravendita e di condanna dei sig.ri e Controparte_1 Controparte_2 al pagamento dell'importo di € 14.772,00, pari alla sommatoria tra quello del doppio della caparra versata con detto contratto preliminare (€ 10.000,00), quello per l'importo corrisposto al mediatore immobiliare (€ 4.672,00) e quello di € 100,00 per la registrazione del preliminare.
6. – La premessa da cui muovere è che la missiva del 20.3.2023, avente ad oggetto il “recesso dal preliminare di compravendita dell'immobile sito in Cassolnovo, via San Bartolomeo n. 44” - nella quale la sig.ra Parte_1 contesta l'esistenza nell'immobile promesso in vendita di difformità edilizie tali da integrare un “aliud pro alio” e chiede il pagamento del doppio della caparra versata con la stipula del preliminare (domanda reiterata in questa sede) - rende evidente la volontà dell'attrice di esercitare il “recesso” ex art. 1385 comma 2° c.c. Pertanto, la domanda svolta in questa sede, al di là dell'uso della locuzione “dichiarare risolto il contratto”, deve essere interpretata come avente ad oggetto l'accertamento della legittimità del recesso di cui sopra, conclusione ulteriormente avvalorata da quanto dedotto dalla stessa attrice in atti (“in conclusione la sig.ra ha legittimamente Parte_1 risolto il contratto preliminare a fronte delle gravi inadempienze da parte del promittente venditore …”).
7. – Ancora in via preliminare, per quanto riguarda l'eccezione della sig.ra di “nullità delle clausole vessatorie di cui al preliminare” Parte_1 per mancanza di una valida approvazione per iscritto ex art 1341 comma 2 c.c., si deve ribadire quanto già evidenziato nella citata sentenza n. 1047/2024 (detta parte aveva infatti sollevato eccezione di identico tenore anche con riferimento al contratto di comodato), ovvero che la suddetta, oltre a non avere precisato di quali clausole si tratterebbe nello specifico, non ha allegato e provato che il testo contrattuale fosse stato predisposto unilateralmente dalla controparte e ad essa presentato per la mera adesione. In proposito, si rammenta che la nozione di “condizioni generali di contratto” non è esattamente sovrapponibile alla predisposizione unilaterale del relativo testo, richiedendosi un “quid pluris”, ovvero il fatto che il relativo disciplinare sia destinato a regolare una serie indefinita di rapporti (ex multis, Cass. n. 6753/2018 e Cass. ord. n. 8280/2023).
3 8. – Premesso quanto sopra, e venendo più specificamente al merito delle domande dell'attrice, si deve rilevare che:
a) la sussistenza di un “aliud pro alio”, genericamente prospettata nella missiva citata al punto 6, non è stata dall'attrice ribadita e ben specificata negli atti di causa e, comunque, non appare compatibile con quanto da essa stessa allegato: infatti, non è stata affermata l'insanabilità delle irregolarità edilizie di cui trattasi né è desumibile una gravità tale di queste da rendere l'immobile del tutto inutilizzabile secondo la sua naturale destinazione;
peraltro, la ricorrenza di un “aliud pro alio” sarebbe comunque difficilmente configurabile quando l'immobile abbia la cd. “commerciabilità giuridica”, esclusa solo in presenza di abusi “maggiori” (quali l'assenza di titolo o la totale difformità dallo stesso), essendo quelli “minori”, ancorché non sanabili, irrilevanti a tale fine (cfr., Cass. S.U. n. 8230/2019);
b) in caso di compravendita di immobile che presenta abusi edilizi, il rimedio comune per l'acquirente (al di fuori dell'ipotesi di “aliud pro alio”) è dato dall'art. 1489 c.c., la cui applicabilità presuppone che le difformità non siano state dichiarate nel contratto o, comunque, non siano conosciute dal compratore al tempo dell'acquisto (cfr. Cass. n. 27559/2023): nella specie, il contratto preliminare contiene la seguente testuale previsione: “Parte Promittente Venditrice dichiara, e Parte Promissaria Acquirente ne prende atto, che le attuali schede catastali non sono conformi allo stato di fatto degli immobili per le quali Parte Promittente Venditrice si obbliga sin d'oggi, a propria cura e spese, alla richiesta del rilascio della concessione in sanatoria e per i vari permessi e/o autorizzazioni rilasciate dal Comune di Cassolnovo (PV) e a regolarizzare la situazione catastale da effettuarsi entro e non oltre la data del rogito notarile (…)”; pertanto, la domanda di risoluzione ai sensi della suddetta disposizione non potrebbe comunque trovare accoglimento;

c) la data stabilita per il rogito notarile, entro la quale i convenuti avrebbero dovuto provvedere alla sanatoria, è quella del 31.5.2023, ma prima ancora di tale data – precisamente, il 20.3.2023 – l'attrice aveva dichiarato di voler recedere dal contratto preliminare (v. punto 6 che precede) invocando, come s'è detto infondatamente, l'esistenza di un “aliud pro alio”: ciò posto, a fronte di una siffatta manifesta volontà della sig.ra di non dare Parte_1 corso alla compravendita non può porsi il problema del rispetto da parte dei sig.ri per il tempo successivo e fino alla data prevista del 31.5.2023, CP_1 dell'obbligo assunto di sistemazione delle irregolarità di cui trattasi.
9. – In definitiva, le domande di parte attrice devono essere integralmente respinte.
10. - Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo avuto riguardo ai parametri di cui al D.M. n. 55/2014. Per la fase di trattazione/istruttoria deve essere liquidato un importo inferiore al
4 parametro medio, essendo stata l'istruttoria solo documentale e così anche per quella decisionale, in ragione tanto del citato carattere precostituito della prova quanto del fatto che nelle memorie conclusive sono state dalla parte vittoriosa sostanzialmente riprese argomentazioni difensive già esposte nei precedenti atti di causa.
11. – Non si ravvisano i presupposti per l'applicazione dell'art. 96 c.p.c. e dell'art. 4, co. 8, D.M. 55/2014.

P.Q.M.

il Tribunale di Pavia, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra istanza ed eccezione,
I. respinge le domande presentate dall'attrice nei Parte_1 confronti dei convenuti e;
Controparte_1 Controparte_2
II. condanna la stessa attrice alla rifusione in favore della parte convenuta delle spese di lite, che liquida, per compenso di difensore, in complessivi
€ 5.260,00, oltre 15% spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.
Così deciso il 26 marzo 2025.
Il Giudice
Dott. Luciano Arcudi
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