N. R.G. 1594/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Seconda Sezione CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1594/2024 tra

Parte_1
ATTRICE
e

Controparte_1
CONVENUTO

Oggi 10 giugno 2025, innanzi al dott. Guendalina Borghi, sono comparsi:
Per l'avv. DIENI MARCO nonché la dott.ssa Silvia Bizzozero e la Parte_1 dott.ssa Alessandra Notarbartolo ai fini della pratica forense. Per l'avv. BAGGIO VERONICA Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
Il procuratore di parte attrice precisa le conclusioni come da note conclusive del 4 giugno 2025
Il procuratore di parte convenuta precisa le conclusioni come da note conclusive datate 27 maggio
2025.
Il Giudice
Invita le parti a discutere oralmente la causa rappresentando loro che la Camera di Consiglio si protrarrà verosimilmente sino al primo pomeriggio e, quindi, dispensandole dalla lettura della sentenza che, su accordo delle stesse, sarà immediatamente depositata tramite Consolle.
Dopo breve discussione orale, il giudice si ritira in Camera di Consiglio.
Verbale chiuso ad ore 10.43.
All'esito della Camera di Consiglio, il giudice pronuncia la seguente sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti e provvedendo all'immediato deposito tramite “Consolle magistrato”.
Verbale chiuso alle ore 14.46
Il Giudice
dott. Guendalina Borghi

pagina 1 di 6 N. R.G. 1594/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MONZA
Seconda Sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Guendalina Borghi
, ai sensi dell'art. 429 c.p.c.,ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1594/2024 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DIENI MARCO e Parte_1 P.IVA_1 dell'avv. BIANCHINI VALERIO, elettivamente domiciliato in Monza, via degli Zavattari n. 1, presso il difensore avv. DIENI MARCO
ATTORE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. BAGGIO VERONICA Controparte_1 P.IVA_2 elettivamente domiciliato in VIA PODGORA, 13 20122 MILANO presso il difensore avv. BAGGIO
VERONICA
CONVENUTO
CONCLUSIONI: all'udienza di discussione, il procuratore di parte attrice precisava le conclusioni come da note conclusive del 4 giugno 2025: “Voglia l'On.le Tribunale adito, contrariis rejectis, così giudicare: NEL MERITO, IN VIA PRINCIPALE- accertare e dichiarare la risoluzione di diritto del contratto di locazione pertinente l'immobile sito in Varedo (MB), via Genova 1/D, censito al Catasto Fabbricati di detto Comune al foglio 18, mappale 75, 135, 136, 99, in forza della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 12 del predetto contratto sottoscritto il 22.10.2019 (registrato all'Agenzia delle
Entrate in data 25.11.2019 al nr. 008587 – serie 3T), e successivo subentro del 09.02.2022 e perl'effetto condannare al rilascio immediato dell'immobile, libero da persone e
Controparte_1 cose, in favore di IN VIA SUBORDINATA- accertare e dichiarare la Parte_1 risoluzione del contratto di locazione de quo per grave inadempimento di ai sensi
Controparte_1 dell'art. 1453 c.c. e per l'effetto condannare la parte al rilascio immediato
Controparte_1 dell'immobile, libero da persone e cose,in favore di IN OGNI CASO - con Parte_1 vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio, del procedimento di mediazione, comprensivo di € 191,32 per spese di avvio, oltre rimborso forfettario spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge.” Il procuratore di parte convenuta precisava le proprie conclusioni come note conclusive del 27 maggio 2025: “ In via principale: 1) Accertare e dichiarare che ha provveduto a
Controparte_1 corrispondere tutte le somme di cui al contratto di locazione, iva compresa, nonché al pagamento delle spese legali relative all'intimazione (se lo sfratto fosse stato convalidato), e, per l'effetto, respingere le
pagina 2 di 6 domande ex adverso formulate. In via subordinata: 1) Nella denegata ipotesi di accoglimento delle conclusioni avversarie, accertare e dichiarare che ha già provveduto in data Controparte_1
08.04.2024 a corrispondere a controparte l'importo di € 2.364,18 quale pagamento delle spese legali relative all'intimazione (ad oggi non convalidato), e per l'effetto compensare tale importo con le somme maggiori o minori a cui il Giudice dovesse decidere di condannare . Controparte_1
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, la , in persona del legale Parte_1 rappresentante pro-tempore, intimava lo sfratto nei confronti della in persona del Controparte_1 legale rappresentante pro-tempore, subentrata nel contratto di locazione al precedente conduttore Pt_2
[...
lamentando il mancato pagamento del canone di locazione per complessive € 11.253,70 alla data della intimazione. Chiedeva convalidarsi l'intimato sfratto.
Si costitutiva in giudizio la in persona del legale rappresentante pro-tempore, che si Controparte_1 opponeva all'intimato sfratto dichiarando di aver provveduto in data 6.3.2024 all'integrale pagamento di quanto richiesto con la intimazione e domandando, pertanto, il rigetto della convalida. A fronte dell'opposizione proposta, veniva disposto il mutamento del rito e la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale, con assegnazione dei termini per l'integrazione degli atti e per esperire il procedimento di mediazione.
Con memoria integrativa datata 23.12.2024, parte attrice rilevava che la conduttrice, durante tutta la pendenza del contratto, non aveva mai corrisposto con regolarità i canoni, né quelli “ordinari”, né quelli arretrati e oggetto dell'accordo del 17.2.2022 (doc. 6 fasc. parte attrice), costringendola a chiedere ed ottenere il decreto ingiuntivo nr. 3668/2022 del 24.10.2022 (cfr. doc. 7 fasc parte attrice).
Rilevava che alla data della notifica la morosità era pari ad € 11.253,70 al netto dell'Iva, non corrisposta. Eccepiva l'intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione con applicazione della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 12 del contratto (clausola risolutiva espressa) “il mancato pagamento, anche parziale, del canone di locazione entro i termini e con le modalità stabilite… produrranno la risoluzione ipso jure del contratto..”. Rilevava, altresì, che anche nell'accordo del 17.2.2022 le parti avevano pattuito che il mancato pagamento anche di una singola rata mensile ne avrebbe comportato l'immediato annullamento e la rescissione. Parte attrice evidenziava, in ogni caso, il grave inadempimento della conduttrice che non solo non aveva adempiuto all'accordo del 17.2.2022, ma nemmeno provvedeva a corrispondere regolarmente i canoni di locazione successivi.
Con memoria integrativa del 13.1.2024, parte convenuta precisava di aver corrisposto in data 10.4.2024 la somma di € 2.475,82 per l'Iva dovuta (ovverosia il 22% su euro 11.253,70) (cfr. doc. 3 fasc. convenuta), in data 6.3.2024 la somma di € 11.253,70 (cfr. doc. 1 fasc. convenuta) pari ai canoni di cui all'intimazione ed in data 8.4.2024 la somma di € 2.634,18 (cfr. doc. 2 fasc. convenuta) a titolo di spese legali relative all'intimazione. Precisava altresì di aver effettuato in data 3.7.2024 un ulteriore bonifico di € 12.200,00 (cfr. doc. 4 fasc. convenuta) relativo al canone di locazione per il periodo 24.10.2025 / 23.4.2025. Esaurita la trattazione della controversia, all'udienza del 10 maggio 2025, presenti i procuratori delle parti, la causa veniva discussa e decisa con contestuale emissione della sentenza. Orbene, la domanda di risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della convenuta è fondata e, pertanto, merita accoglimento. E' pacifico, in quanto documentale e non contestato dalla conduttrice, l'esistenza tra le parti di un rapporto di locazione in forza del contratto stipulato in data 22 ottobre 2019, registrato all'Agenzia delle Entrate in data 25.11.2019, in cui è subentrata l'odierna convenuta, per un canone annuo di € 20.000,00, oltre al rimborso di tutte le spese ordinarie risultanti dal piano di riparto redatto dall'amministratore, da versarsi in nr. 2 rate semestrali (cfr. doc. 3).
pagina 3 di 6 Gravava, pertanto, su parte convenuta l'onere di fornire la prova del puntuale adempimento delle obbligazioni a suo carico, tra cui quella principale di pagamento del canone di locazione e degli oneri accessori.
Parte convenuta nel costituirsi in giudizio non ha contestato l'omesso pagamento del canone di locazione, ma ha dichiarato di aver provveduto al pagamento della morosità intimata a titolo di canoni e pari ad € 11.253,70 in data 6 marzo 2024 (cfr. doc. 1 fasc. convenuta), e di aver effettuato ulteriori versamenti e, precisamente, in data 10.4.2024 la somma di € 2.475,82 a titolo di Iva (cfr. doc. 3 fasc. convenuta), in data 8.4.2024 € 2.634,18 (cfr. doc. 2 fasc. convenuta) a titolo di spese legali relative all'intimazione nonché, in data 3.7.2024 € 12.200,00 (cfr. doc. 4 fasc. convenuta) relativo al canone di locazione per il periodo 24.10.2025 / 23.4.2025. La domanda di risoluzione per inadempimento va accolta atteso che l'attore ha assolto agli oneri di prova che gl'incombevano ex art. 2697 c.c., producendo la copia del contratto di locazione (v. Cass. n°15659/2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass. n°3373/2010; Cass. n°9351/2007; Cass. n°1743/2007; Cass. n°20073/2004). All'atto della notifica della intimazione di sfratto per morosità, avvenuta a mezzo pec il 1 marzo 2024, parte convenuta era morosa avendo provveduto al pagamento del canone di cui all'intimazione, peraltro al netto dell'Iva, solo in data 8 marzo 2025, ovverosia successivamente alla notifica dell'atto introduttivo del giudizio.
Il ritardato pagamento della morosità intimata non può considerarsi estintivo della pretesa attorea dal momento che per giurisprudenza costante, “la circostanza che il conduttore in mora di un immobile ad uso non abitativo adempia la propria obbligazione dopo che il locatore abbia domandato la risoluzione del contratto, non può essere tenuta in considerazione al fine di stabilire se l'inadempimento abbia il requisito della "gravità”, di cui all'art. 1455 c.c.” (Cass. civ., n. 18500/12). Ciò a dire che non è sufficiente il pagamento anche integrale, laddove sia tardivo, per escludere la gravità della morosità, atteso che “ai sensi dell'art. 1453 c.c., comma 3, dalla data della domanda (domanda che è già quella avanzata ex art. 657 c.p.c. con la intimazione di sfratto, introduttiva della causa di risoluzione del contratto) il conduttore non può più adempiere” (Cass. civ., n. 13248/10). Il conduttore può, ovviamente, ancora pagare, onde evitare un procedimento ingiuntivo, ma tale versamento non potrebbe, di per sé, evitare la risoluzione del contratto.
In proposito, “ritenuta l'inapplicabilità della sanatoria giudiziale della morosità di cui all'art. 55 l. 392/1978 alle locazioni di immobili per uso diverso da quello abitativo, va escluso che il pagamento dei canoni e degli oneri accessori a giudizio iniziato possa, nel caso di locazioni di detto tipo, evitare la risoluzione del contratto, se l'inadempimento è grave. Qualora il conduttore di un immobile a uso diverso alla prima udienza, o nel termine fissato dal giudice, paga il dovuto, non per questo viene sottratto al giudizio di risoluzione contrattuale, in quanto il pagamento effettuato dopo la notifica dell'atto di citazione, essendo comunque tardivo, può valere solo a purgare la morosità, ma non certo a cancellare l'inadempimento” (v. Cass., n°10587/2008); “il mancato pagamento del canone di locazione costituisce grave inadempimento per la inosservanza di un'obbligazione primaria che comporta la risoluzione contrattuale” (v. Cass., n°21242/2006; nonché Cass., n°11777/2006; Cass., S.U. n°272/1999).
Nel caso che ci occupa, non v'è dubbio che l'omesso versamento del canone locativo alle scadenze pattuite in contratto (di cui all'articolo 3) del contratto) ed i ritardi, nel corso del rapporto locatizio, nel pagamento dei canoni ed il mancato rispetto anche dell'accordo raggiunto in data 17.2.2022 – inadempimenti che hanno costretto la locatrice a chiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo (che pagina 4 di 6 peraltro non risulta essere stato opposto)- sono fatti idonei ad alterare l'economia del contratto, ovverosia l'equilibrio tra prestazione del locatore e controprestazione del conduttore, costituente espressione del sinallagma contrattuale. Rileva, infatti, che, alla data della notifica dell'intimato sfratto, la convenuta non aveva versato la somma relativa ai canoni di locazione per un ammontare complessivo di canoni per € 11.253,70, - dalla documentazione prodotta emerge che corrispondeva la somma intimata solo in Parte_3 data 8 marzo 2024- e ciò associato ad un comportamento di ritardi rispetto alla scadenza contrattuale ed agli accordi raggiunti consente di ritenere l'inadempimento grave ex art. 1455 c.c..
Per giurisprudenza costante, invero, l'inadempimento del conduttore configura una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 cc : “in tema di risoluzione , ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quello del pagamento del canone (Cass. n. 2115/2013, 24460/2005). Nelle locazioni ad uso diverso, infatti, si rileva che “in tema di risoluzione contrattuale per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ., della non scarsa importanza dell'inadempimento - riservata al giudice di merito - deve ritenersi implicita ove l'inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti"; così Cass., n°24460/2005; conf. Cass., n°19652/2004; Cass., n°14234/2004:
“qualora l'inadempimento sia accertato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in ipotesi di locazione, quella di pagamento dei canoni dovuti, la valutazione della non scarsa importanza dell'inadempimento, ai sensi ed agli effetti dell'art. 1455 cod. civ., che è valutazione riservata al giudice di merito, deve ritenersi implicita”; conf. Cass., n°15553/2002; Cass., n°2616/1990; "l'omesso pagamento dei canoni alle scadenze, costituendo la violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, rende inutile una valutazione specifica della gravita dell'inadempimento, ai fini della risoluzione del contratto": in tali termini è Cass., n°959/1980; v. infine Cass., n°4096/1978: "l'omesso pagamento dei canoni di locazione alle scadenze costituisce violazione di una delle obbligazioni primarie ed essenziali scaturenti dal contratto di locazione, incidente su tutta l'economia del contratto stesso. Pertanto, ai fini della risoluzione, non è necessaria in tale ipotesi alcuna valutazione specifica della gravità dell'inadempimento, essendo essa implicita nella circostanza stessa del mancato pagamento".
Ai fini della gravità dell'inadempimento, giustificativa della risoluzione del contratto, si deve considerare anche il mancato versamento dei canoni di locazione successivi all'intimazione di sfratto atteso, altresì, che come dichiarato da parte attrice, la conduttrice è tutt'ora morosa, circostanza non contestata da parte convenuta, nel pagamento del canone di locazione per l'importo complessivo di € 17.174,70, di cui € 13.103,92 relativo all'intero canone semestrale aprile 2025-ottobre 2025, € 2.320,24 a titolo di adeguamento Istat sui canoni semestrali e precisamente: € 256,20 periodo ottobre 2022-marzo 2023, € 256,20 periodo aprile 2023 – ottobre 2023, € 903,92 periodo aprile 2024-ottobre 2024 ed € 903,92 periodo ottobre 2024-aprile 2025, ed € 1750,54 a titolo di debito pregresso- talché "... la circostanza che l'inadempimento del conduttore, non grave al momento della domanda di risoluzione proposta dal locatore, si aggravi in corso di causa, è rilevante ai fini dell'accoglimento della stessa"(Cass. civ. Sez. III, 20/04/2015, n. 8002 e Cass. civ. Sez. III, 26/10/2012, n. 18500). In conclusione, l'inadempimento della convenuta è grave e tale da far dichiarare Controparte_1 risolto il contratto di locazione stipulato in data 22.10.2019.
Da ultimo, non è altresì superfluo evidenziare, altresì, la sussistenza della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 12 del contratto di locazione: le parti, infatti, hanno espressamente previsto, all'art. 12 che “ il mancato pagamento, anche parziale, del canone di locazione entro i termini e con le modalità stabilite… produrranno la risoluzione ipso jure del contratto…” e parte attrice ha espressamente dichiarato di volersi avvalere della suddetta clausola. In diritto, giova ricordare che la giurisprudenza pagina 5 di 6 è concorde nel ritenere che la previsione nel contratto di locazione di una clausola risolutiva espressa comporta la risoluzione del contratto qualora il pagamento sia avvenuto oltre il termine utile previsto dalla clausola medesima.
Alla luce delle considerazioni sopra esposte, deve essere dichiarata la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della convenuta e va ordinato il rilascio dell'immobile, libero da persone e cose, per cui è causa in favore di parte attrice fissando al 10 luglio 2025 il termine per l'esecuzione. Si prende atto della riserva di parte attrice di agire in separata sede per il pagamento dell'importo complessivo di € 17.174,70 a titolo di canoni, adeguamento Istat e residui debiti pregressi. Le spese di lite, liquidate in complessive € 3.465,32 (di cui € 919,00 fase di studio, € 709,00 fase introduttiva, € 210,00 fase trattazione, € 746,00 fase decisionale ed € 440,00 fase attivazione mediazione) di cui € 441,32 per spese e anticipazioni anche della mediazione, oltre rimborso spese forfettarie ed oneri, seguono la soccombenza ex art. 91 cpc e vengono poste a carico della convenuta;
dall'importo come sopra liquidato deve detrarsi la somma di € 2.364,18 già corrisposta da parte convenuta a titolo di spese legali, circostanza non contestata dall'attrice.

P.Q.M.

Il Tribunale di Monza, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata, così provvede:
- accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione stipulato in data 22 ottobre 2019 risolto per inadempimento della in persona del legale rappresentante pro-tempore; Controparte_1
- ordina alla in persona del legale rappresentante pro-tempore, il rilascio in favore Controparte_1 dell'attrice dell'immobile sito in Varedo (MB) via Genova 1/D, adibito a parcheggio, libero da persone e cose, e fissa per l'esecuzione la data del 10 luglio 2025;
- dichiara tenuta e condanna la in persona del legale rappresentante pro-tempore, a Controparte_1 corrispondere all'attrice, la somma di € 3.465,32, di cui € 441,32 per spese, oltre Iva, Cpa e 15% rimborso spese forfettario, a titolo di rifusione delle spese di lite, da cui detrarsi l'importo di € 2.364,18 comprensivo di oneri di legge, già corrisposto dalla convenuta a titolo di spese legali.
Sentenza pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Monza, 10 giugno 2025
Il Giudice
dott. Guendalina Borghi
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