REPUBBLICA ITALIANA IIINNN NNNOOOMMMEEE DDDEEELLL PPPOOOPPPOOOLLLOOO IIITTTAAALLLIIIAAANNNOOO
TRIBUNALE DI LUCCA SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Lucca in composizione monocratica ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nel procedimento iscritto al n. 2497 dell'anno 2021, pendente
TRA
QUALE EREDE DI NI GI Parte_1
- PARTE RICORRENTE IN OPPOSIZIONE -
CONTRO

_1
DIFENSORE: AVV. MASSIMO SORBO
- PARTE RESISTENTE OPPOSTA -
avente a oggetto: Cessazione del contratto di locazione alla scadenza, uso abitativo
CONCLUSIONI
➢ Parte resistente:
“Piaccia al Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, così statuire, per i motivi di cui in premessa
• rigettare l'opposizione ex adverso proposta e tutte le domande avanzate, anche in compensazione, perché improponibili e/o comunque infondate in fatto ed in diritto e non provate oltre che pretestuose;

• E per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo opposto, in ogni sua parte, con condanna dell'opponente al pagamento di tutte le somme ingiunte per capitale interessi e spese;

• Con condanna oltre alla rifusione delle spese, e compensi di causa, oltre IVA e CAP, rimborso spese generali 15%, come per legge del presente giudizio di opposizione”.

§ § §
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§1. – In fatto ed in diritto. – Con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. in Parte_2
proprio e quale erede di ha proposto opposizione avverso il Persona_1
decreto ingiuntivo n. 443/2021 emesso dal Tribunale di Lucca su istanza di
, con il quale era stato intimato all'odierna opponente il pagamento _1
della somma di euro 1.300,00 oltre interessi legali e spese del procedimento, a titolo di restituzione del deposito cauzionale consegnato in relazione al contratto di locazione transitorio stipulato in data 18.7.2019 per la durata di mesi 12 relativo all'immobile sito in Camaiore (LU), assumendo che la locatrice, rilasciato l'immobile, aveva subito danni eccedenti il deperimento d'uso per la destinazione dell'unità abitativa a ricovero di tute e tavole da surf, provocando muffe da condensa che richiedevano un intervento di ripristino;
che il conduttore aveva omesso di rimborsare bollette per utenze ed imposte comunali di competenza dell'inquilino, di tal che sussisteva un controcredito di euro 1.393,00 che veniva eccepito in compensazione onde sentir revocare il decreto opposto ed accertare l'insussistenza di debiti della locatrice opponente nei confronti del conduttore.
§1.1 – Per resistere all'opposizione e chiederne il rigetto si è costituito _1
, deducendo che aveva ammesso, dopo il rilascio
[...] Parte_2
dell'immobile locato, di versare in situazione di difficoltà finanziarie, temporeggiando nell'adempiere il debito per la restituzione del deposito cauzionale, che implicitamente, ma inequivocabilmente, riconosceva;
che l'immobile era già in condizioni fatiscenti al momento della consegna al conduttore e la locatrice aveva omesso, nel corso del rapporto, di dar seguito agli interventi di manutenzione straordinaria all'uopo necessari;
che alcun accertamento dello stato dell'immobile era stato condotto al momento del rilascio;
che, relativamente al controcredito opposto in compensazione, le utenze documentate nelle bollette prodotte erano riferibili ad altra unità abitativa, diversa da quella locata, mentre i danni asseritamente derivanti da muffe erano documentati soltanto da un preventivo di spesa;
che il contratto di locazione era nullo per omessa registrazione e la nullità
2 veniva eccepita al solo fine di sentir rigettare la domanda riconvenzionale avversaria.
§1.2 – Concessa la provvisoria esecutorietà del decreto opposto, interrotto il processo a seguito della morte dell'opponente, dichiarata dal procuratore costituito, ritualmente notificato l'atto riassunzione nei confronti dell'unico erede T_
, la causa è stata rinviata all'udienza del 18.4.2025 per la precisazione delle
[...]
conclusioni e la discussione ex art. 429 c.p.c.
§2. – L'opposizione è fondata e va accolta.
§3. – Anzitutto, corre l'obbligo di precisare che l'opponente, nell'eccepire un controcredito in compensazione, quale fatto estintivo del credito per la restituzione del deposito cauzionale, vantato dall'opposto, non ha affatto proposto una domanda riconvenzionale, bensì una mera eccezione, non avendo in alcun modo ampliato l'oggetto del processo, deducendo il proprio controcredito al solo fine di sentir rigettare la domanda di condanna accolta con il decreto ingiuntivo qui opposto.
Domanda che, è doveroso sottolinearlo, si basa sull'assunto dell'esistenza di un contratto di locazione valido ed efficace, traendo l'obbligazione di restituzione fonte dalla sopravvenuta cessazione del medesimo.
Sennonché, il contratto è radicalmente invalido a norma dell'art. 1418, 3° co.,
c.c., poiché, come l'opposto ha dedotto – sia pur impropriamente al solo fine di paralizzare la “domanda riconvenzionale” avversaria, che tale si è visto non essere – il contratto di locazione transitorio per cui è causa non è stato registrato, dal che consegue la nullità testualmente sancita dall'art. 1, comma 346, l. n. 311 del 2004
(Cass. sez. un. sent. n. 23601 del 2017).
Il contenuto della declaratoria di nullità non può tuttavia confinarsi nel ristretto ambito della mera

contro

-eccezione finalizzata a paralizzare l'eccezione di compensazione (non già, lo si ripete, la domanda riconvenzionale) dell'opponente.
Ed infatti, la “rilevazione” “ex officio” delle nullità negoziali (sotto qualsiasi profilo, anche diverso da quello allegato dalla parte, ed altresì per le ipotesi di nullità
3 speciali o “di protezione”) è sempre obbligatoria, purché la pretesa azionata non venga rigettata in base ad una individuata “ragione più liquida”, e va intesa come indicazione alle parti di tale vizio;
la loro “dichiarazione”, invece, ove sia mancata un'espressa domanda della parte pure all'esito della suddetta indicazione officiosa, costituisce statuizione facoltativa (salvo per le nullità speciali, che presuppongono una manifestazione di interesse della parte) del medesimo vizio, previo suo accertamento, nella motivazione e/o nel dispositivo della pronuncia, con efficacia, peraltro, di giudicato in assenza di sua impugnazione (Cass. sez. un. sent. n. 26242 del 2024).
Ora, è qui mancata la rilevazione, perché l'opposto ha direttamente eccepito la nullità, ma è del tutto evidente che la dichiarazione in motivazione, che qui si va ad effettuare, non può quoad effectum delimitarsi ad instar dell'accoglimento di un'eccezione, al solo fine cioè di impedire il prodursi degli effetti dell'eccezione di compensazione sollevata dall'opponente, per l'evidente incompatibilità logico- giuridica tra la declaratoria di nullità del contratto e la selettiva esplicazione solo di taluni effetti del ridetto accordo, segnatamente dell'obbligazione di restituzione del deposito cauzionale.
Una volta travolto, il contratto è infatti inidoneo a spiegare qualsivoglia effetto, se non nei ristretti limiti della conversione del contratto nullo, qualora nei ricorrano i presupposti (art. 1424 c.c.), diversamente residuando soltanto obblighi restitutori che traggono fonte dalla disciplina dell'indebito oggettivo (art. 2033 c.c.), nel caso di specie tuttavia inapplicabile, poiché l'opposto ha fondato tanto l'azione monitoria ed a svolto le difese nella comparsa ponendo a sostegno per entrambe un contratto valido e credendo di poter selettivamente caducarne gli effetti soltanto con riguardo alle obbligazioni in favore del locatore, parimenti fondate su di un contratto di locazione valido ed efficace.
Il che, lo si rimarca, non può essere, poiché è inconcepibile, al di fuori dei casi di nullità parziale, riguardante cioè singole clausole inidonee ad invalidare l'intero
4 contratto, che la declaratoria di nullità totale faccia salve alcune obbligazioni piuttosto che altre.
Da qui, previa declaratoria di nullità del contratto di locazione, l'accoglimento dell'opposizione e la revoca del decreto opposto, impregiudicato il diritto dell'opponente di instaurare un separato giudizio per l'azione di ripetizione di indebito oggettivo avente ad oggetto la restituzione, ex art. 2033 c.c., del deposito cauzionale.
§4. – Stante l'inattività difensiva del successore a titolo universale nei cui confronti il processo è stato riassunto, le spese di lite possono essere integralmente compensate.


P.q.m.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra contraria domanda, istanza o eccezione, così provvede:
Accoglie l'opposizione e revoca il decreto opposto.
Compensa integralmente le spese di lite.
Lucca, 18 aprile 2025
IL GIUDICE
DOTT. GIAMPAOLO FABBRIZZI

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