Nr. 599 /2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Asti
Il Giudice Onorario di Asti, Dr. Salvatore Sorgi, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa promossa da:
Sig. , rappresentato/a/e/i e difeso/a/e/i dagli Avv.ti LUCCHETTI CORRADO e Parte_1 BIASCO ALBERTO, presso il cui studio in Torino () C.so V. Emanuele II nr. 6, è elettivamente domiciliato per delega in calce.
Ricorrente CONTRO
Sigg. rappresentata/o/e/i e difesa/o/e/i disgiuntamente e/o congiuntamente dall' Avv.to Controparte_1 BROGNO ELIO, presso il cui studio in Bologna Via degli Agresti nr. 2 è elettivamente domiciliata per delega in calce Resistente
OGGETTO: Preliminare di vendita immobiliare
CONCLUSIONI
Voglia il Giudice Onorario, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione;

NEL MERITO: Per il ricorrente In via principale:
- Accertare e dichiarare l'inadempimento della convenuta signora alle Controparte_1 obbligazioni assunte, per mezzo del suo procuratore, avv. IE Magno, con il Contratto Preliminare, come definito in narrativa nell'atto introduttivo,
- Accertare e dichiarare la legittimità del recesso del conchiudente dal Contratto Preliminare, come definito in narrativa, per i motivi esposti in atti,
- Respingere siccome inammissibile e, comunque, infondata la domanda riconvenzionale formulata dalla convenuta signora Controparte_1
e, per l'effetto:
- Dichiarare tenuta e condannare la convenuta a corrispondere in favore del Controparte_1 ricorrente signor la somma di Euro 20.000/00 (ventimila/00) per la restituzione Parte_1 del doppio di quanto dal ricorrente versato a titolo di caparra confirmatoria al momento della conclusione del Contratto Preliminare, come definito in narrativa, in applicazione di quanto stabilito dall'art. 1385 cod. civ., oltre interessi al tasso legale dal dì del dovuto sino al saldo. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, cpa e spese generali come per legge.
Per il convenuto In via principale:

- rigettare le domande tutte, ex adverso formulate nei confronti della signora Controparte_1 in quanto inammissibili, improponibili, infondate in fatto ed in diritto, e, comunque, non provate per i motivi tutti meglio indicati in narrativa;

In via riconvenzionale:
- accertare e dichiarare l'inadempimento del ricorrente signor all'obbligo Parte_1 assunto con il contratto preliminare, consistente nel suo rifiuto di procedere al rogito;
e, per l'effetto,
- dichiarare legittimo il diritto della signora a ritenere la caparra Controparte_1 confirmatoria di € 10.000,00 versata dal signor . Parte_1
Con vittoria di spese, diritti ed onorari. MOTIVI DELLA DECISIONE
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto introduttivo del 26.03.2024, il ricorrente evocava avanti al Tribunale di Asti la Sig.ra CP_1
deducendo di avere sottoscritto con la stessa un contratto preliminare di vendita per l'acquisto di nr. 2
[...] fabbricati, di cui il primo composto da due appartamenti, centrale termica e box auto ed il secondo da ultimare, disposto su due livelli con cortile privato e terreno. I due fabbricati sono siti in Novello (CN), fraz. Moriglione
25 e così individuati al Catasto Urbano del Comune di Novello:
- Foglio 13, part. 72, sub 4 cat C/6 (box auto)
- Foglio 13, part. 72, sub 9, cat. A/3 (appartamento 4 vani – piano terra)
- Foglio 13, part. 72, sub 10, cat. C/2 (centrale termica – piano S1)
- Foglio 13, part. 72, sub 8, cat F/3 (fabbricato in corso di costruzione – piano S1 e piano Terra). Il prezzo convenuto era di €. 170.000/00 ed il termine per la stipula del rogito notarile veniva concordato al 28 Febbraio 2023 (doc. 3 contratto preliminare in atti di parte ricorrente). La promittente venditrice riceveva, altresì, una caparra confirmatoria di €. 10.000/00 all'atto di accettazione della proposta di acquisto.
Nel predetto contratto preliminare era contenuta la clausola, di cui all'art. 1a), ove la Promittente venditrice si impegnava a regolarizzare a propria cura e spese tutte le difformità descritte nella Relazione di Regolarità
Edilizia (RRE), redatta dal Geom. in data 9 Novembre 2020 (doc. 6 in atti di parte ricorrente). CP_2
Nelle proprie conclusioni il ricorrente lamenta l'inadempimento di controparte non avendo assolto agli obblighi di cui alla clausola art. 1 a) del Contratto preliminare e per l'effetto chiede accertarsi la legittimità dell'esercitata facoltà di recesso dal contratto preliminare de quo, nonché dichiararsi l'obbligo e la conseguente condanna al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata per l'importo di €. 20.000/00, oltre interessi al tasso legale dal dovuto al saldo.
Si costituiva con comparsa di costituzione e risposta la Sig.ra la quale chiedeva il rigetto Controparte_1 delle domande tutte ex adverso formulate nei suoi confronti, nonché in via riconvenzionale l'accertamento e la dichiarazione dell'inadempimento del ricorrente, stante il rifiuto di procedere al rogito e, per l'effetto, dichiarare legittimo il proprio diritto a trattenere la ricevuta caparra confirmatoria di €. 10.000/00.
Premesso l'intervenuto tentativo di negoziazione assistita (esito negativo come da verbale in atti), tenuto conto della regolarità del costituito contraddittorio e ritenuta la causa esaurientemente istruita, il G.O.P. rimetteva le parti avanti a sé per gli incombenti ex art. 281 sexies c.p.c. allì 23.01.2025.
All'esito della precisazione delle conclusioni e della discussione orale, il G.O.P. tratteneva la causa a sentenza ex art. 281 sexies comma 3 c.p.c. ed ora la causa è all'esame dello scrivente.
All'esito dell'esame si viene, quindi, alla pronuncia della sentenza.
In fatto
Il ricorrente lamenta che le unità immobiliari, oggetto del contratto preliminare de quo, siano affette da gravi irregolarità urbanistiche, così come individuate nella RRE del geom. P. del 09 Novembre 2020. In CP_2 particolare la relazione del geometra nel descrivere lo stato dei luoghi rileva quanto segue:
- la descrizione in pianta del piano terra, box auto e piano primo, oggi sub. 9 e 4, non corrisponde allo stato reale dei locali;

- in relazione al piano terra e al box auto, viene segnalata l'assenza delle tramezzature interne nei locali cantina e autorimessa e delle due aperture sulla parete di divisione dei locali cantina e autorimessa, nonché la presenza di un tamponamento con pannelli in legno delle finestre dell'autorimessa;
- al piano primo, si segnala l'assenza delle tramezzature interne, un'errata indicazione quanto alla larghezza della finestra di una camera, una predisposizione del soggiorno cucina diversa da quella descritta in pianta;

- quanto al sub 6, oggi sub 8, risultano da ultimare i lavori oggetto del permesso di costruire del 2018; - nella dichiarazione riassuntiva finale della relazione de qua, infine, viene riferito la non conformità degli immobili alla disciplina edilizia, nonché alle planimetrie catastali in atti.
Dato atto delle individuate difformità urbanistiche, viene lamentata la mancata consegna sino ad oggi della documentazione necessaria alla stipula del rogito notarile o, comunque, una consegna parziale di questa documentazione e come tale inidonea a consentire la stipulazione dell'atto di compravendita. In particolare tale richiesta documentazione avrebbe dovuto comprendere quanto segue:
- Dati catastali completi di quanto venduto (se le planimetrie catastali non corrispondono ai luoghi occorre presentare variazione catastale di aggiornamento planimetrico con eventuale richiesta di permesso edilizio se la difformità è pure da sanare rispetto a quanto autorizzato dal in progetto CP_3 iniziale), copia dell'atto di provenienza;

- copia certificazione energetica;
estremi licenze edilizie dalla costruzione ad oggi;
relazioni tecniche di regolarità edilizia, copia delle relative licenze, dati catastali aggiornati e l'originale (o copia conforme all'originale) della procura rilasciata dalla Sig.ra in favore dell'Avv. IE Magno. CP_1
Ulteriormente il ricorrente segnala che controparte non ha provveduto a regolarizzare le difformità contenute nella RRE del geom P. (doc. 6 in atti di parte ricorrente), nonchè contesta come in relazione al fabbricato CP_2 subalterno 8 le Tavole del PRG del Comune di Novello (sia Tav. 16 che Tav.15 dei , che perimetrano Per_1 con linea colorata il fabbricato sub 6 (oggi sub. 8), contrassegnano lo stesso con il simbolo “D”, che in Legenda corrisponde a “FABBRICATI PER CUI È PREVISTA LA DEMOLIZIONE (Art.20 NTA).
In punto di diritto
Il ricorrente sostiene che l'inadempimento della promittente venditrice poggi sulla circostanza della grave inadempienza ex art. 1455 c.c. A tali conclusioni si perviene sulla base delle osservazioni contenute nella propria perizia tecnica del 13 Febbraio 2023, depositata in atti dal geom. (doc. 12 in atti di parte CP_4 ricorrente).
Le osservazioni finali di questa relazione, che riprende i rilievi di cui alla R.R.E. del geom. P. , giungono CP_2 alla conclusione che l'immobile compravenduto ad oggi non sia “commercializzabile” per difetto di titoli abilitativi. In particolare la depositata perizia di parte contiene le seguenti criticità:
- la prevista “demolizione” del subalterno 8 (prima sub. 6) come dal P.R.G. del Comune di Novello;

- la difformità plano-volumetriche per aumento della volumetria realizzata in difformità ai grafici di progetto;

- il mancato completamento dei lavori nei tre anni disponibili in presenza di difformità rilevanti;

- lacune emerse nei titoli di provenienza, ovvero un fenomeno di ampliamento della consistenza catastale senza riferimento a titoli abilitativi.
Nel merito si reputa opportuno richiamare, pertanto, l'orientamento prevalente della giurisprudenza di merito e di legittimità (ex plurimis Cass. Civ., sez. II, sent. 17148/24), secondo la quale occorre operare una rilevante distinzione tra abusi primari e abusi secondari del bene oggetto di compravendita immobiliare.
Sussiste l'ipotesi dell'abuso primario, allorquando i beni immobili vengano edificati o resi abitabili in assenza di concessione ovvero in caso di esecuzione dell'opera in totale difformità dal titolo edilizio. Rappresenta, altresì, abuso primario la costruzione di un intero edificio in assenza di titolo abilitativo ovvero la realizzazione, su un edificio preesistente, di una porzione del tutto nuova, suscettibile di essere commercializzata autonomamente dalla restante parte e non qualificabile come pertinenza. In tal caso le sezioni Unite (ex plurimis Cass. Sez. U, sent. 26242/14) affermano che la comminata sanzione della nullità ex art. 46 d.p.r. n. 380 del 2001 ed ex art. 17 e 40 L. n. 47 del 1985 rientri nell'ipotesi di nullità testuale ex art. 1418 co. 3 c.c., ovvero trattasi di una fattispecie di nullità che colpisce solo gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, ma non gli atti tra vivi ad effetti obbligatori, come il preliminare di vendita. Tenuto conto della RRE del geom. P. , nonché delle conclusioni contenute nella relazione tecnica di parte CP_2 ricorrente (doc. 12 – in atti di parte ricorrente, relazione tecnica geom. A. , entrambe evidenziano CP_4 sinteticamente delle difformità plano-volumetriche dai grafici a disposizione del Catasto Urbano o la mancata chiusura di lavori in relazione al subalterno 8 (ancora sub 6 nell'anno 2020), ovvero ipotesi di irregolarità edilizie perfettamente compatibili con la presenza dei titoli abilitativi.
Infatti, in relazione al subalterno 5 e come riferito nella RRE del geom. P. , vengono riportati in elenco i CP_2 seguenti provvedimenti abilitativi:
- Fabbricato originario costruito in data anteriore al 21 Settembre 1967;
- SCIA N° 20 /2014 del 29/10/2014;
- N° per spicconatura intonaco, Controparte_5 CodiceFiscale_1 rifacimento dei pavimenti, ripasso manto di copertura con eventuale sostituzione di elementi rotti.
E, allo stesso modo, in relazione al subalterno 8 (sub. 6 nell'anno 2020), la medesima relazione indica il seguente titolo abilitativo:
- Permesso di Costruire n°14/2018 del 21/06/2018 per ristrutturazione edilizia con mutamento destinazione d'uso da destinazione agricola a destinazione residenziale.
Ulteriormente, solo in relazione al sub. 8 viene segnalata una sopraelevazione del tetto di cm 80 circa, realizzata senza titolo abilitativo.
Quanto alla tesi di parte ricorrente e alle osservazioni tutte contenute nella perizia di parte del geom.
[...]
sull'assenza dei titoli abilitativi sia alla variazione catastale per la costituzione dei subalterni 5 CP_4
(oggi sub. 9) e 6 (oggi sub 8), che alla realizzata e riferita sopraelevazione del tetto, le stesse sono, tuttavia, da intendersi superate in forza della presentata SCIA in sanatoria Prot. nr. 927/2023 del 27/02/2023, così come riportata nella perizia di parte resistente del geom. del 14.05.2024 (doc. 12 in atti di parte resistente). CP_6
Quanto, poi, alla lamentata circostanza che il sub 8 fosse identificato nel PRG del Comune di Novelli con la lett. “D”, ovvero “Fabbricato per cui è prevista la Demolizione, come da doc. 12 pagg. 11 – 12 della relazione tecnica di parte ricorrente), la stessa è risultata un mero refuso, prodotto all'esito di una Variante strutturale al
PRGC approvata con provvedimento locale datato al 09.03.1992. Va da sé che detto refuso, già ammesso dal in sede di protocollo della più recente SCIA in sanatoria Prot. nr. 927/2023 del 27/02/2023, Parte_2
è stato comunque corretto con successiva delibera del 07 Febbraio 2024 (doc. 13 in atti di parte resistente) e comunque non ha impedito in passato il rilascio del permesso di costruzione, come quello nr. 14/2018 avente ad oggetto proprio il sub. 8.
E' di tutta evidenza, quindi, che il compendio immobiliare composto dai subalterni 5 ed 8 non sia in alcun modo interessato da un'ipotesi di abuso primario e che non ricorra, contrariamente alla tesi sostenuta da parte ricorrente, l'ipotesi dell'assenza dei richiesti titoli abilitativi.
Lo stesso richiamato orientamento ritiene che l'eventuale sussistenza di abusi secondari — caratterizzati dalla circostanza che solo una parte dell'unità immobiliare sia difforme rispetto alla documentazione catastale/urbanistica — non risulta essere ostativa, di per sé, alla conclusione di un valido atto di compravendita immobiliare e, a fortiori, non può costituire inadempimento di importanza tale da legittimare una domanda di risoluzione del relativo contratto preliminare (Cass., 23 novembre 2020 n. 26558).
La Suprema Corte ha evidenziato, infatti, come debba esservi adeguata valutazione circa l'incidenza del vizio lamentato sull'intera prestazione, potendosi risolvere il vincolo del contratto preliminare solo ove la difformità urbanistica abbia caratteri di rilevanza e gravità significativi, evenienza certamente non sussistente ove l'irregolarità non oltrepassi la soglia della parziale difformità edilizia rispetto alla concessione. Rappresentano, dunque, abusi secondari l'aumento non consistente della volumetria fuori terra, le modifiche o il mutamento di destinazione su una sola parte dell'unità immobiliare (Cass., Sez. II, 14 maggio 2018 n. 11659), le modifiche ininfluenti della sagoma o del volume rispetto alla situazione preesistente (Cass., Sez. II, 7 gennaio 2010 n.
52; Id., 18 settembre 2009 n. 20258; Id., 7 aprile 2014 n. 8081), ovvero ipotesi di irregolarità ediliza, che non danno luogo ad una condotta di grave inadempienza del promittente venditore e per l'effetto, non legittimando la risoluzione del contratto preliminare di vendita, non impediscono la valida conclusione del rogito finale.
Operando il vizio genetico della nullità solo laddove ricorra l'ipotesi dell'abuso primario, nei casi invece di abuso secondario, come sopra descritti, per giurisprudenza consolidata di legittimità trova applicazione l'art. 1489 c.c. in materia di oneri gravanti sulla cosa qualora l'irregolarità non sia stata dichiarata nel contratto e sia comunque sconosciuta dall'acquirente al momento della vendita, nonchè rappresenti un abuso tale da determinare deprezzamento e/o minore commerciabilità del bene. Ove possano dirsi integrati i due menzionati requisiti individuati dall'art. 1489 c.c., in tal caso è possible chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo. Costituendo il recesso ex art. 1385 co. 2 c.c. una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, il cui presupposto è dato dell'inadempimento di una parte e la cui condizione di operatività è data dalla comunicazione del recesso alla parte inadempiente, nonchè in caso di versamento della caparra confirmatoria, richiedendosi l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse della controparte, il suo esercizio produce, pertanto, il trattenimento della ricevuta caparra o l'esazione del doppio di quella data.
Tuttavia, nella vicenda de qua, è ragionevole concludere che non ricorra nemmeno l'ipotesi dell'abuso secondario.
Risulta, infatti, in maniera inconfutabile e costituisce circostanza non contestata la conoscenza che il promissario acquirente avesse delle irregolarità edilizie, che colpivano il compendio immobiliare oggetto della proposta d'acquisto, tanto da chiederne ed ottenerne da controparte l'assunzione dell'obbligo di provvedere alla loro regolarizzazione, come da clausola di cui all'art. 1 a) del contratto preliminare (doc. 3 in atti di parte ricorrente).
In ossequio a quelli che sono gli obblighi della correttezza contrattuale ex art. 1175 c.c., la promittente venditrice, nella persona del co-procuratore generale Sig. IE Magno (figlio della medesima) con procura del 29 Maggio 2019, dava incarico al geom. perché provvedesse a presentare c/o gli uffici tecnici CP_6 del Comune le pratiche edilizie e quelle correlate per la sanatoria dei due immobili oggetto del Parte_2 preliminare di vendita de quo. In data 24.02.2023 il provvedeva al deposito della SCIA in CP_7 CP_6 sanatoria ex art. 37 D.P.R. 380/01 (doc. 13 in atti di parte ricorrente) e contestualmente il Sig. IE Magno, procuratore della promittente venditrice, si attivava per procedere alla correzione del refuso simbolo “D”, così come riscontrato dalla stessa pec degli uffici competenti del Comune stesso (doc. 7 in atti di parte resistente), in data 28 Febbraio 2023.
Non vi è dubbio, inoltre, che la documentazione trasmessa da parte resistente allo studio notarile incaricato di procedere alla stipula del rogito finale fosse completa. In tal senso fa fede la depositata pec del 27.02.2023
(doc. 6 in atti di parte resistente), ove il geom. segnala allo studio notarile che sono in fase di rilascio CP_6 sia l'aggiornamento catastale dei fabbricati, quanto il certificato di destinazione urbanistica (entrambi richiesti con urgenza), nonchè la presentazione della SCIA in sanatoria, Prot. nr. 0000927 del 27.02.2023.
Con la stessa pec viene trasmessa in allegato la documentazione richiesta dallo studio notarile, quale l'attestato di prestazione energetica degli edifici, la ricevuta A.P.E., il mod. D1 (modello unico informatico di aggiornamento degli atti catastali), l'elaborato planimetrico del Foglio 13 part. 72, il mod. 1NB (accertamento della proprieta' immobiliare urbana), la planimetria in Catasto Fabbricati dell'immobile compravenduto, riepilogo pratica: SCIA Edilizia - la lettera di affidamento CodiceFiscale_2 dell'incarico allo stesso geom. , la ricevuta di pagamento per dir. di segreteria e sanzione – SCIA, CP_6 copia della SCIA in sanatoria del 24.02.2023 con i relativi allegati, la richiesta di rilascio del certificate di destinazione urbanistica con i diritti di segreteria corrisposti, copia procura generale in favore del Sig. IE
Magno, procura speciale per la sottoscrizione e presentazione delle pratiche in via telematica, la richiesta urgente di variante al PRG del Comune di Novello, i relativi titoli abilitativi, che in passato avevano interessato il compendio immobiliare de quo, nonchè le ricevute di avvenuta variazione catastale sui diversi subalterni dell'immobile compravenduto. Ulteriore conferma sulla trasmissione della richiesta documentazione è data dalla successiva email dello studio notarile in atti del 13.03.2023 (doc. 11 in atti di parte ricorrente), ove viene riferito che il geom CP_6 aveva provveduto a trasmettere sia pure in tempi diversi nel corso della giornata del 27 Febbraio la richiesta documentazione, pur precisando che la stipula del rogito finale non sarebbe stata possibile nel corso dello stesso giorno.
Non ricorrendo le condizioni, per cui il termine fissato per la stipula del rogito finale possa qualificarsi essenziale ex art. 1457 c.c., nulla avrebbe escluso di poter fissare un'altra e successive data per il previsto rogito, salvo chiarire che nella menzionata email del 13.03.2023, al primo capoverso, lo studio notarile informava di non aver provveduto a controllare le email riguardanti la documentazione del Sig. , Persona_2 in quanto nella tarda mattinata del 27 Febbraio il promissario acquirente aveva comunicato che la sua intenzione era quella di non procedere oltre. Quanto fin qui riferito trova conforto in una precedente pec del
24.02.2023, trasmessa a controparte, in forza della quale il promissario acquirente, nella persona del proprio difensore, lamentava i gravi inadempimenti della promittente venditrice e per l'effetto dichiarava la risoluzione del contratto.
Le circostanze fin qui riferite smentiscono, quindi, la tesi di parte ricorrente, tesa a dimostrare la grave inadempienza di controparte in quanto, sia pure nella stessa data del concordato rogito finale o in quella precedente alla data fissata nel contratto preliminare de quo, tutta la richiesta documentazione è stata regolarmente trasmessa allo studio notarile incaricato del rogito.
In assenza, quindi, dei vizi degli immobili de quibus, che possano configurarsi come abusi primari e/o secondari e conseguentemente dato atto che nessuna grave inadempienza ex art. 1455 c.c. può riscontrarsi nella condotta contrattuale tenuta dalla promittente venditrice, la domanda di risoluzione avanzata da parte ricorrente non può essere accolta, rimanendo assorbite nella assunta decisione anche le ulteriori domande di condanna, contenute nel ricorso introduttivo.
Altresì, tenuto conto della condotta gravemente inadempiente del promissario acquirente, il quale senza giusta causa ex art. 1218 c.c. non ha provveduto ad adempiere la dovuta prestazione, non avendo assolto al suo obbligo di stipulare il rogito finale, ex art. 1385 comma 2 c.c. va riconosciuto alla promittente venditrice il diritto a recedere dal preliminare di vendita de quo, così come a trattenere la ricevuta caparra confirmatoria.
Da quanto sopra argomentato, pertanto, se ne deduce che le istanze tutte di parte attrice non meritano di essere accolte come da dispositivo, che segue.

P.Q.M.

Il Giudice Onorario, definitivamente pronunciando sul ricorso introduttivo ex art. 281 decies c.p.c., depositato in data 26/03/2024, dal Sig. , – ricorrente – con il quale veniva convenuta in giudizio la Sig.ra Parte_1 [...]
, – resistente - , contrariis reiectis, così provvede: CP_1
RESPINGE
richiamata la parte in motiva, le istanze tutte di parte ricorrente.
DICHIARA
per l'effetto, l'inadempimento del ricorrente Sig. , stante l'accertato rifiuto a procedere al Parte_1 rogito finale;

Altresì,
RICONOSCE La legittimità sia del diritto al recesso dal contratto preliminare del 26.10.2022, già esercitato dalla Sig.ra che del diritto a ritenere la caparra confirmatoria di €. 10.000/00 (diecimila/00), già versata Controparte_1 da controparte.
Ed, infine,
DISPONE
Ricorrendo le condizioni di cui all'art. 91.c.p.c., la condanna del ricorrente alla refusione delle spese di giustizia nella misura di €. 5.077/00 (cinquemilasettantasette/00) in favore di controparte, oltre spese non imponibili, rimborso forfettario (15%), iva e cpa.
Sentenza pubblicata con la sottoscrizione in forma digitale del presente verbale ed immediatamente depositata in cancelleria
Asti, lì 08/03/2025
Il CP_8
[...]