R.G. N. 1344/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di L'AQUILA
SEZIONE UNICA
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.
Giovanni Spagnoli ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1344/2022 promossa da:
, in Parte_1
persona dei Curatori fallimentari, e giusta Parte_2 Parte_3
autorizzazione del 05.12.2021 del Giudice Delegato nel fallimento n. 1/2021 del Tribunale di L'Aquila, dott. Niccolò Guasconi, elettivamente domiciliata in
L'Aquila, Piazza Santa Giusta n. 5, presso lo studio dell'Avv. Sabrina
Altamura, che lo rappresenta e difende nel presente giudizio, giusta procura allegata all'atto di costituzione di nuovo difensore del 26.12.2022;
ATTORE
contro
e ; Controparte_1 Controparte_2
CONVENUTI CONTUMACI

OGGETTO: Divisione di beni caduti in successione.
CONCLUSIONI
La parte attrice, con la nota di trattazione scritta del 30.12.2024, si riportava alle conclusioni svolte nell'atto di citazione ed insisteva per la dichiarazione di scioglimento della comunione, con la contestuale nomina di un Professionista
pagina 1 di 7 delegato alla vendita del compendio immobiliare sulla base della perizia di stima redatta.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Omesso lo svolgimento del processo, ai sensi dell'art. 132, comma II, n. 4
c.p.c. introdotto dall'art. 45, comma 17 legge nr. 69 del 2009, appare opportuno ripercorrere succintamente le domande e le eccezioni proposte dalle parti, prima di procedere alla stesura della motivazione.
Con atto di citazione depositato in data 19.07.2022, il
[...]
(di seguito, breviter Fallimento) adiva Parte_1
l'intestato Tribunale al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni, come precisate nella nota di trattazione scritta del 30.12.2024: “si chiede all'Ecc.mo
Tribunale adito di Voler dichiarare lo scioglimento della comunione, nominando contestualmente un Professionista delegato alla vendita del compendio immobiliare sulla base della perizia di stima redatta dall'Officiato,
Dott. . Persona_1
Alla prima udienza del 10.01.2023 veniva disposto un rinvio al 20.02.2023 per consentire alla parte attrice di produrre la prova dell'avvenuta notifica nei confronti dei convenuti e , Controparte_1 Controparte_2
entro il termine del 30.01.2023.
All'udienza in parola, rilevata la regolarità della notificazione nei confronti dei convenuti e , attesa la Controparte_1 Controparte_2
mancata costituzione in giudizio, ne veniva dichiarata la contumacia e, con successiva ordinanza del 22.02.2023, veniva disposta una C.T.U. del seguente tenore: “Esaminata la documentazione prodotta in giudizio dalla parte attrice, espletati gli opportuni accertamenti presso gli uffici dei pubblici registri immobiliari il C.T.U.: 1) individui e descriva, dandone rappresentazione grafica e fotografica, con riferimento al titolo di provenienza, l'immobile sito in
L'Aquila, località Valle Pretara, Piazza Campo Imperatore n. 8, distinto al
N.C.E.U. del predetto comune al foglio 80, particella 4497, sub 4, verificando
l'attuale appartenenza alle parti in causa e specificando la misura di ciascuna quota oggetto di comunione;
2) dopo averne descritto lo stato attuale, determini il valore economico dei diritti in comunione vantati dalle parti sul predetto immobile al prezzo corrente di mercato;
3) verifichi se l'immobile sia
pagina 2 di 7 in regola con la normativa urbanistica ed edilizia e presenti i requisiti che ne consentono la commerciabilità, ai sensi della legge 28.2.1985 n. 47 e successive modifiche nonché i requisiti di conformità dello stato di fatto alle risultanze catastali di cui all'art. 29 comma 1 bis legge 27.2.1985 n. 52, ovvero sia gravato da diritti altrui;
4) verifichi, tenuto conto delle quote spettanti alle parti, se l'immobile risulti comodamente divisibile e se è possibile il frazionamento delle singole unità sulla base della normativa urbanistica, indicando i connessi lavori necessari e il loro costo;
5) in caso contrario, predisponga un progetto divisionale avendo possibilmente cura nella formazione dei lotti di seguire il criterio di assegnazione proporzionale alle quote dei beni di eguale natura, determinando gli eventuali conguagli spettanti all'una o all'altro dei condividenti secondo le rispettive quote di comproprietà”.
Il perito nominato, Geom. depositava l'elaborato tecnico Persona_1
definitivo in data 28.11.2023. Alla successiva udienza del 05.03.2024 la causa veniva ritenuta matura per la decisione, con rinvio al 07.01.2025 per la precisazione delle conclusioni, in considerazione della necessità di definire con priorità le controversie iscritte a ruolo in precedenza.
A tale udienza, che si teneva nelle forme della trattazione scritta ex art. 127ter c.p.c., la parte attrice precisava le conclusioni come da note di trattazione scritta sopra riportate e la causa veniva trattenuta in decisione senza la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
*****
1. La domanda proposta dall'attore ha ad oggetto lo scioglimento della comunione su un bene immobile indiviso, sito in L'Aquila, località Valle
Pretara, Piazza Campo Imperatore n. 8, censito in N.C.E.U. del Comune di
L'Aquila al Foglio 80, particella 4497, sub 4, Zona Cens. n. 1, Cat. A/4, Classe
3, Consistenza 2,5 vani, Rendita Euro 232,41, di proprietà per la quota di 1/3
(un terzo) di , titolare dell'omonima ditta individuale Parte_1
”, dichiarato fallito, con sentenza n. Parte_1
1/2021 resa dal Tribunale di L'Aquila in data 22.03.2021, depositata il
29.03.2021 (R.G. Prefall. n. 10/2020).
pagina 3 di 7 La contitolarità del diritto di proprietà sul bene per cui è causa in capo a
[...]
(fallito) e alle parti convenute e Parte_1 Controparte_1 [...]
(rispettivamente madre e germano del fallito), ciascuno Controparte_2
per la quota di 1/3, emerge dalla perizia asseverata (verbale di giuramento cron.
n. 1292 del 12.07.2021 – R.G. V.G. n. 917/2021) redatta dal Geom. Per_2
, da cui risulta che l'immobile in oggetto è pervenuto alle parti per
[...]
successione del defunto (cfr. doc. n. 3 fascicolo attore). Persona_3
Nel presente procedimento, con ordinanza del 22.02.2023, è stata disposta una consulenza tecnica d'ufficio al fine di valutare l'immobile oggetto di causa.
Quest'ultimo è stato descritto e stimato dal C.T.U., Geom. Persona_1
con relazione chiara, precisa e convincente, frutto di attenta e scrupolosa disamina degli elementi di valutazione in suo possesso, che il Tribunale ritiene di condividere con le precisazioni di seguito illustrate.
2. L'espletata consulenza tecnica d'ufficio ha permesso di accertare che il bene immobile oggetto di causa, come rappresentato dalla parte attrice, è di proprietà di e del fallito Controparte_1 Controparte_2 [...]
, ciascuno per la quota di 1/3. Parte_1
Il C.T.U., con riferimento al titolo di provenienza del bene, ha precisato che: “Tale titolo proviene da una denuncia di Successione causa morte del de cuius Sig. , registrazione n. 445 del 16/05/2018 e Persona_3
successiva voltura n. 8576.1/2018 - Pratica n. AQ0068159 in atti dal
28/05/2018. Tale diritto deriva da un atto di Compravendita repertorio n. 190 fascicolo 104 del 29/12/2000 sottoscritto dal Notaio Dott. Persona_4
con il quale il sig. acquistava tale appartamento. Si Persona_3 precisa che l'atto è riferito all'immobile censito al foglio 80 part. 819 sub 4 e che successivamente, per allineamento mappe, è stato modificato
l'identificativo della particella al n. 4497” (cfr. pag. 3 perizia definitiva Geom. del 16.10.2023, in atti). Persona_1
In particolare, l'immobile in parola - descritto dal C.T.U. come un appartamento, facente parte di un piccolo edificio condominiale, posto al piano secondo e composto da una cucina, soggiorno, camera da letto, ripostiglio ed un bagno, con locale accessorio adibito a legnaia posto al piano seminterrato – oltre ad essere in regola con la normativa urbanistica ed edilizia, risulta pagina 4 di 7 conforme anche catastalmente (cfr. pag. 5 perizia definitiva Geom. Per_1 del 16.10.2023, in atti). Dall'esame della planimetria catastale e sulla
[...] base delle informazioni desunte dall'atto di compravendita per Notaio Per_4
del 29.12.2000 rep. n. 190, il Geom. ha concluso la
[...] Persona_1
propria analisi dichiarando che l'immobile de quo, risulta commerciabile ai sensi della legge n. 47 del 28.02.1985.
3. Quanto alle modalità di scioglimento della comunione, dalla relazione di consulenza tecnica è emerso che non è attuabile una divisione atteso che, nel caso in esame, non risulta possibile procedere al frazionamento dell'immobile in oggetto. Sul punto, il C.T.U., in risposta al quesito n. 4, ha concluso nei seguenti termini: “Considerato che l'immobile fa parte di un condominio con struttura portante in muratura, quindi poco adattabile alle modifiche architettoniche interne ed esterne, considerata la modesta metratura, non risulta possibile il frazionamento in quanto non verrebbero rispettati i requisiti minimi ai sensi dell'art. 3 del D.M. Sanità del 05/07/1975 e smi.” (cfr. pag. 5 perizia definitiva Geom. del 16.10.2023, in atti). Persona_1
Deve quindi trovare applicazione il disposto dell'art. 720 c.p.c. che, per gli immobili non divisibili, prevede espressamente che “Se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto”.
Per quanto concerne la determinazione del valore di mercato dell'immobile oggetto di causa, il Tribunale ritiene congrua la stima effettuata dal perito pari ad € 44.906,40, arrotondato ad € 44.900,00 (cfr. pag. 4 perizia definitiva Geom. del 16.10.2023, in atti). Persona_1
La valutazione di stima è stata effettuata dal C.T.U. in maniera condivisibile, tenendo conto del valore attuale di mercato ed applicando il metodo comparativo (Market Comparison Approach). A tal riguardo, il Geom.
pagina 5 di 7 ha precisato che “Come noto per l'applicazione di tale Persona_1
tipologia di stima occorre far riferimento ad atti di compravendita aventi oggetto immobili con caratteristiche uguali o al limite similari ai beni che trattasi (urbanistiche, ubicative, ecc.). Nel caso in esame data la scarsa quantità di atti che sono stati fatti, per beni simili nella zona, tali da poter avere un confronto con l'immobile in oggetto, si è dovuto fare riferimento, per la determinazione del valore unitario di stima, ai valori riportati nell'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia del Territorio considerando la zona di ubicazione dell'immobile oggetto di stima” (cfr. pag. 4 perizia definitiva Geom. del 16.10.2023, in atti). Persona_1
Il C.T.U., così procedendo, ha ottenuto, dunque, un valore di mercato in zona, per immobili aventi caratteristiche similari al bene in oggetto, variabile da
800,00 €/mq (valore minimo II semestre 2022) a 1.200,00 €/mq (valore massimo secondo semestre 2022), con conseguente valore medio di mercato unitario al mq pari a 1.000,00 €/mq. Quest'ultimo valore moltiplicato per la superficie commerciale totale ed il coefficiente di differenziazione del bene ha determinato il valore di mercato stimato sopra indicato (53,46 mq x 0,84 x
1.000 €/mq = 44.906,40 €). Rispetto alle risultanze della C.T.U. alcuna osservazione è pervenuta dalla parte attrice, che all'udienza del 05.03.2024 ha piuttosto chiedo di procedersi alla divisione con vendita dell'immobile sulla base delle risultanze della perizia.
Alla luce di tutto quanto sopra considerato, attesa l'impossibilità di frazionamento del cespite immobiliare secondo le quote di rispettivo concorso dei comproprietari a norma dell'art. 1114 c.c., non potendo addivenire ad una divisione in natura del bene comune e tenuto conto che nessuno dei condividenti ha proposto istanza di assegnazione dell'intero, il Tribunale ritiene di dover disporre lo scioglimento della comunione mediante la vendita senza incanto (non sussistendo i presupposti di cui all'art. 591 c.p.c. per procedere alla vendita con incanto) della piena proprietà del bene, con delega delle relative operazioni ad un notaio come da separata ordinanza.
All'esito delle operazioni delegate, il ricavato della vendita verrà assegnato alle parti, in ragione delle quote uguali loro spettanti, detratte le spese a carico della massa, con la precisazione che la quota spettante a Parte_1
pagina 6 di 7 (soggetto fallito) dovrà essere assegnata alla procedura fallimentare avente R.G.
Fall. n. 1/2021.
4. Trattandosi di pronuncia non definitiva, dovrà essere differito alla sentenza definitiva il regolamento sia delle spese processuali che di quelle della
C.T.U.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di L'Aquila, nella causa civile iscritta al R.G. n.
1344/2022 e vertente tra le parti indicate in epigrafe, non definitivamente pronunciando, così provvede:
1) accerta e dichiara lo scioglimento della comunione esistente tra
[...]
, e , Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 sul bene immobile sito nel Comune di L'Aquila, località Valle Pretara,
Piazza Campo Imperatore n. 8, censito in N.C.E.U. al Foglio 80, particella 4497, sub 4, Zona Cens. n. 1, Cat. A/4, Classe 3, Consistenza
2,5 vani, Rendita Euro 232,41, ed attribuisce la quota di un terzo a ciascuno dei comproprietari;

2) dichiara che il bene immobile sito nel Comune di L'Aquila, località
Valle Pretara, Piazza Campo Imperatore n. 8, censito in N.C.E.U. al
Foglio 80, particella 4497, sub 4, Zona Cens. n. 1, Cat. A/4, Classe 3,
Consistenza 2,5 vani, Rendita Euro 232,41, non è divisibile, come in parte motiva;

3) rimette parti e causa sul ruolo istruttorio per la vendita al pubblico senza incanto con delega delle relative operazioni ad un notaio, come da separata ordinanza;

4) rimette la decisione sulle spese di lite e sulle spese della C.T.U. al definitivo.
L'Aquila, 22 marzo 2025
Il Giudice dott. Giovanni Spagnoli
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