REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del giudice unico, Francesca Savignano, ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al N. 40395/2023 R.G. promossa da:
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA BEZZECCA N. 9 di Parte_1 P.IVA_1
MILANO , presso lo studio dell'avv. MESSA MARIA, dalla quale è rappresentata e difesa
RICORRENTE contro (C.F. ), Controparte_1 P.IVA_2 elettivamente domiciliata in VIA CORRIDONI, 4, 20122 MILANO, presso lo studio dell'avv. CIONTI LORENZO ANTONIO, dal quale è rappresentata e difesa
RESISTENTE OGGETTO: locazione. CONCLUSIONI PARTE ATTRICE: nel merito: accertare e dichiarare la sussistenza dei danni materiali / le modificazioni per il ripristino dello stato quo ante rilevati al momento del rilascio dell'immobile de quo agitur (così come indicati dall'attrice rispetto allo stato di consegna dei locali al momento dell'inizio della locazione con 20HOURS SRL) nei lavori richiesti di esecuzione per il ripristino stato come in atti e conseguentemente voglia condannare al pagamento degli stessi Controparte_2 anche a titolo di risarcimento dei danni nella somma di Euro 36.181,60 (trentaseimilacentoottantuno/60); o comunque quella somma maggiore o minore accertanda in corso di causa e/o da valutarsi - occorrendo – anche in via equitativa.
1 Analogamente voglia accertare e dichiarare che i locali dell'immobile de quo agitur sono rimasti privi della possibilità di essere nuovamente posti in locazione fino agli interventi di ristrutturazione e comunque e conseguentemente voglia condannare a Controparte_2 corrispondere l'indennità locativa per un periodo forfettariamente indicato per i motivi di cui in narrativa di 6 mesi da determinarsi in € 29.700,00 come in atti;
o comunque quella maggiore o minore accertanda in corso di causa e/o da valutarsi – occorrendo – anche in via equitativa. Il tutto oltre interessi di legge, ex art. 1284 comma 4, e rivalutazione della domanda al saldo. In via istruttoria: Si insiste per l'accoglimento di tutte le istanze istruttorie già avanzate in atti e che non hanno trovato accoglimento, in particolare quella di nomina di CTU così come indicata in atti. Spese e compensi professionali, anche per la mediazione, refusi.
PARTE CONVENUTA: nel merito:
- respingere ogni avversa domanda poiché infondata in fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa;
in via istruttoria: con ogni più ampia riserva di dedurre mezzi istruttori, articolare capitoli di prova ed indicare testi;
in ogni caso: con vittoria di spese e compensi di causa.

Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dei motivi in diritto
La controversia ha ad oggetto la domanda risarcitoria proposta dalla locatrice nei Parte_1 confronti della conduttrice Controparte_1 concernente i danni causati alle due unità immobiliari concesse in locazione e quantificati in €
36.181,60 per danno emergente, consistente nelle spese sostenute per le riparazioni, ed in €
29.700,00 a titolo di lucro cessante, per i mancati guadagni conseguenti all'impossibilità di mettere a reddito gli immobili, con una nuova locazione, per tutta la durata dei lavori di ripristino.

1. Con citazione regolarmente notificata, ha esposto di aver concesso in locazione Parte_1 alla in prosieguo, , ad uso Controparte_1 CP_1 di palestra e con l'unico contratto sottoscritto il 31 ottobre 2017, due unità immobiliari di sua
2 proprietà, site entrambe in Milano, alla via Volterra n. 12, piano terra (mq. 375) e piano seminterrato (mq. 123 circa), e di averne ottenuto la restituzione in data 15 giugno 2021, in esecuzione degli accordi transattivi raggiunti a seguito dell'intimazione di sfratto per morosità notificata alla conduttrice, nei quali essa aveva fatto espressa riserva di chiedere “con separato giudizio l'eventuale risarcimento degli eventuali danni rilevati all'interno dell'immobile locato”, dopo il rilascio.
Ha allegato che, in precedenza, le due unità immobiliari erano state concesse in locazione a
20HOURS S.R.L. e che la conduttrice, divenuta cessionaria del ramo d'azienda ivi esercitato, aveva dichiarato, nel contratto di locazione, che i locali al momento della sottoscrizione
(ottobre 2017) versavano “in ottimo stato di manutenzione” e si era impegnata, alla cessazione del rapporto, a ripristinarne le condizioni originarie, quali esistenti all'epoca in cui i beni erano stati concessi in locazione a 20HOURS S.R.L., condizioni che aveva pure dichiarato di ben conoscere. ha lamentato che, al momento del rilascio, gli immobili presentavano “ingenti danni” e Pt_1 che i costi dei “lavori di ripristino e ristrutturazione” ammontavano a complessivi € 36.181,60.
Ha chiesto di accertarne l'esistenza e di condannare al pagamento della predetta CP_1 somma (ovvero di quella, diversa, di giustizia), oltre ad € 29.700,00, a titolo di indennità di occupazione maturata nell'arco di tempo necessario alla esecuzione delle opere predette e quantificato in sei mesi, ovvero alla diversa somma di giustizia, per il mancato guadagno conseguente all'impossibilità di mettere nuovamente a reddito i beni.
Radicatosi il contraddittorio, ha contestato le domande avverse, eccependo la genericità CP_1 dei danni, a suo dire non precisati, e la violazione dell'art. 1588 c.c. e del suo affidamento, avendoli la locatrice denunciati solo a distanza di quattro mesi dalla restituzione.
Nel merito, ha dedotto che:
(i) i presunti danni erano “meri segni di usura riconducibili all'utilizzo del bene”,
(ii) le fatture contenevano una descrizione “totalmente generica”, quale “lavori di manutenzione ordinaria” (doc. 5 avverso) ovvero concernevano interventi gravanti per legge sul locatore, quali quelli sugli impianti a gas, elettrico e termico, finalizzati a certificarne la conformità alla sopravvenuta normativa tecnica (docc. 6, 7 e 8 avversi),
3 (iii) la spesa per la fornitura e posa della nuova pavimentazione non era documentata, avendo la locatrice prodotto solo un preventivo e comunque non risultava il pagamento (doc. 9),
(iv) l'estratto del nuovo contratto di locazione recava, quale data di stipulazione, quella del 30 dicembre 2022 (e non il 1° febbraio 2023), ma le fatture relative ai lavori di ripristino, prodotte da controparte, risultavano emesse tra gennaio ed aprile 2023, sicché le opere non erano state ancora realizzate al momento della stipulazione del nuovo contratto e ciò ingenerava il
“sospetto” che esse fossero state richieste dalla nuova conduttrice al fine di adeguare l'immobile alle sue specifiche esigenze, piuttosto che per ripristinare presunti danni.
Ha concluso che “non vi è alcuna prova dell'esistenza di danni la cui responsabilità sarebbe a carico della convenuta, né che gli interventi ex adverso compiuti siano serviti al ripristino dell'immobile”. Ha contestato, altresì, l'ammontare degli esborsi allegati, per l'asserita
“impossibilità di verificare la correttezza dei corrispettivi a causa della genericità della descrizione opere nelle fatture ex adverso prodotte”.
Ha negato ogni responsabilità per la ritardata stipulazione della nuova locazione ed ha, infine, contestato la quantificazione in sei mesi dei tempi di ripristino e pure la commisurazione del danno in base al valore locativo degli immobili.
Il giudice ha disposto il mutamento del rito nelle forme previste dall'art. 447 bis cpc, stante la natura locatizia della controversia. Entrambe le parti hanno depositato memoria integrativa;
la locatrice ha depositato documentazione integrativa.
Ammessa parzialmente, ed espletata, la prova orale, il giudice ha respinto la richiesta della ricorrente di indagini tecniche finalizzate ad accertare la congruità delle spese chieste in rimborso. All'esito della discussione, ha fissato l'udienza per la decisione, al contempo disponendone la sostituzione col deposito di note scritte, ai sensi dell'art. 127 ter e 128 c.p.c..
La causa viene oggi decisa, mediante il deposito del dispositivo della sentenza e della contestuale motivazione.

2. La domanda risarcitoria merita accoglimento nei termini che di seguito sinteticamente si espongono.
E' documentato in atti che la conduttrice, al momento della stipulazione del contratto (31 ottobre 2017):

4 - ha riconosciuto che “l'immobile si trova in ottimo stato di manutenzione” (art. 2, prima parte, del contratto e relative premesse: doc. 1 della ricorrente),
- ha “preso atto di tutte le modificazioni effettuate dalla precedente conduttrice, 20HOURS Srl”
e si è “si impegna(ta) a proprie spese, a semplice richiesta della locatrice, a ripristinare al termine della locazione, rimossa fin d'ora ogni eccezione, lo stato iniziale dei luoghi, che dichiara di ben conoscere e quindi si impegna a riconsegnare l'immobile nell'ottimo ed integro stato così come ab inizio della locazione con 20 Hours Srl.” (art. 2 cit., seconda parte),
- si è obbligata a riconsegnare l'immobile “in ottimo stato, in ogni sua parte e/o componente, e tinteggiato di fresco” (art. 3, prima parte),
- ha riconosciuto alla locatrice la “facoltà … di pretendere la restituzione dei locali nel pristino dello stato in cui si trovava l'immobile nel momento in cui ha avuto inizio il contratto di locazione con 20HOURS Srl, condizioni dell'immobile che la dichiara Controparte_2 nuovamente di conoscere. Il costo di tale reductio in pristino – qualora richiesta – dovrà avvenire a spese della attuale parte conduttrice la quale si impegna in tal senso, reietta fin d'ora ogni eccezione, sempre fermo restando che l'immobile dovrà essere riconsegnato in ottimo stato, in ogni sua parte e/o componente, e tinteggiato di fresco” (art. 3, seconda parte).
L'istruttoria espletata ha consentito di accertare che le condizioni in cui versava l'immobile al momento della stipulazione del contratto erano quelle raffigurate nelle tredici fotografie prodotte dalla locatrice come documento 3: i testi e entrambi agenti Tes_1 Tes_2 immobiliari di Milano che, sotto l'insegna Colwell Banker, su Controparte_3 incarico della locatrice ha reperito il conduttore (sia quello precedente, 20Hours s.r.l., sia quello successivo, appartenente a - hanno concordemente e senza esitazioni riferito CP_4 Parte_2 che le fotografie in questione ritraggono lo stato dei luoghi al momento della consegna dell'immobile a 20HOURS s.r.l., sono state scattate dal rappresentante legale di ed Parte_1 erano state, in precedenza, caricate sul portale dell'agenzia immobiliare per pubblicizzare l'immobile.
I testi hanno precisato di aver verificato personalmente tali condizioni, essendosi recati all'interno delle unità immobiliari prima della locazione a 20 HOURS S.R.L..
5 Ciò detto, le fotografie in questione (doc. 3) effettivamente raffigurano l'immobile in perfette condizioni d'uso, pulito, in ordine, tinteggiato di fresco e con una pavimentazione senz'altro Tes_ non in legno. La teste ha riferito che “tutto l'immobile era stato consegnato con la resina nuova a 20Hours”.
Quanto alle condizioni in cui si trovavano le due unità immobiliari al momento della restituzione da parte di la rappresentante legale della resistente, CP_1 Controparte_5 interrogata formalmente ha affermato che esse erano quelle raffigurate nelle trenta fotografie prodotte come documento 4 della ricorrente (al contempo dichiarando di non saper riferire quelle esistenti al momento della consegna a 20 HOURS S.R.L.) e tale dichiarazione ha valore confessorio, ai sensi e per gli effetti previsti dall'art. 1735 c.c..
Esse ritraggono condizioni ben diverse da quelle raffigurate nelle fotografie dello stato dei luoghi all'inizio della locazione con 20HOURS s.r.l. (documento 3 della locatrice), giacché in esse si vede che la pavimentazione è in parquet, le pareti, le colonne ed i muri sono sporchi e questi ultimi, in vari punti, sberciati e con l'intonaco rovinato, i tubi cui sono appese le lampade sono scrostati, vi sono canaline anch'esse scrostate e con fili elettrici 'volanti' e recisi, vi sono alcuni beni mobili non asportati. Inoltre, i luoghi appaiono modificati non soltanto con riguardo alla pavimentazione, ma anche nella parte relativa al soppalco, ove risultano installate strutture in cartongesso (destinate a bagni) inesistenti all'epoca della locazione a 20Hours.
Gli agenti immobiliari hanno dichiarato di essere stati pure presenti, insieme al rappresentante legale di al momento della restituzione dell'immobile da parte di e Pt_1 Testimone_3 CP_1 che le foto versate in atti dalla locatrice, come documento 4, sono state scattate, nell'occasione, da quest'ultimo, sicché ne ritraggono le condizioni all'epoca. Tes_ Con specifico riferimento alla pavimentazione il teste ha riferito che “Al momento della riconsegna … il pavimento era nelle condizioni che vedo, era stato applicato un parquet e la parte all'ingresso era vistosamente ammalorata”.
Il teste , tuttofare della conduttrice, ha confermato che il parquet non vi era Tes_4 all'inizio del rapporto locativo con CP_1
Tes_ La teste ha pure affermato che “c'erano parecchi lavori di ripristino da fare. A quel punto, il ha chiesto vari preventivi per le opere. Poi noi abbiamo portato un altro cliente, che Tes_3
6 è l'attuale conduttore, e il ha preso accordi con esso nel senso che avrebbe Tes_3 Pt_1 provveduto al ripristino della pavimentazione, rifacimento dell'impianto elettrico, smaltimento cabine doccia e demolizioni bagni realizzati sul soppalco, imbiancatura di tutti i locali, riparazione della caldaia. Queste opere sono state eseguite a spese di ma non conosco le Pt_1 modalità di pagamento. So che sono state fatte perché sono tornata nell'immobile perché ho seguito la locazione alla nuova società”.
Dele medesimo tenore la deposizione dell'altro agente immobiliare, RI ES (“ha fatto eseguire i ripristini prima della nuova locazione alla società . So che i costi sono Parte_3 stati sostenuti da non conosco le modalità di pagamento ai fornitori”. Con specifico Pt_1 riguardo alla pavimentazione, ha riferito: “può essere che i costi siano stati sostenuti da CP_4 nell'ambito della trattativa, che è stata difficile, ma non so altro… può essere che i costi siano stati scalati dai canoni, ma di questi aspetti più strettamente contrattuali si è occupata la mia Tes_ collega ).
Entrambi gli agenti hanno riferito che “tutti (i lavori) sono stati senz'altro seguiti, perché altrimenti non avrebbero potuto aprire l'esercizio commerciale”, e che se ne è fatta carico
ES.
Alla luce delle sposte risultanze processuali e degli impegni assunti dalla conduttrice nel contratto di locazione, è indubbio che era tenuta a ripristinare lo stato dei luoghi CP_1 esistente all'inizio del rapporto negoziale con 20HOURS s.r.l. - e, quindi, sia le ottime condizioni generali, sia la pavimentazione in resina (quest'ultima in ogni caso, ossia a prescindere dai danni per l'allagamento provocato dalla rottura di un boiler, pure lamentata) - e che, invece, le unità immobiliari sono state restituite in condizioni deteriori, con muri e canaline sporchi e sberciati, sudice, con una pavimentazione diversa (in parquet) e con la presenza di divisori in cartongesso, al piano soppalcato e bagni, non esistenti all'inizio del rapporto con 20Hours.
E', perciò, accertato l'inadempimento della conduttrice all'obbligo, legale (art. 1590 c.c.) e negoziale, di restituire il bene locato nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto ed il conseguente diritto di ES al risarcimento del danno, in misura pari ai costi sostenuti per ripristinare i luoghi.
7 Al riguardo, l'eccezione di indeterminatezza dei danni e dei relativi esborsi, formulata dalla conduttrice, è destituita di fondamento, atteso che la locatrice ha elencato, in ricorso, le opere eseguite, con i relativi esborsi, nei seguenti termini:
“Euro 18.727,00 (diciottomilasettecentoventisette/00) per lavori di manutenzione (v. sub. doc.
5)” , che sono quelli dettagliatamente descritti nel documento 5 bis, concernente gli esborsi sostenuti per la rimozione del parquet ed il ripristino del pavimento (ma limitatamente alla pulizia, al rifacimento della livellina ad alla pitturazione lavabile e calpestabile), la demolizione delle docce e dei box, la rasatura di tutte le parti ammalorate, la tinteggiatura delle pareti verticali e lo smaltimento in discarica;

“- Euro 420,00 (quattrocentoventi/00) per verifica di impianto gas e certificazione (v. sub. doc.
6);
- Euro 6.360,00 (seimilatrecentosessanta/00) per opere elettriche di riadeguamento dell'impianto elettrico (v. sub. doc. 7);
- Euro 2.940,40 (duemilanovecentoquaranta/40) quali spese per la restaurazione dell'impianto caldaia (v. sub. doc. 8)”, ed infine quelle ancora da sostenere per la fornitura e posa della nuova pavimentazione, preventivate in € 7.734,40 (doc. 9), spese tutte che ammontano a complessivi € 36.181,60.
Tuttavia, non tutti i costi in questione possono essere posti a carico della conduttrice, giacché tre degli interventi effettuati, in ragione del tipo e della natura, gravano sulla locatrice.
Si tratta di: (i) la verifica dell'impianto a gas ed il conseguimento della relativa certificazione, perché, allorché l'intervento è stato effettuato (gennaio 2023), i locali erano stati restituiti da oltre un anno e mezzo e le attività indicate rientrano sia nella manutenzione periodica degli impianti dell'immobile, sia tra gli oneri a carico della proprietaria/locatrice; (ii) il
“riadeguamento impianto elettrico”, in quanto il teste , che vi ha provveduto, ha Tes_5 dichiarato che l'impianto era vetusto, anzi, “fatiscente” e dal documento 7 bis di ES risulta che esso non a norma. Infatti, l'onere di mettere l'impianto in regola con le disposizioni di settore, anche sopravvenute, grava per legge sul locatore, sicché avrebbe comunque Pt_1 dovuto provvedervi prima di locare nuovamente l'immobile; (iii) l' “aggiornamento impianto termico” in base alla normativa vigente, per le stesse ragioni appena dette, in quanto nel doc. 8
8 si legge che le apparecchiature erano obsolete, che le valvole erano di epoca superiore a 5 anni e , per legge, dovevano essere sostituite e che occorreva la fornitura e messa in opera di una serie di elementi necessari all'adeguamento normativo.
Possono, invece, essere riconosciuti a gli ulteriori costi chiesti in rimborso: quelli per i Pt_1 lavori di manutenzione - il cui ammontare, tenuto conto della superficie totale delle unità immobiliari interessate dai lavori (circa 345 mq), appare del tutto in linea con i correnti valori di mercato, quali notoriamente praticati a Milano - , e quelli per la fornitura e posa in opera della nuova pavimentazione (doc. 9 della ricorrente), perché dovute in base ai patti negoziali. Tes_ E, infatti, l'agente che ha curato la specifica trattativa sul punto, ha affermato senza incertezze che si è assunta l'onere economico di tutti i lavori, compreso quello Pt_1 concernente l'apposizione della nuova pavimentazione;
ha tenuto a precisare, al contempo, di non sapere quali fossero le concrete modalità di pagamento. Tes_ La circostanza è stata in toto confermata dall'altro agente che ha seguito l'affare,
Per parte sua, il nuovo conduttore , rappresentante dell'impresa che ha Controparte_6 preso in locazione l'immobile), ha confermato che tutti i lavori in contestazione sono stati eseguiti da ad eccezione della sola pavimentazione, cui ha provveduto direttamente, Pt_1 anche pagandone il prezzo (“i lavori di cui al preventivo depositato come doc. 9 sono stati pagati da noi. Non ricordo se l'incarico all'impresa era stato dato da o da noi … il 1° Pt_1 gennaio 2023, quando noi siamo entrati, i lavori di cui al preventivo (doc. 8) erano già stati tutti eseguiti , non so dire se erano anche stati pagati. Quelli indicati nel doc. 9, invece, sono stati fatti dopo, all'incirca dopo quattro mesi dall'inizio della locazione e li abbiamo seguiti noi, come coordinamento. Preciso che non ricordo se il pagamento lo abbiamo fatto a oppure Pt_1 direttamente a … è possibile anche scalandone l'importo dal canone, ma, ripeto, Parte_4 non so dirlo”).
Le deposizioni in questione suffragano l'allegazione di (fatta nella memoria integrativa) Pt_1 che essa ha sostenuto i costi della nuova pavimentazione mediante decurtazione del relativo importo (versato dal nuovo conduttore) dai canoni di locazione.
Circa la somma richiesta per la fornitura e posa in opera della pavimentazione, sebbene il costo sia stato indicato nel preventivo non nell'ammontare totale, ma per metro quadrato, si osserva
9 che il totale richiesto (€ 7.734,40) è di gran lunga inferiore all'offerta contenuta nel preventivo prodotto come doc. 9, atteso che il costo della sola fornitura (esclusa posa in opera) ivi indicato, calcolato nel minor prezzo offerto (€ 24,00/mq.), in rapporto alla superficie complessiva dei locali (375 mq.), ammonta a € 9.000,00. Esso è, quindi, del tutto congruo. deve, perciò, essere condannata al pagamento della somma di € 26.461,40, oltre interessi CP_1 legali ex art. 1284 , comma 4, c.c., dalla domanda (31 ottobre 2023).

4. La domanda di condanna al risarcimento del danno per lucro cessante merita accoglimento.
La ricorrente ha dedotto di non aver potuto trarre reddito dall'immobile locato per tutto il tempo necessario alle riparazioni, giacché, pur avendo subito conferito l'incarico all'agenzia immobiliare Coldwell Banker di ricercare un nuovo conduttore, esso è stato concretamente reperito – e il nuovo contratto stipulato – solo il 30 dicembre 2022. Ciò a causa delle condizioni in cui esso versava al momento del rilascio e della mancanza, da parte sua, della disponibilità finanziarie necessarie a provvedere nell'immediatezza alle riparazioni.
Le circostanze allegate hanno trovato puntuale riscontro nelle risultanze processuali, atteso che entrambi gli agenti immobiliari escussi hanno riferito che la ricerca del nuovo conduttore e le successive trattative che hanno portato alla sottoscrizione del nuovo contratto di locazione sono Tes_ state difficili e lunghe, proprio a causa dei lavori di cui necessitavano i locali (teste
“c'erano clienti interessati a prendere in locazione l'immobile, abbiamo portato un paio di clienti interessati, ma le trattative non si sono chiuse perché c'erano parecchi lavori di ripristino Tes_ da fare”. Del tutto analoga la deposizione del teste .
I fatti sono stati confermati pure dal nuovo conduttore (“ ho visto per la prima volta l'immobile per cui è causa nell'estate del 2021. Era utilizzato come palestra”).
Circa la durata dei lavori di ripristino, se, per un verso, i due agenti immobiliari hanno riferito di ricordare, ma con incertezze, che è stata di due mesi, il teste ha precisato che CP_6 la locazione ha avuto inizio il 1° gennaio 2023 e che i lavori “indicati nel doc. 9 … sono stati fatti dopo, all'incirca dopo quattro mesi dall'inizio della locazione e li abbiamo seguiti noi, come coordinamento….avevamo finito tutti i lavori a giugno o luglio 2023”.
Le ulteriori risultanze documentali suffragano la circostanza che le riparazioni sono state effettuate dall'inizio di gennaio 2023 in avanti, giacché il preventivo dei lavori di
10 manutenzione, come sopra indicati, è del 7 novembre 2022, il titolare dell'impresa edile che li ha eseguiti, , ha dichiarato di averli realizzati nel 2023 e di essere stato Persona_1 pagato “via via che facevo i lavori” ed i pagamenti risultano essere stati disposti in due tranches, il 14 gennaio 2023 ed il 25 febbraio 2023. Inoltre, , l'elettricista che Testimone_6 ha provveduto all'adeguamento dell'impianto elettrico, ha dichiarato di essere intervenuto nell'immobile a metà febbraio 2023, per una settimana, e che “quando io ho terminato l'adeguamento dell'impianto elettrico, gli altri lavori erano in corso. Non so quanto sono durati i lavori. Oltre alle opere murarie di assistenza a me, io ricordo che era stato smantellato il soppalco, come ho detto. So che sopra doveva essere rifatto il pavimento, l'imbiancatura. Non so sotto cosa doveva essere rifatto”.
Alla luce delle risultanze esposte, la richiesta di commisurate il danno all'importo al valore locativo dell'immobile concesso in locazione, per la durata di sei mesi, appare congrua, alla luce sia della durata effettiva dei lavori di ripristino, come emersa all'esito dell'istruttoria, sia del fatto che, ove avesse adempiuto esattamente l'obbligo restitutorio, l'immobile CP_1 avrebbe potuto, del tutto ragionevolmente, essere immediatamente concesso nuovamente in locazione.

Considerato che

il nuovo contratto è stato stipulato dopo 19 mesi e mezzo dal rilascio, la richiesta risarcitoria ad € 29.700,00 (corrispondente all'importo di sei mensilità del canone) appare congruo.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e, tenuto conto del valore della causa e dell'attività difensiva svolta, vengono liquidate come da dispositivo, in un valore intermedio tra quello medio e minimo.


P.Q.M.


Il Tribunale, definendo il giudizio, così provvede: condanna al pagamento, in Controparte_1 favore di , della somma di € 56.161,40, oltre interessi legali ex art. 1284, Parte_1 comma 4, c.c. dal 30 ottobre 2023 al saldo.
Condanna altresì la predetta resistente a rimborsare alla ricorrente le spese di lite, che si liquidano in € 786,00,00 per esborsi ed € 10.000,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute.
11 Milano, 29/11/2025.
Il Giudice Francesca Savignano
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