REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI LECCE
in persona del Giudice Onorario Dott.ssa Merj Giuri ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 4202/2023 del ruolo generale del contenzioso dell'anno 2023, avente per oggetto “altri istituti del diritto delle locazioni ” discussa oralmente e decisa all'udienza del 27.5.2025
TRA
, rappresentato e difeso dall' Avv.to Giacomo Parte_1
Carnicelli, mandato in atti
ATTORE
rappresentato e difeso dall'Avv. Conte Parte_2
Dimitry, mandato in atti
CONVENUTA
1

Conclusioni: all'odierna udienza le parti presenti discutevano oralmente la causa e si riportava alle conclusioni ivi rassegnate.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità, conveniva in Parte_1 giudizio l'odierna convenuta esponendo che con contratto del 4.10.2018 ad uso diverso dall'abitazione, il sig. concedeva in locazione alla Parte_1 [...]
( ) con sede in Otranto in via S. Francesco di Paola n. 39 in Parte_2 P.IVA_1 persona della legale rapp.te p.t., sig.ra , nata a [...] il [...] e Controparte_1 quivi residente a[...], il locale commerciale di sua proprietà sito in
Otranto in via S. Francesco di Paola n. 39, distinto in catasto al fol. 39, part.lla 416- sub 1 (doc. 1).
Il canone di locazione era pattuito annualmente per l'importo di € 6.000,00, da corrispondere in rate mensili anticipate di € 500,00, da rivalutare nella misura del 75% degli indici Istat..
Accadeva tuttavia che a decorrere dal mese di giugno 2022 il conduttore interrompeva la corresponsione dei canoni di locazione pattuiti accumulando una morosità pari a € 5.000,00 (al momento del deposito dell'intimazione), oltre interessi legali dalla data di ciascuna scadenza.
Si costituiva in giudizio la che non negava l'interruzione dei Parte_2 pagamento, ma dichiarava che nel mese di ottobre 2022, la legale rappresentante, aveva ricevuto la proposta di affittare la propria azienda con cessione del contratto di affitto come per legge dal sig. Poco dopo, però, nel dicembre 2022 CP_2 il sig eseguite le verifiche sulla conformità urbanistica del locale, aveva appurato CP_2 che questo era gravato da irregolarità urbanistiche e quindi difforme da come promesso in affitto, motivo per il quale recedeva dal contratto e chiedeva la restituzione di euro 4.000,00 versati alla società al momento della sottoscrizione del contratto quale caparra (€2.000,00 +€ 2.000,00). Per tale ragioni quindi la Pt_2 sosteneva di aver subito un grave danno economico per la perdita economica legata alla risoluzione del contratto oramai concluso ed alla perdita di chance arrecato alla società convenuta. Tanto poiché tale contratto avrebbe avuto durata sino alla naturale scadenza del contratto di locazione, ovvero tutto il 05.10.24 per € 1.000,00 al mese oltre al canone di locazione, per un totale complessivo di euro 24.000 euro. 2 Nello specifico evidenziava che nonostante il locale avesse ottenute le autorizzazioni amministrative (concessione edilizia e autorizzazione sanitaria) il locale deposito realizzato sopra il bagno del locale aveva una altezza di 1,35 m., e non l'altezza minimo prevista deal regolamento comunale fissata in 2,00 m.
Accadeva inoltre che la per paura di incorrere in concorso con il locatore, Parte_2 in eventuali violazioni di legge, rimaneva inattiva come attività commerciale dal
09.12.22 a tutto il 24.05.23, data in cui le veniva spiegato che poteva utilizzare il locale ad esclusione del deposito irregolare apponendo un apposito cartello. E cosi faceva.
Concludeva quindi chiedendo il rigetto delle domande di parte attrice, il rigetto della domanda di convalida dello sfratto per morosità poiché si contestano i canoni nel loro ammontare per come determinato dal locatore che con dolo aveva sottaciuto la circostanza di cui in narrativa ovvero le irregolarità urbanistiche da cui ne è derivata l'inutilizzabilità del locale ammezzato deposito. Chiedeva altresì la rideterminazione del canone, nonché l'accertamento del danno economico patito dalla conduttrice per le causali di cui in narrativa che si chiede riconoscere in complessivi € 24.000,00, con condanna al pagamento di tale somma di denaro, con vittoria di spese di lite.
Sulla convalida dello sfratto.
La domanda di parte attrice va accolta, in quanto l'inadempimento contrattuale della che ha interrotto i pagamenti a decorrere dal mese di giugno 2022 deve Parte_2 considerarsi senz'altro grave e quindi tale da giustificare la convalida di sfratto per morosità.
Del resto che la abbia interrotto il pagamento del canone di locazione è Parte_2 un fatto pacifico e non contestato.
Sulla domanda riconvenzionale relativa al risarcimento del danno.
Parte conduttrice ha richiesto in riconvenzionale la condanna della controparte al risarcimento di un danno quantificato in euro 24.000, di cui euro 22.000 per la perdita di chance ed euro 2.000 per restituzione della caparra.
Da domanda non può essere accolta.
Sebbene infatti il CTU abbia appurato che “Dallo sviluppo della misurazioni eseguite in loco si è potuto verificare che il soppalco misura una superficie calpestabile compresa la scala di mq 9,52...
. non può considerarsi praticabile e quindi classificato come ammezzato/deposito in quanto l'altezza netta essendo stata misurata in ml. 1,70 risulta inferiore ai ml. 2,00 dettati dall'art. 66 – 4° comma – del Regolamento Edilizio vigente nel Comune di Otranto. Di conseguenza il locale
3 commerciale per cui è causa alla data del 4.10.2018 non possedeva i requisiti per ottenere il rilascio del certificato di agibilità” tuttavia, la non è stata in grado di provare di aver Parte_2 subito il danno lamentato e che tale danno sia dipeso da quanto asserito.
La odierna conduttrice con nota datata 10.1.2023 (ma firmata digitalmente ed inviata a il 31.1.2023) dichiarava testualmente “in data 31.10.22 sottoscriveva in favore Pt_1 di altro soggetto, un contratto di affitto di ramo di azienda. Con il predetto contratto, il promesso conduttore, si impegnava a corrispondere un canone mensile di affitto oltre al canone di locazione in favore del sig. Nostro malgrado però, controparte eseguite le dovute verifiche presso Parte_1
i competenti Uffici del al fine di verificare la regolarità delle autorizzazioni, Controparte_3
(agibilità, autorizzazioni sanitarie, ecc..) ci contestava la non regolarità delle stesse. Significandoci che le planimetrie depositate al Comune di Otranto presso il locale UTC non erano conformi allo stato dei luoghi, così come le altezze del soppalco, ed altro. Contestandoci di come fosse alquanto strano che il locatore avesse potuto ottenere siffatte autorizzazioni ivi compresa quella sanitaria! La mia assistita quindi procedeva ad accedere agli atti ed effettivamente non poteva che prendere atto dai documenti a lei rilasciati, che le doglianze sono fondate.”
In altre parole, secondo tale ricostruzione, la dopo aver firmato un Parte_2 contratto con il 30.10.2022 ed aver ricevuto da quest'ultimo lettera di CP_2 recesso in data 18.12.2022, avrebbe successivamente eseguito l'accesso agli atti presso il Comune di Otranto e verificato che le doglianze del fossero fondate, CP_2 provvedendo così a restituirgli il doppio della caparra in data 30.12.22.
Questa ricostruzione temporale risulta tuttavia smentita dall'unico documento con data certa, ossia dalla richiesta di accesso agli atti da parte della depositata Parte_2 presso il Comune di Otranto che porta la data del 16.11.2022. Data che smentisce la ricostruzione dei fatti per come riferita nella nota del 13.1.2023 (inviata il 31.1.2023) finendo per minare la credibilità dell'intera trattativa che sarebbe intercorsa tra il
[...]
e la in quanto dimostra che la conduttrice fece richiesta agli atti CP_2 Parte_2
“per lavori di ristrutturazione interna locale commerciale” un mese prima di ricevere la lettera di recesso dal CP_2
Tale importante smentita, aggiunta alla assenza di date certe di tutta l'altra documentazione relative alle trattative intercorse tra la conduttrice e terze parti, nonché la mancata registrazione del Contratto di affitto dell'azienda presso l'Agenzia delle Entrate entro il termine di 30 giorni, la mancanza di elementi capaci di dimostrare il trasferimento di denaro ( sia dei 2.000,00 di caparra che dei 4.000 euro) rendono la versione della non provata. Parte_2
4 La versione della risulta del resto smentita anche da un altro dato (anche Parte_2 questo certo), ossia il periodo di chiusura del negozio avvenuta dal 9.12.22 al
24.5.2023. Secondo la versione dei fatti fornita dalla conduttrice, la per Parte_2 paura di incorrere in concorso con il locatore, in eventuali violazioni di legge, rimaneva inattiva come attività commerciale dal 09.12.22 a tutto il 24.05.23, data in cui le veniva spiegato che poteva utilizzare il locale ad esclusione del deposito irregolare apponendo un apposito cartello. E cosi faceva.
Il contratto di affitto d'azienda prevedeva tuttavia una decorrenza a partire dal
30.11.2022, e secondo la versione dei fatti fornita dalla solo in data Parte_2
18.12.2022 (con la notifica del recesso) la stessa era venuta a conoscenza delle irregolarità amministrative dell'immobile. Se così era, per quale ragione il 9.12.2022
(quando ormai il contratto d'affitto era iniziato, e comunque 9 giorni prima del recesso) la avrebbe dovuto sospendere l'attività commerciale? Parte_2
Del resto, quand'anche fosse stata provata l'interruzione dell'attività commerciale
“per paura” di essere ritenuta responsabile in concorso per le irregolarità urbanistiche che aveva scoperto, rimane il fatto, come dichiarato dalla stessa conduttrice, che si trattava di una paura immotivata.
Sulla rideterminazione del canone di locazione.
La richiesta non può essere accolta.
Occorre premettere che quanto è emerso nel corso del giudizio la non Parte_2 ha locato un immobile con caratteristiche diverse da quelle che pensava di aver locato.
L'immobile oggetto del contratto aveva tutte le caratteristiche in esso descritto. Il fatto che il Comune di Otranto abbia rilasciato le autorizzazione amministrative ad un immobile che non aveva le caratteristiche per ottenerle, non rende quell'immobile inidoneo alla scopo per cui è stato locato.
Del resto la dimostrazione di ciò emerge dal fatto che la ha continuato Parte_2 ad utilizzare l'immobile svolgendo regolarmente l'attività commerciale per la quale lo aveva locato.
La Suprema Corte ha precisato che «in tema di obblighi del locatore, in relazione ad immobili adibiti ad uso non abitativo convenzionalmente destinati ad una determinata attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione del bene sotto il profilo edilizio – e con particolare riguardo alla sua abitabilità e alla sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale -solo
5 quando la mancanza di tali titoli autorizzativi dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, si da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e quindi da non consentire in nessun caso l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatte salve le ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi o, di converso, sia conosciuta e consapevolmente accettata dal conduttore l'assoluta impossibilità di ottenerli» (cfr.
Corte cass. Sez. 3, Sentenza n. 13651 del 16/06/2014; id. Sez. 3, Sentenza n. 15377 del 26/07/2016).
A ciò si aggiunga che il CTU nominato nel corso del giudizio ha appurato che senza tener conto dell'utilizzo del piano ammezzato e dello spazio occupato dalla scala in legno, il canone di locazione di € 500,00 stabilito fra le parti nel 2018, è da considerarsi comunque congruo.
Sulle spese processuali.
Le spese di lite vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale di Lecce, definitivamente pronunciando, respinta ogni diversa istanza, eccezione e deduzione;

- dichiarare la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto tra le parti il 4.10.2018 per grave inadempimento della conduttrice stante il mancato pagamento, dei canoni di locazione da giugno 2022 ad oggi, oltre interessi legali;

- per l'effetto, condanna la conduttrice al rilascio del locale concesso in locazione nonché al pagamento dei canoni di locazione scaduti e a scadere;

- Fissa termine per il rilascio in mesi due.
- Rigetta le domande riconvenzionali per le ragioni in narrativa;

- Condanna la conduttrice al pagamento delle spese di lite sostenuta dal locatore che quantifica in euro __1.700,00 per competenze professionali, oltre ad euro 100,00 per spese, oltre iva, ca e accessori come per legge da liquidare in favore del difensore dichiaratosi antistatario.
- Pone le spese di CTU definitivamente a carico della conduttrice.
Così deciso in Lecce, 27.5.2025
Il Giudice On.
Dott.ssa Merj Giuri
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