R.G. 8339 – 2021

R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
Il Tribunale di Napoli Nord - Prima Sezione - in persona del G.I. Dott. Paola Odorino, ha pronunciato, la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 8339/2021 del R.G.A.C., avente ad oggetto: “Impugnazione della delibera assembleare”
Tra
(C.F.: ) elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliata in Sant'Antimo (NA) alla Via Lussemburgo n.5 presso lo studio dell'avv.
Salvatore Silvestre che la rappresenta e difende giusta procura agli atti;

ATTORE
Contro

Controparte_1 in persona dell'amministratore p.t P. IVA elettivamente domiciliato in P.IVA_1
Napoli al viale della Resistenza Parco Golden House presso lo studio dell'avvocato
Raffaele Amoroso che lo rappresenta e difende giusta procura in atti;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
Come da verbali di causa e scritti difensivi.
Motivi della decisione in fatto ed in diritto
Con atto di citazione ritualmente notificato, l'attrice premessa la Parte_1
qualità di condomino proprietario di n.3 immobili tutti nel condominio ubicato presso via
Staffetta n. 97 in e nominato Controparte_1 Controparte_1
impugnava e contestava la delibera assembleare del 16.6.2021 poiché infondata in fatto e in diritto.
Precisamente l'attore deduceva che: il condominio veniva ritualmente costituito in data
27.9.2018; in data 8.6.2021 l'istante riceveva convocazione a mezzo PEC per l'assemblea di condominio fissata il 15.6.2021; l'assemblea veniva sostituita con nuova convocazione
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il 16.6.2021; con la PEC di comunicazione dell'assemblea veniva allegato il bilancio consuntivo del 2020; all'assemblea del giorno 8.6.2021 era presente per delega dell'attrice l'avv. Salvatore Silvestro e in tale sede venivano approvati i bilanci relativi al periodo dal 27.9.2018 al 31.12.2018 e dal 1.1.2019 al 31.12.2020.
Ciò premesso chiedeva all'autorità giudiziaria di dichiarare la nullità o l'annullabilità della predetta delibera assembleare del 16.6.2021 per i seguenti motivi:
A) mancata comunicazione dei bilanci precedenti gli anni 2020 (RICHIESTI
ESPRESSAMENTI ANCHE ALL'ASSEMBLEA DEL 16.06.2021) e mai forniti;

B) inserimento nel bilancio 27/09/2018 al 31/12/2018 di voci di spese INESISTENTI
RIFERITE A EN ON (per le quali più e più volte stata richiesta documentazione probatoria, con giustificativi di spesa, copia delle delibere di approvazione della spesa , copia delle note a.r. di comunicazione dei verbali d i assemblea, copia a.r. delle note di convocazione delle predette assemblee);
C) erronea indicazione nel bilancio 2020 di un credito del condominio nei confronti della IG.ra , di €4918,85 quale riporto di spese inerenti a EN Parte_1
INESISTENTI ON CONDOMINIALI;

D) inesistenza delle voci di spesa riportate quali "gestioni precedenti". In realtà vista la mancata rituale costituzione del prima del 27.09.2018 nessuna spesa è mai CP_1
stata deliberata od approvata ed in ogni caso mai la opponente è stata convocata ovvero ha avuto conoscenza delle dette assemblee condominiali delle delibere assembleari conseguenti;

E) ripartizioni di spese delle gestioni precedenti ripartite in difformità alle tabelle millesimali e con criterio di ripartizione non approvato dalla totalità dei condomini;

F) mancata rituale convocazione di tutti condomini , invero l'amministratrice non ha fornito prova della notifica a mezzo nota raccomandata a condomini non presenti;

G) erronea indicazione dei condomini presenti per delega , difatti l'amministratrice non ha provveduto a verificare e controllare le deleghe depositate in atti e la loro validità non essendo queste corredate dal documento di identità sia del delegante che del delegato ovvero con indicazione dei dati anagrafici di entrambi. La genericità astrattezza delle deleghe e la mancata verifica delle firme apposte ne comporta la assoluta inutilizzabilità ai fini della presenza dei condomini deleganti e quindi per I calcolo della validità della assemblea stessa;
H) erronea indicazione dei condomini presenti in persona;
INFATTI,
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NEL VERBALE DI ASSEMBLEA VIENE INDICATO QUALE PRESENTE DI PERSONA
IL SIG. PER DELEGA DEL SIG. , MA TALE Persona_1 Persona_2
SOGGETTO ERA COMPLETAMENTE ASSENTE ALLA ASSEMBLEA TANTO CHE
NON HA MAI SOTTOSCRITTO I RELATIVI VERBALI;

I) mancanza, quindi, sia del quorum costitutivo che deliberativo della assemblea del
16.06.2021. A mente dell'art.1136 c.c. l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di 1/13 dei partecipanti al condominio quali rappresentino almeno 1/3 del valore dell'edificio . Mentre il quorum deliberativo, prevede che le delibere devono essere approvate dal 50% X+1degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell'edificio.
Instauratosi il contraddittorio il convenuto, con comparsa di costituzione e risposta depositata l'.8.11.2021, evidenziava che:
1) contrariamente a quanto affermato dall'attrice, i bilanci consuntivi precedenti all'anno
2020 erano stati inviati dall'amministratore attraverso lettera raccomandata A/R tramite Mail Express n. 20000056345419 del 26/06/2020, contenente la convocazione in assemblea, con allegati i bilanci consuntivi relativi agli esercizi anni 2018, 2019 e
2020. Tale missiva non veniva mai ritirata dalla in quanto dalla Parte_1 ricevuta di avviso di ritorno allegata agli atti di causa, risulta lo stato di “compiuta giacenza” presso gli uffici postali preposti.
2) per la presunta motivazione che “nel bilancio consuntivo anno 2018 erano state inserite delle voci di spesa inesistenti riferite a gestione precedenti del ” CP_1
eccepiva che nel bilancio consuntivo relativo alla gestione 27/09/2018 al 31/9/2018 non era inserita alcuna voce relativa a gestioni precedenti e comunque che tale gestione appartiene ad un diverso amministratore;

3) in riferimento al terzo punto dell'atto di citazione per la presunta motivazione di erronea indicazione nel bilancio 2020 di un credito del condominio nei confronti della per euro 4.918,85 eccepiva che nel condominio de quo esisteva Parte_1 una precedente gestione relativa all'anno 2014, anno in cui l'amministratore p.t. era il IG. il quale il 10/07/2014 convocava un'assemblea straordinaria per Persona_1 approvazione dell'unico punto all'ordine del giorno in cui si discuteva dei “lavori straordinari per la messa in sicurezza delle parti pericolanti della struttura con rifacimento del lastrico solare….e altri lavori straordinari”. Pertanto, le spese
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riportate nel saldo da versare dei bilanci 2018/19 e del 2020, derivavano da tale delibera del 10/07/2014 e venivano riportate al saldo finale dei predetti esercizi contabili del 2018 e 2019 e fino al bilancio 2020, per cui la somma dei saldi finali relativi alle rispettive unità immobiliari di proprietà della IG.ra , portavano Pt_1 ad un totale complessivo dovuto di € 4918,85, somma che non è mai stata versata dalla IG. . Inoltre, sia la lettera di convocazione e sia il verbale assembleare Pt_1
per l'assemblea condominiale del 10/07/2014 erano stati ritualmente notificati all'odierna ricorrente e quest'ultimo verbale assembleare non è mai stato oggetto di impugnazione nei termini di legge da parte della IG.ra . Pt_1
4) Per quanto riguarda una presunta erronea suddivisione delle spese in difformità alle tabelle millesimali approvate nella stessa assemblea del 16/06/2021, eccepiva che nel caso specifico parte attrice cadeva in palese contraddizione, poiché chiedeva l'applicazione delle tabelle millesimali che approvate con la stessa delibera assembleare del 16/6/2021 che in questa sede impugna e ritiene invalida. Inoltre,
l'assemblea condominiale del 10/07/2014 che aveva approvato la delibera dei lavori a farsi con la relativa ripartizione, senza far riferimento a nessuna tabella millesimale che non esisteva ancora, ma con una divisione a seconda dei mq di proprietà. Del resto, può ben ritenersi valida la deliberazione assembleare che sancisce il riparto delle spese condominiali sulla base di criteri previamente adottati per prassi condominiale. (Cassazione civile n. 12471/2012).
5) Per quanta riguarda il punto relativo alla questione della mancata convocazione di tutti i condomini, eccepiva che esso è assolutamente infondato in fatto ed in diritto perché, come risulta dal verbale assembleare, tutti i condomini risultavano ritualmente convocati attraverso raccomandata A/R allegate agli atti di causa.
6) Per quanto riguarda i punti F e G dell'atto di citazione eccepiva che non è responsabilità dell'amministratore la mancata verifica delle deleghe e della loro validità in quanto queste rituali verifiche spettano al presidente nominato dall'assemblea, quale unico responsabile di tali verifiche. In particolare, il IG Pt_2 presidente dell'assemblea condominiale in oggetto, aveva verificato
[...]
personalmente la regolare convocazione di tutti gli aventi diritto, nonché la validità delle deleghe depositate in assemblea, ritenendole tutte validamente rilasciate e tra
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queste anche la delega che la IG aveva rilasciato all'avv. Parte_1
Salvatore Silvestre.
7) Per quanto riguarda il punto H dell' atto di citazione risulta infondata anche la questione della presunta assenza del IG. che invece risulta essere stato Persona_1 presente all'assemblea del 16/6/2021 per delega del condomino IG. . In Persona_2
ogni caso, tutto ciò che è stato trascritto nel verbale di assemblea condominiale fa fede fino a querela di falso, impugnativa che non è stata mai fatta nel caso de quo, per cui deve ritenersi con presunzione assoluta la veridicità delle affermazioni del Presidente dell'assemblea, in ordine alla verifica effettuata delle persone presenti personalmente in assemblea o per delega. La predetta questione assorbe anche l'ultimo punto dell'atto di citazione in cui pare attrice contesta la regolare costituzione e deliberazione per mancanza dei rispettivi quorum costitutivo e del quorum deliberativo, che per effetto della presenza dei condomini indicati nel verbale l'assemblea, risulta regolarmente costituita essendo stato pianamente rispettato sia il quorum costitutivo che quello deliberativo con la presenza dei condomini e dei millesimi previsti dalla legge
Per tali motivi, il convenuto costituito chiedeva all'autorità giudiziaria :“1. In via preliminare e pregiudiziale rigettare la domanda attrice per i motivi sopra esposti, essendo la stessa improcedibile;

2. Nel merito rigettare la domanda attrice, perché inammissibile, improponibile e priva di ogni fondamento giuridico in fatto ed in diritto per tutti i motivi esposti in comparsa;

3. In conseguenza dichiarare la delibere impugnata valida ed efficaci per i motivi su esposti;

4. Vittoria di spese diritti ed onorari del presente giudizio, con attribuzione al sottoscritto procuratore anticipatario.”
Il 27.12.2021 il Giudice disponeva il tentativo di mediazione obbligatoria che tuttavia si concludeva con esito negativo;

In data 14.12.2023 veniva escusso teste di parte convenuta, nella qualità Persona_1
di precedente amministratore p.t. del il quale Parte_3 confermava di aver convocato un'assemblea straordinaria il 10.7.2014 con un unico punto all'ordine del giorno in cui si discutevano ed approvavano “lavori straordinari per la messa in sicurezza delle parti pericolanti della struttura con rifacimento del lastrico solare....e altri lavori straordinari”; confermava che in virtù di suddetto deliberato assembleare la era debitrice nei confronti del della Parte_1 CP_1
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somma di euro 4.918,85 3 e che il verbale di assemblea del 10.7.2014 veniva ritualmente notificato alla ricorrente e che non è stato mai oggetto di impugnazione.
Con note depositate il 9.4.2024 l'attore si riportava ai propri scritti e ne chiedeva l'integrale accoglimento;
con note depositate l'11.3.2024 il convenuto si riportava a tutto quanto dedotto ed eccepito nella comparsa di costituzione e risposta nonché alle note di trattazione scritta.
Il giudice sciolta la riserva, riservava la causa in decisione, con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. con decorrenza dal 15.5.2024.
Orbene, in ordine al corretto inquadramento della fattispecie dedotta in giudizio nell'ambito della materia condominiale, occorre precisare che, nell'ambito delle norme relative alla facoltà di impugnare una delibera viziata assunta dall'assemblea condominiale, si distinguono due categorie di invalidità con relativi differenti termini e distinti regimi di impugnazione.
Le delibere inesistenti, e dunque nulle, sono aggredibili in ogni tempo da chiunque dimostri di avervi interesse, di converso, le delibere annullabili devono essere impugnate ex art. 1136 c.c. innanzi all'autorità giudiziaria ordinaria nel termine di 30 giorni.
Come noto, anche la Suprema Corte con la sent. n. 4806/2005, ha operato una distinzione sistematica ed analitica tra delibere nulle e delibere annullabili, per cui pacificamente si considerano nulle le delibere prive degli elementi essenziali, aventi un oggetto impossibile o illecito, con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, che incidono su diritti individuali, su cose o servizi comuni ovvero su proprietà esclusive di singoli condomini, che sono comunque invalide in relazione all'oggetto.
Sono, invece, annullabili le delibere che presentino vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, che siano adottate con una maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, che siano affette da vizi formali, assunte in violazione di prescrizioni legali convenzionali, regolamentari o attinenti al procedimento di convocazione, e che, infine, violino norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all'oggetto (cfr. Cass. Civ. n. 4806/2005; n. 9082/2014).
Pertanto, secondo il prevalente orientamento, sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico - dando luogo, in questo secondo caso,
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ad un "difetto assoluto di attribuzioni" - e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'ordine pubblico" o al "buon costume"(Cass. Sez. U,
Sentenza n. 9839 del 14/04/2021).
Al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c.
Ciò premesso, l'attore fondava la propria impugnazione rilevando indistintamente la nullità ed unitamente anche l'annullabilità della delibera in oggetto, ribadendo che all'assemblea erano state compiute una serie di irregolarità relative all'oggetto della delibera;
alla mancata rituale convocazione di tutti i condomini;
all'erronea indicazione dei condomini presenti in persona;
alla mancanza del quorum costitutivo e deliberativo della maggioranza.
Questo Tribunale, preliminarmente, evidenzia che le censure mosse avverso la delibera in oggetto sono, in realtà, completamente sussumibili in ipotesi sanzionate con la annullabilità.
Ciò posto, ritiene questo Tribunale che la domanda promossa non sia meritevole di accoglimento alla luce delle seguenti motivazioni.
In merito alla mancata comunicazione dei bilanci precedenti gli anni 2020, è provato che la predetta documentazione sia stata inviata a mezzo lettera raccomandata A/R tramite
Mail Express n. 20000056345419 del 26/06/2020, contenente la convocazione in assemblea, con allegati i bilanci consuntivi relativi agli esercizi anni 2018, 2019 e 2020.
Dalla ricevuta di avviso di ritorno allegata agli atti di causa, risulta lo stato di “compiuta giacenza” presso gli uffici postali preposti.
La "compiuta giacenza" è un istituto giuridico che si verifica quando un atto notificato non può essere consegnato al destinatario e viene quindi depositato presso l'ufficio postale. In questo caso, la notifica si intende compiuta dopo un certo periodo di tempo
(solitamente 10 giorni) senza che il destinatario abbia ritirato l'atto.
Pertanto, anche se parte attrice non ha avuto la materiale conoscenza di quanto contenuto il plico depositato presso l'ufficio postale, il solo avviso di giacenza, dopo 10 giorni, equivale giuridicamente ad aver ricevuto notifica dell'atto da cui la fictio iuris di conoscenza di quanto in esso contenuto.
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A nulla vale l'eccezione di parte attrice in merito al peso dei fogli espresso in gr. nell'avviso di giacenza secondo la quale il peso reale della busta non sarebbe corrispondente al peso che avrebbe dovuto avere qualora avesse contenuto anche i bilanci del 2018 e del 2019.
Parte attrice, non avendo aperto il plico, non può, ricavando dal peso, sapere quale fosse il reale contenuto e non può, per presunzione, assumere che all'interno non vi fossero i bilanci 2018-2019.
In ogni caso, giova osservare che ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. nessun obbligo di allegazione della documentazione inerente ai punti dell'ordine del giorno viene espressamente imposto dalla legge, essendo, per converso, soltanto prescritto che l'avviso di convocazione debba contenere “specifica indicazione dell'ordine del giorno”, con finalità meramente conoscitiva.
Ed invero, secondo quanto chiarito dalla Corte di Cassazione: “L'obbligo di preventiva informazione dei condomini circa il contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno dell'assemblea non ha natura di adempimento di ordine formale, ma risponde alla finalità di far conoscere ai convocati, sia pure in termini non analitici e minuziosi, l'oggetto essenziale dei temi da esaminare, in modo da consentirgli di partecipare con cognizione di causa alla relativa deliberazione. “ (Cassazione civile, sez. II, 09/01/2006, n. 63)
Infatti, l'art. 66 disp. att. c.c. impone la comunicazione dell'avviso di convocazione almeno cinque giorni prima della data fissata per l'assemblea, proprio per consentire a ciascun condomino di conoscere i punti all'ordine del giorno e, conseguentemente, partecipare con cognizione all'assemblea convocata, previa acquisizione delle eventuali informazioni necessarie presso l'Amministratore. A tal proposito la Corte di Cassazione ha chiarito che: “In tema di comunione dei diritti reali, ciascun comproprietario ha la facoltà (di richiedere e) di ottenere dall'amministratore del condominio l'esibizione dei documenti contabili in qualsiasi tempo (e, non soltanto, in sede di rendiconto annuale e di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea) e senza l'onere di specificare le ragioni della richiesta (finalizzata a prendere visione o estrarre copia dai documenti), purché l'esercizio di tale facoltà non risulti di ostacolo all'attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il dovendo i costi relativi alle operazioni compiute gravare esclusivamente sui condomini richiedenti.” (Cassazione civile, sez. II, 21/09/2011, n. 19210).
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In sostanza, l'amministratore non è obbligato ad allegare il bilancio alla convocazione dell'assemblea condominiale, ma è sufficiente che lo renda disponibile per la visione e copia ai condomini su richiesta di questi ultimi.
Per quanto riguarda poi le voci di spesa inesistenti, in primo luogo si rileva che la domanda è assolutamente generica poiché non indica a quali spese ci si riferisce;
in secondo luogo, anche a voler ritenere che fossero state aggiunte voci di spesa relative a gestione precedenti, si rammenta che queste non possono essere ritenute inesistenti per il sol fatto che non vi fosse una regola convocazione dell'assemblea dei condomini poiché
è pacifico che il condominio, quale istituto giuridico, viene ad esistenza ipso iure per il fatto che più proprietà orizzontali insistono su parti comuni.
Il fatto che non venisse regolarmente convocata assemblea non comporta un esonero dalle spese per la gestione delle parti comuni.
Per quanto attiene al motivo di impugnazione relativo all'errato riparto di spese che si assume difforme rispetto alle tabelle millesimali, a ben vedere risulta che le tabelle millesimali siano state approvate proprio con la delibera assembleare oggi impugnata;
appare ovvio quindi che il criterio di riparto delle spese precedenti non corrisponda alle tabelle approvate in un momento successivo.
Pertanto, se è pur vero che “In materia di delibere condominiali sono affette da nullità – che anche il condomino il quale abbia espresso il voto favorevole può fare valere – quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 del codice civile o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini”
(C.Cass., II sez. civ., ord. n. 16531 pubblicata il 31 luglio 2020), allora parte attrice, qualora avesse voluto dolersi di un criterio di riparto non conforme a legge, avrebbe dovuto impugnare le delibere precedenti e non quella impugnata con il presente giudizio.
Per quanto riguarda all'irregolare costituzione dell'assemblea, si sottolinea che le dichiarazioni contenute nel verbale di assemblea fanno fede fino a querela di falso, e dunque in mancanza di una domanda in tal senso, il Tribunale non può che ritenere vero quanto in esso dichiarato e quindi non può che ritenere valida la costituzione dell'assemblea.
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Infine, in relazione al credito attribuito a per euro 4.918,85 è Parte_1 provato, e confermato anche dal teste escusso all'udienza del 14.12.2023, che esso derivi una delibera assembleare del 10.7.2014 - non impugnata e quindi il cui contenuto è in questa sede indiscutibile - e di conseguenza riportata al saldo finale dei predetti esercizi contabili del 2018 e 2019 fino al bilancio 2020.
Alla luce di quanto sovra esposto, questo Giudice ritiene non meritevole di accoglimento l'impugnativa alla delibera de quo.
In ordine al regime delle spese, avuto riguardo all'esito del giudizio, all'attività difensiva in concreto svolta, si ritiene opportuno compensare integralmente le stesse.


P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, definitivamente pronunciando in merito al presente giudizio, iscritto al n. R.G.8339/2021, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
a) Rigetta l'impugnativa della delibera assembleare del 16.6.2021, promossa Parte_1
nei confronti del convenuto, alla luce di quanto argomentato
[...] CP_1
in parte motiva;

b) Compensa integralmente tra le parti le spese di lite;

Manda alla cancelleria per le comunicazioni di rito.
Così deciso in Aversa, 12 giugno 2025
Il Giudice
Dott.ssa Paola Odorino
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