R.G. n. 2846/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI
PRIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice dott.ssa Sonia Piccinni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 2846 del ruolo generale affari contenziosi dell'anno 2022, vertente tra
, rappresentata e difesa dagli Avv.ti Nuri Venturelli e Milena Conte, giusta procura Parte_1
in atti
ATTORE
e
sito in Ciampino, Via delle Pantanelle n. 12 (C.F. Controparte_1
), in persona dell'Amministratore p.t. P.IVA_1
CONVENUTO – CONTUMACE
OGGETTO: impugnazione di delibera assembleare
CONCLUSIONI: come da atti e note di trattazione scritta depositate in sostituzione dell'udienza del 16.10.2024
Procedimento assegnato a questo Giudice in data 5 ottobre 2023, trattenuto in decisione all'udienza del 16.10.2024, celebrata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con l'assegnazione di un termine di 60 giorni per il deposito di comparsa conclusionale
FATTO E DIRITTO
1. Con atto di citazione ritualmente notificato impugnava le delibere assembleari Parte_1 del 22.03.1990, 29.06.1991 e 22.03.1996 nella parte in cui l'assemblea condominiale decideva di sostituire le originarie quattro tabelle di ripartizione delle spese condominiali allegate al regolamento predisposto dal costruttore con un'unica tabella valida per tutte le spese condominiali, che tenesse conto dell'85% della cubatura dei fabbricati e del 15% dell'estensione dei giardini.
In particolare, a sostegno della proposta domanda l'odierna attrice rappresentava: - di aver acquistato in data 20.05.2008 la proprietà della villa Urania, ubicata all'interno del sito in Ciampino, Via delle Pantanelle n. 12, costituito da nove Controparte_1 ville e da una decima unità immobiliare, rappresentata dall'abitazione del custode, originariamente di proprietà del costruttore;

- che l'abitazione del custode veniva successivamente acquistata da e Persona_1 Per_2 per 8/9 nell'anno 1981 e per la restante quota di 1/9 nell'anno 1993;
[...]
- che il complesso condominiale era dotato di un regolamento predisposto dal costruttore in data 22.05.1972, registrato presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari in data 13.06.1972 e richiamato in tutti gli atti di compravendita degli immobili, che prevede la ripartizione delle spese condominiali tra le dieci unità immobiliari (ivi compresa la ex abitazione del custode) secondo i criteri di cui all'art. 2 del citato regolamento e sulla base delle quote stabilite dalle quattro tabelle allegate;

- che a seguito di ampliamenti e/o variazioni di alcune ville si era reso necessario procedere alla modifica delle tabelle allegate al citato regolamento;

- che, con delibera del 22.03.1990, con il voto di sole otto ville, l'assemblea condominiale decideva di sostituire le originarie quattro tabelle con un'unica tabella valida per tutte le spese condominiali, che tenesse conto dell'85% della cubatura dei fabbricati e del 15% dell'estensione dei giardini;

- che, con delibera del 29.06.1991, con il voto delle sole nove ville, per un totale di 989 millesimi, e con esclusione del voto dei proprietari della ex abitazione del custode (non convocati), l'assemblea condominiale approvava la nuova unica tabella millesimale in luogo delle originarie quattro tabelle, con i criteri stabiliti nella delibera del 22.03.1990;
- dalla suddetta tabella veniva esclusa la ex abitazione del custode e nessun millesimo veniva ad essa attribuito;

- che, con delibera del 22.03.1996, a seguito di ulteriori ampliamenti delle ville, l'assemblea condominiale, con il voto favorevole delle sole nove ville, modificava i criteri di cui alla tabella approvata in data 29.06.1991;
- che, successivamente, a seguito di ulteriori modifiche volumetriche delle ville, alcuni condomini incardinavano dinanzi al Tribunale di Velletri il giudizio R.G. n. 40532/2006 al fine di ottenere la revisione dei valori millesimali dell'ultima tabella approvata;

- che , con sentenza n. 8/2013, il Tribunale sostituiva le tabelle deliberate nel 1996 con quelle elaborate dal consulente tecnico d'ufficio nominato nell'ambito del citato giudizio;

- che, con sentenza n. 3591/2019 (R.G. n. 2943/2013), la Corte d'Appello di Roma, in accoglimento dell'eccezione di difetto di contraddittorio sollevata dall'appellante, rimetteva la causa dinanzi al giudice di prime cure, rilevando la mancata citazione in giudizio dei condomini e proprietari della ex abitazione del custode;
Per_1 Per_2
- che la causa veniva riassunta dinanzi al Tribunale di Velletri incardinando il giudizio R.G.
n. 6159/2019, nell'ambito del quale veniva disposta una consulenza tecnica d'ufficio finalizzata alla redazione delle nuove tabelle;

- che, con delibera del 22.02.2019, l'assemblea condominiale ristabiliva l'applicazione del regolamento condominiale del 22.05.1972 e delle relative tabelle;

- che la predetta delibera veniva impugnata dinanzi al Tribunale di Velletri (R.G. n.
2799/2019) che, con sentenza del 22.11.2021, ne dichiarava l'annullamento, senza tuttavia esprimersi sulla legittimità delle delibere adottate nel 1991 e nel 1996 in quanto non oggetto di giudizio;

- che il giudizio R.G. n. 6159/2019, relativo alla revisione delle tabelle millesimali, risulta ancora pendente;

- che alcuni condomini asseriscono che la nuova tabella elaborata dal C.T.U. nominato nel giudizio R.G. n. 6159/2019 andrà a sostituite quella approvata nel 1996, trovando applicazione per tutte le spese condominiali e non solo per quelle di cui alla tabella A;

- che, pertanto, “si rende oggi necessario impugnare la delibera del 1996, nonché le precedenti delibere del 1990 e del 1991, in quanto affette da nullità insanabile per i motivi di seguito specificati ed accertare la validità ed efficacia delle tabelle e dei criteri di riparto stabiliti dal Regolamento Condominiale, affinchè non vi siano dubbi che la nuova tabella redatta dal CTU andrà a sostituire sola la tabella A del Regolamento”;
- che il regolamento condominiale del 22.05.1972 ha natura convenzionale in quanto predisposto dall'unico originario proprietario ed accettato dagli acquirenti delle singole unità immobiliari al momento del loro acquisto;

- che, trattandosi di condominio orizzontale, composto da lotti di terreno con ville indipendenti, l'art. 2 del regolamento prevede che tutte le spese ordinarie inerenti la gestione delle parti comuni prescindano dall'ampiezza dei lotti e dalla volumetria delle singole unità immobiliari, mentre solo le spese per manutenzione straordinaria e quelle derivanti dalla partecipazione al Consorzio “La Piazzetta” (cessato da oltre trent'anni) debbano essere ripartite secondo le quote di comproprietà espresse in millesimi;

- che detta ripartizione è contenuta in quattro tabelle (A, B, C e D) allegate al regolamento;

- che, pertanto, la modifica delle tabelle è subordinata, a pena di nullità, al consenso unanime di tutti i condomini;
- che, nel caso di specie, le delibere impugnate sono state adottate con il consenso dei proprietari delle nove ville, senza la convocazione, e comunque senza il voto favorevole, dei proprietari della ex abitazione del custode;

- che, di conseguenza, le delibere devono essere dichiarate nulle con conseguente validità ed efficacia dei criteri di riparto contenuti nelle quattro tabelle di cui all'originario regolamento condominiale del 22.05.1972.
Sulla base di dette allegazioni l'attrice formulava le seguenti conclusioni:
“- accertare e dichiarare la nullità assoluta ed insanabile delle delibere assembleari del
22.03.1990, del 29.06.1991 e del 22.03.1996 in quanto adottate senza la convocazione e, comunque, il voto favorevole dei proprietari dell'ex casa del custode;

- per l'effetto, accertare e dichiarare la validità ed efficacia dei criteri di riparto e delle tabelle previsti nel Regolamento Condominiale;

- in ogni caso, condannare il alle spese di giudizio.”. CP_1
Il sebbene ritualmente evocato, non si costituiva in giudizio Controparte_1
e, pertanto, ne veniva dichiarata la contumacia.
La causa, istruita mediante l'acquisizione della documentazione complessivamente prodotta, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 16.10.2024, celebrata ai sensi dell'at. 127 ter c.p.c., con l'assegnazione di un termine di 60 giorni per il deposito di comparsa conclusionale.
2. In via preliminare, si evidenzia che il motivo dedotto dalla parte attrice a sostegno dell'azione di impugnazione oggetto del presente giudizio configura un'ipotesi di nullità della deliberazione assembleare che non soggiace ad alcun termine di decadenza.
È, infatti, nulla per impossibilità dell'oggetto la delibera condominiale che, assunta in assenza di unanimità, modifichi gli esistenti criteri – legali o convenzionali – di riparto delle spese necessarie gravanti sul singolo per la prestazione dei servizi comuni (cfr. Cass. civ., sez. 6, n.
29220 del 13/11/2018).
Considerato che, nel caso di specie, l'odierna attrice si duole della revisione dei criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità a quanto previsto dal regolamento condominiale di natura contrattuale, non vi è dubbio che il motivo dedotto, qualora fondato, darebbe luogo ad una pronuncia di nullità delle delibere impugnate.
Tanto premesso, e passando al merito della domanda in questa sede proposta, si osserva quanto segue.
Ai fini della risoluzione della presente controversia occorre, in primo luogo, soffermarsi sulla natura giuridica delle tabelle di ripartizione delle spese allegate al regolamento condominiale del 22.05.1972 e di quelle successivamente approvate con le delibere oggetto di impugnazione al fine di comprendere il quorum necessario per la loro revisione.
L'art. 1123 c.c. stabilisce che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità (cfr., in particolare, Cass. civ., sez. 2, n.
19651 del 04/08/2017), i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'art. 1123
c.c., possono essere, però, derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta o nel regolamento condominiale (che perciò si definisce “di natura contrattuale”) o in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, ovvero con il consenso di tutti i condomini
(Cass. Sez. 2, 04/08/2016, n. 16321; Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 641).
La natura delle disposizioni contenute negli artt. 1118, comma 1, e 1123 c.c. non preclude, quindi, l'adozione di discipline convenzionali che differenzino tra loro gli obblighi dei partecipanti di concorrere agli oneri di gestione del condominio, attribuendo gli stessi in proporzione maggiore o minore rispetto a quella scaturente dalla rispettiva quota individuale di proprietà.
In assenza di limiti posti dall'art. 1123 c.c., la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali può arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni e finanche a prevedere l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime (cfr. Cass.
Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 6844 del 16/12/1988).
Sotto il profilo del quorum necessario per la revisione delle tabelle viene imposta, dunque, a pena di radicale nullità, l'approvazione di tutti i condomini per le delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'art. 1123 c.c. oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento
“contrattuale” (cfr., Cass. Sez. 2, 19/03/2010, n. 6714; Cass. Sez. 2, 27/07/2006, n. 17101; Cass.
Sez. 2, 08/01/2000, n. 126).
Ancora più nello specifico, si è precisato che “Per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge;
viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini.” (cfr.
Cass. civ., sez. 2, n. 6735 del 10/03/2020).
In sintesi, dunque, alla luce dei principi enunciati, è possibile affermare che le tabelle millesimali hanno natura contrattuale solo se si basano su criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali e che in tali casi la loro revisione/modifica è possibile solo con l'approvazione unanime di tutti i condomini. E, ancora, che non può riconoscersi natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. c.c., siano state allegate ad un regolamento del costruttore ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese di cui agli artt. 1123 e ss. c.c.
Ciò posto, non vi è dubbio che, nel caso di specie, le tabelle millesimali allegate all'originario regolamento del 22.05.1972 abbiano natura negoziale (prevedendo le stesse, per CP_2
tutte le spese diverse da quelle di manutenzione straordinaria e di partecipazione al Consorzio
“La Piazzetta”, criteri di ripartizione derogatori rispetto a quelli di cui agli artt. 1123 e ss. c.c.); detta natura è rimasta immutata anche a seguito delle revisioni disposte con le delibere assembleari del 22.03.1990, 29.06.1991 e 22.03.1996, essendo stato applicato, per tutte le spese, un criterio misto che tiene conto dell'85% della volumetria dei fabbricati e del 15% dell'estensione dei giardini, criterio questo evidentemente derogatorio a quello stabilito dalla legge.
Così qualificate le tabelle, sotto il profilo del quorum necessario per la loro revisione, si osserva che le stesse – in applicazione dei principi di diritto sopra enunciati – avrebbero potuto essere modificate solo con il consenso unanime di tutti i condomini.
Ciò non si è, tuttavia, verificato nel caso di specie, atteso che in tutte e tre le delibere oggetto di impugnazione l'assemblea condominiale ha modificato i criteri di ripartizione delle spese e approvato le nuove tabelle senza il voto necessario e favorevole dei proprietari della ex abitazione del custode, anch'essi condomini, assenti in tutte e tre le assemblee.
Ne deriva, pertanto, che le delibere impugnate devono essere dichiarate nulle per difetto del relativo quorum deliberativo nella parte in cui approvano, modificandole, le tabelle allegate al regolamento condominiale del 22.05.1972.
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate, come in dispositivo, in conformità dei criteri di cui al D.M. 10.3.2014, n. 55 (così come modificato dal D.M. n. 147 del
13/08/2022), tenuto conto del valore della controversia (valore indeterminabile – complessità bassa) e dei valori tariffari minimi (fase di studio, fase introduttiva, fase istruttoria e/o di trattazione e fase decisionale), stante la non particolare complessità dell'attività svolta.

P.Q.M

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Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla causa avente R.G. n. 2846/2022, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
a) accerta e dichiara la nullità delle delibere assembleari del 22.03.1990, 29.06.1991 e
22.03.1996 nella parte in cui approvano, modificandole, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale del 22.05.1972, trascritto presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari in data 13.06.1972 (reg. particolare n. 38203);
b) condanna il sito in Ciampino, Via delle Pantanelle n. 12 Controparte_1
(C.F. ), in persona dell'Amministratore p.t., a rifondere, in favore di , P.IVA_1 Parte_1 le spese di lite che si liquidano nella complessiva somma di € 3.949,95, di cui € 140,95 per esborsi (C.U., marca da bollo e spese di notifica) ed € 3.809,00 per compensi, oltre rimborso forfetario per spese generali al 15%, I.V.A. e C.P.A., se dovute, come per legge.
Velletri, lì 3 aprile 2025
Il Giudice
dott.ssa Sonia Piccinni