REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli – VI sezione civile − riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
Dr.ssa Assunta d'Amore – Presidente rel.
Dr. Giorgio Sensale – Consigliere
Dr. Francesco Notaro – Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1014 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell'anno 2022, avente ad oggetto: appello avverso l'ordinanza n. 904/2022 pronunciata in data 14 febbraio 2022 dal Tribunale di Napoli Nord, vertente
TRA
) e Parte_1 C.F._1 Parte_2
, rappresentati e difesi – unitamente e disgiuntamente − giusta C.F._2
procura in atti dall'Avv. Luigi Caserta ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Frattamaggiore al Corso Durante n. 222 appellanti
E
), in persona dell'Amministratore pro- Controparte_1 P.IVA_1
tempore, rag. elettivamente domiciliato in Sant'Antimo (NA) alla Controparte_2
Via Cardinale Verde n. 31 presso lo studio dell'Avv. Nicola Puca che lo rappresenta e difende come da procura in atti appellato
CONCLUSIONI DELLE PARTI
I procuratori delle Parti hanno concluso come da atti, verbali di causa e note di trattazione scritta da intendersi integralmente trascritti.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1 Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., proposto in data 2 ottobre 2018 innanzi al Tribunale di Napoli Nord, e , nel premettere di essere ciascuno Parte_1 Parte_2
proprietario di un'unità immobiliare ubicata nel Condominio di CP_1
Parte Parte Frattamaggiore – rispettivamente dell'int. e dell'int. – contestavano il piano di riparto, datato 4.7.2018, delle spese occorse per la esecuzione dei lavori di ristrutturazione e impermeabilizzazione del lastrico solare condominiale secondo la
Tabella B allegata al regolamento di condominio, con richiesta alla ricorrente del pagamento della somma complessiva di € 6.081,66 e a Parte_1 Parte_2
della somma complessiva di € 4.813,80 in luogo della minore somma ritenuta
[...]
legittima dai ricorrenti e conforme alla Tabella A pari, rispettivamente, ad € 4.336,51
e ad € 3.432,61.
I ricorrenti, pur facendo salva la delibera dell'assemblea condominiale del 5.6.2018 con cui era stato approvato il preventivo dell'impresa esecutrice Organizzazione_1 contestavano l'elaborazione del relativo piano di riparto con l'applicazione della
Tabella B (scale) in luogo della Tabella A (proprietà) in violazione delle norme di diritto sancite dal codice civile in materia condominiale, confermate peraltro dal regolamento di condominio, e così ripartendo la spesa complessiva dei suddetti lavori onerando in maniera eccessiva e ingiustificata alcuni condomini, come i ricorrenti. Aggiungevano, infine, che detto piano di riparto non era stato approvato dall'assemblea dei condomini e concludevano onde sentire, con il favore delle spese di giudizio, “previo accertamento, per i motivi esposti in premessa, della nullità e/o annullabilità della ripartizione della spesa predisposta dall'amm.re con proprio atto del
04.07.2018, accert[are] e dichiar[are] applicabile nel caso di specie la tabella a) della proprietà riportata nel regolamento condominiale per la ripartizione in capo a ciascun condomino delle spese deliberate per le ragioni di diritto suindicate”.
Il si costituiva in giudizio ed eccepiva preliminarmente Controparte_1
l'improcedibilità della domanda data dal mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione e dalla mancata impugnazione della delibera dell'assemblea del condominio di approvazione della spesa straordinaria, datata
5.6.2018, atteso che il riparto della spesa seguiva i criteri legali di cui al regolamento contrattuale di condominio vincolante per tutti i condomini.
2 Nel merito il sosteneva la corretta applicazione dei valori millesimali CP_1
previsti dalla Tabella B in luogo di quelli previsti dalla Tabella A dal momento che la regolamentazione condominiale aveva legittimamente derogato ex art. 1123, comma
1, c.c. la citata disposizione legislativa. A sostegno delle proprie ragioni invocava:
gli artt. 27 e 28 del Regolamento di condomino secondo cui le spese relative al lastrico solare di copertura venivano escluse, ai sensi dell'art. 27, tra quelle da dividere secondo la Tabella A con i millesimi di proprietà ed incluse, ai sensi del successivo art. 28, in quelle rientranti nella Tabella B;

il contratto di compravendita per atto notar Rep. 87790 del 4.6.1970 Per_1
relativo all'acquisto dell'appartamento oggi di proprietà della e con Pt_1
richiamo espresso al Regolamento di condominio.
Acquisita documentazione varia il Tribunale adito, in data 14 febbraio 2022, pronunciava l'ordinanza n. 904/2022 con cui rigettava la domanda e condannava i ricorrenti al pagamento delle spese di lite. In particolare, il Tribunale faceva propria la tesi del e sosteneva, quindi, che “l'interpretazione sia letterale che CP_1
sistematica delle norme di cui al regolamento di condominio indic[ano] quale criterio di ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico solare di copertura, l'utilizzo della tabella B.
Ciò sia in relazione all'esclusione espressa operata dall'art. 27 relativamente alle spese da ripartire con i millesimi di proprietà (tabella A) tra le quali non figura quelle relative al lastrico solare di copertura, sia in riguardo alla previsione espressa di cui al successivo articolo 28 il quale prevede l'applicazione della tabella B per tutto quello che attiene il getto del massetto, l'impermeabilizzazione del lastrico e la pavimentazione, ovvero proprio i lavori affidati alla con la deliberazione del 05/06/2018”. Organizzazione_1
Avverso detta ordinanza proponevano appello, con atto di citazione notificato in data 1° marzo 2022, e invocandone l'integrale Parte_1 Parte_2
riforma; gli appellanti, ferma la natura contrattuale del Regolamento del CP_1
e, quindi, la sua intrinseca capacità di derogare le norme di diritto sancite
[...] dall'art. 1123 c.c. e la natura dei lavori appaltati con la delibera del 5.6.2018, comprendenti il rifacimento del massetto e della guaina del lastrico solare di copertura del fabbricato condominiale, sostenevano che secondo la previsione
3 dell'art. 28 del citato Regolamento le spese de quibus andavano ripartite secondo la
Tabella A della proprietà esclusiva piuttosto che con la Tabella B riguardante la scala.
Radicato il contraddittorio, si costituiva il che eccepiva Controparte_1
l'infondatezza dell'appello e la corretta applicazione dei criteri di ripartizione previsti dal regolamento contrattuale di condominio per mezzo del piano di riparto impugnato, chiedendo il rigetto dell'appello e la condanna degli appellanti ai sensi dell'art. 96 c.p.c. e delle spese del grado.
Acquisito il fascicolo telematico d'ufficio del primo grado del giudizio, all'udienza del 28 marzo 2024, trattata ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., la Corte riservava la causa in decisione con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c., previa riduzione a trentacinque giorni del termine per il deposito delle comparse conclusionali.
L'appello appare fondato e meritevole di accoglimento.
La materia del contendere attiene l'interpretazione delle norme di cui agli artt. 27 e
28 del Regolamento del appellato e, quindi, l'individuazione della CP_1
Tabella applicabile nella ripartizione delle spese straordinarie sostenute dal per il rifacimento della impermeabilizzazione del lastrico solare, CP_1 applicando quest'ultimo la Tabella B della scala piuttosto che la Tabella generale A, come invocato dal appellante, ferma la vincolatività dello stesso CP_1
Regolamento.
In tema di condominio degli edifici, la disciplina di cui agli artt. 1123-1125 c.c. sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con patto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale, ove abbia natura convenzionale e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti.
Pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese de quibus, deve ritenersi applicabile la corrispondente disposizione del regolamento di condominio.
Va, poi, opportunamente precisato che l'amministratore del è legittimato CP_1
a riscuotere i contributi dai singoli condomini in base alla ripartizione approvata dall'assemblea o anche in difetto del piano di riparto approvato senza necessità di autorizzazione alcuna ed è − appunto − quest'ultima ipotesi che ci riguarda avendo l'Amministratore, a seguito dell'approvazione dei lavori di impermeabilizzazione del terrazzo di copertura giusta delibera del 5.6.2018 (cfr. in atti), provveduto a esigere il
4 pagamento delle rispettive quote presso i condomini in virtù del piano di riparto preventivo del 4.7.2018, impugnato nel presente giudizio.
Ebbene, premesso che secondo l'art. 5 del Regolamento di Condominio costituisce, tra l'altro, proprietà comune a tutti i condomini “il lastrico solare della terrazza di copertura dell'intero edificio”, l'art. 27 disciplina la ripartizione delle spese “tra tutti i condomini in proporzione ai valori millesimali, di cui alla seguente tabella A” con riferimento a “tutte le parti comuni dell'edificio” prevedendo che “le spese di rinnovazione, di riparazione e di innovazione dirette alla conservazione, al miglioramento ed all'uso più comodo delle cose comuni, le spese di manutenzione, di riparazione e di ricostruzione di tutte le parti comuni dell'edificio, quelle di assicurazione dell'edificio, quelle della manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni ed ogni altra cui per legge devono contribuire tutti quanti i comproprietari, sono ripartite tra tutti i condomini in proporzione ai valori millesimali, di cui alla seguente tabella A, salvo quanto è stabilito per le spese relative ai solai, lastrici di copertura dei vari piani dell'edificio, delle scale, ascensore e riscaldamento”.
Il successivo art. 28, rubricato “Ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e di ricostruzione dei solai e lastrici”, al capoverso prevede, dapprima, le modalità di ripartizione delle spese per i solai tra i piani coperti e per l'ossatura dei tavoloni dei balconi, poi che “Le spese di intonacazione, attintatura e decorazione del soffitto all'ultimo piano e metà delle spese concernenti il solaio di copertura sono a carico del proprietario dell'ultimo piano […]” e infine che “[…] quelle relative al getto del massetto, alla impermeabilizzazione e alla pavimentazione della terrazza di copertura e l'altra metà della spesa relativa al solaio fanno carico a tutti i condomini in proporzione del valore delle proprietà esclusive espresse in millesimi dalla tabella”.
Di poi, il menzionato articolo continua con l'elencare i vani delle scale con tutti gli accessori e gli ascensori le cui “spese sono ripartite tra tutti i condomini degli appartamenti al piano rialzato, primo, secondo e terzo piano secondo la seguente tabella B”, prevedendo, altresì, che “Le spese di manutenzione ordinarie e straordinarie dell'ascensore sono ripartite in conformità della seguente tabella C” e, infine, che “le spese relativamente al riscaldamento, per quanto riflette il consumo, manutenzione ordinaria e straordinaria, sono regolate dalla seguente tabella D”.
5 Ritiene, quindi, la Corte che il richiamo contenuto nell'art. 28 alla ripartizione delle spese, oggetto della presente controversia, in proporzione del valore delle proprietà esclusive espresse in millesimi dalla tabella, non può che intendersi riferito alla Tabella A in quanto sono le uniche che esprimono − appunto − il valore della proprietà di ciascuno secondo quanto stabilito dall'art. 1123 c.c. piuttosto che alla Tabella B che, secondo legge (art. 1124 c.c.), deve tener conto per metà del valore dei singoli piani o porzioni di piano e per l'altra metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo.
Tale conclusione appare coerente anche con la previsione normativa di cui all'art. 1123 c.c. secondo cui le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle cose comuni (e tal è il terrazzo di copertura in questione essendo inserito nell'art. 5 del Regolamento di Condominio tra i beni di proprietà comune) devono essere ripartite secondo la tabella millesimale generale dell'edificio formata CP_3 in base al solo valore delle singole unità immobiliari.
Diversamente da quanto riportato nella sentenza impugnata, la previsione dell'art. 28, riferentesi ai lavori della terrazza di copertura, richiama il valore delle proprietà esclusive espresse in millesimi dalla tabella e non espressamente la Tabella B e, peraltro, non avrebbe potuto nemmeno farlo poiché fino a quel momento non ancora illustrata. Si sarebbe potuto utilizzare, piuttosto, il richiamo “alla seguente tabella B”, come di seguito espressamente disposto con le Tabelle B, C e D;
il richiamo, invece, al valore delle proprietà esclusive espresse in millesimi dalla tabella non può che riferirsi all'unica tabella che ha espresso tali valori ovvero la Tabella A.
La salvezza contenuta, quindi, nell'art. 27, dedicato alla ripartizione di tutte le parti comuni dell'edificio, non può che essere intesa riferita alla complessità delle previsioni di tutti i solai dell'edificio, prima, di quelli intermedi (in applicazione dell'art. 1125 c.c.) e, poi, dell'ultimo, rispetto al quale sono diversificate le spese “di intonacazione, attintatura e decorazione del soffitto dell'ultimo piano” e quelle riguardanti il solaio di copertura in genere e, specificamente, quelle che interessano il getto del massetto, la impermeabilizzazione e la pavimentazione.
La sentenza impugnata va, pertanto, riformata e accolta la domanda avanzata da e di annullamento della ripartizione della spesa Parte_1 Parte_2
6 predisposta dall'amministratore del appellato con proprio atto del CP_1

4.7.2018 dovendosi fare applicazione della Tabella A del regolamento condominiale in luogo della Tabella B.
La fondatezza della domanda fa ritenere assorbita la domanda ex art. 96 c.p.c. avanzata fin nel primo grado dal appellato. CP_1
Le spese di lite del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza del e vengono liquidate come da dispositivo, tenuto conto della natura CP_1
dell'affare, delle questioni trattate e dell'opera prestata, determinato il valore della controversia in ragione della differenza data nel riparto delle spese tra l'applicazione della Tabella B in luogo della Tabella A.


PQM


La Corte di Appello di Napoli – Sesta sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e nei confronti del Parte_1 Parte_2
in persona dell'Amministratore pro- Controparte_4
tempore, , avverso l'ordinanza n. 904/2022 pronunciata in data 14 Controparte_5 febbraio 2022 dal Tribunale di Napoli Nord, così provvede:
a) accoglie l'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata, annulla la ripartizione della spesa predisposta dall'amministratore del Condominio appellato con atto del 4.7.2018 dovendosi fare applicazione della Tabella A del regolamento condominiale in luogo della Tabella B;

b) condanna il al pagamento delle spese del doppio grado di giudizio CP_1
in favore degli appellanti che si liquidano, per il primo grado, in € 1.431,45 di cui
€ 1.278,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge e, per il presente grado, in € 1.843,60 di cui € 1.458,00 per compenso professionale, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Napoli nella Camera di Consiglio del 29 maggio 2024.
La Presidente dr.ssa Assunta d'Amore
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