N. R.G. 1179 /2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO di RIETI
In composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa Barbara Vicario, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al 1179/2018 e vertente
TRA
, con sede legale nel Regno Unito di Gran Bretagna ed Parte_1
Irlanda del Nord e sede per l'Italia in Rieti, alla Via delle Orchidee, 19, C.F. e P. IVA: , in P.IVA_1
persona del legale rappresentante p.t. sig. elettivamente domiciliata in Rieti alla Via Controparte_1 degli Elci, 60, presso e nello studio legale dell'Avv. Gianluca Coppo che la rappresenta e difende come da procura in atti
- Attrice -
E
(C.F. ), elettivamente domiciliata in Controparte_2 C.F._1
Rieti, V.le T. Morroni, 12, presso lo studio degli Avv. ti Franceso Piselli e Andrea Piselli che la rappresentatano e difendono, anche disgiuntamente come da procura in atti
- Convenuta -
NONCHE'
, (C.F. ), e (C.F. Controparte_3 C.F._2 Controparte_4
), entrambi elettivamente domiciliati in Rieti, al Viale L. Matteucci n. 3, presso C.F._3
e nello studio dell'Avv. Andrea Vella, che li rappresenta e li difende come da procura in atti
- convenuti –
Oggetto: provvigione contratto di mediazione
Conclusioni: come in atti (udienza del 26.10.2024)
Ragione di fatto e di diritto
1 La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.p.c., così come modificato dalla L. 18 giugno 2009, n. 69, mediante la concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione.
Con ricorso ex art. 702bis c.p.c. la società (di seguito, Parte_1
citava in giudizio nonché e Controparte_5 Controparte_2 Controparte_3
, al fine di ottenere una pronuncia di condanna, nei confronti dei suddetti soggetti, al Controparte_4
pagamento della provvigione dovuta in forza del contratto di mediazione immobiliare sottoscritto in
Rieti il 20.04.2015 tra l'Agenzia stessa e la in qualità di venditrice dell'immobile indicato in CP_2
ricorso.
A tal fine, la ricorrente assumeva che: la società attrice, in data 20/04/2015, riceveva da parte di
[...]
l'incarico scritto di mediazione per la vendita dell'immobile sito in comune di Controparte_2
Rieti, frazione Castelfranco, via Tavola d'Argento, 28, costituito da casale in pietra con giardino, censito al ca-tasto fabbricati del comune di Rieti al foglio 58, particella 141, sub. 5 (divenuto poi sub. 6 per ampliamento del 17/05/2016), categoria A/7, classe 4 e consistenza 9,5 vani (doc. 02); la provvigione, ossia il compenso per l'agente, veniva indicato all'art. 10, primo comma, dell'incarico nel
3% oltre Iva del prezzo indicato nella proposta in € 330.000,00; l'incarico di mediazione scadeva il
31/12/2015 e prevedeva espressamente, all'art. 10, penultimo capoverso, “Il compenso sarà dovuto all'agente anche nel caso di conclusione della compravendita dell'immobile di cui trattasi in un momento successivo alla scadenza del presente incarico, qualora il contratto venga concluso con un soggetto già contattato o segnalato dall'agente durante il periodo di validità dell'incarico”; adempiendo all'incarico ricevuto la effettuava un servizio foto-grafico Parte_1
completo della proprietà (114 foto divise in cinque categorie) che veniva pubblicato sul sito della società ricorrente unitamente al tour virtuale dell'immobile e pubblicizzava l'immobile inserzionandolo in diversi portali specializzati nel settore, tra i quali immobiliare.it, worldproper-ties.com e cercasaca.it; la agenzia faceva visionare l'immobile a diversi soggetti interessati all'acquisto, tra i quali, per Pt_1
quanto in questa sede interessa, che aveva richiesto un appuntamento compilando Controparte_3 lo specifico form presente sul sito dell'agenzia e con la quale veniva fissato, ed effettuato, l'accesso in data 13/11/2015 (presente anche il marito della stessa, sig. ); l'anzidetta visita, invero, Controparte_4
era stata concordata dalla odierna ricorrente, per il tramite della propria collaboratrice, sig.na Tes_1
via e-mail del 05/11/2015 a tale comunicazione venivano allegati anche il calcolo delle superfici
[...]
del casale ed alcune mappe;
nei giorni successivi, si susseguivano una serie di comunicazioni telefoniche tra la sig.ra ed il di lei marito, sig. , da una parte, e l'agenzia CP_3 Controparte_4
(anche per il tramite della citata collaboratrice, sig.na , dall'altra, volte sia a Pt_1 Tes_1
2 verificare la possibilità di interrare un cavo dell'energia elettrica (andando così a rimuovere un palo che era presente nel giardino che non incontrava il gradimento degli interessati all'acquisto), sia a trattare il prezzo in quanto i predetti signori intendevano concludere l'affare ad un prezzo inferiore (non più di €
290.000 / 300.000) rispetto a quello (€ 330.000) per il quale l'agenzia aveva ricevuto incarico alla mediazione da parte della proprietaria, sia per il cambio di destinazione d'uso, da rimessa a residenziale, di una porzione dell'immobile al piano terra, sia per una rettifica catastale necessaria a sistemare la corte/giardino; per le questioni appena ricordate l'agenzia odierna ricorrente svolgeva tutta l'attività preliminare e prodromica volta alla loro soluzione e di tutte le questioni appena menzionate l'agenzia dava immediatamente notizia alla signora tenendola costantemente Pt_1 Controparte_2
informata, in particolare della disponibilità all'acquisto da parte dei sig.ri per il Persona_1 minor prezzo di € 290.000 che, comunque, la sig.ra comunicava di non voler accettare;
Controparte_2
l'attività di mediazione e trattativa tra le parti (sig.ri da una parte e sig.ra Persona_1 [...] dall'altra) ad opera della proseguiva fino allo scadere CP_2 Parte_1 dell'incarico di mediazione (31/12/2015), e anche nei giorni successivi, sostanziandosi nel far visionare l'immobile, nell'esporre le caratteristiche dello stesso, nel proporre soluzioni ad alcune problematiche
(palo della luce ecc.) nell'esporre agli acquirenti le ragioni giustificative del prezzo richiesto e nel raffigurare alla venditrice i motivi a sostegno del minor prezzo offerto, nel mediare affinché si potesse giungere ad alla conclusione dell'affare in maniera soddisfacente per entrambe le parti ecc. ecc.; nel mese di gennaio dell'anno 2016, peraltro, la faceva visitare il casale Parte_1
anche ad altri soggetti ( in data 03/01/2016, in data 15/01/2016 e Persona_2 Persona_3
29/01/2016 ecc) e in tutte le visite, ivi inclusa quella con i sig.ri del 13/11/2015, Persona_1
era presente il signor custode della villa adiacente, sempre di proprietà della signora Persona_4
sul finire del mese di gennaio 2016 comunicava telefonicamente ad Controparte_2 Controparte_2
che si era rivolta ad altra agenzia per la vendita del detto casale;
il con e- Controparte_1 Pt_1
mail del 27/01/2016– nel richiamare l'art. 10 dell'incarico di mediazione – rimetteva l'elenco delle persone che per il tramite della avevano visitato il casale e che, Controparte_6 comunque, avevano trattato con l'agenzia; tale comunicazione veniva riscontrata il giorno successivo,
28/01/2016, da via e-mail nella quale la stessa dava atto che l'agenzia si era prodigata Controparte_2
ed aveva svolto un ottimo lavoro;
con e-mail del 01/02/2016 la Parte_1 rimetteva alla signora copia dell'atto di conferimento di incarico di mediazione per la vendita CP_3 immobiliare a suo tempo rilasciatole da unitamente all'elenco dei soggetti Controparte_2
che, per il tramite della avevano visitato l'immobile, rammentando alla predetta signora Pt_1 come la stessa aveva avuto conoscenza dell'immobile proprio per l'operato dell'agenzia la CP_3
3 quale le aveva fornito precise e dettagliate informazioni in merito, evidenziando, quindi, come la nuova agenzia immobiliare non aveva merito alcuno;
in data 11/07/2016 effettuava una Controparte_1 visura storica dell'immobile di cui trattasi e così apprendeva che lo stesso, con atto pubblico per notaio del 14/06/2016, era stato venduto da ai coniugi e Persona_5 Controparte_2 Controparte_4
divenuti proprietari per un mezzo ciascuno in regime di comunione dei beni;
dal Controparte_3 citato atto il prezzo di cessione risultava essere stato di € 290.000;
Ciò premesso, l'agenzia agiva in giudizio ai sensi degli artt. 1755 c.c. e 1758 c.c. per ottenere il Pt_1 pagamento della sua quota di provvigione (circa il 3% del prezzo totale dell'affare) sostenendo che l'affare fosse stato concluso anche in virtù del suo apporto causale e che in ogni caso vi fosse una chiara violazione dell'art. 10, penultimo capoverso, del contratto di mediazione e rassegnava a tal fine le conclusioni come da ricorso introduttivo.
Si costituiva la convenuta deducendo il difetto ovvero la mancanza di prova del Controparte_2 possesso da parte dell'attrice dei requisiti di cui al combinato disposto degli artt. 6 comma 1 l. 3.2.1989
n. 39 e dell'art. 73 del dlgs 59 del 2010 nonché l'insussistenza in capo alla società ricorrente del diritto alla mediazione e la nullità della clausola di cui all'art. 10 penultimo capoverso dell'accordo, chiedendo il rigetto della domanda e concludendo come in atti.
Si costituivano altresì i convenuti deducendo l'infondatezza degli assunti di parte Controparte_7
ricorrente attesa la totale assenza di attività di mediazione da parte della parte attrice in favore dei detti convenuti e per i motivi dettagliatamente indicati nella comparsa di costituzione, chiedendo il rigetto della domanda attorea.
Disposto il mutamento di rito e rigettata la chiamata in causa proposta dalla resistente Controparte_2
la causa veniva istruita a mezzo di interrogatorio formale delle parti convenute e prova per
[...]
testi e con l'acquisizione dei documenti prodotti dalle parti.
Alla udienza del 14.11.2024 la causa era trattenuta in decisione previa concessione dei termini ex art. 160 c.p.c. per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.
***
Per il principio della ragione più liquida (che, imponendo un nuovo approccio interpretativo con la verifica delle soluzioni sul piano dell'impatto operativo piuttosto che su quello tradizionale della coerenza logico-sistematica, consente di sostituire il profilo di evidenza a quello dell'ordine di trattazione delle questioni cui all'art. 276 cod. proc. civ., con una soluzione pienamente rispondente alle esigenze di economia processuale e di celerità del giudizio, ormai anche costituzionalizzata - cfr., in termini espressi, Cass. 11 novembre 2011, n. 23621) la domanda dell'attrice deve essere rigettata nel merito, per le ragioni che seguono.
4 In diritto, l'istituto della mediazione trova la sua disciplina agli art. 1754 e ss. c.c. e prevede espressamente, all'art. 1755 c.c., il diritto del mediatore di chiedere la provvigione ad entrambe le parti, se l'affare si è concluso per effetto del suo intervento. Quanto al nesso di causalità tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare e ai fini del riconoscimento del diritto del mediatore alla provvigione la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione ha precisato che non è richiesto un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività svolta dal mediatore e la conclusione dell'affare, essendo sufficiente che il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata
(cfr Cass.25851/2014; Cass. 19705/2008; Cass. 28231/2005).
Pertanto, in applicazione del principio della causalità adeguata, il giudice deve accertare non solo la
"messa in relazione" delle parti da parte del mediatore ma anche il carattere adeguato dell'apporto causale di quest'ultimo, per ritenere che la conclusione dell'affare sia l'effetto dell'intervento del mediatore.
Di conseguenza, per il riconoscimento del diritto alla provvigione ex art. 1755, comma 1, c.c., è necessario che la conclusione dell'affare sia effetto causato adeguatamente dall'intervento del mediatore, senza che l'aver messo le parti in relazione tra loro sia di per sé sufficiente a conferire all'intervento il carattere dell'adeguatezza (Cass. n. 3165/2023).
Dunque, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza dell'opera dell'intermediario tale che senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso (Cass. n. 11443 del 08/04/2022). Affinché si recida il nesso di causalità tra l'attività del mediatore e la successiva conclusione dell'affare è necessario che, dopo una prima fase delle trattative avviate con l'intervento del mediatore e che non abbia dato esito positivo, la finalizzazione dell'affare sia indipendente dall'intervento del mediatore che le aveva poste originariamente in contatto (Cass. n. 22426 del
16/10/2020), senza che si possa però escludere a priori la sussistenza del nesso causale solo perché alla iniziale fase delle trattative ne sia seguita un'altra con l'intervento di un secondo mediatore (Cass. n.
869 del 16/01/2018).
Ebbene, nel caso di specie, tenuto conto dei sopra richiamati principi e alla luce di quanto emerso dalla istruttoria, non si ravvisa la sussistenza del nesso causale tra l'attività di mediazione svolta
5 dall'Agenzia e la conclusione del contratto di compravendita immobiliare concluso tra Pt_1 [...]
e i coniugi per il tramite della seconda agenzia Li.ma CP_2 Persona_1 CP_8
Invero, dalla documentazione prodotta certamente può ritenersi che l' ha compiuto Controparte_5
tutte le attività tipiche della mediazione immobiliare portando numerose persone potenzialmente interessate a visitare l'immobile di cui è causa, come emerge dall'elenco delle visite (doc. 07 allegati atto introduttivo), e tra queste anche la la quale risulta anche avere compilato il form sul sito CP_3 dell'agenzia (doc. 04 allegati atto introduttivo) come da lei stessa espressamente riconosciuto in sede di interrogatorio formale in data 20.05.2021; si ritiene, tuttavia, che tali attività non abbiano effettivamente portato a nulla di concreto poiché, i coniugi , dopo aver mostrato Persona_1 rilevanti perplessità circa la fattibilità dell'affare, a causa dell'elevato prezzo (330.000 euro richiesti a fronte di 280/290.000 che i coniugi erano disposti a spendere) e della presenza di un palo e un cavo elettrico nel giardino che non incontravano il gradimento degli stessi, desistevano dall'eventuale intento di acquistare l'immobile non presentando nemmeno una prima offerta alla proprietaria.
In altri termini, dalla istruttoria svolta e dalle dichiarazioni dei testimoni escussi non è emerso che dopo una prima visita dell'immobile da parte dei coniugi effettuata ad opera della Controparte_9
ci siano stati contatti telefonici tra i predetti coniugi e la attrice per verificare la Controparte_5 possibilità di “interrare un cavo dell'energia elettrica (andando così a rimuovere un palo che era presente nel giardino che non incontrava il loro gradimento), di procedere al cambio di destinazione
d'uso, da rimessa a residenziale, di una porzione dell'immobile al piano terra, di procedere ad una rettifica catastale necessaria a sistemare la corte/giardino”; né è stata provata la circostanza che l'attrice abbia fornito risposte alla richiesta di chiarimenti da parte dei detti coniugi e che questi ultimi abbiano dato la disponibilità ad effettuare una offerta di acquisto ad un minor prezzo rispetto a quello richiesto.
La teste , rispondendo ai capitoli di prova ammessi, ha confermato le circostanze articolate Tes_1 da parte attrice nei capitoli di prova ma ha risposto: “Vero quanto mi si legge, lo ricordo quanto mi viene letto era oggetto di discussione di questi signori interessati all'acquisto della casa anche se le telefonate non sono passate direttamente tramite me ma tramite il titolare dell'agenzia CP_1
tranne per la problematica relativa alla corte del fabbricato ove ci stava un errore di
[...]
frazionamento. Io stavo nella scrivania vicina ad e quindi ho ascoltato e ho partecipato CP_1
alcune cose relative alle problematiche che mi sono state elencate per dare le informazioni corrette alla signora e interessati a fare una offerta” (risposta sul cap. 7) e “ Vero quanto CP_3 CP_4
mi si legge, sono a conoscenza della circostanza perché assistevo alle chiamate che Controparte_1
aveva con i signori su quanto mi è stato letto. (risposta sul cap. 8); a ben vedere, dunque, la stessa ha
6 risposto su circostanze non conosciute direttamente ma in quanto informata da che, Controparte_1 tra l'altro, è lo stesso soggetto che ha proposto il presente giudizio per cui quelle dichiarazioni non appare idonee a ritenere provati i fatti dedotti.
In ogni caso, molte dichiarazioni rese dalla detta teste sono smentite dalla documentazione in atti e per questo non attendibili.
Ad esempio, la teste ha riferito che l' Agenzia tra le varie attività poste in essere Tes_1 Pt_1 interloquendo con i coniugi – , si era occupata anche della attività di cambio CP_3 CP_4 destinazione d'uso di una parte dell'immobile al paino terra e della rettifica catastale della corte/giardino (v. risposte ai capitoli nn. 7 e 8) mentre dalla lettura dell'art. 4 del contratto di vendita depositato in atti emerge che il cambio di destinazione d'uso risulta essere stato denunciato al CP_10
di Rieti con DIA del 13.2.2014 e dichiarazione di fine lavori del 15.5.2014 e, dunque, circa un anno prima dell'incarico conferito dalla all'agenzia ed ancora, le dichiarazioni della CP_2 Pt_1 Tes_1
riguardanti le soluzioni offerte dalla parte attrice alle problematiche sollevate dai coniugi
[...]
non trovano riscontro nella mail del 27.1.2016 del legale rappresentante della parte attrice CP_7
infatti quest'ultimo, rispondendo in qualità di legale rappresentante della agenzia Controparte_1
per giustificare l'opera di mediazione prestata, fa riferimento esclusivamente al fatto di aver Pt_1
“accompagnato 16 clienti in visita al casale”, senza fare alcun cenno ai problemi sollevati dai coniugi dopo la visita e tanto meno alle soluzioni asseritamente prospettate per risolvere Persona_1
tali problematiche;
e, sempre nella detta mail, riferisce alla che Controparte_1 CP_2
“Attualmente lo stesso signor sta preparando una nuova proposta di acquisto, credo molto Per_6
vicina alle Sue aspettative, che le presenteremo a breve. Un altro cliente, il signor Persona_3
e famiglia, verranno di nuovo a visitare il casale questo venerdì, perché molto interessati all'acquisto.
Come vede ci sono degli ottimi elementi sui quali lavorare, e quindi è ancora più incomprensibile come
Lei preferisca rivolgersi ad un'altra Agenzia […]”. Dalla lettura della detta mail non solo risulta che l'agenzia ha chiesto alla il consenso per proseguire la propria attività per qualche Pt_1 CP_2 giorno dopo la scadenza dell'incarico, ovverosia dopo il 31.12.2015 ma non emerge una concreta opera di individuazione delle soluzioni per rendere possibile la trattativa con i coniugi , Persona_1 né che la proroga dell'incarico richiesto avrebbe dovuto esser funzionale a proseguire i contatti con questi ultimi;
tra l'altro, tra i visitatori viene indicata la sola e non il . Ne consegue CP_3 CP_4
che le dichiarazioni rese dal solo teste per quanto detto sopra sono del tutto inattendibili. Tes_1
Sulla scorta di quanto emerso, si deve dunque ritenere che, una svolta scaduto l'incarico conferito dalla alla Agenzia e dunque dopo il 31.12.2015, non solo non vi sia stata alcuna CP_2 Pt_1
interlocuzione tra la parte attrice e i coniugi ma che, una volta scaduto il detto Controparte_7
7 incarico, l'agenzia non considerava i coniugi fra i soggetti con cui avviare Pt_1 Persona_1
una seria trattativa tale da giustificare la richiesta di prorogare per qualche giorno la durata dell'incarico (cfr docc. n.1 e 4 fascicolo CP_2
Dalla istruttoria svolta è poi emerso che i coniugi hanno acquistato il predetto Persona_1
immobile ma solo dopo aver visto, in un momento successivo, il nuovo annuncio dove venivano proposte condizioni diverse e più consone alle possibilità degli stessi (prezzo ribassato e
Par rimozione/assenza di palo e cavo elettrico) ad opera della seconda agenzia Controparte_11 incaricata dalla in seguito alla scadenza del primo incarico conferito all'agenzia Controparte_2
Pt_1
Par Sulla scorta delle risultanze processuali può ritenersi inoltre che: la agenzia Controparte_11 ricevuto l'incarico, ha pubblicizzato di nuovo la proposta di vendita, tramite l'inserimento nei siti internet dedicati e nelle pubblicazioni di settore (v. risposta dei testi e Testimone_2 Tes_3
al capitolo 4 della difesa;
ci sono stati contatti con i coniugi a
[...] CP_2 Persona_1
seguito di tale attività pubblicitaria e per effetto di tale attività è stata avanzata la richiesta di visita dell'immobile e gli stessi hanno visionato l'immobile più volte (v. risposta degli stessi testi al capitolo
5, 6 difesa;
tale agenzia ha svolto specifiche attività per rendere il bene messo in vendita più CP_2 appetibile interessando l'ufficio tecnico dell'ENEL per lo spostamento di un palo della luce posizionato all'interno del giardino ed all'interramento del relativo cavo convincendo la proprietaria ad ampliare lo spazio destinato a giardino includendo un terreno di maggior consistenza non ricompreso nella originaria proposta di vendita e, per l'effetto, ha ottenuto l'incarico di procedere al relativo frazionamento catastale e all'inserimento della particella frazionata nella proposta di vendita e senza maggiorazione di prezzo, dando mandato di svolgere le operazioni catastali al Geom. che CP_12
veniva pagato dalla proprietaria (v. risposta dei testi e al capitolo Testimone_2 Testimone_3
di prova n. 7 della memoria e , la risposta del teste Geom. al capitolo 11 Controparte_7 CP_12
della difesa;
tale ha ricevuto da parte dei coniugi la proposta CP_2 CP_5 Persona_1
d'acquisto vincolante per il prezzo di € 290.000 e la stessa, ricevuta la proposta, ha provveduto a mettere in contatto tali soggetti con la parte venditrice (v. risposta del teste al capitolo Testimone_2
9 di questa difesa); tale agenzia, avuta l'accettazione della parte venditrice, ha predisposto i documenti necessari per il rogito notarile, assistendo le parti fino alla stipula dell'atto pubblico, intervenuta il giorno 14 giugno 2016, previo pagamento della provvigione, ad essa agenzia da parte sia della Pt_3
venditrice che degli acquirenti, (v., art.5 del rogito: doc. n.1 fascicolo e relative fatture della CP_2
doc. n.2 fascicolo e doc. n.2 del fascicolo ). Pt_3 CP_2 Persona_1
8 Di conseguenza, per le ragioni anzidette e valutando complessivamente le risultanze istruttorie si ritiene, da un lato, che non vi sia stato apporto causale da parte dell'agenzia alla conclusione Pt_1 dell'affare nei termini sopra evidenziati se non quella di procurare la visita al da parte degli Pt_4 acquirenti e, dall'altro lato, che la conclusione dell'affare tra la e i Controparte_7 CP_2
Pa predetti è avvenuta per il tramite della seconda agenzia che ha condotto le parti alla CP_11
stipula del rogito notarile e,

per questi motivi

, la domanda va rigettata.
Parte attrice, ai fini del riconoscimento del proprio diritto alla provvigione, richiama la clausola contenuta nell'art. 10 del contratto di mediazione, la quale, al secondo capoverso, stabilisce che: “Il compenso sarà dovuto all'agente anche nel caso di conclusione della compravendita dell'immobile di cui trattasi in un momento successivo alla scadenza del presente incarico, qualora il contratto venga concluso con un soggetto già contattato o segnalato dall'agente durante il periodo di validità dell'incarico”; in base alla detta clausola, secondo la prospettazione attorea, comunque l'Agenzia avrebbe diritto a ricevere la provvigione e ciò per il solo fatto che l'immobile sia stato Pt_1
acquistato dai soggetti (nella specie, i coniugi ) che già avevano visitato lo stesso Persona_1
immobile in precedenza, seppur solo una volta ed in via conoscitiva e anche se il detto l'acquisto sia avvenuto in un momento successivo alla scadenza dell'incarico conferito alla prima agenzia (ossia dopo il 31.12.2015)..
Orbene, al riguardo va osservato quanto segue.
Il contratto di mediazione predisposto su formulario dall'agenzia effettivamente contiene la Pt_1
detta clausola, che però non risulta specificamente sottoscritta da incontestata è la Controparte_2 qualità di “consumatore” di quest'ultima, in quanto persona fisica che agisce per scopi estranei all'attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta (art. 3 d.lgs.
206/2005) e, di conseguenza, deve ritersi applicabile la disciplina contenuta nel Codice del Consumo.
Nell'attuale assetto normativo esiste una chiara preferenza del legislatore per la normativa del Codice del Consumo, applicabile non solo in relazione al contratto di vendita ma in relazione a tutti i contratti in cui è parte il consumatore (ex multis Cass. Civ. Sez. III, 30.5.2019, n.14775).
Tanto risulta dalla previsione dell'art.1469 bis c.c., introdotto dall'art. 142 del Codice del Consumo, con cui si stabilisce che le disposizioni del codice civile contenute nel titolo "Dei contratti in generale" si applicano ai contratti del consumatore, ove non derogate dal Codice del Consumo o da altre disposizioni più favorevoli per il consumatore.
Il sistema di tutela istituito con la Direttiva 93/2013 si fonda sull'idea che il consumatore si trovi in una posizione di inferiorità nei confronti del professionista, sia per quanto riguarda il potere negoziale, sia
9 per quanto riguarda il livello di informazione (v., in particolare, sentenza del 17 luglio 2014, Per_7
e , C-169/14, EU:C:2014:2099).
[...] Persona_8
La normativa speciale introduce, quindi, una specifica disciplina diretta ad appianare le disuguaglianze sostanziali fra soggetti titolari di poteri contrattuali differenti, integrativa della normativa codicistica, enucleando una forma di tutela privatistica differenziata su base personale, applicabile esclusivamente in ragione della qualifica soggettiva rivestita dalle parti contraenti (Cass. n. 785/2024 del 09.01.2024).
La disciplina delle clausole vessatorie è contenuta agli artt. 33 e ss. del Codice del Consumo;
l'art. 33 citato riproduce l'articolo 6, paragrafo 1, della direttiva 93/13, la quale prevede che le clausole abusive non vincolino i consumatori se, malgrado la buona fede determinano un significativo squilibrio in danno del consumatore. Si tratta di una disposizione imperativa tesa a sostituire all'equilibrio formale, che il contratto determina fra i diritti e gli obblighi delle parti contraenti, un equilibrio reale, finalizzato a ristabilire l'uguaglianza tra queste ultime. Quindi, l'art. 33, comma 1 del Codice del Consumo esprime un'enunciazione di ordine generale, definendo vessatorie le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto. Tale articolo contiene, di seguito, una lista di clausole che assumono carattere orientativo ed indicativo, lasciando tuttavia aperta sia la possibilità di ritenere vessatorie clausole che non sono contemplate nella lista, sia di ritenere in concreto non vessatorie clausole che rientrerebbero nella lista, qualora si superi la presunzione di vessatorietà. L'elenco ha, quindi, la funzione di tipizzare le clausole abusive, agevolando l'indagine giudiziale attraverso la presunzione assoluta di vessatorietà, in forza della quale una previsione negoziale astrattamente riconducibile ad una o più delle clausole espressamente contemplate dal suddetto elenco si presume vessatoria, salvo che il professionista fornisca la prova contraria, la quale può essere concretizzarsi in primis, in conformità a quanto espressamente previsto dall'art. 34, comma 4 del Codice del Consumo, nella dimostrazione che la clausola censurata non sia stata unilateralmente imposta dallo stesso professionista, ma abbia, di contro, formato oggetto di specifica trattativa individuale tra le parti (Cass. n. 785/2024 del 09.01.2024).
Ad avviso di questo giudice, la clausola in esame, inserita nel modulo contrattuale predisposto dall'agenzia determina uno squilibrio significativo perché vincola il consumatore, che si sia Pt_1 avvalso dell'attività del mediatore, al pagamento della provvigione per un periodo indeterminato “dopo la scadenza del contratto”, nell'ipotesi in cui il contratto sia stato concluso con un soggetto già contattato o segnalato dall'agente durante il periodo di validità dell'incarico; si tratta di una formulazione, estremamente ampia e generica, che illegittimamente vincola al pagamento la parte che è entrata in contatto con il mediatore.
10 Ciò implica, in primo luogo, una tacita proroga del vincolo contrattuale successiva alla scadenza dell'incarico, come previsto dall'art.1341 c.c., obbligando chi si sia avvalso dell'attività del mediatore a corrispondere la provvigione ogni qual volta il contratto sia concluso, dopo la scadenza dell'incarico, con soggetti che in precedenza si erano interessati ma che, per i motivi più disparati, potrebbero aver desistito e, in secondo luogo, determina, ex art. 1341 c.c., restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti con i terzi, in quanto sarebbe preclusa, al consumatore, la possibilità di concludere un accordo contrattuale con soggetti che, dopo aver desistito in una prima fase, potrebbero proporsi nuovamente per il mutare delle condizioni di fatto che determinano la volontà di contrarre (ad es. una mutata situazione economico-finanziaria degli acquirenti o nuove condizioni contrattuali più favorevoli agli stessi, come un prezzo più basso).
In conclusione, lo scopo di tale previsione è certamente quello di tutelare il mediatore nell'ipotesi in cui, dopo la scadenza del contratto, la parte concluda l'affare per il tramite di un terzo, sottraendosi all'obbligo di corrispondere la provvigione;
detta esigenza non può, tuttavia, trasmodare in una tutela preventiva ed assoluta della posizione del mediatore, svincolata dall'accertamento fattuale, anche in via presuntiva, dell'accordo con il terzo, al fine di sottrarsi al pagamento del compenso provvigionale o dell'agevolazione del terzo nella conclusione dell'affare da parte di chi si era avvalso dell'attività del mediatore. L'esigenza di tutela del mediatore deve quindi essere bilanciata con la tutela del consumatore, che è parte debole nei contratti predisposti unilateralmente dal professionista (in questi termini Cass. n. 785/2024 del 09.01.2024).
In tema di mediazione, ad esempio, la S. Corte di Cassazione, esaminando l'ipotesi di una clausola che attribuiva al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore, ne ha affermato la vessatorietà nelle ipotesi in cui il compenso non trovi giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore, determinando un significativo squilibrio contrattuale tra le parti la clausola che riconoscere al mediatore l'importo pattuito a prescindere dall'attività svolta e dai risultati conseguiti
(Cass. sez. II, 18/09/2020, n.19565).
Pacifico appare, di conseguenza, l'orientamento della giurisprudenza di legittimità, al quale questo giudice si conforma, per cui il compenso provvigionale deve trovare giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca di soggetti.
In mancanza di tale requisito, la clausola che contiene una previsione di tal genere dovrà essere considerata vessatoria e, se non oggetto di trattativa individuale e non sottoscritta specificamente, sarà da considerarsi nulla ai sensi dell'art. 36 D.lgs. 206/2005.
In conformità a quanto fin qui osservato, ritenuto che da parte dell'attrice non vi è stato un reale apporto causale alla conclusione del contratto di compravendita immobiliare tra e i Controparte_2
11 coniugi e che la clausola di cui all'art. 10 del contratto di mediazione, è da Persona_1
considerarsi vessatoria ai sensi degli artt. 33 e 34 D.lgs. 206/2005, in quanto genera un significativo squilibrio tra le parti del contratto, e che essa, non essendo stata oggetto di trattativa individuale e specificamente sottoscritta dalla parte “debole”, ossia la sig.ra in qualità di Controparte_2
consumatore, deve considerarsi nulla ai sensi degli artt. 1341 c.c. e 36 d.lgs. 206/2005, la domanda proposta dalla deve essere rigettata. Parte_1
Ogni altra eccezione deve ritenersi assorbita.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno liquidate secondo i parametri medi di cui al D.M. n.
55 del 2014, come modificato dal D.M. n. 147 del 2022, per scaglione di valore ossia da 5.201 a
26.000 Euro, non applicandosi nessun aumento tenuto conto dell'attività svolta e delle questioni esaminate.
Di conseguenza parte attrice va condannata al pagamento delle spese di lite in favore di ciascuna parte convenuta costituita che si si liquidano in 5.077 Euro per compensi (ossia euro 919 fase studio, euro
777 fase introduttiva, euro 1680 fase trattazione/istruttoria ed euro 1701 fase decisionale), oltre spese generali (15%), cpa ed iva (se dovuti), e in Euro 65,20 a titolo di rimborso spese vive per la convenuta e in euro 19.55 a titolo di spese per i convenuti . Controparte_2 Persona_1


P.Q.M.


Il Tribunale di Rieti, definitivamente pronunciando nella causa indicata in epigrafe e ritenuta assorbita ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
RIGETTA la domanda proposta da , in persona del legale Parte_1
rappresentante p.t. sig. Controparte_1
AN , in persona del legale rappresentante p.t. Parte_1 CP_1
alla refusione delle spese di lite in favore di che liquida in euro
[...] Controparte_2
5.077, oltre spese generali (15%), ed in euro 65,20 a titolo di rimborso di spese vive;

AN , in persona del legale rappresentante p.t.. Parte_1 CP_1
alla refusione delle spese di lite in favore di e che
[...] Controparte_3 Controparte_4
liquida in euro 5.077, oltre spese generali (15%), CPA ed IVA se dovuta ed in euro 19,55 a titolo di rimborso di spese vive.
Cosi deciso in Rieti, il 1 giugno 2025
Il Giudice
Barbara Vicario
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