N. R.G. 5728/2023
Tribunale di Napoli Nord
Seconda Sezione Civile
Verbale di udienza del 23.5.2025
RG 5728/2023
È presente per l'attore l'avv. Giovanna Romanucci, che si riporta ai propri atti e alle richieste ivi formulate. Discute la causa dichiarando che la morosità persiste fino ad oggi, dalla data indicata in atti ovvero dicembre 2022 compreso, essendo stato invece corrisposto il canone di novembre
2022. Riguardo agli oneri condominiali, conferma che da novembre 2022 compreso sino ad oggi non sono stati pagati e corrispondono a 141,00 euro al mese. Chiede la decisione della causa.
È presente per i convenuti l'avv. Salvatore Luca Ortaglio, che si riporta ai propri atti e alle richieste ivi formulate. Discute la causa, conferma che i canoni di locazione non sono stati pagati.
Lo stesso vale per gli oneri condominiali, con la precisazione che in sede di mediazione fu avanzata proposta di pagamento che non fu accettata. Dichiara che i propri assistiti abitano ancora all'attualità nell'immobile locato, insieme ai figli.
L'avv. Romanucci precisa che la proposta non fu accettata perché controparte chiedeva di rinunciare ai canoni, concordando il rilascio a dicembre 2025.
Il Giudice si ritira in camera di consiglio.
All'esito della camera di consiglio, preso atto di quanto dichiarato dalle parti, il Giudice pronuncia ex art. 429 c.p.c. la sentenza che segue e che fa parte integrante del presente provvedimento.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Di Leone
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Pag. 1 di 7 TRIBUNALE DI NAPOLI NORD
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in persona del dott. Giuseppe Di Leone, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 5728 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno
2023, avente ad oggetto: risoluzione contratto di locazione, promossa da:
, elettivamente domiciliata in Casoria (NA) alla Via T. Tasso n. 66, Parte_1 presso lo studio dell'avv. Giovanna Romanucci, che la rappresenta e difende in virtù di procura in atti;
attore contro
e , elettivamente domiciliati in n San Giorgio a Controparte_1 CP_2
Cremano alla Via Marconi n. 47, presso lo studio dell'avv. Salvatore Luca Ortaglio, che li rappresenta e difende in virtù di procura in atti;
convenuto
Conclusioni delle parti: come da verbali e atti di causa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha intimato sfratto per Parte_1
morosità con contestuale citazione per la convalida nei confronti di e Controparte_1 [...]
allegando: a) che con contratto n. 7081 serie 3T registrato presso l'Ufficio UT CP_2
CASORIA – anno 2019, l'attrice ha concesso in locazione ai convenuti l'appartamento sito in
Arzano (NA) alla Via Bari n. 6, piano secondo, int. 10, censito in N.C.E.U. al foglio 4, particella
765, sub 22, categoria A/2, cl.6, rendita catastale euro 469,98; b) che i conduttori si sono resi morosi nel pagamento del canone di locazione e degli oneri condominiali, in particolare a decorrere dal mese di dicembre 2022 quanto ai canoni e dal mese di novembre 2022 quanto agli oneri condominiali.
Si sono costituiti in giudizio i convenuti, i quali hanno contestato gli assunti di controparte e hanno eccepito la presenza di infiltrazioni nell'immobile locato con conseguente inidoneità di alcuni locali dell'abitazione, oltre che l'inadempimento del locatore all'obbligo di esecuzione dei
Pag. 2 di 7 relativi lavori di manutenzione straordinaria. Quindi i convenuti hanno reso le seguenti conclusioni: “• rigettare l'intimazione di sfratto per morosità sulla base di quanto dedotto ed eccepito in fatto ed in diritto e per l'effetto disporre il mutamento del rito ai sensi dell'art 667 cpc;
• accertare e dichiarare l'esistenza dei gravi motivi di cui all'art 665 cpc ostativi all'ordinanza di convalida di sfratto;
• rigettare la la richiesta di ingiunzione di pagamento peri presunti canoni scaduti;
• previa ordinanza di fissazione del termine per l'esperimento di mediazione a carico degli intimanti, mutare il rito fissando ai sensi dell'art. 269 c.p.c., altra udienza per consentire la chiamata in causa del terzo Egr. dott. amministratore CP_3 giudiziario di condominio sito in Via Bari n. 6 Arzano (NA) In via riconvenzionale • accertare e dichiarare il locatore inadempiente per gli eventi di manutenzione straordinaria ed ordinare allo stesso all'esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all'interno dell'appartamento del conduttore per renderlo conforme all'uso convenuto, mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa della negligenza del locatore, da determinarsi in prosieguo di trattazione;
• condannare gli intimanti in via equitativa ex art. 1226 c.c. ad indennizzare i conduttori per il mancato godimento dell'immobile nella sua interezza.”.
All'esito dell'udienza di prima comparizione, con provvedimento del 13.6.2023, il Giudice non ha convalidato l'intimato sfratto, ha rigettato la richiesta di emissione dell'ordinanza di rilascio e ha disposto il mutamento del rito, fissando l'udienza di discussione.
Soltanto parte attrice ha integrato i propri atti come da rito entro i termini assegnati dal giudice, chiedendo il rigetto delle domande riconvenzionali e rendendo le seguenti conclusioni: “Per
l'effetto, in totale accoglimento della domanda attorea convalidare l'intimato sfratto per morosità e dichiarare la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa, con fissazione a breve della data di esecuzione e con condanna dei conduttori e Controparte_1 CP_2 al pagamento dei canoni scaduti a far data dal Dicembre 2022 all'attualità per l'importo di €
5.850,00 ,oltre i canoni a scadere ,oltre interessi dalla domanda, nonché degli oneri condominiali -ex art 12) del contratto di locazione in atti -relativi all'unità immobiliare condotta in locazione, dal Novembre 2022,pari ad € 1.974,00 oltre interessi dalla domanda come da attestazione avvenuto pagamento di Amm.re p.t. Dott. , che si versa in atti a fronte bonifici CP_3
ricevuti ,( doc. 8 e doc.

9 - in atti) Il tutto per il totale s.e.e/o.o. di € 7.824,00 ,oltre oneri a scadere .”.
Parte convenuta ha confermato le conclusioni di merito già formulate.
Pag. 3 di 7 Assegnato alle parti termine per l'espletamento della procedura di mediazione obbligatoria, la causa è stata rinviata per la discussione e la decisione ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 429 e 127 ter c.p.c.
A seguito di avvicendamento nella gestione del ruolo di udienza, le parti hanno discusso la causa come da verbale di udienza.
2. La domanda attorea è fondata e va pertanto accolta.
Appare utile richiamare il pacifico orientamento di legittimità secondo cui: “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto
è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore agente dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento (per violazione di doveri accessori, come quello di informazione, ovvero per mancata osservanza dell'obbligo di diligenza, o per difformità quantitative o qualitative dei beni), gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare
l'avvenuto, esatto adempimento” (Cass. Civ., SS.UU., n. 13533 del 2001; Cass. Civ., n. 18202 del 2020; Cass. Civ., n. 18200 del 2020).
Nel caso di specie, parte convenuta non ha contestato la sussistenza del rapporto di locazione fondato sul contratto stipulato tra le parti in data 4.11.2019, che in ogni caso risulta presente nella produzione di parte attrice, mentre non ha provato di aver pagato i canoni di locazione e gli oneri condominiali, confermando anzi la circostanza anche all'udienza di discussione. Sussiste inoltre la gravità dell'inadempimento, tenuto conto della durata complessiva della morosità già maturata alla data della citazione, protrattasi anche in corso di giudizio, e valutata la contrarietà della condotta di parte convenuta al canone di buona fede.
Pag. 4 di 7 Sul punto, appare in primo luogo utile richiamare il costante orientamento di legittimità secondo cui “la permanenza della detenzione della cosa locata è compatibile con la sospensione totale del canone nel caso in cui l'inutilizzabilità di detta detenzione renda totale anche l'inadempimento del locatore, qualora invece sussista ancora un grado di utilizzabilità dell'immobile locato, ovvero una "quota" di adempimento del locatore, il conduttore potrà sospendere in proporzione il versamento del canone, applicandosi quindi integralmente l'articolo 1460 e seguendo, per effettuarne nel concreto la corretta applicazione, il parametro posto nel secondo comma dell'articolo, ove lo si evince a contrario: se non corrisponde alla buona fede oggettiva sospendere l'adempimento nel caso in cui l'inadempimento o l'adempimento inesatto di controparte "avuto riguardo alle circostanze" non giustifichi la sospensione, viceversa la sospensione è corrispondente alla buona fede oggettiva quando "avuto riguardo alle circostanze" l'inadempimento o l'adempimento inesatto del locatore è tale da giustificare il rifiuto di adempimento del conduttore” (così in motivazione Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 12103 del 22/06/2020; ma già Cass. Sez. 3 - , Sentenza n. 16918 del 25/06/2019).
Nel caso di specie, risulta evidente dagli atti che alcun inadempimento sia imputabile all'attrice, atteso che dalla stessa lettura dell'atto di costituzione dei convenuti nel procedimento RG
5501/2023 si ricava il diretto coinvolgimento da parte di questi ultimi del Condominio al quale afferisce l'immobile locato, a seguito di fenomeni di infiltrazione risalenti al gennaio 2023
“nell'ambito dei lavori di smantellamento di un edificio prospiciente a quello dove è ubicato il condominio dove esiste l'appartamento condotto in locazione dai Sigg.ri e ” (cfr. CP_1 CP_2
pag. 2 della comparsa di costituzione e risposta). Che i fenomeni di infiltrazione registrati nell'immobile locato derivino dalle condizioni esterne del fabbricato condominiale, si evince anche dalla lettura del verbale dei Vigili del Fuoco del 26.1.2023 depositato in atti dagli stessi convenuti, nel corpo del quale si riporta che “l'ala laterale dell'edificio composto da 6 piani fuori terra era sprovvista di mattoncini klinker quindi priva di protezione agli agenti atmosferici, dal piano terra fino all'altezza del 2° piano, ove vi era l'abitazione del Sig. ”. CP_1
Ne consegue che la temporanea interdizione a scopi cautelativi della camera da letto dell'immobile da parte dei Vigili del Fuoco non può essere imputata a un inadempimento della locatrice, atteso che l'inidoneità del locale è derivata da circostanze esterne al rapporto negoziale.
A conferma di tale conclusione, deve essere inoltre richiamata la corrispondenza intercorsa tra i convenuti, l'amministrazione condominiale e la locatrice (presente nella produzione di parte
Pag. 5 di 7 attrice), dalla quale si ricava l'assunzione di responsabilità da parte del Condominio per le condizioni in cui è venuto a trovarsi l'immobile locato (cfr. doc. 2 della produzione attorea, con particolare riguardo alla e-mail del 1.3.2023, con la quale l'amministratore di condominio ha comunicato la decisione dell'assemblea condominiale di coibentare l'interno della parete della camera da letto dei convenuti, “al fine di risolvere le problematiche di umidità lato camera da letto parete a nord”, proposta alla quale è seguita la mancata disponibilità di questi ultimi a consentire il sopralluogo richiesto e l'intervento).
Si aggiunga che parte convenuta ancora oggi occupa l'immobile locato, che all'evidenza è risultato idoneo all'uso. Sicché, in ogni caso, la stessa non avrebbe potuto sospendere il pagamento del canone di locazione.
L'eccezione di inadempimento sollevata da parte convenuta, pertanto, risulta infondata e non idonea a paralizzare la pretesa di parte attrice.
Per le medesime ragioni risultano infondate anche le domande riconvenzionali.
I convenuti vanno inoltre condannati al pagamento dei canoni di locazione scaduti e a scadere
(cfr. Cass. Sez. 3 - , Ordinanza n. 24819 del 18/08/2023, secondo cui: «A seguito della conversione del giudizio di convalida di sfratto per morosità in un ordinario giudizio di risoluzione per inadempimento, è ammissibile la condanna del conduttore al pagamento (anche) dei canoni a scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, non essendo necessario che la relativa domanda sia stata proposta "ab origine" né che lo sfratto sia stato convalidato, giacché essa determina una modificazione soltanto quantitativa della medesima domanda originaria che, pur non derivando dall'applicazione diretta dell'art. 664, comma 1, c.p.c., in tale norma trova la sua "ratio" ove prevede una ipotesi particolare di c.d. condanna in futuro.»), nonché degli oneri condominiali non corrisposti, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Quanto all'ammontare del dovuto, il canone di locazione risulta contrattualmente fissato in euro
5.400,00 annui, da versarsi a scadenze anticipate il giorno 5 di ogni mese. Pertanto, considerato che la morosità decorre pacificamente dal mese di dicembre 2022 e persiste alla data odierna, risultano da pagare 30 mensilità, per un totale di 13.500,00 euro. Gli oneri condominiali, pacificamente ammontanti a 141,00 euro mensili, a decorrere dal novembre 2022, sono pari a un totale di euro 4.371 per 31 mensilità.
3. Le spese del giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo in applicazione dei parametri di cui al DM 55/2014 tenuto conto del valore del decisum, ridotti del
Pag. 6 di 7 50 % per la non particolare complessità delle questioni giuridiche trattate, esclusa la fase istruttoria non espletata.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così provvede:
- accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, dichiara la risoluzione del contratto di locazione stipulato da , e – contratto Parte_1 Controparte_1 CP_2
n. 7081 serie 3T registrato presso l'Ufficio UT CASORIA – anno 2019;
- ordina ai convenuti l'immediato rilascio dell'immobile, libero da persone e cose;

- condanna e al pagamento in favore di Controparte_1 CP_2 Parte_1
della complessiva somma pari a euro 17.871,00 per canoni e oneri condominiali scaduti, oltre che al pagamento dei canoni a scadere fino all'effettivo rilascio, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

- rigetta le domande riconvenzionali;

- condanna e al pagamento, in favore di Controparte_1 CP_2 Parte_1
delle spese del giudizio, che si liquidano in complessivi € 2.185,00, di cui €
[...]
2.109,00 per compensi, € 76,00 per spese vive, oltre rimborso spese forfettario al 15 %,
Iva e Cpa come per legge.
Così deciso in Aversa, il 23.5.2025.
Il Giudice
Dott. Giuseppe Di Leone
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