TRIBUNALE di BARI
SEZIONE TERZA CIVILE riunito in camera di consiglio nelle persone dei magistrati: dott.ssa Cristina Fasano Presidente dott. Luca Sforza Giudice dott.ssa Lidia del Monaco Giudice rel.
a scioglimento della riserva assunta all'udienza dell'11.4.2025 nell'ambito del procedimento iscritto al n. 20/2025 R.G.V.G. avente ad oggetto “revoca di amministratore di condominio” instaurato da:
, con il patrocinio dell'avv. Paolo Parte_1 Parte_2
Ricchetti; ricorrenti contro
nella sua qualità di amministratore e legale rappresentante pro-tempore del Controparte_1
sito in Bari alla Via Matteo Acquaviva n. 5 con il patrocinio dell'avv. Massimiliano CP_2
Recchia resistente ha emesso il seguente
DECRETO
Con ricorso depositato l'11.12.2024 e condomini Parte_3 Parte_2
dello stabile sito in Bari, alla via Matteo Acquaviva n. 5 amministrato da hanno Controparte_1 richiesto la revoca, ai sensi dell'art. 1129 cod. civ. e 64 disp. att. cod. civ., dell'amministratore p.t. allegando: la omessa convocazione della assemblea per la approvazione dei consuntivi relativi alle annualità dal 2019 al 2023 con conseguente violazione del disposto di cui all'art. 1130 n. 10 c.c.; la mancata convocazione, a far data dall'anno 2020, della compagine per le determinazioni inerenti alla conferma dell'amministratore, venendo la questione sottoposta all'assemblea solo nel corso della adunanza tenutasi 03.01.2023; la mancata esecuzione dei lavori “urgenti ed improcrastinabili” di riparazione ed ammodernamento dell'impianto di elevazione individuati il 24.4.2024, in sede di ispezione, dall'Ente di Certificazione TUV e sottoposti alla compagine condominiale nel settembre dello stesso anno. Con comparsa depositata il 27.3.2025 si è costituito in giudizio il quale ha Controparte_1
dedotto:
- di aver proseguito nella pratica, già adottata dal predecessore, di presentare ai condomini il resoconto bimestrale delle spese;
a far data dal mese di gennaio 2023 questi ultimi decidevano di determinare le spese mensili mediante bilancio di previsione, con conguaglio finale al termine dell'esercizio [“pertanto, il Bilancio Consuntivo da presentare è solo quello relativo all'esercizio 2023, mentre entro Giugno 2025 quello relativo all'esercizio 2024 (…) Il Bilancio consuntivo 2023 è stato solo “ritardato” dalla circostanza che si sono svolte diverse assemblee per la approvazione dei lavori di manutenzione alle facciate dello stabile, nonché dalle precarie condizioni di salute dell'amministratore (ben note alla compagine condominiale), in quanto sottopostosi ad un delicato intervento chirurgico di adenoma cerebrale”];
- di esser stato riconfermato, nel corso della adunanza del 9-10/1/2023, con mandato da intendersi rinnovato per un ulteriore anno;

- che i lavori di manutenzione dell'impianto di elevazione non rivestivano carattere di urgenza e, nel corso della assemblea tenutasi il 7.9.2024, la compagine decideva di procedere alla realizzazione di un nuovo impianto;
allo stato dette opere sarebbero state eseguite e completate.
Parte resistente ha chiesto il rigetto del ricorso con vittoria di spese di lite.
Con il deposito delle note cartolari propedeutiche alla celebrazione della udienza collegiale entrambe le parti hanno insistito per l'accoglimento delle conclusioni rassegnate.
All'esito della udienza di trattazione dell'11.4.2025, celebrata ai sensi del disposto di cui all'art. 127 ter c.p.c., la causa, matura per la decisione e di natura documentale, è stata riservata per la decisione.
Il ricorso è fondato e, pertanto, va accolto.
Ai sensi dell'art. 1129 c. 11 c.c., così come novellato dalla l. n. 220/2012, la revoca dell'amministratore di condominio può essere disposta dal giudice su richiesta del singolo condomino
“nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità”. Tra le ipotesi di gravi irregolarità vi sono anche quelle elencate - in modo non tassativo - al 12° comma dell'art. 1129 c.c. ove al n. 1 si include, tra esse, la omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto, ipotesi di revoca già indicata al comma precedente e qui ribadita. L'approvazione, ai sensi dell'art. 1130 n. 1 e 10 c.c., deve avvenire, ogni anno, entro centottanta giorni decorrenti dalla scadenza del termine dell'esercizio di gestione cui il rendiconto si riferisce, ovvero -se la scadenza coincide, come di norma, con l'anno solare - entro la fine del mese di giugno (il 28 o, per gli anni bisestili, il 29 giugno di ogni anno). Nell'ipotesi di grave irregolarità relativa agli adempimenti fiscali o di mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale, lo stesso comma 11° dell'art. 1129 cc consente -in deroga all'art. 66 co. 1 disp. att. cod. civ. ed in considerazione di un'esigenza di pronta tutela - anche al singolo condomino di chiedere all'amministratore di convocare l'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore e, ove la revoca non sia deliberata, di rivolgersi egli stesso direttamente all'autorità giudiziaria con diritto di rivalsa nei confronti del condominio per le spese legali;
in tal caso il condominio, a sua volta, può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato.
L'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto è individuata per due volte nell'art. 1129 cod. civ. come grave irregolarità idonea alla revoca dell'amministratore di condominio, al comma 11 e al comma 12, e in quest'ultimo è espressamente elencata, non a caso al primo posto, tra le gravi irregolarità: si tratta di un elenco che - sebbene non tassativo- individua le ipotesi che costituiscono, per individuazione tipica ed astratta fatta dal legislatore, quelle in cui la revoca dell'amministratore può essere disposta dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino senza che, una volta che si sia formalmente configurata la violazione, possa esservi una valutazione in ordine alla sua gravità da parte del giudice o alla sussistenza o meno di un concreto pregiudizio effettivamente subito dall'ente, essendo la volontà del legislatore, espressa con siffatta tecnica legislativa, proprio quella di escludere una qualsiasi discrezionalità. Si tratta peraltro una presunzione semplice che può essere vinta ove, ad esempio, si provi che l'omissione è dipesa dalla mancanza della documentazione contabile necessaria per assolvere a tale obbligo o da altra ipotesi di forza maggiore.
Che peraltro la violazione di cui al comma 11 e al n. 1 del comma 12 si riferisca al mancato rispetto del termine di cui all'art. 1130 n. 10 cod. civ. appare il frutto di una necessaria lettura coordinata delle due norme, pena, in mancanza di un termine certo per l'approvazione, la discrezionalità nello stabilire, caso per caso, quando ricorra una ipotesi di lieve ritardo.
Appare evidente, invece, che il legislatore della riforma ha inteso predisporre un sistema di tutela degli interessi collettivi (anche economici) dei condomini ispirato all'esigenza di consentire un costante e tempestivo controllo dei criteri gestionali e della corretta conduzione condominiale assicurato attraverso il meccanismo della rendicontazione annuale, che per poter funzionare deve essere rispettato anche in ordine alla sua cadenza temporale. D'altronde l'adempimento dell'obbligo di redigere il rendiconto di gestione assicura il regolare funzionamento dell'ente, giacché permette di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, ai sensi del co. 9 dell'art. 1129 cod. civ.. Muovendo da tali premesse deve quindi ritenersi che l'omessa presentazione del rendiconto di gestione configuri un'ipotesi di revoca “titolata” dell'amministratore, ricollegata alla mera inosservanza del termine previsto dall'art. 1130 co. n. 10 c.c., per la quale non più è necessaria la protrazione dell'inadempimento per almeno due anni né che debba sussistere un pregiudizio per il condominio.
Nel caso in esame e pur volendo aderire alla ricostruzione fornita dal resistente - per quanto attinente alla rendicontazione bimestrale delle spese a far data dall'anno 2019 all'anno 2022 (cfr. all.
n. 1) - è indimostrato che questa, peraltro non conforme alle previsioni di cui all'art. 1130 bis c.p.c., sia stata sottoposta al vaglio assembleare;
è, altresì, incontestata la mancata sottoposizione alla compagine, per la necessaria approvazione, del consuntivo relativo all'anno 2023.
Da quanto premesso consegue l'accoglimento del ricorso.
Le spese seguono la soccombenza anche se trattasi di procedimento di volontaria giurisdizione
(v. Cass. s.u. sent. n. 20957 del 29.10.2004; Cass. ord. n. 25682 del 3.112020 nonché art. 4 co. 4 bis
DM n. 55 del 2014) e vengono liquidate, come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al
DM n. 55 del 2014 e ss.mm.ii (tab n. 2, ex art. 4 c. 4 bis, valore indeterminabile di complessità bassa
– finca n. 3; applicate le riduzioni massime di cui all'art. 4 c. 1 stanti l'esiguità dell'attività difensiva e l'assenza di questioni di particolare complessità ed esclusa la fase istruttoria, in quanto non tenutasi)


PQM

definitivamente pronunciando sul ricorso ex art. 1129 cc così provvede:
- accoglie il ricorso e, per l'effetto, revoca , dalla carica di amministratore p.t. del Controparte_1
sito in Bari, alla via Matteo Acquaviva n. 5; CP_2
- condanna al pagamento in favore dei ricorrenti delle spese di lite che liquida in Controparte_1
euro 137,08 per esborsi documentati ed in euro 1.700,00 per onorari oltre rimborso forf. delle spese nella misura del 15%, CPA ed IVA, se dovuta, come per legge.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Bari, 11.4.2025
Il Giudice rel. Il Presidente dott.ssa Lidia del Monaco dott.ssa Cristina Fasano