REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Sent enza n.
LA CO RT E D'APPE LLO DI TO RI NO del
SE Z ION E II CIV IL E R.G.1473/2022
Composta dai Magistrati:
1) dott. Alfredo Grosso Presidente
2) dott.ssa Maria Gabriella Rigoletti Consigliere
3) dott. Roberto Rivello Consigliere - relatore riunita in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 1473/2022 R.G. promossa da:
P. IVA con sede in Asti, via Orfanotrofio n.10, in Parte_1 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa, per procura in atti, dall'avv. Maurizio Lattanzo del foro di Asti, PEC
, presso il cui studio è elettivamente Email_1 domiciliata, in Asti, via Cavour 73
- APPELLANTE -
CONTRO
C.F. , nata ad [...] il [...], CP_1 C.F._1 rappresentata e difesa, per procura in atti, dall'avv. Piero Gallo del foro di Asti, PEC
, e dall'avv. Roberta Bombaci del foro di Asti, PEC Email_2
, elettivamente domiciliata presso lo studio Email_3 dell'avv. Gallo, in Asti, piazza Astesano 20
- APPELLATA -
1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO D'APPELLO
I. Con atto di citazione notificato in data 17 novembre 2022, ha Parte_1
proposto impugnazione avverso la sentenza n. 618/2022, emessa in data 12 agosto
2022 dal Tribunale di Asti, in composizione monocratica, pubblicata il 16 agosto 2022
e comunicata in pari data, con cui il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, ha disposto nei seguenti termini:
“DICHIARA la legittimità del recesso di parte convenuta dal contratto preliminare stipulato tra le parti in data 4.12.2019;
DICHIARA parte convenuta legittimata a trattenere la caparra ricevuta;

CONDANNA parte attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c. a pagare alla convenuta la somma di € 500,00 al mese a partire dalla data di trascrizione della domanda giudiziale e sino alla cancellazione della stessa;

ORDINA al conservatore dei registri immobiliari di Asti di provvedere alla cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale di cui alla nota di trascrizione Reg. Gen. n. 78, Reg. Part. n. 69, presentazione n. 2 del 7/01/2021;
RIGETTA ogni altra domanda.
Condanna l'attrice a rimborsare alla convenuta i 2/3 delle spese di lite, che liquida in € 363,00 per esborsi ed € 6.916,00 per onorari oltre 15% per rimborso spese generali, CPA e IVA come per legge. Compensa nel resto”.
Tutte le parti in giudizio si sono costituite in appello nelle forme e nei termini di cui all'art. 347 c.p.c..
All'udienza di prima comparizione, parte Appellante ha rinunciato all'istanza di inibitoria, formulata ex art. 283 c.p.c. nell'atto di appello.
II. All'esito della trattazione della causa, le parti hanno rassegnato le seguenti conclusioni:
Per parte Appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello in totale riforma della impugnata sentenza, respinta ogni contraria domanda eccezione e deduzione, in accoglimento dei motivi di appello proposti:
- in via istruttoria preliminare: disporre la CTU come richiesto in primo grado;

- nel merito: accogliere per i motivi dedotti in narrativa il proposto appello e per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza, accogliere tutte le conclusioni proposte in primo grado che qui si riportano e si ripropongono:
- respingere tutte le domande proposte in via principale e riconvenzionale della convenuta;

- accertare che l'immobile oggetto del contratto preliminare per cui è causa è affetto da vizi di regolarità amministrativa ed urbanistica;

- accertare ed indicare la natura e la tipologia delle difformità edilizie e precisare la tipologia di interventi da effettuare al fine di ovviare a detta situazione quantificandone i costi e scomputando tale importo dal prezzo pattuito in contratto quale prestazione di Building a titolo di corrispettivo;

- determinare il prezzo di vendita che la soc. si dichiara disposta a corrispondere alla Pt_1 convenuta a titolo di corrispettivo della prima prestazione prevista in contratto;

2 - pronunciare in favore dell'attrice e tra le parti, sentenza ex art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso e trasferisca a Parte_1 la proprietà dell'immobile oggetto di causa ed in particolare in Comune di Asti - Via Gandolfino Roreto 25 costituito da fabbricato di civile abitazione, libero da tutti i lati, tutto compreso da cielo a terra, elevato i quattro piani collegati tra loro da vano scala interni, entrostante terreno della superficie catastale di are tredici e centiare venti confinante con strada e proprietà individuale individuato in mappa con le particelle 144, 145, 143 e 2674 tutte del foglio 78;
- immobile censito al Catasto al Comune di Asti Foglio 78, mappale 2891, subalterno 9 (ex mappale 2891 subalterni 6 e 7) Via Gandolfino Roreto 25, piano T-1-2-3, zona censuaria 1, categoria A/7, classe 3, consistenza vani 21, superficie catastale totale mq. 743, - totale escluse aree scoperte mq 728, rendita catastale € 3.633,27;
- foglio 78 mappale 2891, subalterno 8, Via Gandolfino Roreto n. 25, piano T, zona censuaria 1, categoria C/6, classe 3, consistenza mq. 20 superficie catastale totale mq. 28, rendita catastale € 82,63;
- foglio 78 mappale 2891, subalterno 10, Via Gandolfino Roreto n. 25 piano T (bene comune non censibile);
- catasto terreni, partita 1 intestata “Area di enti urbani promiscui”;
- Comune di Asti: Codice A479A, sez. Asti;

- foglio 78, particella 2891, superficie are 13, centiare 20 ente urbano senza indicazione di redditi;

- condannare la convenuta al rilascio dell'immobile sopra descritto all'esito della pronuncia ex art. 2932 c.c.;
- determinare mediante compensazione il saldo prezzo che dovrà corrispondere alla Parte_1 convenuta in esecuzione del contratto preliminare oggetto di causa;

- voglia altresì ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari del Comune di Asti, di trascrivere la emananda sentenza esonerando lo stesso da ogni responsabilità.
- in via di stretto subordine: in ipotesi di accertata esistenza delle violazioni edilizie contestate tali da impedire la cessione dell'immobile oggetto del preliminare, dichiarato ed accertato l'inadempimento della promissaria venditrice, preso atto della risoluzione del preliminare oggetto di causa, condannare la convenuta al pagamento all'attrice della somma di € 100.000,00 quale restituzione del doppio della caparra confirmatoria a suo tempo versata di € 50.000,00;
- in via di ulteriore subordine: respingere la domanda di risarcimento danni ex art. 96 c.p.c. per mancanza di presupposti di legge e revocare la pronuncia di condanna in primo grado sul punto;
vinte le spese”.
Per parte Appellata:
“Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Torino, adversis reiectis, rigettare tutte le domande svolte dall'appellante, compresa la richiesta di CTU da intendersi rinunciata e, per l'effetto, mandare assolta la convenuta da ogni pretesa avversaria confermando integralmente la sentenza del Tribunale di Asti n. 618/2022 del 12/08/2022.
Con vittoria di spese ed onorari di causa del presente grado di giudizio”.
Le parti hanno quindi proceduto allo scambio di comparse conclusionali e al deposito di memorie di replica nei termini di cui agli artt. 190 e 352 c.p.c..
La decisione è stata deliberata nella camera di consiglio del 4 dicembre 2024.
3 RAGIONI DELLA DECISIONE

1. OGGETTO DEL GIUDIZIO E MOTIVI D'IMPUGNAZIONE ha agito in giudizio avverso chiedendo la Parte_1 CP_1
pronuncia di una sentenza ex art. 2932 c.c., che producesse gli effetti del contratto di permuta di bene presente verso bene futuro che le parti si erano impegnate a concludere in forza di contratto preliminare fra loro stipulato il 4 dicembre 2019; chiedendo, altresì, l'accertamento della sussistenza di difformità edilizie inerenti l'immobile di proprietà della convenuta che doveva essere oggetto di permuta, con correlata riduzione del prezzo. In via di subordine, ove fosse accertata l'insanabilità delle violazioni edilizie, ha domandato dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della controparte, nonché condannarsi CP_1
al pagamento del doppio della caparra a lei versata.
[...]
A sostegno delle predette domande ha allegato quanto segue: Parte_1
- di avere sottoscritto, in data 4 dicembre 2019, unitamente alla convenuta, un contratto preliminare con il quale proprietaria di un intero CP_1
fabbricato di quattro piani, sito nel Comune di Asti, via Gandolfino Roreto n. 25,
ne prometteva il trasferimento a titolo di permuta alla che Parte_1
s'impegnava a effettuare, a propria cura e spese, l'intera ristrutturazione dell'immobile, e quindi a trasferire a la piena proprietà di CP_1
un'unità abitativa a sua scelta facente parte del piano primo o del piano secondo del futuro fabbricato, nonché una cantina e un posto auto. Con riguardo al valore dei trasferimenti le parti individuavano in euro 500.000,00 il valore della cessione del fabbricato di proprietà della convenuta, e in euro 300.000,00 il valore di quello poi a lei da ritrasferirsi, stabilendo un conguaglio di euro
200.000,00 a favore di di cui euro 50.000,00 versati quale CP_1
caparra confirmatoria e il saldo di euro 150.000,00 da versarsi al momento della stipula del contratto definitivo, che avrebbe dovuto avere luogo entro il 30 aprile
2020, contratto che, invece, non era stato stipulato, per inadempimento di
4 che aveva “omesso di consegnare al notaio rogante la CP_1
documentazione utile alla redazione dell'atto”;
- di aver svolto indagini urbanistiche e catastali, a fronte dell'inerzia della controparte, accertando così che l'immobile oggetto del preliminare presentava
“numerosi vizi e rilevanti irregolarità urbanistiche”, in specie e fra l'altro la
“costruzione di piscina con relativo muro di contenimento senza autorizzazione edilizia”.
Costituitasi in giudizio, ha domandato l'integrale rigetto delle CP_1
domande attoree, contestando le avverse allegazioni, allegando e sostenendo, fra l'altro e per quanto ancora qui rileva:
- che, messa in vendita la villetta di sua proprietà oggetto di causa, la Parte_1
dopo averla visionata e fatta visionare più volte da suoi tecnici, si disse
[...]
interessata ad acquistarla, con la prospettiva di intervenirvi drasticamente, finanche con abbattimento e ricostruzione, con l'obiettivo di ricavarne più appartamenti di prestigio, dotati di posto auto e cantina;

- che, dopo una fase di trattative, le parti avevano stipulato contratto preliminare di permuta di bene presente con bene futuro, in data 4 dicembre 2019;
- che, in base alle pattuizioni, a lei spettava il diritto di scegliere, nel momento in cui le avesse sottoposto il progetto di ristrutturazione, quale Parte_1
unità abitativa, quale cantina e quale posto acquistare;

- che, invece, per un verso la “non rammostrò mai all'esponente Parte_1
nemmeno una bozza del progetto di ristrutturazione sulla cui base ... scegliere l'immobile oggetto di permuta”, per altro verso, invece, nei mesi successivi, tal signor , per conto della si era recato più volte Per_1 Parte_1
nell'immobile, con vari pretesti, accompagnando diversi soggetti invece interessati “a comprare una casa per abitarla integralmente e direttamente”, fra i quali alcune agenzie di intermediazione immobiliare, come la Special Case di
5 e la ABC di IA Ansaldi, nonché altri potenziali interessati, Parte_2
tra i quali il notaio di Asti;
Per_2
- che, in data 4 agosto 2020, inviò alla convenuta Parte_1
comunicazione con la quale dichiarò e comunicò “di non essere più interessata all'acquisto e quindi, vista la palese inadempienza della parte promittente venditrice”, di esercitare “il recesso dal preliminare” e “richiese la restituzione del doppio della caparra versata, ossia dell'importo di euro 100.000,00”;
- di aver replicato, con lettera in data 7 agosto 2020, “segnalando l'evidente inadempienza ed il comportamento scorretto dell'odierna attrice”;
- che, “con lettera 15 settembre 2020, ribadì il proprio recesso, Parte_1
questa volta a mezzo dell'avvocato Lattanzio”;
- di aver quindi, con lettera in data 15 ottobre 2020, “riassunti i fatti ed evidenziata la inadempienza di e l'illegittimità del recesso, Parte_1
esercitato “a propria volta il recesso” dallo stipulato contratto;

su queste stesse basi ha presentato inoltre domanda volta ad accertare l'illegittimità della trascrizione delle domande attoree e, per l'effetto, ordinare al Conservatore dei
Registri Immobiliari di provvedere alla loro cancellazione, nonché domanda riconvenzionale di accertamento della legittimità del proprio recesso dal contratto preliminare e del conseguente diritto a trattenere la caparra ricevuta, altresì accertando e dichiarando la temerarietà della domanda avversaria e della trascrizione della domanda giudiziale, con condanna dell'attrice “al risarcimento del danno da misurarsi in corso di causa anche ex art. 96 c.p.c. e/o ex art. 2043 c.c. e pure secondo equità”.
Nelle more del giudizio di primo grado ha poi proposto ricorso ex CP_1
art. 700 c.p.c, per ottenere la cancellazione della trascrizione della domanda giudiziale della controparte, ricorso che non ha trovato accoglimento.
Il Tribunale di Asti, rigettate le istanze istruttorie formulate dalle parti, con la pronuncia di cui al soprariportato dispositivo ha ritenuto risolto il preliminare in forza
6 del reciproco esercizio del diritto di recesso, con un perfetto incontro di volontà, quindi, rilevato che non è possibile chiedere l'adempimento di un contratto dal quale le parti hanno receduto, ha rigettato la domanda principale formulata dall'attore, di pronunciarsi sentenza ex art. 2932 c.c., e ha ordinato la cancellazione della trascrizione della stessa ai sensi dell'art. 2668 c.c.. Con riferimento alla domanda riconvenzionale di e a quella subordinata della società ha CP_1 Parte_1
dichiarato la legittimità del recesso dal preliminare di CP_1
riconoscendole il diritto a trattenere la caparra, e ha condannato parte attrice ai sensi dell'art. 96 c.p.c..
L'Appellante ha proposto gravame chiedendo l'integrale riforma dell'impugnata sentenza, avanzando tre motivi d'impugnazione così rubricati:
- “sul primo capo della motivazione relativo alla domanda ex art. 2932 c.c. previo accertamento dei vizi del bene e diminuzione del prezzo”;
- “sul secondo capo della sentenza impugnata circa la 'comparazione' tra i ritenuti inadempimenti”;
- “sulla condanna ai danni ex art. 96 c.p.c.”.
Nel formulare le proprie domande di riforma della sentenza di prime cure,
l'Appellante ha altresì riproposto, “in via istruttoria”, istanza di CTU “come richiesto in primo grado”.
Parte Appellata ha domandato l'integrale reiezione della presentata impugnazione, non avanzando motivi di impugnazione incidentale.

2. ISTANZA DI CTU
Parte Appellante ha presentato istanza “in via istruttoria”, ritenendo “opportuno ammettere e disporre la CTU richiesta in primo grado, anche al fine di accertare la tipologia dei vizi lamentati da e comprendere in particolare se l'immobile, in Pt_1
ipotesi di ristrutturazione e recupero dell'esistente, potesse essere oggetto di rogito notarile, posto che l'autorizzazione amministrativa per la piscina non prevedeva
7 l'esistenza del fabbricato adiacente sicuramente non sanabile”, senza peraltro altro argomentare in proposito.
Ove dovesse intendersi tale richiesta quale un distinto motivo di gravame è da ritenersi manifestamente inammissibile, per violazione dell'art. 342 c.p.c., a fronte della mancata presentazione di specifici rilievi critici avverso l'impugnato rigetto dell'istanza in primo grado, dell'assenza di una parte argomentativa a supporto di quella volitiva. Al che si aggiunge la considerazione che l'istanza appare volta a ottenere in via esplorativa elementi a favore delle tesi sostenute dall'Appellante, non adeguatamente provate.
Inoltre, come noto, la consulenza tecnica d'ufficio non è un mezzo istruttorio in senso proprio, ed è disposta dal giudice, che al riguardo esercita un potere discrezionale nei limiti del proprio prudente apprezzamento (la Suprema Corte ha sinanche avuto occasione di ribadire che neppure è necessaria un'espressa pronuncia in ordine al rigetto di un'istanza di parte di CTU o di supplemento di CTU, cfr. C.
Cass., Sez. 3, sentenza n. 22799 del 29/09/2017, Rv. 645507 – 01), al fine di ottenere ausilio nella valutazione di elementi acquisiti o nella soluzione di questioni che necessitino di specifiche conoscenze.
Anche a volerla intendere, invece, come un invito alla Corte ad avvalersi di un ausilio tecnico, non è meritevole di accoglimento, in quanto non risulta a questa Corte
necessario, ai fini della decisione della causa, alcun ulteriore ausilio tecnico per la valutazione degli elementi probatori acquisti agli atti.

3. RECESSO DELLE PARTI DAL CONTRATTO - INFONDATEZZA DELLA DOMANDA EX ART.
2932 C.C.
Con il primo motivo d'impugnazione, l'Appellante si duole che il Tribunale abbia ritenuto che le parti abbiano effettuato valide ed efficaci comunicazioni di recesso dallo stipulato contratto preliminare, di conseguenza ritenendo infondata la presentata domanda ex art. 2932 c.c..
8 A suo avviso, le comunicazioni di recesso scambiate fra le parti non avrebbero dovuto essere intese come concrete e univoche manifestazioni della volontà di recedere. In specie, l'intimazione del 15 settembre 2020 proveniente da Parte_1
avrebbe dovuto essere intesa come mero “comportamento negoziale revocabile”,
[...]
“superato dalla richiesta di adempimento proposta con la citazione a giudizio”, ricordando come, per dottrina e giurisprudenza, “il momento ultimo in cui il contraente non inadempiente può tornare sui suoi passi agendo per l'adempimento e scegliendo di non valorizzare l'effetto risolutivo dell'intimazione, va identificato in quello della notifica dell'atto introduttivo del giudizio”, dal che la ritenuta legittimità, secondo l'Appellante, dell'azione “ex art. 2932 c.c., con la relativa subordinata circa la rideterminazione del prezzo previa CTU che meritava quindi accoglimento”.
La successiva dichiarazione di recesso proveniente da poi, CP_1
“sottoscritta peraltro solo dal difensore e la cui efficacia e validità sono quantomeno dubbie valutando quanto disposto da Cass. S.U. 15/6/2010 n. 14292 circa la necessità della procura per la diffida ad adempiere”, avrebbe avuto a contenuto meramente “una serie di 'controdeduzioni' generiche”, costituenti “una semplice ed inefficace risposta assai generica” alla diffida ad adempiere dell'Appellante, “tale comunque da rendere legittima la domanda principale proposta in giudizio”.
Tale motivo d'impugnazione è infondato.
Le censure formulate dall'Appellante non inficiano la ratio decidendi della pronuncia di primo grado quanto all'efficacia e alla valenza delle plurime dichiarazioni di recesso che le parti si sono reciprocamente e validamente comunicate.
Inoltre, una valutazione complessiva del comportamento delle parti precedente l'instaurazione del giudizio porta a ritenere, come correttamente ha concluso il
Tribunale di Asti, che sul punto “vi è stato un perfetto incontro di volontà” ed era certa la loro volontà di recedere dal contratto.
Come compiutamente documentato agli atti, e nemmeno controverso fra le parti:
- in data 15 giugno 2020 scriveva alla che “il CP_1 Parte_1
termine per la stipula dell'atto pubblico” “è scaduto ormai lo scorso 30 aprile
9 2020”, “ormai mesi fa, mi comunicaste che vi stavate operando per rinvenire presso la Pubblica Amministrazione documenti non precisati. Da allora, non avete comunicato più nulla al riguardo della conclusione dell'atto pubblico. In compenso avete ritenuto di accompagnare a casa mia delle persone che,
inizialmente preannunciate come tecnici, ho poi compreso essere soggetti interessati ad acquistare l'immobile ... a questo punto ho assoluta necessità di chiarezza da parte vostra entro 8 giorni dalla ricezione della presente sicché io possa poi assumere le determinazioni del caso”;
- in data 23 giugno 2020 era a riscontrare tale lettera, a sua Parte_1
volta formulando richiesta di ottenere da “con la massima CP_1
urgenza e comunque entro 10 giorni dalla ricezione della presente”, “la documentazione atta a dimostrare la regolarità dell'immobile, sia sotto il profilo urbanistico/ edilizio sia quello catastale”, già precisando che, in caso di mancata produzione, “lei risulterebbe inadempiente e obbligata alla restituzione del doppio della caparra ricevuta”;
- spirato questo termine, in data 4 agosto 2020 ha inviato a Parte_1
una comunicazione dal seguente espresso e inequivoco CP_1
tenore: “alla data attuale la scrivente si dichiara non più interessata all'acquisto e quindi, vista la palese inadempienza della parte promittente venditrice ovvero della proprietà dell'immobile oggetto della scrittura privata, si chiede con la presente la restituzione della caparra pagata, in misura doppia, ovvero euro
100.000,00 (diconsi euro centomila/00), in quanto la predetta somma è stata versata quale caparra confirmatoria a garanzia del contratto. Vogliate
provvedere alla consegna dell'assegno circolare di detto importo intestato a a uno dei due amministratori e legali rappresentanti della Parte_1
stessa” (fra l'altro, già la sola richiesta del pagamento del doppio della caparra implica l'esercizio del diritto di recesso, come da costante giurisprudenza di legittimità e di merito);
10 - il 7 agosto 2020 replicò “segnalando”, al contrario “l'evidente CP_1
inadempienza ed il comportamento scorretto” della Parte_1
- il 15 settembre 2020 era il difensore della avv. Lattanzio, in Parte_1
nome e per conto di tale società, a ribadire il recesso, comunque da ritenersi già
intervenuto il 4 agosto 2020, nuovamente espressamente domandando il pagamento del doppio della caparra confirmatoria, pari a euro 100.000,00;
- infine, era il 15 ottobre 2020, tramite il suo legale, avv. CP_1
Gallo, a inviare alla comunicazione con la quale, dopo aver Parte_1
ritenuto non veritiere le presunte inadempienza poste dalla controparte a fondamento del recesso, ha elencato una serie di ritenute inadempienze dell'attuale Appellante, quindi espressamente dichiarava che “la signora recede dal contratto preliminare e trattiene la caparra ricevuta” (né CP_1
ha particolare rilievo il fatto che l'avv. Gallo disponesse o meno di procura speciale al riguardo ed abbia scritto in forza del mandato conferitogli,
trattandosi comunque di atto poi ratificato da anche ed CP_1
espressamente nel presente giudizio).
L'atto di citazione della con cui si è avanzata domanda ex art. Parte_1
2932 c.c., è stato notificato il 7 dicembre 2020, quando da tempo entrambe le parti avevano chiaramente comunicato l'una all'altra di recedere dallo stipulato contratto preliminare.
Pur essendosi trattato di atti di recesso c.d. “legale” ex art. 1385 c.c., e non convenzionale, ex art. 1373 c.c., comunque l'esercizio del recesso costituisce atto unilaterale recettizio, nonché, come precisato dalla Suprema Corte, una forma di
“risoluzione stragiudiziale del contratto” (cfr. C. Cass., Sez. II, ordinanza n. 18392 del
8 giugno 2022, nonché C. Cass. SS. UU., 14 gennaio 2009, n.553) e, come correttamente notato dal Tribunale, la parte che ha chiesto la risoluzione del contratto,
non può più chiedere l'adempimento, essendo principio consolidato che “in caso di intervenuta risoluzione del contratto, sia legale che giudiziale, la parte a favore della
11 quale si sono prodotti gli effetti risolutivi non può rinunciarvi, restando altrimenti leso l'affidamento legittimo del debitore sulla dissoluzione del contratto” (cfr., ad es., C.
Cass. Sez. 6 -3, ordinanza n.20768 del 14/10/2015; C. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 7313
del 22/03/2017; C. Cass., Sez. 3, ordinanza n. 25128 del 18/09/2024).
Il recesso inoltre è atto irrevocabile dal momento in cui il destinatario ne abbia avuto notizia, ai sensi dell'art. 1334 c.c., semmai le parti, nel rispetto dell'autonomia contrattuale, avrebbero potuto farne venire meno gli effetti con una concorde manifestazione di volontà in opposto senso (così C. Cass., Sez. 1, sentenza n. 1454 del
18/01/2019, Rv. 652620 - 01) che, tuttavia, in questo caso non solo non si è avuta, ma al contrario le parti, in questo concordi, hanno più volte rappresentato e comunicato il loro intento di recedere dallo stipulato contratto preliminare.

3. COMPARAZIONE DEGLI INADEMPIMENTI DELLE PARTI
Il Tribunale, con riferimento alla domanda riconvenzionale di parte convenuta e alla domanda subordinata di parte attrice, premesso di dover procedere a una comparazione dei rispettivi inadempimenti al fine di individuare a quale parte fosse addebitabile il turbamento dell'equilibrio sinallagmatico del contratto, rilevato che Parte_1
“ha posto a giustificazione del proprio recesso dal contratto preliminare la mancata consegna da parte della convenuta di tutti i documenti attestanti la regolarità edilizia dell'immobile che avrebbe dovuto essere oggetto della permuta” oltre che
“l'effettuazione di visite di terzi nell'immobile anche dopo la conclusione del preliminare”, parte convenuta “il rifiuto ormai già espresso della controparte a proseguire nell'operazione con la conclusione del definitivo e la mancata attivazione della stessa per l'esecuzione di quanto promesso in relazione alla progettazione delle future unità immobiliari, una delle quali avrebbe dovuto essere scelta dalla proprietaria dell'immobile originario”, ha esaminato partitamente tali asseriti inadempimenti, concludendo nel senso di ritenere “di minima importanza, alla luce dell'assetto d'interessi regolato dal contratto” il primo inadempimento addebitato alla convenuta, irrilevante il secondo, e quindi ingiustificato il recesso operato dalla Parte_1
12 giustificato invece il successivo recesso da parte di a fronte CP_1
“dell'illegittimo esercizio del recesso da parte attrice” e del “correlato implicito rifiuto di concludere il definitivo, tra l'altro senza prospettare alcuna soluzione di buona fede”, con conseguente riconoscimento del diritto, in capo a di CP_1
trattenere la caparra ricevuta.
Con il secondo motivo d'impugnazione l'Appellante censura tale capo della sentenza, sostenendo che l'unico inadempimento rappresentato dalle parti sarebbe quello, addebitato dalla a di non aver fornito Parte_1 CP_1
documentazione relativa alla regolarità edilizia del fabbricato oggetto di permuta,
mentre le comunicazioni dirette da alla non CP_1 Parte_1
avrebbero contenuto alcuna contestazione di inadempimenti, ragione per la quale il
Tribunale nemmeno avrebbe dovuto, né potuto operare una comparazione fra reciproci inadempimenti;
tale comparazione poi non sarebbe stata correttamente operata, avuto riguardo al comportamento delle parti e alla loro incidenza sul sinallagma contrattuale, sarebbe stata solo “apparente”, l'Appellante ha rimarcato in specie che
“l'autorizzazione 384/1986 per la costruzione della piscina, indiscutibilmente priva dei disegni e dei progetti che erano andati smarriti e che rendevano di fatto impossibile valutare la corrispondenza del licenziato all'esistente, anche riguardo al fabbricato adiacente che non risulta indicato nell'atto autorizzativo”, era mancanza che non avrebbe dovuto essere considerata di “secondaria importanza”, essendo “certo che il permesso di costruire relativo alla piscina era insufficiente a valutare la sicura commerciabilità del bene”, dovendosi altresì tenere conto che il contratto preliminare prevedeva che la vendita del fabbricato avesse luogo “anche in ipotesi in cui le nuove unità immobiliari non fossero venute ad esistenza”.
Anche tale motivo d'impugnazione risulta infondato e non meritevole di accoglimento.
Il giudizio di comparazione fra inadempimenti deve essere effettuato sulla base delle allegazioni formulate dalle parti e di quanto accertato in giudizio. Contrariamente
a quanto sostenuto dall'Appellante, era stata sinanche la prima delle CP_1
13 due parti a lamentare inadempimenti dell'altra e nell'ultima comunicazione di recesso, oltre alla contestazione di altri asseriti inadempimenti della si evince Parte_1
chiaramente che si indicava di ritenere invalide le opposte argomentazioni di inadempimenti poste dalla a fondamento del comunicato recesso e Parte_1
quindi l'invalidità del recesso stesso, come comunque poi sostenuto nel presente giudizio.
Del tutto correttamente, quindi, il Tribunale ha proceduto a una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti, valutazione che è stata tutt'altro che
“apparente”.
Il giudice di prime cure ha innanzitutto rilevato che la difformità edilizia, rispetto agli atti autorizzativi, concernente il “basso fabbricato adibito a locale tecnico e accessorio alla piscina”, in ordine alla cui costruzione “i tecnici delle parti hanno riferito di non aver potuto rinvenire i progetti che avrebbero dovuto essere allegati alla autorizzazione edilizia 384/1986 con cui fu autorizzata la costruzione della piscina, perché smarriti dall'ufficio tecnico comunale con conseguente impossibilità di verificare se il locale tecnico in questione fosse stato oggetto di autorizzazione o meno”, anche a voler ipotizzare che da questo derivasse una difformità rispetto al titolo edilizio, la stessa non era atta a determinare la nullità del trasferimento dell'immobile, anche a fronte di costante giurisprudenza della Suprema Corte, richiamando i principi espressi nella sentenza C. Cass., SS.UU., 22 marzo 2019 n.
8230.
Il Tribunale ha altresì notato che il contratto preliminare stipulato fra le parti significativamente non recava alcuna garanzia in ordine alla regolarità edilizia dell'immobile, prevedeva che il fabbricato sarebbe stato oggetto di una “intera ristrutturazione a cura e spese” di e che avrebbe Parte_1 CP_1
acquistato la proprietà dell'unità immobiliare da realizzare alla sua venuta ad esistenza, “nel momento in cui verrà eseguito il rustico, comprensivo delle mura perimetrali delle singoli unità e sia stata completata la copertura”.
14 Il Tribunale ha osservato, inoltre: che dallo scambio di comunicazioni fra le parti “si comprende come le parti considerassero coerente con il rapporto contrattuale in essere la ricerca anche autonoma da parte dell'acquirente dei titoli edilizi inerenti l'immobile”; che “la veste di imprenditore edile dell'attrice e di privato coinvolto in un'operazione imprenditoriale non banale della convenuta, consentono di ritenere che la documentazione afferente l'immobile fosse, nei limiti in cui effettivamente sussistente e reperibile, a disposizione anche della parte attrice”, e “altresì di ritenere che il tema dell'esistenza di difformità edilizie afferenti l'immobile fosse stato inteso come di secondaria o addirittura minima importanza nella stipulazione del preliminare, alla luce dell'intento, esplicitato in contratto, d'intervenire sull'immobile mediante l'esecuzione di lavori estremamente significativi, che avrebbero consentito di superare, demolendole o sanandole, le difformità eventualmente sussistenti”.
Considerazioni che questa Corte pienamente condivide: la mancata documentazione della regolarità edilizia, sinanche l'eventuale irregolarità edilizia di un manufatto adiacente alla piscina, non provata (secondo parte Appellata, fra l'altro, si tratterebbe di una “pertinenza urbanistica non necessitante di un autonomo permesso di costruire”), in un rapporto contrattuale avente a oggetto la cessione di un edificio di quattro piani, con la previsione, fra l'altro, di una sua integrale ristrutturazione e realizzazione di plurimi alloggi, uno dei quali da permutarsi con l'immobile ceduto, aveva in ogni caso un'incidenza da ritenersi minima sul complessivo sinallagma contrattuale. A questo si aggiunge che la mancata predisposizione, da parte della di ogni anche iniziale progettazione delle opere da realizzarsi, con Parte_1
conseguente impossibilità di identificazione, nemmeno “sulla carta”, dell'immobile futuro da scegliersi in permuta da parte di è a sua volta indice di una CP_1
condotta non in buona fede della Parte_1
Correttamente, quindi, il Tribunale ha ritenuto illegittimo il recesso operato dalla e legittimo, invece, il successivo recesso da parte di Parte_1 CP_1
[...]
15 4. CONDANNA EX ART. 96 C.P.C – PARZIALE FONDATEZZA
Con un terzo motivo d'impugnazione l'Appellante censura come “ingiustificata” la condanna, a suo carico, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., indicando che la trascrizione della domanda giudiziale sarebbe stato un adempimento “necessario” (rammentando anche come lo stesso Tribunale di Asti avesse rigettato domanda cautelare ex art. 700 c.p.c.
avanzata al riguardo da parte convenuta), e che tale condanna si porrebbe in contrasto con la compensazione parziale fra le parti delle spese di lite operata dal Tribunale.
Tale ragione di gravame risulta fondata.
Il Tribunale non ne ha fatto menzione, tuttavia ha effettivamente CP_1
subito un danno dalla trascrizione della domanda giudiziale nei suoi confronti, avendo allegato e provato successive offerte di soggetti terzi interessati a un'operazione immobiliare simile a quella di cui al contratto preliminare oggetto della presente causa e che non hanno potuto avere seguito a fronte della trascrizione della domanda giudiziale nei suoi confronti.
Tuttavia, presupposto per una condanna ex art. 96 c.p.c. è altresì che la parte avverso cui è ritenuta sia integralmente soccombente e abbia agito o resistito in giudizio “con mala fede o colpa grave”.
Ora, per un verso, il Tribunale, pur non avendo, invero, accertato alcuna soccombenza reciproca, ha ritenuto di compensare fra le parti, per un terzo, le spese di lite: pronuncia che non è stata oggetto d'impugnazione incidentale.
Per altro verso, se la trascrizione della domanda giudiziale non può dirsi
“necessaria”, se non per l'opponibilità ai terzi, tuttavia non vi è prova sufficiente agli atti che parte Attrice abbia intrapreso il giudizio con mala fede o colpa grave, quantomeno in relazione alla domanda avanzata in via subordinata, e l'agire in giudizio per far valere una pretesa che si riveli infondata non è in sé condotta qualificabile come rimproverabile.
Tale condanna va pertanto revocata.
16 5. SPESE DEL GIUDIZIO
La parziale riforma della sentenza di primo grado impone una rivalutazione dell'attribuzione e della liquidazione delle spese relative al primo grado di giudizio.
Peraltro, se ora sussiste una parziale soccombenza di in ordine CP_1
alla domanda di risarcimento danni avanzata ex art. 96 c.p.c., la stessa certo non giustifica una compensazione delle spese fra le parti in misura maggiore di quella, di un terzo, già ritenuta dal Tribunale e, come detto, non oggetto di impugnazione incidentale;
inoltre, la liquidazione delle spese per gli importi già computati dal giudice di prime cure risulta conforme ai parametri di cui al disposto del D.M. 10
marzo 2014 n. 55 e va ritenuta negli stessi termini.
Quanto alle spese del presente grado di giudizio, dovendo tenersi presente l'esito complessivo della lite, va ritenuta una compensazione delle spese, fra le parti, nella stessa proporzione di un terzo, ponendo i restanti due terzi a carico di Parte_1
[...]
In conformità ai parametri di cui al disposto del D.M. 10 marzo 2014 n. 55, tenuto conto delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'oggetto della controversia (determinato in misura rientrante nello scaglione compreso fra euro
52.000,01 ed euro 260.000,00), dei risultati conseguiti, del numero e della complessità
delle questioni giuridiche e di fatto trattate, le spese del gravame si liquidano, in favore della parte Appellata, nei seguenti termini:
- per la fase di studio euro 2.600,00
- per la fase introduttiva euro 1.700,00
- per la fase decisoria euro 3.200,00
Totale: euro 7.500,00
Spese compensate per 1/3 euro 2.500,00
Totale spese a carico euro 5.000,00
oltre a rimborso forfetario spese generali del 15%, CPA ed IVA nei termini di legge.
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P.Q.M.


Visti gli artt. 352, 359, 132 c.p.c.
Definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, eccezione e deduzione respinta, in parziale riforma della sentenza appellata:
- revoca la condanna di parte attrice ex art. 96 c.p.c. a pagare alla convenuta la somma di euro 500,00 al mese, a partire dalla data di trascrizione della domanda giudiziale e sino alla cancellazione della stessa;

- ritenute compensate fra le parti le spese del primo grado di giudizio, nella proporzione di un terzo, condanna per i restanti due terzi al Parte_1
pagamento delle stesse a favore di liquidate nella misura di CP_1
euro 6.916,00, oltre 15 % per rimborso spese generali, euro 363,00 per esborsi,
C.P.A. e I.V.A. nei termini di legge.
Conferma per il resto la sentenza appellata.
Visti gli artt. 91 ss c.p.c., ritenute compensate nella proporzione di un terzo le spese fra le parti, condanna per il resto parte Appellante, al pagamento Parte_1
delle spese per il presente grado di giudizio, in favore della parte Appellata,
liquidate nella misura di euro 5.000,00, oltre a rimborso forfetario CP_1
del 15 % per spese generali, C.P.A. e I.V.A. nei termini di legge.
Così deciso il 4 dicembre 2024.
il Giudice estensore il Presidente dott. Roberto Rivello dott. Alfredo Grosso
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