N. 33103/2021 R.G.
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
VERBALE DI CAUSA
Oggi 23/01/2025 ad ore 10:00 innanzi alla dott.ssa Francesca Maria Ferruta, sono comparsi: per il ricorrente dell'Avv. Carmela PRUDENTE;
per le parti resistenti costituite l'Avv. Franco PIZZELLI;
per la parte terza chiamata l'Avv. Matteo SCHIAVONE;

(nessuno per la parte resistente contumace); per la pratica forense è presente la Dr Parte 1
Il Giudice,
ai sensi dell'art. 429 c.p.c., pronuncia l'allegata sentenza dandone lettura e provvedendo al deposito.
Il Giudice
dott.ssa Francesca Maria Ferruta

RE PU BBLICA ITALI^A
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale,
nella persona del Giudice dott.ssa Francesca Maria Ferruta,
ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 33103/2021 r.g. promossa da:
Parte 2 C.F./P.I. P.IVA 1 ), rappresentato e difeso dall'Avv.
Carmela PRUDENTE, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore, sito in Milano
Via Alfonso Lamarmora nr. 33;
PARTE RICORRENTE
contro i Signori Controparte 1 (C.F. C.F. 1 ),
Controparte_2 (C.F. C.F. ² ),
Controparte_3 (C.^F. ^C.^F. ³ ), nella loro qualità di Eredi del deceduto Signor Persona 1 (C.F. ^C.^F. ⁴ ), Controparte_4 (C.F. C.F. 5
Controparte_5 (C.F. C.F. 6 ^CP ⁶ (C.F. _C.^F. ⁷ ),
Controparte_7 (C.F. ^C.^F. ⁸ ),
Controparte_8 (C.F. C.F. 9 ^C.^F. ¹⁰ ), ^Parte ³ (C.F.
rappresentati e difesi dall'Avv. Franco PIZZELLI, elettivamente domiciliati presso lo studio del difensore, sito in Milano Via Carlo Crivelli nr. 12;
PARTI RESISTENTI
e contro la Signora Controparte_9 (C.F. ^C.^F. ¹¹ ),
PARTE RESISTENTE CONTUMACE
e contro
Controparte 10
(C.F. ^P.^IVA 2 ) -
[...]
rappresentata e difesa dall' Avv. Matteo SCHIAVONE, elettivamente domiciliata presso lo studio del difensore, sito in Milano viale Montenero nr. 4;
PARTE TERZA CHIAMATA OGGETTO: rapporto di locazione - responsabilità del locatore ex artt. 1575-1576
C.C.
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente: come da memoria difensiva conclusionale;

per parti resistenti:: come da memoria difensiva conclusionale;

per parte terza chiamata: come da memoria difensiva conclusionale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Giudice, rivisti i processi verbali delle udienze in data 17.11.2021 (udienza di prima comparizione delle parti all'esito della quale veniva dichiarata la contumacia della Signora disposto il mutamento del rito, da ordinario a Controparte_9
locatizio, e autorizzata la chiamata in causa della compagnia assicurativa indicata in epigrafe), in data 20.1.2022 (nel corso della quale veniva concesso il richiesto termine per iniziare la procedura di Mediazione Obbligatoria e fissata udienza per conoscerne l'esito), in data 10.5.2022 (nel corso della quale si prendeva atto dell'esito negativo della esperita Mediazione e venivano discusse le istanze istruttorie delle parti, nonché l' istanza ex art. 423 secondo comma c.p.c. della difesa di parte resistente, e veniva disposta l'acquisizione del fascicolo dell); l' Ordinanza riservata datata 25.5.2022 e quella datata 30.5.2022 (con quale veniva rigettata l'istanza ex art. 423 secondo comma c.p.c. e venivano decise le istanze istruttorie delle parti); ^il processo verbale delle udienze in data 8.11.2022, 7.2.2023 e 4.4.2023, nel corso delle quali venivano assunte tutte le prove ammesse;
l' Ordinanza riservata 24.7.2023 con la quale, rigettata la istanza di esperimento di una nuova Consulenza Tecnica di
Ufficio per le ragioni ivi illustrate, veniva fissata udienza per la discussione finale il
10.10.2023; il processo verbale della udienza in data 10.10.2023, nel corso della quale il difensore di parte convenuta evidenziava che il Signor ^Persona ¹ era purtroppo deceduto e chiedeva dichiararsi l'interruzione del processo ed il Giudice provvedeva in conformità; il Decreto in data 23.1.2024 con il quale, a seguito del deposito del ricorso datato 23.12.2023 della parte ricorrente per la riassunzione del processo interrotto, veniva fissata udienza per la prosecuzione della causa il 7.3.2024, con assegnazione alla parte ricorrente di termine intermedio per notificare il ricorso ed il decreto alle controparti;
il processo verbale dell' udienza del
7.3.2024, nel corso della quale la parte ricorrente chiedeva ed otteneva rinvio al
16.4.2024 per poter produrre l'atto notificato alla Signora ^Controparte_⁹ non ancora restituito dall' Ufficiale Giudiziario;
il processo verbale della udienza in data 16.4.2024, nel corso della la difesa di parte ricorrente depositava gli atti notificati alla Signora Controparte_9 ed agli Parte 4 ed all'esito della quale veniva dichiarata la contumacia della Signora Controparte_9 ^Parte ⁴mentre, stante il fatto che la relazione di notificazione agli risultava effettuata a soggetto del quale non era stato indicato il nome proprio di persona, ed era sottoscritta con firma non leggibile, veniva assegnato un nuovo termine alla parte ricorrente per rinotificare l'atto di riassunzione ed copia del verbale agli con fissazione della nuova udienza il 19.6.2024; il processo Parte 4
verbale della udienza in data 19.6.2024, nel corso della quale l'Avv. Franco Pizzelli evidenziava di essersi costituito anche per gli Eredi del Signor Persona 1 ^ed i ^Procuratori ^delle ^Partiovvero per i Signori CP_1 ^CP 2 ^et Controparte_3
chiedevano ed ottenevano la fissazione della udienza per la discussione finale, previa concessione del termine per il deposito delle memorie difensive conclusive di cui all'art. 429 secondo comma c.p.c., richiedendo ed ottenendo la fissazione di tale incombente nel mese di Settembre, il g. 25.9.2024, stanti concomitanti impegni professionali per la data del 29.7.2024 inizialmente fissata;
il processo verbale della. udienza in data 25.9.2024, nel corso della quale si procedeva alla discussione finale ed il giudice si riservava di fissare l' udienza per la lettura del dispositivo della
Sentenza; il processo verbale della udienza del 23.1.2025, nel corso della quale tale incombente veniva esperito;

rilevato che sono documentalmente provati i seguiti fatti: l'avvenuta stipulazione tra la ricorrente ed i resistenti, in data 26.7.2027, di un contratto di locazione ad uso diverso, avente ad oggetto il bene immobile sito in
Milano via Quadronno nr. 34 di proprietà dei resistenti, per la durata inziale di anni sei dal 1.8.2017 al 30.7.2023, rinnovabile per uguale periodo, prevedente un canone di locazione di Euro 46.550,00 annui, da versarsi in dodici rate mensili dello importo di Euro 3.879,00 cadauna (cfr. produzioni documentali di parte ricorrente, lettera 0); ^Persona ²che in data 20.7.2020 la Signora Legale Rappresentante della ^Società ^ricorrente, ^inviasse una e-mail a controparte per evidenziare come la pandemia avesse "messo in ginocchio” moltissime attività, che non erano riuscite nemmeno a ripartire;
che, purtroppo, l'attività svolta da tale Società, era di tipo stagionale, portando nei mesi estivi a fatturare il 70% dello intero volume degli affari;
che la chiusura e l'attuale situazione di crisi non stava permettendo alla Società di coprire, nemmeno, i costi, comportando, allo stato ed in buona fede, un inziale. pagamento del 30% dei canoni arretrati (relativi ai mesi del cd. lockdown), oltre che del pagamento integrale delle spese condominiali, ed il proposito di pagare, per i mesi di regolare apertura, il 70% del canone, oltre al 100% delle spese condominiali, auspicando che controparte, comprendendo la delicatezza della situazione, potesse accogliere le richieste della Società (cfr. doc. nr. 15 di parte convenuta);
che in data 27.10.2020 il Tribunale di Milano, in persona del Giudice Dr Francesca
Savignano, su ricorso ex art. 696 bis c.p.c. della Società ricorrente, depositato il
12.10.2020 ricorso evidenziante il fatto che in data 18.10.2019 una importante
-
infiltrazione di acqua aveva danneggiato l' impianto elettrico del centro, causato il danneggiamento delle apparecchiature elettromedicali, oltre a quello di faretti, luci e stampanti, impedendo l'esperimento della propria attività sino alla metà del mese di
Novembre 2019 - provvedesse a nominare C.T.U. l'Architetto ^Persona ³ conferendole, in data 9.12.2020 - udienza cui il procedimento era stato rinviato onde consentire ad resistente Signor Controparte_4 di chiamare in causa la propria assicurazione Controparte_10
l'incarico di descrivere lo stato del bene immobile sito in
[...] Milano via Quadronno 24, locato a Parte 2 con specifico riferimento alla copertura del tetto, e di accertare se i fenomeni infiltrativi verificatisi nei mesi di ottobre-novembre 2019 fossero definitivamente cessati o perdurassero, indicando i danni prodotti nel 2019 (sia all'immobile, che ai beni di proprietà della parte ricorrente) e, quali, eventualmente, stessero producendo, quali fossero le relative. cause e la relativa entità, precisando, altresì, se l'intervento posto in essere dal ^CP_¹1 nell'anno 2019 fosse stato o meno attuato a regola d'arte e, precisando, infine, quali fossero le opere necessarie per risolvere le problematiche riscontrate, i costi ed i tempi di realizzazione (cfr. atti del procedimento cautelare ante causam nr.
35312/2020 acquisito agli atti);
che, tra la fine dell'anno 2020 e l'inizio dell'anno 2021, la Signora Per 2
offrisse on-line il Centro da lei gestito a terzi, a fronte del versamento di
[...]
una “buona uscita” di Euro 50.000,00, precisando che il canone di locazione era di
Euro 4500,00 mensili, comprensivo delle spese condominiali e del riscaldamento, e che il locale era “ideale per medici, fisioterapisti, osteopati, palestre, centri estetici ^e 66
"completamente ristrutturato e a norma 'in tutte le richieste ASL”” (cfr. nr. 6 di parte convenuta);
rappresentati e difesi che in data 5.3.2021 i Signori CP_4 e Controparte_5
,
dall' Avv. Franco Pizzelli, intimassero lo sfratto per morosità a Parte 2
stante il mancato versamento di canoni e spese, per il periodo 1.4.2020-28.2.2021, ^del complessivo importo di Euro 42.106,95, al netto degli acconti versati, citando detta
Società a comparire all'udienza del 30.6.2021 per sentire convalidare l'intimato sfratto e per ottenere la contestuale emissione del Decreto Ingiuntivo per i canoni scaduti e a scadere, sino alla data del rilascio;

che in data 16.3.2021 la Signora Persona 4 nella veste di Amministratrice
Unica di Parte 2 comunicasse che, a far data dal 30.3.2021 avrebbe lasciato il bene immobile, con recesso anticipato dal contratto di locazione, stante la impossibilità di proseguire nel rapporto per gravi problemi strutturali dovuti ad infiltrazioni di acqua mai riparate, con mancanza di salubrità dello ambiente, determinante inutilizzabilità del bene immobile rispetto allo uso convenuto (cfr. doc. nr. 8 di parte ricomente);
che in data 13.5.2021 il Commercialista della Società ricorrente attestasse essere il quanto alla sede di via Quadronno, per l'anno 2019f^atturato ^{di Part}e ² pari ad
Euro 6.536,07 per il mese di Settembre
Euro 11.309,02 per il mese di Ottobre
Euro 9.052,46 per il mese di Novembre
Euro 12.158,19 per il mese di Dicembre;

per l'anno 2020 pari ad
Euro 17.063,37 per il mese di Gennaio
Euro 10.885,43 per il mese di Febbraio
Euro 4.275,41 per il mese di Marzo
E^uro 0,00 per il mese di A prile (stante la chiusura)
Euro 25.047,48 per il mese di Maggio
Euro 50.859,33 per il mese di Giugno
Euro 37.944,41 per il mese di Luglio
Euro 3.045,90 per il mese di A gosto
Euro 15.014,77 per il mese di Settembre
Euro 8.990,49 per il mese di Ottobre
Euro 5.220,49 per il mese di Novembre Euro 2.759,84 per il mese di Dicembre;

mentre pari a zero era il fatturato nei mesi da Gennaio ad Aprile 2021 (stante la chiusura).
L'accertamento tecnico preventivo, esperito a partire dal 17.12.2020, anche con una prova di bagnamento, ha consentito di accertare, anzitutto, che la porzione del bene immobile locato interessata dalle denunciate infiltrazioni, detta anche “estensione",
è quella sita al secondo piano interrato, contrassegnata da nr. 701 di subalterno del mappale nr. 67 del foglio nr. 477, della superficie catastale di 117 mq, attualmente accatastata nella categoria A/10 (ufficio).
Tale porzione risulta essere chiusa, su tutti i quattro lati, ^da ^murature ^di delimitazione dei fabbricati e dei cortili confinanti e, inoltre, coperta da una soletta piana, con caratteristica di lastrico solare, finita da un manto impermeabile ardesiato.
Su tale copertura sono presenti tre grandi lucernari, con copertura piana in vetro- mattone.
Su ogni lato del lucernario è presente un serramento-finestra, con apertura cd. a vasistas, in vetro semplice contornato da alluminio.
L'interno presenta una pavimentazione galleggiante, contropareti e tramezzature in cartongesso, porte tamburate, un impianto di riscaldamento centralizzato, a termosifoni, ed un impianto di condizionamento dell'aria a splits.
Nel corso delle cd. operazioni peritali si sono rilevati fenomeni di condensa all'interno del bene immobile, accompagnati da formazioni di muffe;

i vetri dei serramenti dei lucernari si presentavano bagnati;

la murature sottostante presentava segni di percolamento di acqua;

il controsoffitto in gesso della sala riunione si presentava annerito da muffe di vecchia formazione. La copertura della sopra indicata porzione immobiliare risultava essere dotata di un solo scarico per l'acqua piovana, di sezione di circa 10 cm, ritenuta non adeguata ad una copertura e, comunque, non sufficiente per una estensione di circa 106 mq.
Il canale di gronda, a sua volta, appariva distaccato dalla copertura, di sezione inadeguata ed in cattive condizioni.
Il manto di copertura della sopra indicata porzione immobiliare presentava delle ^zone ^ove ^lo ^stesso era sollevato dal supporto (strato sottostante) con "bolle" e ristagni di acqua, nonché carenza di gusce.
Inoltre, il colli di raccordo del manto impermeabile alle murature non risultavano. presentare caratteristiche di continuità.
L' intervento realizzato dalla impresa incaricata dal Condominio, a partire dall'ottobre 2019, ed i cui costi sono stati sostenuti dalla proprietà è CP 9
consistito in rappezzi del manto impermeabile, eseguiti con materiale liquido.
I ^fenomeni ^infiltrativi non ^sono ^venuti meno all'epoca dello esperimento dell'accertamento tecnico preventivo, successivo alla realizzazione di tale riparazione.
La nominata C.T.U. ha indicato essere necessario procedere al rifacimento del manto impermeabile della copertura, con revisione della pendenza e, per quanto possibile, miglioramento del sistema di scarico delle acque piovane, nonché della tenuta dell'acqua dei lucernari, sostituendo le coperture in vetro-mattone, ammalorate, ed alla realizzazione di un adeguato isolamento della copertura.
Le risultanze della C.T.U. consentono di ritenere fondate le doglianze della parte conduttrice in punto di inidoneità del bene locato all'uso convenuto, a partire dal
18.10.2019 sino alla metà del mese di novembre 2019, al fine di porre in essere i necessari interventi riparativi (cfr. pag. 2 del ricorso per A.T.P), ed in epocal successiva, tenuto conto del fatto che le riparazioni attuate dalla impresa incaricata dal Condominio non hanno consentito di eliminare totalmente le denunciate infiltrazioni, le relative cause ed i disagi - pur continuando la parte ricorrente a svolgere la propria attività nel bene immobile locato, come risulta dalla sopra citata attestazione del fatturato degli anni 2019 e 2020 -: pertanto, considerato che il bene immobile risultava parzialmente idoneo all'uso convenuto, la parte ricorrente deve ritenersi meritevole di una riduzione dell'importo dei canoni ancora dovuti - richiesti da parte resistente nella misura di complessivi Euro 46.707,10, oltre interessi - nella misura percentuale del 50%, restando, pertanto, tenuta a versare alle parti resistenti il complessivo importo di Euro 23.353,55, oltre interessi legali, dal dovuto al saldo.
Quanto ai danni subiti dalla parte ricorrente, si ritiene spettante il rimborso delle spese sostenute per gli interventi di riparazione dei macchinari e di ripristino della operatività del centro di cui alle fatture prodotte (cfr. doc. nr. 4 di parte ricorrente), ragione per cui alla parte ricorrente dovrà essere versato l' importo di complessivi
Euro 6.602,52 da parte dei resistenti, oltre agli interessi legali, dal dovuto al saldo.
Non si ritengono dovute le ulteriori voci di danno richiesto, nella misura di Euro
211.848,97 complessivi, non avendo la parte dimostrato gli asseriti lucri cessanti, la perdita dello avviamento e le perdite per la dismissione delle attrezzature.
C^ontroparte ¹² aQuanto alla domanda della parte resistente di condanna di tenere indenni e manlevati i comproprietari del bene immobile per ogni somma fossero tenuti a corrispondere alla parte ricorrente, non può non essere rilevato come la polizza assicurativa prodotta è stata stipulata in data 29.1.2020 per i rischi di incendio e per la cd. responsabilità civile con effetto dal 30.1.2020 al 30.1.2021, ragione per cui la terza chiamata non può essere chiamata a rispondere dell'infiltrazione verificatasi in data 18.10.2019, ovvero in epoca anteriore a quella della stipula della polizza assicurativa.
Il parziale accoglimento delle domande formulate dalla parte ricorrente e dalle parti resistente giustifica la integrale compensazione delle spese di lite tra le stesse. Le spese dell' A.T.P., liquidate come da Decreto di Liquidazione nr. 35312/2020 in atti (Giudice Dr Savignano) - detratto l'eventuale acconto corrisposto -, sono posto definitivamente a della parte ricorrente e delle parti resistenti, in misura dimidiata.
L'integrale rigetto della domanda formulata dalle parti resistenti costituite nei confronti della terza chiamata, comporta la condanna delle prime al pagamento delle spese di lite nei confronti di quest'ultima, nella misura liquidata in dispositivo, secondo al vigente tariffa professionale (D.M. 147/2022), tenuto conto del valore e della complessità della controversia.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, eccezione o istanza rigettate, così dispone:
condanna le parti resistenti, in solido tra loro, a versare l'importo di complessivi Euro 6.602,52 alla parte ricorrente per i danni patiti a seguito delle infiltrazioni verificatesi nel bene immobile locato, oltre agli interessi legali dal dovuto al saldo;
condanna la parte ricorrente a versare l'importo di complessivi Euro
23.353,55 per i canoni di locazione non ancora corrisposti alle parti resistenti
(al netto della riduzione indicata in parte motiva), oltre agli interessi legali dal dovuto al saldo;

compensa interamente le spese di lite tra la parte ricorrente e le parti resistenti;
condanna le parti resistenti costituite, in solido tra loro, alla refusione delle
-
spese del giudizio in favore della parte terza chiamata, liquidate in € 9.459,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali 15%, I.v.a. e Cassa Avvocati alle rispettive aliquote di legge.
Milano, 23/01/2025
Il Giudice
dott.ssa Francesca Maria Ferruta