REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI VERBANIA in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Vittoria Mingione ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 50 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
- c.f.: - in persona dell'amministratore - c.f: Parte_1 P.IVA_1 CP_1
- rappresentato e difeso dall'Avvocato Camilla Verrua - c.f: C.F._1 C.F._2
- ed elettivamente domiciliato in Verbania-Pallanza, Via Ruga n. 8, nonché all'indirizzo pec:
[...]
Email_1

[...]
[...]
– c.f. - in persona del legale rappresentante - e Controparte_2 P.IVA_2 Controparte_3 [...] personalmente - c.f. – rappresentate e difese dall'Avv. Annamaria Gallo CP_3 C.F._3
– c.f.: – ed elettivamente domiciliati in Milano, Viale don Luigi Orione 18, nonché C.F._4 all'indirizzo di posta elettronica certificata Email_2
- Convenuti-
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Attore
In via pregiudiziale: rigettare la richiesta dei convenuti di avvenuta prescrizione del diritto dell'azione per decorso del termine ex art. 1669, 2° co.
C.c., per tutti i motivi sopra illustrati.
In via principale e nel merito:
1. Accertati i gravi vizi e difetti conseguenti a gravi errori in fase di progettazione/direzione lavori e/o realizzazione, meglio descritti nella consulenza tecnica d'ufficio a firma dell'Ing. (doc.16), attinenti al tetto condominiale e al piano interrato Per_1 delle autorimesse del complesso condominiale quali: Parte_1
pagina 1 di 15 - errore di progettazione relativo alla posa della copertura con pendenza inferiore a quanto previsto dalla scheda tecnica del costruttore delle lastre;

- errore progettuale dovuto all'assenza della posa ventilata della copertura;

- errore di progettazione (progettista) e di realizzazione (impresa) relativamente alla posa dei lucernai non a regola d'arte;
- errore di realizzazione da parte dell'impresa per quanto riguarda la posa non a regola d'arte delle canne di esalazione e dell'antenna tv;

- per le infiltrazioni rilevate al piano interrato delle autorimesse la responsabilità per l'esecuzione delle lavorazioni non a regola
d'arte è dell'impresa costruttrice;

2. dichiarare tenuti e, conseguentemente, condannare, in solido fra loro,la in persona del suo legale Controparte_4 rappresentante pro tempore, con sede in Verbania (VB), Via Muller n. 61, c.f. e p.i: e il Geom. P.IVA_2 [...] nata a [...] il [...] (C.F.: ), con studio in CP_3 CodiceFiscale_5
Verbania – Intra (VB), Via Muller n. 61, nella sua qualifica di progettista e Direttore dei Lavori,a corrispondere al
in persona dell'Amministratore legale rappresentante pro tempore, l'importo di Euro 417.700,00 Parte_1
(Euro 410.000,00 per il tetto ed Euro 7.700,00 per il piano interrato) oltre I.V.A o altra maggiore o minore somma che risulterà dovuta in corso di causa, corrispondente alle opere necessarie per l'eliminazione dei vizi e difetti denunciati o, comunque, al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi per l'ipotesi di vizi non rimediabili.
In via istruttoria “..”

Convenute
Voglia l'Ill.mo Tribunale di Verbania, disattesa ogni contraria eccezione, deduzione e pretesa, così giudicare:
In via pregiudiziale: dichiarare l'avvenuta prescrizione del diritto dell'azione per decorso del termine ex art. 1669 co. 2° c.c. per le motivazioni esposte in atti;

In via principale e nel merito: rigettare la domanda del perchè infondata in fatto e in diritto;
Parte_1
Con vittoria di spese e compensi professionali a carico della parte attrice per ogni fase e grado del giudizio.
In via istruttoria “..”

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Il , premesso che la società convenuta aveva costruito Parte_1 Parte_1 Controparte_2
l'edificio condominiale e venduto direttamente gli appartamenti e che la convenuta aveva Controparte_3 assunto l'incarico di progettista e di direttore dei lavori ed era stata amministratore del sino al Parte_1
21.3.2018, ha esposto che nel periodo in cui la convenuta era amministratore del Controparte_3
Condominio, erano stati riscontrati fenomeni di infiltrazione e che la società aveva effettuato Controparte_2 molti interventi non risolutivi. pagina 2 di 15 In data 28.3.2021 la presenza di infiltrazioni era stata denunciata dal alla società convenuta. Parte_1
Dalla successiva perizia del 6.7.2021 dell'ing. risultava che vi erano gravi vizi e difetti Persona_2 progettuali e costruttivi della copertura del fabbricato e che vi erano infiltrazioni di umidità e di acqua, nonché presenza di salnitro sulle pareti del pianto interrato riservato alle autorimesse, nell'area del box n.
24D.
Ha, dunque, esposto di aver introdotto, con ricorso in data 22.11.2021 ricorso per accertamento tecnico preventivo, e che il CTU ing. riscontrava numerosi problemi di progettazione ed esecuzione della Per_1 copertura del fabbricato e delle autorimesse, stimando un costo complessivo per il rifacimento del tetto di copertura e per il piano interrato pari a € 457.940,00 IVA inclusa.
In data 21.10.2022 aveva formalmente denunciato i vizi riscontrati in sede di accertamento tecnico preventivo, mettendo in mora i convenuti, senza alcun riscontro.
Infine, aveva introdotto il procedimento di mediazione, conclusosi con esito negativo.
Premesso che nel caso di specie sussiste la responsabilità di entrambi i convenuti ai sensi dell'art. 1669 c.c.,
e che i termini di decadenza e di prescrizione previsti dall'art. 1669 c.c. devono considerarsi entrambi decorrenti dall'acquisizione della relazione di consulenza tecnica svolta nel procedimento di ATP, all'esito della quale il Condominio aveva acquisito un apprezzabile grado di conoscenza dei vizi dell'opera e della loro riferibilità all'attività dei convenuti, ha chiesto condannarsi i convenuti in via solidale al pagamento della somma corrispondente alle opere necessarie per l'eliminazione dei vizi e difetti riscontrati dal CTU e al risarcimento di tutti i danni patiti e patiendi per l'ipotesi di vizi non rimediabili.
1.1. Si sono costituite le convenute, che hanno eccepito la prescrizione dell'azione ai sensi dell'art. 1669 comma 2 c.p.c., in quanto la prima denuncia delle infiltrazioni era avvenuta in data 20.4.2017, e ne erano seguite altre, in data 27.6.2017, 20.12.2019, 28.7.2020 e 22.11.2020, per cui l'azione era prescritta alla data del 22.11.2021, di proposizione del ricorso per accertamento tecnico preventivo.
Sul punto, hanno aggiunto come i precedenti amministratori del , geometra e Parte_1 CP_5 CP_1 erano anch'essi tecnici, per cui ben avrebbero dovuto avere contezza delle cause delle infiltrazioni.
Nel merito, hanno contestato le conclusioni del consulente tecnico d'ufficio, hanno evidenziato che le criticità riscontrate dal consulente tecnico d'ufficio non sono tali da rendere l'immobile inagibile e la natura risolutiva dell'intervento proposto dal CTU, dovendo comunque essere realizzata la copertura con la pendenza attuale, e hanno evidenziato la possibilità di attuare interventi risolutivi meno onerosi.
Hanno concluso chiedendo disporsi nuova consulenza tecnica d'ufficio che tenga conto delle conclusioni del tecnico di parte e, nel merito, rigettarsi la domanda.
1.2. Concessi i termini per il deposito delle memorie istruttorie e acquisito il fascicolo di accertamento tecnico preventivo, all'udienza del 20.2.2024 è stato esperito un tentativo di conciliazione, che è fallito e pagina 3 di 15 ritenuta la causa matura per la decisione, è stata fissata l'udienza del 29.10.2024 per la precisazione delle conclusioni.
L'udienza è stata sostituita dal deposito di note scritte.
In data 21.10.2022 si è costituito per le convenute l'Avv. Annamaria Gallo in sostituzione del precedente procuratore, che ha proposto istanza di provvedimento cautelare di inibitoria della prosecuzione dei lavori di rifacimento del tetto del . Parte_1
Con ordinanza in data 29.10.2024, l'istanza è stata rigettata e la causa è stata riservata in decisione con la concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
2. Il titolo di responsabilità delle convenute, allegato dalla parte attrice, è la responsabilità per rovina e difetti di cose immobili prevista dall'art. 1669 c.c., che per principio consolidato nella giurisprudenza di legittimità si applica, non solo al costruttore, ma anche a coloro che hanno collaborato alla realizzazione dell'opera, come il progettista e il direttore dei lavori (cfr Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 29251 del 13/11/2024;
Sez. 2, Sentenza n. 8811 del 30/05/2003: “La responsabilità extracontrattuale ex art. 1669 c.c. si applica non solo a carico del costruttore, ma anche di coloro che hanno collaborato alla realizzazione dell'opera, come il progettista e il direttore dei lavori, purché la rovina o i difetti si ricolleghino a fatti a loro imputabili”).
Trattandosi di norma applicabile anche al progettista e al direttore dei lavori, l'eccezione di prescrizione sollevata dalla convenute va esaminata anche con riguardo alla posizione di entrambe.
Le convenute hanno eccepito la prescrizione dall'azione di cui all'art. 1669 c.c., rilevando come la prima denuncia delle infiltrazioni fosse avvenuta in data 20.4.2017, e ne fossero seguite altre, in data 27.6.2017,
20.12.2019, 28.7.2020 e 22.11.2020, per cui alla data di proposizione del ricorso per accertamento tecnico preventivo, in data 22.11.2021, l'azione era già prescritta.
L'eccezione è infondata.
L'art. 1669 c.c. prevede: Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta.
Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.
Secondo giurisprudenza consolidata, poiché la disciplina della decadenza (art. 1669, primo comma) e della prescrizione (art. 1669, secondo comma) hanno lo scopo di non onerare il danneggiato della proposizione di domande generiche a carattere esplorativo, è necessario che la denuncia, per far decorrere il successivo termine prescrizionale, rilevi una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità per lo stesso (Cass. 16 febbraio 2015, n. 3040; cfr. anche, in precedenza, Cass. 7/01/2000, n. 81 e, successivamente, Cass. 17/10/2017, n. 24486). pagina 4 di 15 Il principio è stato ribadito anche nella recente pronuncia della Corte di Cassazione Sez. 3 -
Sentenza n. 1909 del 27/01/2025, in cui si è affermato che: “In tema di appalto, ai fini della valutazione della fondatezza dell'eccezione di prescrizione ex art. 1669, comma 2, c.c, il giudice è tenuto non solo a considerare il decorso formale del termine annuale dalla data della denuncia, ma anche ad accertare, con apprezzamento sostanziale e di fatto, il momento nel quale il committente ha conseguito la conoscenza obbiettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione eziologica dall'imperfetta esecuzione dell'opera”.
Nel caso di specie, le lettere citate dalla parte convenuta e i verbali di assemblea (doc. 6 di parte convenuta) non possono considerarsi espressione di una conoscenza sufficientemente completa dei vizi di progettazione posti a fondamento della domanda proposta dal , e della relativa gravità, in Parte_1 quanto dalle raccomandate citate emerge la denuncia delle infiltrazioni, ma le relative cause erano incerte, anche in ragione - e a seguito - degli interventi posti in essere dalla società convenuta per la risoluzione del problema.
Invero, nella raccomandata del 27.6.2017 - che comunque fa riferimento a problemi riscontrati da singoli condomini - si legge: “…nulla è stato posto in essere, se non alcuni lavori che hanno solo peggiorato la situazione, con infiltrazioni d'acqua dal tetto ancora più gravi” e, ancora nell'assemblea del 28.2.2019, la convenuta CP_6 dichiarava che le infiltrazioni provenivano dai lucernari dei singoli appartamenti, e non dal tetto e
[...] che non si trattava di un problema condominiale.
Gli interventi di riparazione e la rassicurazione proveniente dalla convenuta – all'epoca CP_3 amministratore del Condominio - in merito alla circostanza che si trattasse di problematiche relative ai singoli appartamenti sono idonei a escludere, in ragione dell'affidamento creato nel Condominio, la conoscenza della gravità dei vizi.
Alla successiva assemblea del 28.7.2020 il dava ulteriormente atto dell'esecuzione degli Parte_1 interventi di riparazione posti in essere dalla società convenuta, con la richiesta di intervenire nuovamente nel momento in cui le guaine dalla medesima posate si fossero deteriorate. Non vi è, tuttavia, nel citato verbale di assemblea alcun riferimento ai vizi di progettazione e alla relativa gravità, né dell'incompatibilità dei pannelli utilizzati con la pendenza della copertura del fabbricato e degli ulteriori difetti riscontrati dal
CTU e posti a fondamento dell'atto di citazione. E', d'altra parte, compatibile con il principio di buona fede, a fronte della disponibilità dell'impresa a riparare il problema, che il abbia rinviato Parte_1
l'accertamento delle cause delle infiltrazioni all'esito degli interventi.
Tanto premesso, alla luce della documentazione in atti, la scoperta dei vizi di costruzione e della relativa gravità è avvenuta all'esito del sopralluogo effettuato dal tecnico di parte attrice, ed è stato denunciato con la diffida del 23.3.2021, notificata in pari data alla società convenuta (doc. 7 di parte attrice), in cui si legge:
“Dal sopralluogo effettuato dai tecnici incaricati dal condominio, a seguito del Vostro rifiuto di intervento, hanno rilevato che il tetto non è dotato di una pendenza sufficiente a consentire il corretto scolo dell'acqua piovana”. pagina 5 di 15 Discende che il termine di prescrizione annuale dalla denuncia, per la proposizione dell'azione, decorreva da tale data.
Il ricorso per accertamento tecnico preventivo è stato notificato in data 22.11.2021, entro l'anno dalla scoperta. Secondo principio consolidato della giurisprudenza di legittimità: “l'accertamento tecnico preventivo rientra nella categoria dei giudizi conservativi e, pertanto, la notificazione del relativo ricorso con il pedissequo decreto giudiziale determina, ai sensi dell'art. 2943 c.c., l'interruzione della prescrizione, che si protrae fino alla conclusione del procedimento, ritualmente coincidente con il deposito della relazione del consulente nominato” (Cass. 9066/2011;
3357/2016 e da ultimo ordinanza ordinanza 26225 del 2023).
Il deposito della relazione di consulenza tecnica d'ufficio è avvenuto in data 6.10.2022 e il ha Parte_1 introdotto il giudizio di merito entro l'anno dal deposito della relazione di consulenza, con atto di citazione notificato nel gennaio del 2023.
Risulta, pertanto, rispettato sia il termine di prescrizione annuale dalla denuncia, sia il successivo termine annuale decorrente dalla conclusione del procedimento di accertamento tecnico preventivo.
L'eccezione di prescrizione va, pertanto, rigettata.
3. Venendo ai vizi della copertura del fabbricato, gli attori hanno richiamato gli esiti della consulenza tecnica d'ufficio svolta nel procedimento di ATP.
Preliminarmente il CTU ha accertato l'estensione delle infiltrazioni lamentate dal , Parte_1 relazionando di aver rilevato con la termocamera le macchie di umidità, per verificare se sono macchie recenti, e quindi da infiltrazioni che proseguono nel tempo, oppure se sono macchie vecchie da infiltrazioni risolte, non rilevandosi più la presenza di acqua.
Ha spiegato che, nel caso di presenza di acqua sul muro o sul soffitto, la termocamera restituisce un colore differente rispetto all'area circostante e che ha confrontato i risultati ottenuti con la termocamera con quelli ottenuti a mezzo del termoigrometro a contatto, strumento che riscontra la presenza di umidità.
Ha, dunque, dato atto di aver riscontrato:
• infiltrazioni ancora in corso negli appartamenti sub 114,105,119,88,116, alcune visibili, altre non visibili. In risposta alle osservazioni del consulente tecnico di parte, ha esposto che, ad un controllo effettuato con la termocamera subito dopo un intenso fenomeno piovoso, è stato confermato che anche le macchie di umidità non visibili a occhio nudo erano macchie da infiltrazione (“Come ho spiegato nella relazione, c'è stato un lungo periodo di siccità durante il quale ho potuto rilevare delle macchie di infiltrazioni per le quali però non potevo sapere se erano macchie di infiltrazioni risolte con i vari interventi fatti sul tetto dall'impresa oppure se erano infiltrazioni CP_3 ancora in essere. Il giorno 5.6.2022 si è verificato un intenso temporale, per questo motivo il giorno dopo mi sono recato con l'ausiliario per effettuare un nuovo rilievo con la termocamera, dove ho potuto rilevare le infiltrazioni descritte nella relazione, il fatto che non fossero ancora comparse le macchie visibili a occhio pagina 6 di 15 nudo ma solo alla termocamera è dovuto al fatto che l'acqua che si è infiltrata stava evaporando e quindi causava una diminuzione nell'emissione di radiazione termica del soffitto, ma non si era ancora formata la macchia che non si forma istantaneamente ma dopo un po' di tempo. La formazione delle macchie nel cartongesso del rivestimento del soffitto non è istantanea appena si bagna, le macchie visibili a occhio nudo, con la scrostatura della tinteggiatura e l'ingiallimento del contorno della macchia, compaiono dopo un po' di tempo da quando si è verificata l'infiltrazione”);
• infiltrazioni risolte negli appartamenti in cui i proprietari hanno posto in essere interventi: sub 96, dove è stata posizionata dal proprietario, una guaina bituminosa sub 102, dove è stato posizionato dal proprietario un rivestimento in lamiera;

• tracce di infiltrazioni asciutte, per le quali con la termocamera non è possibile stabilire se si tratti di infiltrazioni già risolte, ovvero di condensa, precisando che il relativo accertamento
è possibile solo nel periodo invernale, verificando se si raggiunge la temperatura di rugiada nei ponti termici presenti in tutti gli appartamenti.: sub 108,98,95;
• macchie di infiltrazioni d'acqua asciutte riconducibili a infiltrazioni che si verificano solo con particolari condizioni metereologiche, come ad esempio pioggia molto intensa e vento, dovendosi escludere la riconducibilità ad un fenomeno di condensa in quanto troppo estese: sub 117.
Quanto alla presenza di condensa, il CTU ha relazionato che ha eseguito una indagine termografica e che sono stati rilevati dei cosiddetti “ponti termici” nella copertura, cioè punti o zone, dove c'è un isolamento carente e, quindi, la temperatura nel periodo invernale risulta più fredda delle zone circostanti.
Ha, dunque, spiegato che l'abbassamento di temperatura localizzata, se raggiunge la temperatura di rugiada, determina che l'umidità dell'aria si trasformi in condensa.
Ha esposto che con la termocamera sono state rilevate le zone dove sono presenti i ponti termici, ma che non è stato possibile verificare se in tali punti le condizioni sono tali da portare alla formazione di condensa, perché per eseguire le misurazioni secondo quanto previsto dalla norma UNI-EN 13187, è necessario attendere il periodo invernale quando all'esterno l'aria è fredda.
Ha riscontrato, comunque, la presenza di ponti termici negli appartamenti sub 114, 105, 119, 102 e nella risposta alle osservazioni, ha confermato che nella copertura sono stati rilevati ponti termici diffusi in tutti gli appartamenti del piano sottotetto (pagina 123 relazione di consulenza tecnica). Per_ Ulteriormente, in riposta alle osservazioni del geometra - non nominato CTP da parte attrice, e la cui relazione è stata inviata al CTU solo dopo la bozza di relazione – il CTU ha precisato: il metodo seguito e i rilievi effettuati (pagine da 126 a 156 della relazione di consulenza); che le indagini sono state effettuate dall'ausiliario certificato di 2° livello e da sé controllate;
che l'analisi termografica è stata fatta sulla Per_4
pagina 7 di 15 base del metodo “qualitativo” non “quantitativo”, poiché volta a determinare le irregolarità quali infiltrazioni, umidità di risalita o altro, per cui è sufficiente l'analisi della mappe termiche, che identifica e localizza le anomalie e che, per tale motivo, la compensazione dell'emissività e della temperatura apparente riflessa non viene calcolata e si lascia con i dati “emissività 1, distanza 0”.
Dalla relazione dell'ausiliario, acclusa alla relazione del CTU, risulta che l'indagine è stata eseguita in più date: la prima, all'esterno sul tetto il 29/03/22 iniziata alle ore 20.49 terminata il 30/03/22 ore 00.09, in condizioni di cielo sereno, con temperatura esterna media 8,6°C e con ultime precipitazioni risalenti a qualche settimana;
la seconda, all'interno in data 06/06/22 iniziata alle ore 18:10 terminata alle 20.33, in condizioni di cielo sereno, temperatura media di 24°C e con ultime precipitazioni risalenti a 24 ore prima.
Il CTU, ha relazionato sul risultato delle indagini termografiche eseguite, evidenziando che:
“Le analisi delle immagini acquisite all'esterno dell'involucro hanno evidenziano, in diversi punti dei lucernai ed esalatori, mappe termiche compatibili con possibile condensa intrappolata al di sotto delle guaine e/o lamiera.
Le analisi delle immagini acquisite all'interno dell'involucro hanno evidenziano, in diversi vani, mappe termiche assolutamente compatibili con infiltrazioni d'acqua derivanti dal tetto sovrastante.
Le immagini termiche hanno evidenziato anche dei ponti termici non perfettamente corretti che potrebbero creare delle condense interstiziali nel periodo invernale, causando delle macchie tipo infiltrazioni d'acqua.
Dalle predette verifiche compiute dal CTU, unitamente alla pluralità di interventi effettuati sia dalla società convenuta, che dai proprietari, risulta dimostrata la diffusività del fenomeno delle infiltrazioni agli appartamenti dell'ultimo piano.
3.1 Tanto premesso, dalla relazione di consulenza tecnica si evince che la causa delle infiltrazioni dell'ultimo piano sottotetto e dei fenomeni di condensa è riconducibile a errori di progettazione e di esecuzione dell'opera.
In particolare, il CTU ha relazionato che la copertura è costituita da una struttura portante in acciaio sulla quale sono posate delle lastre autoportanti ON (pannello standard strutturale), costituite da dei tralicci metallici annegati in un isolante in polistirene espanso e che:
- il produttore dei pannelli posati dalla società convenuta indica che sono idonei ad una pendenza minima del 10%, mentre, nel caso di specie, la pendenza del tetto è molto inferiore, che va dai 4,7% al 5,3%;
- la tipologia di copertura utilizzata richiede che il colmo sia ventilato: “questo tipo di copertura avrebbe dovuto avere il colmo ventilato, infatti come si può vedere dal sito del produttore, sotto il rivestimento metallico ci sono nei micro-canali per permettere la ventilazione, quest'aria deve poi uscire dal colmo, nel caso in esame però il colmo non è ventilato e per di più è stato completamente sigillato dalla guaina liquida che parte convenuta ha dichiarato essere il prodotto L'assenza di ventilazione causa ovviamente problemi di ristagni di vapore sotto la CP_7 copertura metalliche che non può attraversarla e quindi quando raggiunge la saturazione provoca la condensa interstiziale tra lastra metallica di estradosso e isolante termico Silvermont”; pagina 8 di 15 - i lucernai sono stati posati troppo bassi: “Il problema principale di questi lucernai è il raccordo con le lastre della copertura che, avendo una superficie ondulata ad imitazione di una copertura in coppi, andavano raccordati meglio e tenuti più alti rispetto al piano della copertura, perché in alcuni casi l'acqua piovana che scorre sulla copertura, quando impatta sul bordo del lucernai, porta l'acqua ad infiltrarsi all'interno del lucernai, come lamentato da alcuni condomini e verificato durante le operazioni peritali. Ciò accade principalmente quando la pioggia è molto intensa.”; “Per questi lucernai non ho potuto individuare la marca precisa, ma comunque le modalità di posa sono similari per tutte le finestre di questo tipo. Sarebbe stato opportuna prevedere intorno alle velux, una zona piana
(senza le ondulazioni della lamiera), in modo da raccordare meglio la guaina impermeabilizzante sul contorno”; “In questo caso invece le finestre hanno un bordo più basso (solitamente il minimo è 15 cm. dal piano del tetto)”;
- l'impermeabilizzazione non è stata eseguita a regola d'arte, sia con riguardo ai lucernari, che con riguardo alle canne di esalazione e alle antenne tv (canne di esalazione: “Sul tetto sono presenti varie canne di esalazione. Anche in questo caso il problema è dovuto al raccordo tra le canne e la copertura ondulata, infatti come si può vedere dalle foto seguenti, sono presenti vari punti dove l'acqua può infiltrarsi”; “Anche l'indagine termografica eseguita su alcuni esalatori, mostra la presenza di infiltrazioni”. “Le canne di esalazione andavano posate con una porzione di impermeabilizzazione circostante (guaina), e protette dall'apposito collarino di base”; fissaggi della linea vita: “Il tetto in questione è dotato di una linea vita che però risulta di ridotte dimensioni e non permette di percorrere tutta la superficie della copertura in sicurezza. Di tutta la copertura, risulta servita dalla linea vita, solo la porzione vicino al colmo della parte centrale (nella foto seguente evidenziata la linea vita presente in colore verde). E' evidente quindi che la linea vita risulta troppo limitata e non conforme alla normativa in quanto non permette di raggiungere tutta la copertura per le periodiche manutenzioni”; antenna televisiva: “I passaggi dei supporti e cavi attraverso la copertura sono stati sigillati con il silicone, tale soluzione non è quella ottimale perché il silicone con il tempo, a causa dell'esposizione ai raggi UV, tende a seccarsi e degradare, non garantendo più la tenuta all'acqua. Alcune antenne, dove probabilmente si erano verificate delle infiltrazioni, sono state risigillate con la
"guaina liquida" data a pennello come in altri punti, ma sempre con scarso risultato come si può vedere nella foto seguente”).
Il CTU ha, dunque, relazionato che i problemi connessi alla pendenza tetto, alla mancata ventilazione del colmo e all'altezza dei lucernai è imputabile al progettista del fabbricato, mentre la realizzazione non a regola d'arte dell'impermeabilizzazione dei lucernai, delle canne di esalazione e delle antenne tv costituisce un vizio di esecuzione.
Le conclusioni del consulente tecnico d'ufficio sono logiche, argomentate e verificabili sulla base dei rilievi fotografici contenuti nella relazione e dei dati documentali relativi alle caratteristiche dei pannelli.
Le difese delle convenute non possono, invece, trovare accoglimento, in particolare:
- che il tetto sia stato regolarmente licenziato dal Comune di Verbania, che ha impostato la copertura a non più di dodici metri di altezza, per cui non poteva essere progettato in altro modo, è pagina 9 di 15 circostanza inconferente, perché, sulla base della relazione di consulenza, il problema non è la pendenza del tetto in sé, ma la compatibilità dei pannelli scelti dal progettista con la pendenza del tetto inferiore al 10%;
- che le infiltrazioni si siano manifestate dopo cinque anni dalla realizzazione del fabbricato, è parimenti circostanza inconferente, non facendo venire meno il vizio di progettazione riscontrato dal consulente e la inidoneità del tetto a svolgere una funzione di copertura;

- che le infiltrazioni siano imputabili a un difetto di manutenzione del , è circostanza che Parte_1 non trova alcun riscontro, né è stato indicato quale sia stato lo specifico intervento di manutenzione omesso dal (anche per la mancanza della linea vita); Parte_1
- che solo cinque dei tredici appartamenti mansardati avevano subito infiltrazioni è circostanza, in parte inconferente, in parte infondata;
sotto il primo profilo, l'estensione dei fenomeni di infiltrazione non fa venire meno il vizio di progettazione riscontrato dal CTU e la inidoneità della copertura, né risulta provata alcuna causa alternativa;
sotto il secondo profilo, l'affermazione non è corretta, avendo il Ctu, in risposta alle osservazioni della parte in sede di APT, relazionato che “Le macchie di infiltrazioni che si possono rilevare negli appartamenti dell'ultimo piano e nelle parti comuni, sono di tre tipi: - macchie dovute ad infiltrazioni di acqua piovana verificatesi in passato ma ora risolte, ad esempio a seguito dei vari interventi eseguiti sulla copertura e sui lucernai;
- macchie dovute ad infiltrazioni di acqua piovana che si sono verificate in passato e che continuano tuttora;
- macchie dovute a condensa, di cui parleremo in seguito al punto c) della presente relazione. Dalla relazione si desume che alcune infiltrazioni erano preesistente e, sebbene siano state risolte, ciò esclude che si fossero verificate, né che possano verificarsi nuovamente, alla luce di quanto relazionato dal CTU in ordine alla inidoneità degli interventi posti già in essere dalla convenuta a garantire l'isolamento del fabbricato e, in ogni caso, delle infiltrazioni ancora in atto negli appartamenti riscontrate e del rischio di formazione di condensa, ampiamente argomentato nella relazione;

- che alcuni condomini abbiano chiamato altre imprese per intervenire sulle parti dalle quali risultavano infiltrazioni, alterando in tal modo lo stato dei luoghi, non è circostanza, di per sé sola, probante, non essendo allegato, né dimostrato, come i predetti interventi e l'alterazione dello stato dei luoghi abbia inciso sulla causazione delle infiltrazioni lamentate dal , che al Parte_1 contrario risultano essere preesistenti e la ragione degli interventi posti in essere dai singoli condomini.
Alla luce di quanto sopra, tenuto conto della estensione e della risalenza dei fenomeni di infiltrazione denunciati dal , dei vizi di progettazione ed esecuzione riscontrati dal CTU e dell'assenza di Parte_1 prova di una causa alternativa, deve concludersi che le infiltrazioni sono riconducibili ad un vizio della copertura e che, pertanto, la copertura del fabbricato non è idonea a svolgere la propria funzione. pagina 10 di 15 Trattasi di vizi gravi ai sensi dell'art. 1669 c.c., in quanto incidono sulla idoneità del tetto a svolgere la funzione di copertura del fabbricato;
gli stessi rientrano tra i difetti di costruzione che incidono sulla struttura dell'edificio, in quanto persistenti fenomeni di infiltrazione di acque meteoriche sono idonee a determinare un degrado che incide sul normale godimento dell'immobile e anche sulle relative componenti strutturali.
La circostanza che il territorio sia esposto a periodi di forte intensità piovosa, non esclude la gravità dei vizi, in quanto la copertura dell'edificio deve essere in grado di assolvere ad una funzione di protezione dell'edificio anche in caso di intensi fenomeni piovosi.
3.2. Venendo alla individuazione delle opere necessarie alla eliminazione dei vizi, il CTU ha relazionato che occorre procedere al rifacimento della copertura utilizzando pannelli compatibili con la pendenza del tetto
(“utilizzando altri tipi di pannelli isolati, come ad esempio i pannelli sempre della ditta come quelli attualmente CP_8 installati, ma non gli standard ma bensì i Grecamont che possono essere montati anche con una pendenza del 5% come in questo caso”) e prevedendo un'opportuna ventilazione della copertura.
Pertanto, il CTU considerata la superficie del tetto, pari a circa 1.600 mq. ha quantificato i costi di ripristino, incluso lo smontaggio della copertura attuale, dei lucernai e degli impianti, in 370.000,00 euro
IVA esclusa e le spese tecniche per la progettazione, la direzione lavori e la sicurezza in complessivi
40.000,00 euro IVA esclusa.
Il CTU, nell'individuare tale oneroso rimedio, ha dato atto dei motivi per cui ha escluso le possibili soluzioni alternative, evidenziando che:
- mantenere l'attuale copertura, livellandola, con una modifica del colmo in modo da renderlo ventilato, sarebbe soluzione più economica rispetto al rifacimento della copertura, ma non garantirebbe la tenuta dell'opera, in quanto vi sarebbe il problema dell'adesione al rivestimento metallico di intradosso delle lastre al materiale utilizzato per livellare la copertura, solitamente a base cementizia;

- la posa di una guaina bituminosa, proposta dal CTP di parte resistente, sarebbe intervento possibile in via conciliativa, ma non è un intervento idoneo a garantire la risoluzione del problema, non essendo conforme alle regole dell'arte; ha aggiunto, sul punto, che “un tentativo di impermeabilizzare il tetto con una guaina impermeabilizzante denominata era già stato fatto dall'impresa ma con CP_7 CP_3 scarsi risultati, visto che le infiltrazioni perdurano in varie parti del tetto”; Per_
- l'intervento di incapsulamento proposto dal geom. potrebbe essere valido ma presenta alcuni problemi: “- non modifica le quote degli abbaini, quindi il problema di infiltrazione causato dalle quote di posa troppo basse rimarrebbe;
- il materiale di base è stato rappezzato in più zone dall'impresa formando zone CP_3 con pieghe che, se trattate con il poliuretano, ridurrebbero ulteriormente lo scorrimento dell'acqua piovana;
- il tetto incapsulato non è ventilato, ma dalla scheda tecnica del produttore delle lastre avrebbe dovuto esserlo;
- la soluzione pagina 11 di 15 proposta interverrebbe solo sui problemi delle infiltrazioni, ma non sui problemi di condensa del tetto e dell'assenza di Per_ ventilazione”. Ha, inoltre, aggiunto che il geom. non ha considerato nella quantificazione dei costi che la superficie, essendo in metallo, deve prima essere preparata adeguatamente, e che la poliurea/poliuretano non possono essere spruzzati direttamente, perché altrimenti non si avrebbe l'adesione al supporto.
Alla luce di quanto risulta dalla relazione di consulenza gli interventi proposti dai tecnici di parte non sono risolutivi. Per_ Neppure la relazione integrativa del geometra depositata dalle convenute nel presente giudizio è idonea a confutare le conclusioni cui è giunto il CTU, in quanto:
- le caratteristiche astratte del materiale poliurea, esposte nella relazione, non fanno venire meno lo stato dei luoghi e quanto relazionato dal CTU, che ha escluso la possibilità di posa della poliurea, senza una modifica del colmo in modo da renderlo ventilato;

- gli argomenti relativi alla non necessità di un colmo ventilato, non scalfiscono la logicità delle conclusioni cui è giunto il CTU;
diversamente da quanto si legge nella perizia di parte, la copertura non è piana, ma ha una pendenza del 5% e la conservazione dei pannelli esistenti non è compatibile con l'assenza del colmo ventilato;

- le critiche alla quantificazione dei costi operata dal CTU, sono generiche, non essendo stati evidenziati i prezziari, né i prezzi dai quali si è discostato;

- la presenza di condensa non costituisce un vizio della copertura, ma è una conseguenza del vizio della copertura e il CTU ha ampiamente argomentato le modalità e i criteri dei rilievi effettuati e i motivi per i quali ha ritenuto che i fenomeni di condensa lamentati dai condomini siano riconducibili ai difetti di progettazione e di esecuzione dell'opera riscontrati;

- la realizzazione, anche utilmente effettuata, di interventi settoriali, anche alla luce del fallimento dei precedenti interventi operati dalla convenuta, come già relazionato dal consulente tecnico d'ufficio, non è conforme alle regole dell'arte, non risolvendo il problema della ventilazione.
Conclusivamente, la reiterazione da parte convenuta, nel presente giudizio, degli interventi alternativi e delle osservazioni già formulate dal tecnico di parte, e l'ulteriore relazione tecnica depositata da parte attrice in allegato alla memoria secondo termine, nella misura in cui non evidenziano alcun errore, né sotto il profilo logico, né sotto il profilo tecnico, delle valutazioni già operate dal precedente Consulente, non idonea a dare ingresso ad una nuova consulenza tecnica, né a scalfire le conclusioni cui è pervenuto il
Consulente tecnico d'ufficio.
3.3. I costi di ripristino del manto di copertura vanno posti a carico di entrambe le convenute in via solidale.
pagina 12 di 15 è responsabile in quanto soggetto che ha costruito e alienato l'immobile e i vizi della Controparte_9 copertura sono imputabili ad un errore di progettazione del progettista e direttore dei lavori dalla medesima società incaricato. Come affermato dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. da ultimo, Cass.
Sez. 2 , Ordinanza n. 17955 del 28/06/2024, alla cui ampia ed esaustiva motivazione si rinvia): “È responsabile ex art. 1669 c.c. il venditore che ha mantenuto il potere di impartire direttive o sorvegliare l'attività di costruzione da parte di terzi, anche ove si sia avvalso di soggetti qualificati (appaltatori, progettisti, direttori dei lavori), gravando a suo carico, per l'esonero da responsabilità, la prova di non aver avuto alcun potere di direttiva o controllo sull'appaltatore, anche all'esito di una concatenazione di appalti, al fine di superare la presunzione di addebitabilità dell'evento dannoso ad una propria condotta colposa, anche eventualmente omissiva”. Nel caso di specie, manca qualsivoglia allegazione della società convenuta in merito alla impossibilità di impartire direttive o sorvegliare l'attività del progettista, dovendosi, al contrario ritenere, sia in ragione della qualità di costruttore professionale in capo alla società
sia in ragione del ruolo di consigliere del consiglio di amministrazione rivestito dalla Controparte_2 CP_3 nella società quando era ancora in corso la costruzione (cfr. atti di compravendita allegati alla
[...] memoria secondo termine di parte attrice), che vi sia stata una sostanziale condivisione delle scelte relative alle modalità progettuali e operative tra la società e il progettista.
La convenuta, , è responsabile in via solidale avendo determinato, a causa degli errori di Controparte_3 progettazione descritti dal CTU, la inidoneità della copertura e la necessità del suo rifacimento. L'intervento di altre figure professionali – allegato solo nella comparsa conclusionale - non esclude la responsabilità della convenuta, in quanto progettista dell'edificio (cfr. sulla responsabilità solidale del progettista Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 29251 del 13/11/2024; Sez. 2, Sentenza n. 8811 del 30/05/2003 sopra citate).
4. Venendo alle infiltrazioni nelle autorimesse, dalla relazione di consulenza risulta che:
“Per quanto riguarda i difetti nelle autorimesse interrate, sono dovuti ad imperfezioni delle impermeabilizzazioni per le infiltrazioni in prossimità del box 24D.
Per le aperture di ventilazione, il difetto è dovuto alla realizzazione solo parziale del gocciolatoio intorno all'apertura e dall'assenza di un canale di raccolta dell'acqua che gocciola lungo il frontalino dell'apertura, in quanto, essendo coperta solo da una griglia per garantire la ventilazione delle autorimesse, l'acqua piovana bagna il frontalino e da li cola sul soffitto dell'autorimessa causandone il degrado.
Per l'infiltrazione in prossimità del tubo di scarico, la causa è dovuta a una non corretta impermeabilizzazione del foro di passaggio del tubo (foto seguente):
Tutti questi vizi al piano interrato sono da attribuire all'impresa esecutrice che non ha eseguito le lavorazioni a regola d'arte”.
Le doglianze di parte convenuta in merito agli accertamenti operati dal CTU vanno rigettate. In particolare:
- che il CTU non abbia accertato le cause delle infiltrazioni è allegazione in contrasto con il dato documentale, in quanto dalla consulenza risulta che le infiltrazioni in prossimità del box 24 D sono imputabili alla realizzazione solo parziale del gocciolatoio intorno alle aperture di ventilazione e pagina 13 di 15 all'assenza di un canale di raccolta delle acque, mentre, le infiltrazioni in prossimità del tubo di scarico sono imputabili ad una non corretta impermeabilizzazione del foro di passaggio del tubo;
nessuna delle circostanze di fatto esposte nella relazione in merito a: realizzazione solo parziale del gocciolatoio, assenza di canale di raccolta delle acque, non corretta impermeabilizzazione del foro di passaggio del tubo, risultano specificamente contestate dalle convenute;

- quanto agli interventi operati dai condomini al terreno soprastante che avrebbero alterato lo stato dei luoghi, la genericità delle doglianze delle convenute non consente in alcun modo di ritenere integrata una causa alternativa dei fenomeni di infiltrazione, non imputabile alle convenute e, in ogni caso, non fa venire meno i vizi di esecuzione delle opere accertati dal CTU.
Anche in questo caso vengono in rilievo vizi gravi, suscettibili di essere ricondotti alla fattispecie dell'art. 1669 c.c., essendo consolidato il principio in forza del quale “…i gravi difetti che, a norma dell'art. 1669 c.c., legittimano il committente all'azione di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'appaltatore possono consistere in una qualsiasi alterazione conseguente ad una insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa, bensì quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui è destinata incidono negativamente e in modo considerevole sul godimento” (Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 39599 del 13/12/2021 ),
“indipendentemente dall'entità della somma di denaro occorrente per la loro eliminazione” (Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 20644 del 09/09/2013).
4.1. Per quanto riguarda gli interventi necessari alla eliminazione dei predetti vizi, il CTU ha stimato i costi per la ricerca e per la riparazione delle infiltrazioni dal foro del tubo di scarico, per l'installazione di un canale di raccolta dell'acqua piovana interno alle aperture di ventilazione e per la pulizia ed eventuale ripristino del calcestruzzo macchiato dalle infiltrazioni, in 7.000 euro (settemila euro) IVA esclusa, considerando due settimane di lavoro per due operai e 1.400,00 euro di materiali.
4.2. La responsabilità è imputabile alla società convenuta, in quanto costruttrice dell'immobile; è altresì imputabile alla convenuta in quanto direttore dei lavori, non essendo allegato alcun Controparte_3 elemento dal quale possa evincersi che i predetti difetti non potessero essere rilevati e segnalati dal direttore dei lavori, nel corso della costruzione.
5. Conclusivamente, la domanda proposta da parte attrice va accolta e le convenute vanno condannate al risarcimento del danno in favore del liquidato in 464.354,00 euro: Parte_1
- 456.654,00 euro per i vizi relativi al tetto (opere edili: 370.000,00 euro;
IVA su opere edili 10%:
37.000,00 euro;
spese tecniche: 40.700,00 euro;
IVA 22% su spese tecniche: 8.954,00 euro, esclusa cassa previdenziale, pure conteggiata dal CTU, in quanto non richiesta nelle conclusioni di parte attrice);
- 7.700,00 euro per i vizi delle autorimesse (7.000,00 euro per opere edili e 700,00 euro per IVA su opere edili). pagina 14 di 15 Pur trattandosi di importo dovuto a titolo di risarcimento, si ritiene che la relativa liquidazione sia comprensiva anche del lucro cessante e, dunque, che non debba farsi luogo al calcolo degli interessi sulla somma anno per anno rivalutata dalla data del sinistro alla data della sentenza, essendo stato il danno liquidato all'attualità e parametrato al rifacimento integrale della copertura a nuovo.
6. Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in favore del Condominio:
- per il giudizio di accertamento tecnico preventivo in: 7.981,63 euro per spese vive documentate
(379,00 contributo unificato, 27,00 marca da bollo;
7.575,63 per onorari del Consulente tecnico d'ufficio) e 3.827,00 euro per compensi professionali, sulla base del D.M. 55/2014, tenuto conto del valore della causa, con applicazione dei medi ridotti del 30%, nei limiti di quanto richiesto con la nota spese;

- per il giudizio di merito: in 1253,92 euro per spese vive (1.214,00 contributo unificato, 27,00 marca da bollo, 12,92 notifica citazione) e 17.484,00 euro per compensi professionali, sulla base del DM.
147/2022, tenuto conto del valore della causa, con applicazione dei parametri medi per la fase di studio e introduttiva e medi ridotti del 30% per la fase istruttoria e decisionale, stante la mancata assunzione di mezzi di prova.


P.Q.M.


Il Tribunale di Verbania, definitivamente pronunciando:
1. Accoglie la domanda proposta dal e, per l'effetto, condanna Parte_1 Controparte_2
e , in via solidale, al pagamento in favore del di 464.354,00 Controparte_3 Parte_1 euro oltre interessi al tasso di interesse legale dalla sentenza al soddisfo.
2. Condanna e , in via solidale, alla rifusione delle spese di lite in favore Controparte_2 Controparte_3 del che liquida: per il giudizio di accertamento tecnico preventivo, in Parte_1
7.981,63 euro per spese vive ed 3.827,00 euro per compensi professionali, oltre rimborso forfettario nella misura del 15% del compenso, cpa ed IVA come per legge;
per il giudizio di merito, in
1253,92 euro per spese vive e 17.484,00 euro per compensi professionali, oltre rimborso forfettario nella misura del 15% del compenso, cpa ed IVA come per legge.
Così deciso in Verbania, 31.3.2025
Il Giudice
Dr.ssa Vittoria Mingione
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