TRIBUNALE ORDINARIO DI TREVISO
SEZIONE TERZA CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale in composizione monocratica, in persona del Giudice dott.ssa
Elena Merlo, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al R.G. n° 7789/2021 promossa con atto di citazione notificato in data 13/12/2021 da
(C.F. ), con l'Avv. Parte_1 P.IVA_1
ZANOTELLI MATTEO e l'Avv. COMPAROTTO ENRICO, giusta procura allegata all'atto di citazione telematico, con domicilio eletto presso lo studio dell'Avv.
MARAN ENRICO in CROCETTA DEL MONTELLO (TV)
- parte attrice - contro
(C.F. ), con l'Avv. BERTOLI Controparte_1 P.IVA_2
ANTONIO, giusta procura allegata alla comparsa di costituzione telematica, con domicilio eletto presso lo studio del difensore in PADOVA
- parte convenuta -
***
OGGETTO: Vendita di cose immobili
Conclusioni di parte attrice:
- per “NEL MERITO: Parte_1 Voglia l'on. Tribunale adito, in persona del Giudice designato, disattesa ogni avversaria domanda ed eccezione, e per tutti i motivi esposti in narrativa del presente atto A) In via principale: accertare l'avvenuta risoluzione per mutuo dissenso ex art. 1372 c.c. del contratto preliminare di compravendita datato 23.12.2014 e, per gli effetti, condannare alla restituzione dell'assegno Controparte_1 bancario n.

0.010.127.911 di € 1.000.000; B) in via subordinata: B.1) accertare il grave inadempimento di al contratto Controparte_1 preliminare di compravendita datato 23.12
1 B.2) accertato il recesso di al contratto Parte_1 preliminare 23.12.2014, conda l pagamento Controparte_1 della somma di € 2.000.000 ex art 1385 c.c., oltre interessi dal dovuto al saldo, nonché alla restituzione dell'assegno bancario n.

0.010.127.911 di € 1.000.000; B.3) in caso di rigetto della domanda sub. B.2) che precede, risolvere ex art. 1453 c.c. il contratto preliminare di vendita 23.12.2014 e, per gli effetti, disporre la condanna generica al risarcimento del danno (con Controparte_1 riserva di introdurre separato giudizio volto alla quantificazione e liquidazione del danno), nonché alla restituzione dell'assegno bancario n.

0.010.127.911 di € 1.000.000.
- con vittoria di spese e competenze legali, comprensive di accessori di legge (rimborso spese generali 15%, cassa previdenziale, IVA). 4 IN VIA ISTRUTTORIA, reitera tutte le istanze istruttorie così come integralmente contenute nelle memorie ex art. 183, co. 6 n. 2 e 3 c.p.c. rispettivamente del 09.06.2022 e del 24.06.2022;”
Conclusioni di parte convenuta:
- per “'In principalità e nel merito: Controparte_1 respi ché infondate in fatto e diritto e non provate. In via riconvenzionale: accertato e dichiarato il grave inadempimento di alle Parte_1 obbligazioni assunte con il preliminare 23.12.14, dichiarare che Controparte_1 è legittimamente receduta dallo stesso, conseguentemente condannare
[...] a pagare a la somma di € Parte_1 Controparte_1 1.000.000 convenuta a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi ex art. 1284, 4° comma cc dal dovuto al saldo. In subordine: accertato e dichiarato il grave inadempimento di alle Parte_1 obbligazioni di pagamento assunte con il preliminar si la risoluzione giudiziale del contratto ex art. 1453 cc per grave inadempimento della convenuta;
conseguentemente condannare la stessa al risarcimento dei danni nella misura che verrà provata in corso di causa o che sarà comunque ritenuta di giustizia a seguito dell'istruttoria scritta e orale, pari alla differenza tra il prezzo pattuito nel preliminare e il valore degli immobili alla data in cui l'inadempimento dell'attrice è divenuto definitivo, oltre rivalutazione e interessi moratori dal dovuto al saldo. Spese di lite rifuse.';
- in via istruttoria: previa eventuale revoca dell'ordinanza del 3.3.23, voglia il Tribunale ammettere le istanze istruttorie della convenuta dedotte nella seconda e terza memoria ex art. 183 6° comma c.p.c. e in ordine alle prove avversarie si riporta alla terza memoria 183, 6° comma c.p.c. e alle deduzioni a verbale all'udienza del 29.11.22.”
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Parte attrice chiede accertarsi la risoluzione per mutuo dissenso del contratto preliminare di vendita di immobile intercorso tra le parti, con condanna della convenuta alla restituzione dell'assegno bancario ricevuto recante l'importo pattuito a titolo di caparra confirmatoria, pari ad €
1.000.000,00; chiede, in subordine, accertarsi l'inadempimento della convenuta alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare e la
2 conseguente legittimità del recesso operato dall'attrice, con condanna della convenuta al pagamento a parte attrice dell'importo di € 2.000.000,00, pari al doppio della caparra versata all'atto della stipula del preliminare suddetto, oltre che alla restituzione dell'assegno bancario ricevuto. In via di ulteriore subordine, chiede dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento della convenuta, con condanna generica della stessa al risarcimento del danno (da quantificarsi in separato giudizio) e alla restituzione dell'assegno bancario ricevuto.
Allega, in particolare, che le parti avevano stipulato in data 23.12.2014 un contratto preliminare di vendita di immobili e che la convenuta sarebbe stata inadempiente, avendo dichiarato che i beni erano liberi da ipoteche, mentre l'attrice avrebbe successivamente verificato l'iscrizione su di essi di un'ipoteca, risalente a pochi mesi prima della stipula del preliminare. L'attrice avrebbe, quindi, chiesto alla convenuta di procedere a non incassare l'assegno ricevuto a titolo di caparra confirmatoria e si sarebbe determinata a non portare a termine l'operazione, soprassedendo alla richiesta di danni alla promittente venditrice. Le parti non avrebbero, tuttavia, proceduto a formalizzare per iscritto l'accordo raggiunto, avendo l'attrice fornito riscontro alla proposta ricevuta solo a distanza di mesi. In ogni caso, la convenuta sarebbe stata inadempiente agli obblighi assunti con il contratto preliminare, avendo taciuto l'esistenza di un'ipoteca e proceduto, successivamente, ad iscrivere sui beni promessi in vendita ulteriori ipoteche.

1.2 Parte convenuta chiede il rigetto delle domande attoree, con condanna in via riconvenzionale della stessa attrice al pagamento dell'importo di €
1.000.000,00 pattuito a titolo di caparra, previo accertamento dell'inadempimento dell'attrice stessa e della conseguente legittimità del recesso della convenuta dal contratto preliminare. Contesta di essersi trovata nella necessità di vendere gli immobili per una crisi finanziaria, affermando, per contro, che il mancato incasso dell'assegno recante la caparra confirmatoria pattuita sarebbe dipeso dalle richieste della stessa attrice, motivate sulla base del fatto che non vi sarebbe stata provvista sul conto di traenza. A seguito di lunghe trattative, le parti avrebbero raggiunto un accordo nel senso di non dare seguito al preliminare, con versamento da parte della promissaria acquirente alla convenuta dell'importo di € 1.000.000,00 in via
3 rateale, senza tuttavia pervenire alla formalizzazione di alcun accordo risolutivo.

2. La causa è stata ritenuta matura per la decisione su base documentale, come da ordinanza in data 3.3.2023, che qui integralmente si richiama.
Risultano, infatti, inammissibili le istanze di istruttoria orale formulate dalle parti, avendo i capitoli di prova orale dedotti dalle parti ad oggetto circostanze irrilevanti e risultando le consulenze tecniche d'ufficio richieste dalla convenuta inconferenti ai fini della decisione.

2.1 Nel merito, in primo luogo, non risulta fondata la domanda formulata da parte attrice in via principale: la risoluzione per mutuo consenso di un contratto preliminare di vendita di un bene immobile, per il quale la forma scritta è richiesta ad substantiam ex art. 1351 c.c., deve essere fatta anch'essa per iscritto.
Nel caso di specie, parte attrice (promissaria acquirente) ha documentato unicamente che la convenuta (promittente venditrice), a distanza di alcuni anni dalla data del preliminare (stipulato in data 23.12.2014), ovvero a settembre 2019, le ha inviato a mezzo raccomandata una comunicazione con cui le chiedeva di “preparare una bozza di transazione per l'annullamento del contratto e la relativa restituzione dell'assegno di caparra” (cfr. doc. 9 attoreo).
Seppur detta comunicazione sia indice di una generica volontà della stessa convenuta di non dare seguito agli obblighi assunti con il contratto preliminare, essa non è sufficiente al fine di ritenere sussistente la volontà della convenuta di sciogliersi dagli obblighi assunti e di liberare la controparte, con qualsivoglia rinuncia a far valere gli effetti della caparra confirmatoria ivi pattuita e, in particolare, a chiedere di ritenere la caparra, né – tanto meno – rappresenta un riconoscimento di un inadempimento in capo alla convenuta stessa, con diritto in capo all'attrice al doppio della caparra.

2.2 Cionondimeno, non possono sussistere dubbi in ordine alla comune volontà delle parti di non dare seguito agli obblighi assunti con il contratto preliminare di vendita, con specifico riferimento alle obbligazioni tipicamente ad esso connesse di trasferimento della proprietà dei beni e al pagamento del corrispettivo pattuito, tanto è vero che nessuna delle due parti chiede pronunciarsi sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c.
Conseguentemente, deve essere preliminarmente dichiarata l'inefficacia di
4 detto contratto, conseguente al recesso da entrambe le parti esercitato e, in ogni caso, alle domande nel presente giudizio rassegnate.
L'unico reale oggetto del contendere riguarda la caparra confirmatoria pattuita nel contratto medesimo, atteso che le parti discutono in ordine alla legittimità di detti recessi, in ragione dell'inadempimento da ciascuna di esse attribuito alla controparte, al fine di ritenere la caparra (con riferimento alla convenuta) ovvero di esigerne il doppio (con riferimento all'attrice), ai sensi dell'art. 1385, co. 2, c.c.
A tale proposito, giova rammentare che la pattuizione contenuta in un contratto con riferimento alla caparra costituisce contratto reale, accessorio rispetto al contratto principale (conformemente a giurisprudenza costante e come ribadito, anche recentemente, da Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 35068 del
29/11/2022), che si perfeziona con la consegna della somma pattuita a titolo di caparra. Nel caso di specie, la convenuta, malgrado abbia pacificamente ricevuto l'assegno bancario recante l'importo di € 1.000.000,00 (come da quietanza contenuta all'art. 4 del contratto preliminare, cfr. doc. 5 attoreo), non ha mai proceduto all'incasso di detto titolo. Dunque, a prescindere dalle motivazioni di detto mancato incasso, il negozio reale avente ad oggetto la caparra confirmatoria, accessorio rispetto al contratto preliminare di vendita, non può ritenersi perfezionato (cfr., ex multis, Cass., Sez. 2, Ordinanza n.
10366 del 31/03/2022). Pertanto, le domande formulate da entrambe le parti ai sensi dell'art. 1385, co. 2, c.c. non meritano accoglimento, per mancato perfezionamento del negozio inerente la caparra confirmatoria.
Del resto, non è nemmeno possibile ritenere che detta pattuizione rivestisse, nel caso di specie, natura consensuale, quale negozio atipico;
depone in tal senso, da un lato, il riferimento alla quietanza contenuto nel citato articolo 4 del contratto preliminare, che, al di là del tenore letterale, non può riferirsi alla ricezione della somma, bensì del solo assegno, e che sembra denotare, in ogni caso, la volontà delle parti di perfezionare il negozio inerente la caparra mediante l'immediata dazione della relativa somma:
5 Dall'altro lato, deve essere valorizzata la condotta delle parti successiva alla conclusione del contratto, ai sensi dell'art. 1362, co. 2, c.c.: infatti, la convenuta, malgrado si difenda sostenendo di non avere proceduto all'incasso dell'assegno su richiesta della stessa attrice, non ha documentato alcuna diffida all'attrice stessa a provvedere al versamento della somma corrispondente (come a voler considerare la mera consegna dell'assegno quale regolare esecuzione del contratto), mentre l'attrice, che avrebbe in ipotesi potuto dolersi del mancato incasso dell'assegno da parte della prenditrice
(comportamento contrario a buona fede e suscettibile – come poco sopra evidenziato – di porre nel nulla la pattuizione inerente la caparra), parimenti non ha mai invitato la convenuta a procedere a detto incasso, così contribuendo, a propria volta, ad impedire alla pattuizione di cui all'art. 4 del contratto di produrre i suoi effetti, ai fini dell'art. 1385, co. 2, c.c. Invero, anche a voler dare seguito alle conclusioni cui perviene la citata pronuncia di
Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 10366 del 31/03/2022, con riferimento all'insorgenza - a carico del prenditore dell'assegno che non procede al suo incasso - degli obblighi propri della caparra, nel caso in esame l'attrice non si
è mai doluta della carenza di correttezza della controparte sotto tale profilo, tanto è vero che la domanda dalla stessa formulata in via principale riguarda la risoluzione dell'intero contratto, con mera restituzione dell'assegno e rinuncia a far valere gli effetti propri della caparra (cfr. conclusioni attoree:
“accertare l'avvenuta risoluzione per mutuo dissenso ex art. 1372 c.c. del contratto preliminare di compravendita datato 23.12.2014 e, per gli effetti, condannare alla restituzione dell'assegno bancario n. Controparte_1


0.010.127.911 di € 1.000.000”).
Conseguentemente, non risulta necessario entrare nel merito degli inadempimenti che le parti reciprocamente si addebitano al fine di avvalersi del regime di cui all'art. 1385, co. 2, c.c.
6 Pertanto, dichiarata l'inefficacia del contratto preliminare di vendita intercorso tra le parti in data 23.12.2014, vengono rigettate tutte le domande formulate con riferimento alla caparra confirmatoria pattuita, con condanna della convenuta alla restituzione dell'assegno bancario ricevuto e tuttora in suo possesso, del quale essa ha già offerto la restituzione all'attrice (cfr. pag.
18 comparsa di risposta).
Per scrupolo, viene altresì rigettata la domanda formulata dall'attrice sub
B.3), atteso che - fermo quanto già dedotto in ordine alla risoluzione e all'inefficacia del contratto preliminare di vendita - l'attrice non ha in alcun modo allegato il danno dalla stessa subito in conseguenza dell'operazione negoziale della quale si discute, essendo, anzi, rimasta inerte per molti anni dopo la stipula di detto contratto, senza avanzare alcuna pretesa né con riferimento al trasferimento dell'immobile né rispetto alla caparra confirmatoria, provvedendo a recedere formalmente dal contratto in questione soltanto con l'introduzione dell'odierno giudizio (cfr. punto 31 di pag. 9 atto di citazione).

3. Ai sensi dell'art. 92 c.p.c., in ragione della reciproca soccombenza, le spese di lite vengono integralmente compensate.


P.Q.M.


Il Tribunale Ordinario di Treviso, Sezione Terza Civile, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda, istanza ed eccezione, così provvede:
1) accerta l'inefficacia del contratto preliminare di vendita stipulato tra le parti in data 23.12.2014;
2) rigetta ogni altra domanda formulata dalle parti;

3) condanna parte convenuta alla restituzione a Controparte_1 parte attrice dell'assegno bancario n. Parte_1

0.010.127.911 di € 1.000.000,00 tratto sulla Banca Popolare di Novara;

4) compensa integralmente le spese di lite tra le parti.
Così deciso in Treviso, il 4 giugno 2025
Il giudice
- dott.ssa Elena Merlo -
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