R.G. N. 1206/2025
TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il giudice dott. Paolo Bertollini,
a scioglimento della riserva assunta all'udienza dell'11 aprile 2025; sul ricorso per sequestro conservativo ante causam iscritto al R.G. N. 1206/2025 promosso da
C.F. , in persona del legale rappresentante pro tempore, Parte_1 P.IVA_1
elettivamente domiciliata in Como, via G.B. Grassi n. 16, presso lo studio dell'avv. Francesca
Acquati, che la rappresenta e difende giusta procura allegata al ricorso;

- Ricorrente - nei confronti di
(C.F. , in persona del Controparte_1 P.IVA_2
Presidente pro tempore, elettivamente domiciliata in Como, piazza Giovanni Paolo II, n. 17, presso lo studio dell'avv. Lino Davide Tiburzi che la rappresenta e difende come da procura allegata alla memoria difensiva;

- Resistente - ha pronunciato la seguente:
ORDINANZA
1. Con ricorso cautelare ante causam ex artt. 671 e 669-bis c.p.c., ritualmente depositato in data 4.04.2025, la adiva l'intestato Ufficio esponendo di aver stipulato con Parte_1
la in data 10.01.2025, un contratto preliminare di Controparte_1
compravendita con il quale essa ricorrente si era impegnata ad acquistare e la controparte a vendere alcuni terreni siti nel Comune di Tavernerio, sezione Solzago, censiti catastalmente al foglio 9, mapp. 1570, 1571, 1573, 1581, 1582, 1583, 1584, 1585, 1586 e 1587, al complessivo prezzo di € 290.000,00 oltre IVA, che essa ricorrente aveva già versato nella misura di € 280.000,00, da imputarsi a caparra confirmatoria, il tutto prevedendo che il definitivo di compravendita sarebbe stato stipulato entro novanta giorni dal preliminare. Precisava, altresì, la ricorrente che i terreni oggetto del preliminare erano ricompresi nel Piano
Attuativo Ambito di Trasformazione denominato “C5 Via Primo Maggio”, di cui alla
Convenzione di lottizzazione stipulata in data 14 marzo 2017, in virtù della quale la controparte si era obbligata all'esecuzione di talune opere di urbanizzazione, e che, in data
22.01.2025, la aveva informato il circa il proprio Parte_1 Controparte_2
imminente subentro nella titolarità dei terreni e la propria intenzione di dar corso agli interventi di edilizia privata (cfr. all. 2 al ricorso).
L'ente pubblico aveva, tuttavia, informato la ricorrente dell'intervenuta sospensione della procedura occorrente al rilascio dei titoli edilizi, a motivo dell'inadempimento, ascrivibili alla resistente, dell'obbligo di fornire le garanzie fideiussorie di cui all'art. 18 e di CP_1
eseguire gli interventi perequativi di cui all'art. 7 della Convenzione.
In ordine al periculum in mora, deduceva poi la ricorrente che la controparte era fortemente indebitata, nei confronti di INPS, istituti di credito e Agenzia delle Entrate, e che le passività erano notevolmente superiori ai ricavi, sussistendo quindi un serio rischio di incapienza del patrimonio della debitrice. Quest'ultima aveva, inoltre, da ultimo, conferito incarico ad un'agenzia immobiliare per la ricerca di potenziali acquirenti di alcuni terreni di sua proprietà.
Premesso dunque l'inadempimento della controparte, tale da compromettere l'edificabilità dei terreni e da cagionare un danno alla promissaria acquirente, sotto il profilo del prezzo della vendita (quasi totalmente versato), essa ricorrente chiedeva concedersi un sequestro conservativo sui beni immobili di proprietà della resistente, distinti al catasto dei terreni del
Comune di Tavernerio, al foglio 9, mapp. 1444, 1445, 639, 67, 1615 e 1370, al fine di garantire l'ipotetico diritto alla restituzione del prezzo, in ipotesi di domanda di risoluzione del contratto, o la differenza di prezzo in caso di domanda di riduzione dello stesso, il tutto oltre al risarcimento del danno.
Fissata l'udienza e notificato tempestivamente il ricorso, si costituiva in giudizio la senza nulla contestare sul merito della domanda cautelare Controparte_1
avversaria e chiedendo soltanto di limitare il sequestro conservativo ai terreni di cui ai mapp.
67, 1444, 1445 e 639, essendo tutti gli altri funzionali a dare attuazione alla convenzione di lottizzazione e a consentire alla controparte di entrare in possesso delle capacità edificatorie di cui al contratto preliminare di compravendita.
Sentite le parti, a scioglimento della riserva assunta all'udienza dell'11.04.2025, il procedimento cautelare viene dunque definito con la presente ordinanza. 2. Tanto esposto, occorre premettere in diritto che il sequestro conservativo di cui all'art. 671
c.p.c. è un provvedimento cautelare di natura conservativa (a strumentalità c.d. forte) posto a tutela dei diritti di credito, ancorché non ancora liquidi o esigibili.
Il rischio temuto è che, nel tempo occorrente a tutelare le proprie ragioni di credito nelle vie ordinarie, il patrimonio del debitore possa risultare incapiente;
questo, o per via dell'oggettiva consistenza, in termini qualitativi e quantitativi, del patrimonio del debitore (criteri c.d.
“oggettivi”), oppure per eventuali condotte o atti sintomatici della volontà di sottrarre i propri beni alla garanzia patrimoniale (criteri c.d. “soggettivi”), senza peraltro che, ai fini della concessione della misura cautelare, tali presupposti debbano necessariamente concorrere (cfr. ex plurimis Trib. Savona, 22 novembre 2023; nello stesso senso, v. anche Trib. Napoli, 1° aprile 2020; nonché Cass. 26 febbraio 1998, n. 2139).
Attributo fondamentale della tutela cautelare, invocata da parte ricorrente, è dunque la sua strumentalità rispetto alla futura domanda di condanna, la quale si manifesta – da un lato – sotto il profilo della non autosufficienza dell'ordinanza di accoglimento del ricorso, rispetto al processo di merito (ai sensi dell'art. 669-octies, primo comma, c.p.c., essa perde infatti i suoi effetti se il processo non è tempestivamente introdotto, oppure se lo stesso si estingue),
e – dall'altro – nella necessaria conversione del sequestro in pignoramento, ai sensi degli artt.
686 c.p.c. e 156 disp. att. c.p.c., a seguito dell'emanazione della sentenza di condanna.
Scopo del sequestro conservativo non è infatti altro se non quello di determinare, a carico del debitore, un vincolo di indisponibilità sui beni sottoposti a sequestro che non si differenzia, sul piano strutturale, dal vincolo nascente dal pignoramento;
esso rende, infatti, inopponibili e relativamente inefficaci, nei confronti del creditore sequestrante, tutti gli atti dispositivi aventi ad oggetto i beni sequestrati, che potranno essere oggetto di espropriazione forzata ancorché divenuti formalmente di proprietà di terzi.
L'unica differenza dal pignoramento è che lo stesso non avvantaggia gli altri creditori intervenuti nell'esecuzione, non essendo, da questo punto di vista, un c.d. “vincolo a porta aperta” e dovendosi ciascuno di essi attivare per conseguire un autonomo sequestro.
3. Tutto ciò premesso, la domanda della ricorrente deve necessariamente essere respinta perché, da un lato, difetta il nesso di necessaria strumentalità rispetto al merito e, dall'altro, non vi è prova del fumus boni iuris dell'invocata tutela di condanna. Sotto il primo aspetto, va detto infatti che, a fronte del lamentato inadempimento, la ricorrente ha prospettato due distinte azioni di merito: l'una, di risoluzione del contratto e di restituzione del doppio della caparra;
l'altra, di riduzione del prezzo e di risarcimento del danno.
Così facendo, ha palesato di non aver ancora perso l'interesse all'esatto adempimento del contratto preliminare e alla conclusione del definitivo, privilegiando i rimedi conservativi rispetto a quelli demolitori;
come noto, infatti, “in materia di contratto preliminare, il promissario acquirente non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto
o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme ma può esperire l'azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo e, cumulativamente, proporre un'"actio quanti minoris" per vizi della cosa, chiedendo l'eliminazione delle accertate difformità o la riduzione del prezzo” (cfr. Cass., sez. II, 26 febbraio 2016, n. 3855; nello stesso senso, v. anche Cass., sez. II, 23 novembre 2021, n. 36241).
Il rapporto tra i rimedi concretamente esperibili non può, tuttavia, che essere regolato dall'art. 1453, secondo comma, c.c., che delinea un rapporto di rigida alternatività tra la domanda di esatto adempimento e quella di risoluzione del contratto;
quest'ultima può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento, ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domanda la risoluzione.
Da questo punto di vista, la richiesta di sequestro conservativo ex art. 671 c.p.c., se parametrata al doppio della caparra confirmatoria di € 280.000,00, per complessivi €
560.000,00, non appare strumentale rispetto alla domanda di merito che la ricorrente intende proporre, che – allo stato e salvo ripensamenti – non sembra essere quella di risoluzione del contratto, che autorizzerebbe la restituzione del doppio della caparra versata ex art. 1385 c.c., bensì quella di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c., da intendersi cumulata alla domanda di riduzione del prezzo della compravendita.
Se interpretata come strumentale rispetto a quest'ultima, la domanda cautelare è invece infondata nel merito per difetto del fumus boni iuris.
Non è infatti chiaro, sulla base della sola lettura degli atti di causa, in che modo la sospensione della convenzione di lottizzazione, da parte del , possa incidere sul Controparte_2
concreto valore di mercato del bene compravenduto, non avendo la ricorrente fornito alcun elemento per procedere – in questa sede e pur con i limiti della cognizione sommaria imposti della presente fase cautelare – all'accertamento e alla liquidazione del credito restitutorio. L'istante avrebbe dovuto, in altri termini, allegare e provare l'ipotetica differenza di prezzo dei terreni, chiarendo in particolare se gli stessi mantengano comunque la loro edificabilità.
Né vi è prova del danno, che potrebbe derivare alla ricorrente dal mero ritardo nella conclusione del definitivo ad un prezzo inferiore, considerato che la stessa non ha dedotto la definitiva impossibilità di addivenire alla conclusione dell'affare.
Non vi sono dunque elementi a sufficienza per ritenere esistente il fumus boni iuris, inteso come probabile fondatezza della domanda di merito.
4. Infine, va escluso il periculum in mora per le ragioni che si vanno di seguito a indicare.
Come si è detto, la ricorrente non ha fornito alcun parametro per la quantificazione del presunto credito restitutorio, derivante dall'ipotetica riduzione del prezzo della vendita, né ha dedotto alcun elemento concreto a riprova del danno che conseguirebbe dal ritardo. Non vi sono, dunque, elementi sufficienti per ritenere – da un punto di vista oggettivo – l'incapienza del patrimonio della resistente e la sua inadeguatezza ad assolvere la funzione di garanzia. È
d'altronde pacifico tra le parti che la è proprietaria di una Controparte_1
serie di beni immobili, tra i quali rientrano anche quelli promessi in vendita.
Né vi è prova del periculum in senso soggettivo, che è escluso proprio dal contegno difensivo manifestato da parte resistente, nel riconoscersi debitrice della controparte e nel manifestare adesione alla domanda di sequestro conservativo avanzata dalla ricorrente;
non vi è, dunque, prova che la stessa intenda depauperare il suo patrimonio ai danni della controparte.
Segue il rigetto del ricorso cautelare per difetto dei relativi presupposti, a nulla rilevando l'adesione della resistente alle conclusioni della controparte, in quanto non sembra che il sequestro conservativo possa essere oggetto di un accordo endoprocedimentale, finalizzato ad incrementare le garanzie dell'una a favore dell'altra parte, in vista della futura conclusione dell'affare.
5. Il contegno processuale (totalmente adesivo) della resistente giustifica la compensazione integrale delle spese processuali tra le parti.


P.Q.M.


Il Tribunale, visto l'art. 669-septies c.p.c., così provvede:
- Rigetta il ricorso per sequestro conservativo proposto dalla nei Parte_1
confronti della;
Controparte_1
- Compensa le spese processuali tra le parti. Si comunichi.
Così deciso in Como, il 16 aprile 2025

Il giudice
dott. Paolo Bertollini