N. R.G. 1867/2024
VERBALE DELLA CAUSA R.G. 1867/2024
Tra
C.F. ( Parte_1 P.IVA_1
ATTORE
Contro
C.F. ( ) CP_1 C.F._1
CONVENUTO
Oggi 16/04/2025 ad ore 12:26 innanzi al dott. Meri Papalia, sono comparsi:
Per parte attrice nessuno compare;

Per parte convenuta l'Avv. Pentenero Simona;

Il Giudice
Ritenuta la causa matura per la decisione, invita le parti a precisare le conclusioni e a discutere la causa oralmente.
Parte resistente precisa come da conclusioni delle note scritte depositate in pct del 10 febbraio
2025
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 429 c.p.c. dandone lettura alle parti non presenti.
pagina 1 di 10 R.G 1867/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI IVREA

Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Meri Papalia ha pronunciato la seguente
SENTENZA

Nella causa di primo grado, iscritta al n. RG 1867/2024 promossa da:
C.F. ( Parte_1 P.IVA_1
ATTORE
Contro
C.F. ( ) CP_1 C.F._1
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Parte resistente ha concluso come da verbale d'udienza.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Parte attrice con atto di citazione del 28 giugno 2024 proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 540/2024 (R.G. 1433.2024) emesso dal Tribunale di Ivrea in data 21 maggio 2024 deducendo in primo luogo, l'inesistenza del contratto di locazione in quanto il contratto di locazione ad uso commerciale che vi era in essere tra le parti era stato anticipatamente estinto dalla convenuta (doc.
1), e il successivo documento 3 prodotto da controparte non era stato firmato e in ogni caso non era stato registrato con conseguente nullità dello stesso. In secondo luogo, deduceva che parte convenuta aveva prodotto un accordo di riduzione del canone, che non era firmato, e che in ogni caso esso doveva essere interpretato o come contratto verbale, o nel caso fosse stato effettivamente firmato una pagina 2 di 10 formalizzazione scritta di un nuovo contratto di locazione, che però non era mai stato registrato per cui tale accordo era nullo. Rilevava che il canone concordato in sede di contratto con parte convenuta non poteva essere utilizzato per determinare l'equa indennità di occupazione in quanto quest'ultima non può coincidere con quanto il locatore avrebbe diritto di pretendere ove il contratto non fosse stato colpito dalla sanzione della nullità. Infine, rileva come in sede di sottoscrizione del contratto di locazione, era stato consegnato da parte attrice alla convenuta un assegno bancario di euro 9.600 da intendersi come deposito cauzionale anche se indicato come “caparra” sulla matrice, per cui ne chiedeva la restituzione e concludeva con la richiesta di revoca del decreto ingiuntivo n. 540/2024, ed in via riconvenzionale di condanna del convenuto alla restituzione dell'assegno bancario per euro
9.600,00.
Con comparsa di costituzione e risposta del 10 settembre 2024, parte convenuta rilevava in via preliminare come parte attrice-opponente avesse erroneamente introdotto il presente giudizio con atto di citazione e con udienza a comparire fissata a 120 giorni secondo il rito Cartabia ma essendo l'iscrizione a ruolo nel caso di specie, avvenuta tempestivamente nei 40 giorni dalla notifica del decreto ingiuntivo opposto, è da ritenersi sanato l'errore dell'atto introduttivo, salvo il mutamento di rito disposto con ordinanza del 23 ottobre 2024.
Nel merito la convenuta eccepiva che contrariamente a quanto dichiarato dalla controparte, l'accordo di riduzione era stato firmato e registrato a cura del locatore e dichiarava che egli non ha aveva estinto anticipatamente il contratto, semplicemente il locatore si era apprestato a registrare il recesso dal contratto pervenutogli dal conduttore, che era pienamente valido ed efficace, per cui il debito a carico della società era a titolo di canoni e non a titolo di indennità di occupazione. Parte_1
Relativamente all'assegno, parte convenuta riteneva legittimo l'incasso dell'assegno privo di data consegnatogli dal debitore, come da giurisprudenza richiamata in seno alla comparsa costitutiva, e ciò a fronte dell'inadempimento della controparte alle obbligazioni di pagamento riguardanti il canone locatizio e le spese che gravano sul conduttore. Domandava, quindi, la conferma del decreto ingiuntivo con rigetto dell'opposizione e, in via riconvenzionale, la condanna della controparte al pagamento della somma di euro 10.286,61 a titolo di oneri accessori, al corrispettivo contrattuale dovuto per il mese di giugno e alla quota parte dell'imposta di registro.
Veniva avviata la procedura di mediazione obbligatoria che terminava con verbale negativo del mediatore a causa dell'assenza di parte opponente che dichiarava di non avere intenzione di presenziare all'incontro.
pagina 3 di 10 ***
L'opposizione è infondata e non merita alcun accoglimento.
Va rilevato in via preliminare, come parte attrice ha eccepito la nullità del contratto in essere tra le parti a causa della mancata registrazione dello stesso, ma tale eccezione risulta essere infondata in quanto parte convenuta ha dimostrato documentalmente la registrazione del contratto (doc. 2 fascicolo monitorio).
Inoltre, parte attrice ha eccepito la nullità della scrittura privata tra le parti che consisteva in un accordo di riduzione del canone per il periodo dal 1/5/2023 al 30/4/2024 (doc. 3 fascicolo monitorio) in quanto tale scrittura privata risultava non essere registrata, e neppure firmata da parte attrice. Ma anche sul punto parte convenuta, dimostra il contrario sempre per tabulas, in quanto l'accordo di riduzione canone risultava essere, in base alla documentazione prodotta dalla stessa e contrariamente a quanto eccepito da controparte, sia firmato (doc. 7a) che registrato a cura del locatore in data 26 aprile 2023
(doc. 7b). Per cui risulta accertata la piena efficacia e validità del contratto di locazione e dell'accordo integrativo tra le parti.
Va rilevato come le parti avevano inizialmente pattuito un canone mensile di euro 1.600, successivamente ribassato a 1.400 a partire dal 1° maggio 2023 fino al 30 aprile 2024 con l'accordo integrativo di cui sopra, ma, ciò nonostante, per alcune mensilità parte attrice ha pagato un canone superiore al dovuto, mentre altre volte ha pagato un canone inferiore a quello stabilito ed altre volte ancora non ha provveduto a nulla versare per la mensilità debenda.
Successivamente, parte opponente a causa di difficoltà economiche (aumento dei costi di gestione e calo della clientela per quanto dichiarato nella missiva sub. doc. 4 del fascicolo monitorio), procedeva al recesso dal contratto, comunicandolo alla convenuta tramite lettera datata 22 dicembre del 2023.
Parte convenuta, quindi, ricevuta la comunicazione di recesso da parte del conduttore con effetto immediato, quindi a decorrere dal 22 dicembre 2023, ha comunicato all'Agenzia delle Entrate
l'avvenuta risoluzione del contratto con evidente errore materiale nella indicazione della decorrenza, essendo indicato 31 gennaio 2023 anziché 31 dicembre 2023.
Parte opponente nonostante l'invio della comunicazione di recesso al locatore nel dicembre 2023, ha rilasciato i locali solo in data 27 giugno 2024, occupandoli di fatto sine titulo per circa sei mesi.
pagina 4 di 10 Determinata, quindi, la cessazione del contratto di locazione per recesso del conduttore, va rilevato come secondo l'art 1590 c.c. “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto”, quindi, è senz'altro confermata la sussistenza in capo al conduttore dell'obbligo di restituzione della cosa locata, rilevando come è su di esso che grava la prova di aver adempiuto e, quindi, rilasciato l'immobile. Parte attrice nonostante l'invio della comunicazione di recesso del contratto, non ha rilasciato l'immobile e nulla è stato dimostrato in merito all'assolvimento del relativo obbligo.
In ordine, invece, al pagamento dei canoni dovuti dall'attrice in opposizione fino alla riconsegna dell'immobile, si deve, condividere la giurisprudenza della Suprema Corte che ha evidenziato come “In materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto – sia contrattualmente, sia giudizialmente –
l'obbligo del conduttore di corrispondere il corrispettivo convenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., non richiede la sua costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui rimanga nella detenzione del bene, fino al momento dell'effettiva riconsegna, che può avvenire mediante formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dello stesso in condizioni tali da essere per quello disponibile.” (Cass.
Civ. del 7 maggio 2018 n. 10926/2018), parte attrice in opposizione è dunque obbligata al pagamento del canone di 1.400,00 euro (così come da ultimo accordo tra le parti) per tutte le mensilità fino al rilascio effettivo dell'immobile. Ne consegue che merita integrale accoglimento la domanda riconvenzionale di parte convenuta in ordine all'importo dovuto di ulteriori 1.400,00 a titolo di canone per l'ulteriore mese di occupazione maturato l'emissione del decreto ingiuntivo del 21 maggio 2024, e ciò essendo i locali stati occupati dall'attrice fino a fine giugno 2024.
Infatti, ai sensi dell'art. 1591 c.c. “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno”. Ne deriva, dunque, che è sufficiente allegare il mancato adempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata entro il termine di efficacia del recesso (circostanza pacifica nel caso di specie) per riconoscere il diritto del locatore a vedersi corrisposto il corrispettivo convenuto tra le parti fino a quel momento, e non un equo indennizzo di occupazione come ritenuto da parte attrice- opponente. Quest'ultima, infatti, sul punto canoni dovuti, rilevava che in caso di assenza di registrazione del contratto, il locatore possa richiedere non il pagamento dei canoni pattuiti, ma soltanto una indennità di occupazione che non può coincidere con quanto il locatore avrebbe diritto di pretendere ove il contratto non fosse stato colpito pagina 5 di 10 dalla sanzione della nullità. Tale eccezione però risulta essere infondata in quanto è stato appunto dimostrato da parte convenuta da subito la sussistenza della registrazione del contratto per tabulas.
Parte opponente eccepisce, inoltre, la nullità del proprio recesso del 22 dicembre 2023 in quanto, a suo dire, non era possibile estinguere un contratto già estinto per effetto del precedente recesso già compiuto dal locatore. Tale doglianza della parte attrice sorge dalla ricevuta dell'Agenzia delle Entrate
(doc. 8 di parte convenuta) riportante nella causale: “comunicazione risoluzione contratto di locazione in data 31 gennaio 2023”, anziché 31 dicembre 2023, per cui da tale ricevuta parte attrice opponente ha dedotto la sussistenza di una precedente risoluzione del contratto ad opera della convenuta, non avvedendosi che si tratta di mero errore materiale nella registrazione dell'Agenzia delle Entrate, non essendoci state precedenti missive o comunicazioni di recesso dal contratto da parte del locatore notificate al conduttore, e che si verte in ipotesi di atto recettizio, sì che sarebbe del tutto inesistente un recesso registrato all'Agenzia delle Entrate in assenza di sua comunicazione alla controparte contrattuale.
Sul punto, peraltro, parte convenuta ha ben evidenziato come al locatore non sia consentita alcuna facoltà di recesso dal contratto, ma solo di disdetta alla scadenza, secondo specifiche disposizione di legge, sì che, anche qualora ci fosse stato un generico recesso da parte del locatore come eccepisce parte attrice, questo sarebbe stato nullo in quanto in violazione di legge.
In merito alla domanda riconvenzionale di parte attrice, con cui viene chiesta la restituzione dell'assegno bancario di euro 9.600,00 consegnato in data 17 luglio 2020, va evidenziato come sul contratto nulla è stato indicato, nè specificato in ordine alla consegna di tale titolo. In ogni caso, in riferimento alla somma di 9.600,00 risulta irrilevante l'eccezione di parte convenuta in ordine alla sua consegna a titolo di pagamento in luogo della qualifica cauzionale invocata dalla controparte. Certo è che è incontroverso tra le parti che tra le stesse non pendano altri rapporti giuridici diversi dalla locazione per cui è causa che possano giustificare il trattenimento della somma a titolo di garanzia, né tale mezzo di pagamento è stato meglio imputato dalla parte convenuta a titolo di pagamento di altre debenze pregresse della controparte. Ne consegue che il comportamento del creditore che si rifiuti di restituire l'assegno in bianco ricevuto, domandando al contempo la condanna della controparte al pagamento di tutte le somme debende, altro non manifesta che l'intenzione abusiva dello stesso, volta ad ottenere un titolo esecutivo giudiziario nella presente sede da poter azionare contemporaneamente al titolo già a sue mani. Ne consegue che tale somma deve essere considerata come già avvenuto pagamento con estinzione parziale del credito debendo in favore di . CP_1
pagina 6 di 10 Sul punto deve evidenziarsi come la parte convenuta ha esperito domanda riconvenzionale domandando il pagamento della somma di euro 1.400,00 a titolo di canone del mese di giugno in forza della data di effettivo rilascio della res immobiliare, oltre, al rimborso delle spese condominiali, per le quali sussiste l'obbligazione gravante in capo al conduttore, come da contratto di locazione intercorso tra le parti. La parte convenuta ha dato compiuta allegazione degli oneri condominiali maturati nel corso della locazione, fino al momento del rilascio della res immobiliare per complessivi euro
7.406,26, suddividendoli specificatamente anno per anno, e richiamando i consuntivi approvati dall'assemblea condominiale. Nulla è stato contestato dalla parte attrice nella prima difesa utile, sì che l'elemento fattuale della sussistenza delle suddette somme, quali spese condominiali oggetto di approvazione da parte dell'assemblea condominiale è divenuto elemento pacifico, con conseguente comprova dell'obbligazione gravante sul conduttore e fondatezza della domanda di pagamento così avanzata.
Alle suddette spese oggetto di consuntivo approvato dall'assemblea condominiale si aggiungono, poi, le spese condominiali oggetto dell'approvazione del bilancio preventivo approvato per l'anno 2024.
Anche per tale domanda parte convenuta ha specificatamente allegato le somme che egli deduce essere state approvate da parte dell'assemblea condominiale, senza che nulla sia stato oggetto di contestazione ex art. 115 c.p.c. dalla controparte, sì che alla luce della pacificità degli elementi fattuali oggetto delle spese approvate, risulta accoglibile la domanda avanzata da parte attrice per euro 700,00 per oneri accessori, oltre alla quota consumo acqua potabile per euro 172,35, in proporzione al primo semestre dell'anno 2024, periodo nel quale il conduttore ha mantenuto l'occupazione immobiliare. Ne consegue che la domanda di rimborso delle spese condominiale va integralmente accolta per euro 8.271,61.
Infine, a favore di parte locatrice va accolta la domanda di pagamento della somma di euro 408,00 in forza del punto 14 del contratto di locazione che ha posto a carico della conduttrice gli oneri fiscali e le spese di registrazione in combinato disposto con l'elemento fattuale pacifico di sussistenza della debenza e del suo ammontare, alla luce della mancata contestazione della controparte.
Ne consegue che a favore di parte convenuta va determinato un credito complessivo come sopra determinato per euro 10.079,61, ulteriore rispetto a quello di cui al provvedimento monitorio opposto e da cui va scomputato il valore dell'assegno che la stessa parte convenuta imputa a mezzo di pagamento che ella intende mantenere a proprie mani e così per un residuo pari ad euro 479,61.
Si deve, quindi, concludere che l'opposizione esperita dalla è infondata sussistendo Parte_1
integralmente la debenza azionata in via monitoria da controparte, mentre fondata è la domanda di pagina 7 di 10 restituzione dell'assegno, previa sua riqualifica quale detrazione delle somme di spettanza di parte attrice che non possono essere cumulate da parte convenuta con una titolo giudiziario di condanna al pagamento di tutto quanto da ella debendo trattenendo in aggiunta le somme di cui all'assegno che essa imputa a mezzo di pagamento già ricevuto mentre, infine, solo parzialmente fondata è la domanda di condanna riconvenzionale avanzata da parte convenuta per le maggiori somme debende a suo favore rispetto al titolo di credito già ricevuto in pagamento e a sue mani.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e la liquidazione del compenso va effettuata ai sensi del D.M. 55/2014 (come modificato dal D.M. 37/2018 e dal D.M. 147/2022), tenuto conto dei parametri per la sua determinazione di cui all'art. 4 e, in particolare, delle caratteristiche, dell'urgenza e del valore dell'affare, nonché del numero e della complessità delle questioni giuridiche trattate. La liquidazione deve avvenire in base allo scaglione da euro 5.201,00 - a euro 26.000,00, determinato in base alla somma riconosciuta a favore di parte convenuta e con applicazione e con applicazione dei compensi minimi previsti per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione/istruttoria e decisionale, stante la non complessità delle questioni giuridiche e fattuali trattate, la natura tecnica della controversia che non ha comportato udienze per l'assunzione di prove costituente e la decisione a mezzo di discussione orale in cui non sono state trattate nuove questioni giuridiche rispetto a quelle dell'atto introduttivo.
Devono, inoltre, aggiungersi i compensi per la mediazione obbligatoria, liquidati secondo la tabella n.
25-bis dell'allegato B del D.M. 37/2018, prendendo in riferimento il valore minimo della fase di attivazione stante l'esito negativo al primo incontro. Gli onorari vengono, pertanto liquidati in euro
4.3210,00 per compensi, oltre oneri accessori e rimborso spese forfettarie del 15% ai sensi dell'art. 2, co. 2, D.M. 55/2014.
Preso atto, infine, che l'attrice non ha inteso partecipare alla mediazione regolarmente instaurata dalla controparte, deve essere disposta la condanna al versamento di una somma pari al doppio del contributo unificato a favore dello Stato, ex art. 12-bis comma 2 del D. Lgs. 28/2010.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
- rigetta l'opposizione proposta da C.F. ( ; Parte_1 P.IVA_1 pagina 8 di 10 - conferma in ogni sua parte e dichiara definitivamente esecutivo il decreto ingiuntivo n. 540/2024
(R.G. 1433.2024) emesso dal Tribunale di Ivrea in data 21 maggio 2024;
- accoglie la domanda riconvenzionale proposta dalla C.F. Parte_1
( ) e per l'effetto dichiara la parziale compensazione tra la somma di euro 9.600,00 P.IVA_1
debenda in proprio favore e le maggiori somme debende a favore C.F. CP_1
( ); C.F._1
- accoglie parzialmente la domanda riconvenzionale avanzata da C.F. CP_1
( ) e per l'effetto condanna la C.F. C.F._1 Parte_1
( ) al pagamento della somma di euro 479,61; P.IVA_1
- condanna la C.F. ( ) alla refusione delle spese di lite in Parte_1 P.IVA_1
favore di C.F. ( ) che liquida nella somma di euro 4.321,00 CP_1 C.F._1
per compensi, oltre IVA, CPA, e rimborso spese generali del 15% come per legge;

- condanna la ( ) al pagamento di una somma pari al Controparte_2 P.IVA_1
doppio del contributo unificato a favore dello Stato.
Ivrea, 16 aprile 2025
Il Giudice
Dott.ssa Meri Papali
pagina 9 di 10

Ivrea, 16 aprile 2025
Il Giudice
dott. Meri Papalia
pagina 10 di 10