n. 3241/2022 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Ordinario di Cuneo
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale Ordinario di Cuneo – Sezione Civile – in composizione monocratica e nella persona del Giudice dott.ssa Roberta Bonaudi ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 3241/2022 avente ad oggetto: Diritto di prelazione - diritto di riscatto del conduttore (L 392/1978
431/1998)
TRA
(c.f. ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso, come da procura in atti, dall'Avv. GENNARO ANTONELLA (c.f.
; C.F._1
ATTRICE
E
(c.f. , rappresentato e difeso, come da procura Controparte_1 C.F._2 in atti, dall'Avv. GALIA ALESSANDRO (c.f. ) C.F._3
CONVENUTA
CONCLUSIONI
Parte_1
Piaccia al Tribunale Ill.mo di Cuneo,
Contrariis rejectiis
Nel merito:
Accertare la sussistenza del diritto di prelazione in capo all' Parte_1
e per l'effetto ordinare a di trasferire la
[...] Controparte_1 proprietà dell'immobile sito in Cuneo Via Meucci, n. 27 individuato catastalmente al foglio 90 – part. 802, sub. 44, categoria catastale A/2, classe 2, vani 5,5 rendita catastale € 468,68 all' alle Parte_1 condizioni previste dalla legge contro la corresponsione da parte di della Pt_2 somma di € 39.358,23 a favore della signora corrispondente al valore Controparte_1 dell'immobile stabilito ex lege.
1

Rigettare la domanda riconvenzionale formulata da parte avversa in quanto infondata in fatto ed in diritto.
Con il favore di spese e compensi di lite a favore dell'esponente
Controparte_1
Contrariis reiectis, Voglia l'Ill.mo Tribunale di Cuneo, nel merito, in via principale rigettare le domande tutte formulate dalla attrice in quanto infondate sia in fatto che in diritto nel merito, in via di riconvenzione accertare e dichiarare, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1208 e ss. c.c., la validità e l'efficacia dell'offerta reale effettuata in data 07-14.03.2023 dalla sig.ra CP_1
, a mezzo del dr. notaio in Cuneo, e del successivo
[...] Persona_1 deposito della somma, con ogni più ampio effetto liberatorio ai sensi di legge;
e per l'effetto dichiarare l'estinzione ai sensi dell'art. 1 co.25 L. 560/93, del diritto di prelazione in capo alla attrice di cui all'art. 28 co.9 L.513/77, relativamente all'alloggio di edilizia residenziale pubblica di proprietà della convenuta, sito in Comune Cuneo,
Via Meucci n. 27, censito al NCEU al foglio 90 particella 802 sub.44.
Con vittoria di spese, competenze e onorari
RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con atto di citazione notificato il 5.12.2022, l Parte_1
con sede in Alessandria, in persona del suo legale rappresentante,
[...] conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Cuneo concludendo come Controparte_1 in premessa.
Deduceva che la convenuta in data 15.01.2020 aveva inviato all'esponente lettera raccomandata con la quale comunicava l'intenzione di vendere l'immobile sito in
Cuneo via Meucci 27 di cui era divenuta proprietaria quale erede di Per_2
e che lo avevano acquisito dall' ai sensi della legge
[...] Per_3 CP_2
513/1077 artt. 28 e 29; che alla era stato comunicato l'esercizio del diritto di CP_1 prelazione sull'acquisto dell'immobile ai sensi dell'art. 28 citata legge al prezzo di euro 39.358,23; che ciononostante la convenuta aveva riscontrato la comunicazione allegando che non era sua intenzione alienare l'alloggio soggetto a prelazione.

2. Si costituiva la convenuta chiedendo il rigetto della domanda di parte attrice e chiedendo in via riconvenzionale che fosse accertata l'estinzione del diritto prelazione. Deduceva infatti che a seguito dell'esercizio del diritto di prelazione ex art. 28 legge n. 513/1977, l'esponente aveva presentato istanza di estinzione di tale diritto offrendo ai sensi dell'art. 1 comma 25 legge n. 560/1993 l'importo pari al 10% del valore calcolato sulla base degli estimi catastali.
2 3. Svoltasi la prima udienza il 4.04.2023, riassegnata la causa a nuovo giudice istruttore, concessi una serie di rinvii per la pendenza di trattative, in esito all'udienza del 29.02.2024 il giudice concedeva i termini di cui all'art. 183 comma 6 c.p.c. e all'udienza del 29.05.2024, rilevato che la controversia era in punto diritto, fissava per la precisazione delle conclusioni l'udienza dell'11.12.2024 disponendone la trattazione scritta.
Con ordinanza 11.12.2024 il Giudice assumeva la causa in decisione concedendo alle parti termine sino al 10.02.2025 per il deposito delle comparse conclusionali e successivo termine di giorni 20 per il deposito delle repliche.
IN DIRITTO

1. I fatti sono tra le parti pacifici.
Con rogito 25.03.1991 i signori e acquistavano Persona_2 Per_4 dall'Istituto Autonomo per le Case Popolari della Provincia di Cuneo per il prezzo di lire 41.440.000 l'immobile sito in Cuneo via Meucci per cui è causa;
l'acquisto avveniva ai sensi degli artt. 28 e 29 legge n. 513/1977 con la previsione (legale) che per il periodo di dieci anni l'alloggio non avrebbe potuto essere alienato dagli acquirenti e che, trascorso detto termine, ove parte acquirente avesse avuto intenzione di vendere l'immobile, avrebbe dovuto effettuarne comunicazione all' che avrebbe potuto esercitare il diritto di prelazione ex art. 28 legge n. CP_2
513/1977.
Divenuta proprietaria del bene per successione, in data 11.01.2020 Controparte_1 comunicava a parte attrice l'intendimento di procedere alla vendita dell'immobile, decorsi i termini di legge per l'esercizio degli eventuali diritti spettanti all'
[...]
, restando in attesa di conoscere le sue determinazioni. Parte_1
In data 28.01.2020 l'Agenzia comunicava alla sig. che il Consiglio di CP_1
Amministrazione nella seduta del 27.01.2020 aveva deliberato di esercitare il diritto di prelazione all'acquisto ai sensi dell'art. 28 legge n. 513/1977 al prezzo di euro
39.358,23, preannunciando successiva comunicazione con l'indicazione del notaio scelto per la predisposizione dell'atto di acquisto.
A fronte di tale comunicazione, la rivolgeva all'Agenzia richiesta di estinzione CP_1 del diritto di prelazione ai sensi dell'art. 1 comma 25 legge n. 560/1993 con il versamento della somma pari al 10% della rendita catastale moltiplicato 100 oltre
IVA.
Ne seguiva una corrispondenza tra le parti laddove l' insisteva nel diritto al Pt_1 riacquisto dell'immobile per effetto dell'esercizio del diritto di prelazione e la CP_1 insisteva nel suo diritto ad estinguere tale diritto con il versamento della somma di euro 6.500,00 (mediante assegno circolare depositato presso il notaio . Per_1
3 2. Pur in presenza di una difesa di parte attrice assai scarna, la questione controversa tra le parti verte sulla possibilità di estinguere il diritto di prelazione di cui all'art. 28 legge n. 513/1977 dopo che lo stesso è stato esercitato.

2.1. L'art. 28 legge 8.08.1977 n. 513 (Provvedimenti urgenti per l'accelerazione dei programmi in corso, finanziamento di un programma straordinario e canone minimo dell'edilizia residenziale pubblica) prevede che (comma 7) Per un periodo di tempo di
10 anni dalla data di stipulazione del contratto e comunque fino a quando non ne sia stato pagato l'intero prezzo, l'alloggio acquistato non può essere alienato a nessun titolo né su di esso può costituirsi alcun diritto reale di godimento;
che (comma 8) Gli assegnatari hanno tuttavia facoltà di locare l'alloggio in caso di trasferimento della residenza, di accrescimento del nucleo familiare o per altri gravi motivi, previa autorizzazione del presidente dell'istituto autonomo per le case popolari;
che
(comma 10) L'assegnatario può alienare l'alloggio qualora ricorrano, le condizioni di cui al precedente quinto comma. In tal caso deve darne comunicazione al competente istituto autonomo per le case popolari, il quale potrà esercitare, entro 60 giorni dal ricevimento della comunicazione, il diritto di prelazione all'acquisto per un prezzo pari a quello di cessione rivalutato sulla base della variazione accertata dall'ISTAT dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
L'art. 1 comma 25 legge 24.12.1993 n. 560 (Norme in materia di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica) prevede che Il diritto di prelazione di cui al nono comma dell'articolo 28 della legge 8 agosto 1977, n. 513, e successive modificazioni, si estingue qualora l'acquirente dell'alloggio ceduto in applicazione del medesimo articolo 28 versi all'ente cedente un importo pari al 10 per cento del valore calcolato sulla base degli estimi catastali.
È quindi prevista la facoltà per l'acquirente dell'alloggio di edilizia residenziale pubblica di estinguere il diritto di prelazione dell'Agenzia mediante il versamento di una somma di denaro determinata per legge.

2.2. Assume la convenuta che l'esercizio del diritto di prelazione comunicato in data
28.01.2020 sarebbe inefficace, in primo luogo, perché ignora la libera volontà della sig.ra che -allo stato attuale- è quella di non vendere l'alloggio oggetto di CP_1 trattazione.
La tesi è palesemente infondata.
Tale intenzione era proprio quella manifestata chiaramente all'Ente nella comunicazione dell'11.01.2020 (comunica a codesta agenzia, per gli effetti della legge 513/1977, l'intendimento di procedere alla vendita dell'immobile in oggetto, decorsi i termini di legge per l'esercizio degli eventuali diritti spettanti all'agenzia medesima); peraltro, è evidente che la richiesta di determinazioni rivolta all' Pt_1 aveva un senso soltanto in quell'ottica (ossia per poter vendere il bene sul libero
4 mercato in caso di mancato esercizio del diritto di prelazione). Se davvero la convenuta non avesse avuto intenzione di vendere l'alloggio, non avrebbe avuto necessità di chiedere quali fossero le determinazioni dell'Agenzia in ordine al diritto di prelazione (mentre la volontà di estinguere il diritto di prelazione -quella sì- prescinde dall'intenzione immediata di vendere il bene e consente la liberazione dello stesso).

2.3. L'altro profilo di contrasto tra le parti riguarda la possibilità o meno di esercitare la facoltà di estinguere il diritto di prelazione una volta che lo stesso è stato esercitato, come nel caso di specie.
Come si è visto, l'art. 1, comma 25 della legge 560/1993 attribuisce all'assegnatario il diritto potestativo di escludere la prelazione a favore dell'Ente edilizio versando una somma di denaro pari al 10% del valore catastale dell'alloggio.
La ragione di questa facoltà è connessa al fatto che il diritto di prelazione di cui all'art. 28 comma 9 legge n. 513/1977 è riconosciuto dietro pagamento di un prezzo prestabilito, connesso al corrispettivo di vendita (nel caso di specie avvenuta nel
1991) rivalutato, e quindi ad un prezzo che il legislatore ha volutamente fissato in una misura molto più bassa rispetto a quello di mercato (e ciò a differenza della prelazione prevista dall'art. 1 comma 20 legge n. 560/1993 che non può essere estinta perché esercitata al prezzo di mercato stabilito dall'alienante).
Dalla lettura della normativa sopra richiamata emerge che il proprietario di un alloggio di edilizia residenziale pubblica che volesse venderlo sul mercato
(nell'immediato oppure no), ha due soluzioni:
a. o manifesta all'Istituto la propria volontà di vendere l'alloggio e attende il decorso del termine di 60 giorni concessi dalla legge all'Ente per l'esercizio del diritto di prelazione relativo a tale alloggio al prezzo di mercato;
in caso di mancato esercizio di tale diritto, il bene potrà essere venduto liberamente sul mercato, altrimenti dovrà essere ceduto all'Ente dietro corresponsione della somma normativamente prevista;

b. oppure corrisponde all'ente il 10% del valore catastale dell'alloggio a titolo di estinzione del diritto di prelazione, potendo successivamente alienare liberamente l'immobile, senza correre il rischio che l'ente -esercitando il diritto di prelazione- lo acquisti ad un prezzo imposto.
In materia di alienazione di immobili di edilizia residenziale pubblica, poiché il diritto di prelazione a favore dell'Ente assegnante di cui all'art.28 della L. 513/1977 permane fino alla prima cessione inter vivos a titolo particolare, gli eredi dell'assegnatario subentrano nella soggezione alla prelazione cui era tenuto il de cuius, e se l'Ente non esercita il proprio diritto, il bene diviene libero, così come nell'ipotesi in cui il privato si avvalga della facoltà di liberare l'immobile, pagando la somma di cui all'art. 1,
5 comma 25, della legge 560/1993” (in tal senso Tribunale Civile di Ferrara sentenza del
27.3.2006).
Quindi, il bene è liberamente cedibile a terzi al prezzo di mercato o laddove l'Ente non eserciti il diritto di prelazione oppure laddove il privato si avvalga della facoltà di liberarlo corrispondendo la somma di cui all'art. 1 comma 25 citata, e ciò necessariamente prima che l'Ente eserciti il diritto di prelazione.
Va dunque accolta la domanda di parte attrice con rigetto della riconvenzionale di parte convenuta.
Spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza.
Tenuto conto delle tariffe vigenti, del valore della causa (euro 39.358,23), delle fasi svolte, della media complessità della controversia, le spese vengono liquidate in euro
5.603,00 di cui euro 1.500,00 per la fase di studio, euro 1.200,00 per la fase introduttiva, euro 903,00 per la fase istruttoria -nel minimo in ragione del solo deposito delle memorie ex art. 183 comma 6 c.p.c.- ed euro 2.000,00 per la fase decisoria) oltre spese generali al 15%, CPA e IVA di legge se dovuta.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa civile iscritta al n. 3241/2022 R.G.T. promossa da nei confronti Parte_1 di , ogni diversa istanza, eccezione e deduzione reiette, così decide: Controparte_1
1) Accerta e dichiara che l ha Parte_1 correttamente esercitato il diritto di prelazione con conseguente obbligo in capo a di trasferire la proprietà dell'immobile sito in Cuneo Controparte_1
Via Meucci, n. 27 individuato catastalmente al foglio 90 – part. 802, sub. 44, categoria catastale A/2, classe 2, vani 5,5 rendita catastale € 468,68 all'
alle condizioni previste dalla Parte_1 legge contro la corresponsione da parte di della somma di € 39.358,23; Pt_2
2) Respinge la domanda riconvenzionale proposta da;
Controparte_1
3) Condanna la convenuta al rimborso, in favore di parte attrice, Controparte_1 delle spese di lite che si liquidano in complessivi euro 5.603,00 oltre spese generali al 15%, CPA e IVA di legge se dovuta.
Così deciso in Cuneo il 31/03/2025
Il Giudice
Dott. Roberta Bonaudi
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