N. R.G. 64/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
SECONDA SOTTOSEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 64/2024 tra

Parte_1
APPELLANTE
e
Controparte_1

Parte_2
APPELLATI
Oggi 19 marzo 2025 ad ore 10.20 innanzi alla dott.ssa Maria Cecilia Branca, sono comparsi:
Per l'avv. MISIROCCHI MAURIZIO e l'avv. FRAGORZI PAMELA, oggi Parte_1 sostituito dall'avv.
Per l'avv. DALL'AGATA LARA, oggi sostituito dall'avv. Controparte_1
Per , nessuno è comparso. Parte_2
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
L'avv. di parte appellante precisa le conclusioni come da atto di citazione in appello.
L'avv. di parte appellata precisa le conclusioni come da comparsa di costituzione in appello. CP_1
Dopo breve discussione orale, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
Il Giudice dott.ssa Maria Cecilia Branca
pagina 1 di 9 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
SECONDA SOTTOSEZIONE CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Cecilia Branca, ha pronunciato ex art. 281 sexies
c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 64/2024 promossa da:
(CF. ), con il patrocinio dell'avv. MISIROCCHI Parte_1 C.F._1
MAURIZIO, presso il quale è elettivamente domiciliata
APPELLANTE contro
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. DALL'AGATA Controparte_1 C.F._2
LARA, presso la quale è ed elettivamente domiciliato
P.IVA ) Parte_2 P.IVA_1
APPELLATI

CONCLUSIONI
Per parte appellante:
“Piaccia al Tribunale di Forlì, in veste di giudice dell'appello, contrariis rejectis, in accoglimento del presente gravame e in totale riforma della sentenza n. 855/2023 del Giudice di Pace di Forlì, notificata in data 5 dicembre 2023 rigettare tutte le originarie domande proposte dal Signor Controparte_1 nei confronti della Signora in quanto infondate in diritto e non provate e , per l'effetto, Parte_1
ritenere e dichiarare che nulla, per alcun titolo o ragione, è dovuto, dalla odierna appellante all'odierno appellato.
Con condanna alle spese, competenze ed onorari dei due gradi di giudizio.
Salvis iuribus.”
Per parte appellata – Controparte_1
“Voglia il Tribunale di Forlì
pagina 2 di 9 - dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto ex adverso per le ragioni espresse e comunque rigettarsi lo stesso siccome infondato, in fatto e/o in diritto, con integrale condanna alle spese di lite del presente grado di giudizio.
In via subordinata istruttoria si ripropongono le istanze già articolate nella memoria ex art 320 cpc nel primo grado di giudizio.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione interponeva appello avverso la sentenza n. 855/2023 emessa dal Giudice di Pace di Forlì Parte_1 all'esito del procedimento portante R.G. n. 2976/2022 promosso da nei confronti Controparte_1 dell'odierna appellante e di al fine di ottenere l'accertamento delle rispettive Parte_2 responsabilità per l'inadempimento consistito nell'alienazione di una cantina – afferente all'unità abitativa acquistata dall'allora attore in data 26 agosto 2020 e meglio identificata in atti – dal valore inferiore rispetto a quello visto e prospettatogli in fase precontrattuale, con conseguente domanda di riduzione del prezzo di vendita, nonché di condanna al risarcimento dei danni patiti dall'acquirente, limitati alla competenza per valore del Giudice adito, cioè ad euro 5.000,00.
Di seguito i fatti che hanno determinato l'instaurazione del presente giudizio di appello.
1) conveniva in giudizio, innanzi al Giudice di Pace di Forlì, e Controparte_1 Parte_1
la prima in qualità di venditrice dell'immobile sito in Fiumana di Parte_2
Predappio alla via Palazzole, 6, costituito da un appartamento e da una cantina, e la seconda in qualità di agenzia di intermediazione incaricata dalla proprietà della vendita di detta abitazione.
In quella sede, esponeva che – dopo aver ispezionato l'appartamento e la cantina, CP_1 nonché dopo aver ottenuto dall'agenzia rassicurazioni circa la Parte_2 conformità urbanistica dell'immobile – in data 26 agosto 2020 stipulava, per atto notarile, un contratto di compravendita immobiliare (docc.1 e 2 del fascicolo di primo grado). Sennonché, successivamente, veniva reso edotto da un altro condomino che le dimensioni della cantina acquistata in proprietà erano notevolmente inferiori a quelle apparenti, atteso che di mq 15 delimitate dai muri, oltre la metà non era di proprietà esclusiva di (docc. 3 e 4 del CP_1
fascicolo di primo grado). A ciò, aggiungeva che, contrariamente a quanto garantito CP_1 dallo l'immobile non era di immediata fruibilità, ma necessitava Parte_2
dell'attivazione ed installazione di contatori da parte delle società erogatrici delle utenze, con aggravio di spese a suo carico. Essendo naufragati i vari tentativi di risoluzione bonaria della controversia (docc. da 5 a 9 del fascicolo di primo grado), si vedeva costretto ad adire CP_1
l'Autorità Giudiziaria per ottenere – previo accertamento delle rispettive responsabilità – il risarcimento dei danni patiti, oltre alla riduzione del prezzo di acquisto del compendio pagina 3 di 9 immobiliare.
2) Si costituiva in primo grado chiedendo il rigetto delle domande Parte_2 dell'attore ed eccependo preliminarmente l'incompetenza per valore del Giudice di Pace a fronte del quantum risarcitorio domandato dal In via principale, invece, CP_1 [...] contestava l'avversa ricostruzione fattuale, a tal fine esponendo che Parte_2 nell'esecuzione dell'incarico di mediazione conferitole dalla essa agenzia aveva riposto Pt_1
affidamento sulla conformità edilizia attestata dal geom. che i sopralluoghi esperiti CP_2 dall'acquirente erano stati diversi e che in quelle sedi aveva mostrato i locali a cui la planimetria allegata all'attestazione faceva riferimento;
peraltro, mai aveva garantito la presenza di contatori. Respingeva, quindi, le responsabilità ascrittegli dal evidenziando piuttosto CP_1
l'erroneità dell'attestazione di conformità rilasciata dal geom. che non rilevava CP_2
l'assenza – in cantina – dei muri perimetrali interni. In ultimo, eccepiva l'infondatezza della domanda risarcitoria a fronte dell'assenza di prove dei fatti che ne costituivano il fondamento.
3) Anche si costituiva in primo grado, chiedendo il rigetto delle domande attoree. A Parte_1 tal fine, la convenuta evidenziava che il prezzo di vendita dell'immobile, stabilito complessivamente in euro 95.000,00, veniva pattuito “a corpo” e non “a misura”. Inoltre, contestava le avverse pretese eccependo, in primis, che il locale cantina era descritto nella sua reale consistenza nella documentazione di conformità catastale ed edilizia, conosciuta – o comunque conoscibile – dal oltre che verificata dal geom. e dal notaio CP_1 CP_2
rogante; in secundis, che l'attivazione delle nuove utenze da parte dei proprietari subentranti richiedeva, evidentemente, la predisposizione di un nuovo contratto di fornitura. In ultimo, eccepiva la totale assenza di prove dei fatti costitutivi a sostegno della domanda risarcitoria, peraltro sproporzionata rispetto al prezzo di acquisto dell'immobile.
4) Il Giudice di primo grado in sede d'udienza del 20 settembre 2022 formulava una proposta conciliativa ai sensi dell'art. 185 bis c.p.c., che tuttavia veniva rifiutata dai convenuti alla successiva udienza del 18 ottobre 2022; di tal ché il Giudice a quo provvedeva a conferire incarico al CTU geom. al fine di “accertare e determinare i ridotti volumi Persona_1 della cantina ed il minor valore dell'immobile conseguente ad essa riduzione dei volumi rispetto alle dimensioni dell'intera cantina così come appare in atti, se pure risultante di proprietà non solo di parte venditrice, ma anche di terzi, nonostante l'assenza in atti di manufatti divisori, come anche risultanti dallo stato di fatto”. All'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 10 ottobre 2023, il Giudice di Pace di Forlì emetteva la sentenza qui impugnata, con la quale accoglieva la domanda di parte attrice, condannando Pt_1
pagina 4 di 9 e in solido tra loro, sia al pagamento della somma di euro Pt_1 Parte_2
2.600,00, oltre interessi e rivalutazione dalla domanda al saldo, sia al pagamento delle spese di lite in favore di parte attrice.
5) quindi, interponeva appello avverso la sent. n. 855/2023, domandandone Parte_1
l'integrale riforma sulla base dei seguenti motivi:
a) Infondatezza della sentenza impugnata nella misura in cui il Giudice di prime cure ha violato o falsamente applicato gli artt. 1478, 1479, 1480 e 1489 cod. civ., a fronte dell'impossibilità di sussumere i fatti che occupano alle fattispecie astratte di cui alla citata normativa: vendeva esclusivamente quanto in sua proprietà; Parte_1
b) Illegittimità della sentenza censurata laddove il Giudice ha posto alla base della propria decisione le mere allegazioni attoree, escludendo di apprezzare le emergenze documentali versate in atti dall'odierna appellante;

c) Insufficienza, contraddittorietà e illogicità della sentenza nella parte in cui il Giudice a quo ha, anzitutto, trascurato di vagliare la responsabilità di parte acquirente derivante dal rispetto del dovere di diligenza e, in seconda istanza, ha riconosciuto l'esistenza di una responsabilità ascrivibile ad entrambi i convenuti, in concorso tra loro, seppure, in realtà, il riconoscimento della responsabilità in capo ad uno escluderebbe quella dell'altro convenuto.
6) Si costituiva tempestivamente contestando le avverse allegazioni e Controparte_1
chiedendo il rigetto del gravame, con conseguente conferma della sentenza appellata. A tal fine, eccepiva:
a) Preliminarmente, l'inammissibilità dell'appello per mancata specificazione dei motivi di impugnazione e per manifesta infondatezza;

b) Nel merito, evidenziava la correttezza della decisione del Giudice di Pace di Forlì, suffragata dagli esiti peritali della CTU: da un lato, infatti, aveva Parte_2 eseguito con negligenza l'incarico di intermediazione immobiliare conferitole dalla venditrice, non avendo verificato con attenzione la documentazione ad essa fornita dalla dall'altro, l'odierna appellante non è stata in grado di dimostrare nel primo grado di Pt_1 giudizio di aver reso edotta l'agenzia dell'effettiva consistenza della cantina in sua proprietà;
c) Conseguentemente, evidenziava parimenti la correttezza della sentenza censurata laddove condanna in solido i convenuti al risarcimento dei danni patiti dall'odierno appellato, come pure al pagamento delle spese di lite.
7) Alla prima udienza del 23 settembre 2024, nonostante regolare notifica dell'atto di appello,
pagina 5 di 9 nessuno si costituiva e compariva per parte appellata In quella sede, le Parte_2
parti chiedevano congiuntamente di trattenere la causa in decisione, pertanto il Giudice rinviava per precisazione delle conclusioni e contestuale discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c., assegnando termine per note conclusive fino al 3 marzo 2025.
Anzitutto, deve essere dichiarata la contumacia di a fronte della regolarità della Parte_2 notifica effettuata in data 2 gennaio 2024 all'indirizzo pec del difensore, presso la quale eleggeva domicilio in primo grado (si veda il doc. “relata di notifica” allegato all'atto di appello).
Tanto premesso e ricostruita come sopra la vicenda processuale, l'appello merita accoglimento.
In primis devono essere disattese le eccezioni preliminari sollevate da parte appellata: il gravame non è manifestamente infondato, viceversa deve trovare accoglimento.
I motivi di impugnazione sono chiari e sono esplicitamente indicati i passaggi della sentenza che intende contestare e devolvere alla cognizione del giudice di appello. Parte_1
Et de hoc satis.
Ciò precisato “in rito”, occorre sin da subito definire il perimetro della presente pronuncia: le questioni sottoposte al vaglio del Giudice di prime cure, ed in seconda istanza a questo Tribunale, riguardano la configurabilità di responsabilità contrattuali ascrivibili alla venditrice avendo Parte_1
colpevolmente taciuto all'acquirente, nel corso delle trattative precontrattuali, la reale consistenza del locale adibito a cantina di pertinenza dell'abitazione acquistata da con atto di Controparte_1
compravendita stipulato innanzi al notaio dott.ssa in data 26 agosto 2020. Persona_2
Viceversa, nessun esame deve essere svolto rispetto alla posizione di che non Parte_2
ha proposto appello e nei cui confronti, dunque, la pronuncia è passata in giudicato.
Segnatamente, secondo la tesi difensiva della l'infondatezza della domanda proposta in primo Pt_1 grado dall'appellato si baserebbe sulla documentazione catastale allegata all'atto notarile di CP_1
compravendita, (documentazione) che il Giudice a quo non ha correttamente apprezzato, facendo peraltro applicazione di normativa in alcun modo riferibile al caso di specie.
In particolare, l'appello proposto da è volto ad ottenere l'integrale riforma della sentenza Parte_1
n. 855/2023 emessa dal Giudice di Pace di Forlì.
La fondatezza della censura discende, da un lato, dalla dimostrazione documentale circa la conformità tra quanto pattuito e quanto consegnato dall'appellante, e dall'altro, dall'assenza di prove circa la malafede e/o la negligenza nel tacere la reale dimensione del vano cantina oggetto di trasferimento in favore di a fronte della circostanza che tale informazione era palesata e contenuta nella CP_1 medesima documentazione fornita o comunque nella disponibilità dell'acquirente in sede di rogito. pagina 6 di 9 Ebbene, in primo luogo deve aversi riguardo all'atto notarile mediante il quale l'odierna appellante trasferiva la proprietà del bene immobile a Controparte_1
In particolare, meritano di essere analizzati gli artt. 1 e 3 dell'atto pubblico, rispettivamente rubricati
“Consenso ed oggetto” e “Consistenza”, in combinato disposto con la dimostrazione grafica dei subalterni contenuta nell'elaborato planimetrico allegato all'attestazione di conformità rilasciata dal geom. a cui il contratto di compravendita fa espresso richiamo. CP_2
Il documento da ultimo citato è di fondamentale importanza e, per tale ragione, si riporta di seguito la parte d'interesse.
Figura 1 tratta dalla pag. 12 del doc. 7 di parte appellante, i.e. attestazione del geom. CP_2
Ebbene, alla pagina due dell'atto notarile, infatti, la parte acquirente prendeva atto che “i dati catastali sopra riportati e la planimetria depositata in Catasto sono conformi allo stato di fatto dell'unità immobiliare e [la parte venditrice] consegna in copia la relazione redatta dal Geom. Controparte_3
in data 23 giugno 2020 alla parte acquirente che conferma e dichiara di conoscere ed accettare il suo intero contenuto, anche in relazione ad eventuali tolleranze previste dalla legge” (doc. 6 di parte appellante).
A ciò si aggiunga che, ai sensi dell'art. 3, l'immobile veniva venduto “a corpo e non a misura, nello stato di fatto e diritto in cui si trova, ben conosciuto ed accettato dalla parte acquirente, come dichiara
[…]”.
Tutto quanto suesposto è sufficiente a ritenere errata la decisione assunta in primo grado dal Giudice di
Pace di Forlì, non essendo in alcun modo sostenibile, facendo applicazione del principio generale di autoresponsabilità, che la parte acquirente possa spogliarsi di qualsivoglia responsabilità circa la correttezza o, meglio, la consistenza effettiva del bene acquistando.
pagina 7 di 9 Deve piuttosto ritenersi che il l'appellato abbia sottoscritto il rogito notarile in assenza della dovuta diligenza c.d. “del buon padre di famiglia”, in base alla quale egli avrebbe, viceversa, dovuto esaminare il contenuto dell'atto e dei documenti allegati, prima di sottoscrivere il contratto: se ciò fosse accaduto e se avesse, quindi, fatto uso dell'ordinaria diligenza, si sarebbe reso conto, Controparte_1
avendone tutti i dati necessari, della consistenza di mq 6.6, anziché mq 15, a fronte della ripartizione palese del locale posto al piano sottostrada in sub 6, 7 e 4 (si veda la “Figura 1” sopra riportata).
Posto che, “In materia di garanzia per i vizi della cosa venduta di cui all'art. 1490 c.c., il compratore che esercita le azioni di risoluzione del contratto o di riduzione del prezzo di cui all'art. 1492 c.c. è gravato dell'onere di offrire la prova dell'esistenza dei vizi” (Cass. Civ. SSUU sent. n. 11748/2019) e che, nel caso di specie, non ha sufficientemente dimostrato l'esistenza dei fatti Controparte_1 costitutivi che costituiscono il fondamento della sua domanda, l'impugnazione proposta da Pt_1
erita accoglimento.
[...]
L'accoglimento del gravame determina la condanna dell'appellato alla refusione delle spese di lite per entrambi i gradi di giudizio, ivi comprese le spese di CTU poste definitivamente a suo carico.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in dispositivo conformemente a quanto previsto dal D.M. 55/14, come aggiornato, relativamente alle fasi svolte (con applicazione dei valori minimi quanto alla fase decisionale, a fronte della forma semplificata con cui è resa la presente pronuncia).


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
1) Dichiara la contumacia di Parte_2
2) Accoglie l'appello;
3) Per l'effetto, rigetta le domande svolte in primo grado da e conseguentemente Controparte_1
dichiara che nulla è a lui dovuto da parte di Parte_1
4) Quanto al giudizio di primo grado, dichiara tenuto e condanna al pagamento Controparte_1
in favore di della somma di Euro 1.265,00 a titolo di compensi, oltre a spese Parte_1
generali al 15%, IVA e CPA come per legge;

5) Quanto al presente grado di giudizio, dichiara tenuto e condanna al Controparte_1
pagamento, in favore di della somma di Euro 1.276,00 a titolo di compensi, oltre Parte_1
ad Euro 147,00 per spese, nonché a spese generali al 15%, IVA e CPA come per legge;

6) Spese di CTU del primo grado definitivamente poste a carico di Controparte_1
pagina 8 di 9 Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alle parti presenti ed allegazione al verbale.
Forlì, 19 marzo 2025
Il Giudice dott.ssa Maria Cecilia Branca
pagina 9 di 9