N. R.G. 2665/2016
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Claudio Maggioni, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 2665/2016 avente ad oggetto appello avverso sentenza del Giudice di pace, promossa da:
, nata a [...] il [...], C.F. , con il Controparte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. SPADARO FABIO, presso il cui studio è elettivamente domiciliata, giusta procura in atti;

APPELLANTE
CONTRO
, nato a [...] il [...], C.F. con il CP_2 C.F._2 patrocinio dell'avv. GIUNTA CARLO, presso il cui studio è elettivamente domiciliato, giusta procura in atti;

APPELLATO
CONCLUSIONI
All'udienza del 17/12/2024, sostituita dal deposito di note di trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c., la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c. per le comparse conclusionali e le memorie di replica sulle seguenti conclusioni delle parti:
APPELLANTE
Piaccia al Tribunale, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa;
in totale riforma della sentenza impugnata e previa revoca della stessa:
Nel merito, accogliere il presente appello e, in totale riforma della impugnata sentenza, accogliere la domanda spiegata con la comparsa di costituzione e risposta del 16.10.2014; Condannare, infine, l'appellato al pagamento delle spese tutte e dei compensi difensivi sia di primo grado che quelle dell'odierno giudizio. APPELLATO
Piaccia al Tribunale dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto dalla Sig.ra avverso la Sentenza n. 392/2015 del Controparte_1
Giudice di Pace di Modica, Controparte_3
In ogni caso, condannare parte appellante alle spese e competenze difensive del presente giudizio.
pagina 1 di 6 ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 07.07.2014 conveniva in giudizio, CP_2 dinanzi al Giudice di Pace di Modica, al fine di far accertare l'inadempimento Controparte_1 di quest'ultima riguardo al suo obbligo di restituzione del titolo bancario - ricevuto in occasione della stipula della proposta d'acquisto immobiliare - del valore di € 1.000,00. All'uopo deduceva che le parti, per il tramite dello studio immobiliare Casaffare, avevano stipulato una proposta d'acquisto immobiliare in forza della quale si era CP_2 impegnato ad acquistare da , il garage sito in Modica in via Sacro Cuore n. Controparte_1
10/bis, censito al catasto del Comune di Modica al f. 226, p.lla 1418 sub. 16, cat. C6 e che a garanzia dell'impegno assunto aveva rilasciato un assegno dell'importo di CP_2
€ 1.000,00 a titolo di caparra penitenziale. A causa sia del verificarsi di gravi danni nel garage e sia della manomissione della serratura da cui ne derivava l'impossibilità di accedere al suo interno, nel giorno stabilito dalle parti per la stipula dell'atto di compravendita, si rifiutava di procedervi;
sempre in tale CP_2 occasione, lo stesso confermava la sua volontà ad acquistare l'immobile ma chiedeva a di rimandare la stipula al fine di accertare le cause della manomissione della Controparte_1 serratura;
in assenza del raggiungimento di un accordo sul punto, non seguiva la fissazione di una successiva data per la conclusione del definitivo. Chiedeva, pertanto, di dichiarare l'inadempimento della venditrice-proprietaria Controparte_1
e, altresì, di condannarla al pagamento del danno economico subito quantificato in € 2.000,00 o in quella maggiore o minore somma quantificata dal Giudice di Pace adito. Si costituiva in giudizio , la quale rilevava l'illegittimità della richiesta di Controparte_1 restituzione della somma versata da a titolo di caparra penitenziale, in CP_2 considerazione del fatto che la mancata stipula dell'atto di compravendita era da imputare allo stesso, il quale si era rifiutato senza la sussistenza di valide ragioni giuridiche di acquistare l'immobile nel giorno prefissato dalle parti. Chiedeva, pertanto, in via preliminare di dichiarare inammissibile la domanda proposta per difetto dei presupposti e, nel merito, di rigettare la domanda in quanto palesemente infondata in fatto e in diritto. All'esito dell'istruttoria avvenuta mediante assunzione di prove testimoniali, con sentenza n. 392/2015 del 19 dicembre 2015, il Giudice di Pace di Modica definitivamente decidendo sulla domanda proposta da contro , in accoglimento della domanda CP_2 Controparte_1 condannava la convenuta al pagamento in favore dell'attore della somma di € 1.500,00 con gli interessi legali dalla domanda al soddisfo, nonché alle spese del giudizio, che si liquidano in complessivi € 821,00 per compensi professionali, ivi comprese € 150,00di spese vive oltre spese generali, IVA e CPA. Con atto di citazione notificato in data 15.06.2016 proponeva appello avverso Controparte_1 la sopracitata sentenza, deducendo che il giudice di prime cure aveva erroneamente considerato la manomissione della serratura del garage come atto qualificabile in termini di turbativa del possesso, altresì idoneo a giustificare il rifiuto di a stipulare l'atto di CP_2 compravendita nel giorno stabilito dalle parti. Inoltre, aggiungeva che le proposte avanzate da volte a posticipare la conclusione del contratto di vendita non risultavano CP_2 adeguate ad offrire delle garanzie al promittente venditore. Per ultimo, eccepiva l'illegittimità del risarcimento del danno pari ad € 500,00 riconosciuto a , rilevando al CP_2
pagina 2 di 6 riguardo come in realtà era stata la condotta di quest'ultimo a violare gli obblighi di buona fede e correttezza. Chiedeva, pertanto, in totale riforma della sentenza impugnata, di accogliere la domanda spiegata con la comparsa di costituzione e risposta del 16.10.2014 e di condannare, altresì, l'appellato al pagamento delle spese e dei compensi difensivi sia di primo che di secondo grado. Con comparsa di costituzione depositata nei termini di legge si costituiva in giudizio CP_2
, il quale preliminarmente eccepiva la violazione dell'art. 342 c.p.c., mancando nell'atto
[...] di citazione introduttivo del presente giudizio una specifica indicazione dei fatti della sentenza impugnata per il quale si richiede un nuovo accertamento. Altresì, sosteneva che il giudice di primo grado aveva correttamente valutato la manomissione della serratura quale fatto impeditivo alla sottoscrizione del rogito di acquisto dell'immobile; rilevando al contempo l'ingiustificato comportamento di nel non voler raggiungere un accordo per Controparte_1 una stipula futura del contratto di compravendita, trattenendo ingiustamente la caparra penitenziale di € 1.000,00. Chiedeva, quindi, di dichiarare inammissibile e comunque rigettare perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, l'appello proposto da avverso la sentenza n. Controparte_1
392/2015 del Giudice di Pace di Modica;
in ogni caso, di condannare parte appellante alle spese. L'appello proposto da è parzialmente fondato per le ragioni di seguito esposte. Parte_1
In via preliminare va disatteso il rilievo di inammissibilità del gravame con il quale l'appellante chiede la riforma integrale della decisione, in quanto non conforme al disposto dell'art. 342 c.p.c. Infatti, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità “Gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal d.l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (Cass. Sez. unite n. 27199/17). Nella fattispecie, parte appellante nell'atto introduttivo del giudizio ha fornito indicazione del capo della sentenza da riformare, precisando altresì il preteso errore commesso dal giudice di prime cure che consiste nell'avere posto a fondamento della decisione un fatto – cioè la manomissione della serratura e la conseguente impossibilità di accedere al garage – non idoneo a legittimare il rifiuto di alla stipula del definitivo;
in altri termini ha richiesto CP_2
l'integrale riforma della decisione argomentando in ordine ai diversi punti su cui si regge la sentenza impugnata facendoli oggetto di censura. Esaminando il merito dell'appello, deve anzitutto rilevarsi che dagli atti risulta che CP_2
ha sottoscritto una proposta di acquisto immobiliare con la quale si è impegnato ad
[...] acquistare da il bene immobiliare-garage, sito in Modica, in via Sacro Cuore n. Controparte_1
10/bis, censito al catasto del Comune di Modica al f. 226, p. lla 1418 sub. 16, cat. C 6, emettendo a tal fine un assegno bancario di € 1.000,00 a titolo di caparra penitenziaria. Inoltre, con riguardo alla proposta d'acquisto veniva altresì specificato che la stessa sarebbe rimasta pagina 3 di 6 irrevocabile ai sensi dell'art. 1329 c.c. fino al termine del 23.01.2014, senza però fare riferimento specificatamente né alla stipula di un preliminare né di un definitivo. Inoltre, dall'esame delle risultanze istruttorie emerge che le parti successivamente alla stipula della proposta d'acquisto avevano concordato la data di stipula del definitivo, fissata per il 19.02.2014 ore 16,30 presso lo studio del Notaio . Persona_1
Orbene, come risulta dagli atti di causa, il giorno fissato per la stipula del definitivo le parti non hanno proceduto allo stesso in quanto si è rifiutato, adducendo come CP_2 motivazione che il garage presentava dei vizi, oltre a rilevare che a causa della manomissione della sua serratura risultava impossibile accedere al suo interno. Tale circostanza risulta confermata all'esito dell'istruttoria orale espletata nel giudizio di primo grado. In particolare, il teste , quale fabbro che venne interpellato da Testimone_1 Controparte_1 per accertare lo stato della serratura, ha risposto “È vero” sia all'articolato: “Vero o no che le serrature non consentivano l'introduzione della relativa chiave di apertura per lo sbloccaggio?” sia all'articolato “Vero o no che le stesse erano state forzate mediante l'introduzione di una chiave o di uno strumento simile che le aveva danneggiate”. Il teste ha confermato che il giorno 19.02.2014 alle ore 16.00, si era recato Testimone_2 insieme al in via Sacro Cuore per verificare lo stato di fatto del garage, vedendo CP_2 che le serrature erano manomesse e ciò impediva l'accesso nel garage e il controllo all'interno del locale;
ha inoltre risposto “È vero” al seguente articolato: “Vero o no che 19.02.2014, alle ore 17:00 circa, presso lo studio del notaio , il sig. , alla sua Persona_1 CP_2 presenza, nonché alla presenza del Notaio e della sua dipendente , Parte_2 rappresentava alla venditrice la circostanza della manomissione che impediva il CP_1 concludersi dell'affare”. In base a quanto esposto risulta, pertanto, che si è rifiuto di stipulare il contratto CP_2 definitivo a causa dell'impossibilità di accedere nel garage in conseguenza della manomissione della sua serratura. A tale riguardo, giova osservare che “nell'indagine sull'inadempienza contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si debbono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, nel senso che occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio” (Cass. n. 12549/2019 del 10.05.2019). Applicando il principio al caso di specie e valutando le condotte delle parti in relazione a quanto emerso dall'istruttoria del giudizio di primo grado, può ritenersi che in seguito del verificarsi del fatto lamentato da l'interesse dello stesso alla stipula del CP_2 definitivo (nel giorno fissato del 19.02.2014) fosse venuto meno, dovendosi evidenziare che è obbligo di parte venditrice garantire all'acquirente la disponibilità materiale del bene. Può pertanto ritenersi legittimo che il promissario acquirente di un immobile a fronte dell'impossibilità di accedere all'interno dell'immobile per una manomissione della serratura – anche se fatto sconosciuto al venditore, il quale dopo averlo appreso ha esposto denuncia – possa rifiutarsi di stipulare l'atto di compravendita finché tale situazione persiste o perlomeno non vengano chiarite le causa della stessa, in quanto tale circostanza è atta ad incidere sulla disponibilità del bene e sul suo godimento.
pagina 4 di 6 È, poi, infondato il rilievo dell'appellante secondo il quale i fatti addotti da dal CP_2 quale è dipesa la scelta di non conclude il contratto di compravendita, non consentirebbero di ottenere la restituzione della somma di € 1.000,00, versata a titolo di caparra penitenziale in quanto correspettivo per il recesso ex art. 1386 c.c. Nella specie, stante l'accertato rifiuto dell'acquirente a stipulare il definitivo per il verificarsi di uno specifico evento che incide sull'obbligo del venditore di consegnare l'immobile, deve ritenersi che le somme versate a titolo di caparra debbano essere restituite, non potendosi addivenire alla conclusione del contratto nella data fissata dalle parti. L'appello è invece fondato in relazione al risarcimento del danno ex art. 1337 c.c., non essendo condivisibili le conclusioni a cui è pervenuto il Giudice di pace. A tale proposito, giova precisare che “in caso di responsabilità precontrattuale ai sensi dell'art. 1337 c.c., il risarcimento è limitato al solo "interesse negativo", che comprende le spese inutilmente sostenute durante le trattative e la perdita di altre opportunità contrattuali. Non è ammesso un risarcimento paragonabile a quello per inadempimento contrattuale. Cass. civ. del 13.09.2024, n. 24690). Va altresì evidenziato che “in tema di responsabilità precontrattuale la liquidazione del danno va operata applicando l'art. 1223 c.c., essendo pertanto riconoscibili sia il danno emergente, sia quello da lucro cessante. La liquidazione deve, peraltro, avvenire tenendo conto delle caratteristiche di detta responsabilità, onde non possono essere risarciti i danni che sarebbero derivati dall'inadempimento del contratto, atteso che quest'ultimo non si è concluso e che l'interesse leso - cioè, l'affidamento - consiste nel cosiddetto "interesse negativo". Il danno per lucro cessante può essere costituito anche dal pregiudizio economico derivante dalla rinunzia alla stipulazione di un contratto avente contenuto diverso rispetto a quello per cui si sono svolte le trattative, tenuto conto che l'art. 1337 c.c. tutela non tanto l'interesse a perfezionare la trattativa quanto quello a non averla iniziata, con conseguente perdita di occasioni favorevoli” (Cass. del 23.02.2005, n. 3746). Orbene, nel caso di specie l'appellato non ha effettuato alcuna precisa CP_2 allegazione del danno subito e della sua riconducibilità a un pregiudizio risarcibile ex art. 1337 c.c. né ha fornito alcuna prova dello stesso, per cui non risulta possibile neanche una liquidazione in via equitativa. Invero, nella responsabilità contrattuale, come in quella extracontrattuale, incombe sul danneggiato l'onere di provare il danno del quale chiede il risarcimento, la cui prova costituisce presupposto necessario anche per chiedere la liquidazione in via equitativa. Come rilevato dalla giurisprudenza di legittimità, anche per ottenere la liquidazione del danno in via equitativa, sono comunque necessarie la specifica allegazione e la prova dell'esistenza del danno e della sua concreta natura, considerato che l'esercizio del potere discrezionale di liquidare il danno in via equitativa non ricomprende anche l'accertamento del pregiudizio della cui liquidazione si tratta, presupponendo già assolto l'onere della parte di dimostrare sia la sussistenza sia l'entità materiale del danno, né esonera la parte stessa dal fornire gli elementi probatori e i dati di fatto dei quali possa ragionevolmente disporre, affinché l'apprezzamento equitativo sia per quanto possibile ricondotto alla sua funzione di colmare solo le lacune insuperabili nell'iter della determinazione dell'equivalente pecuniario del danno stesso (cfr. Cass. Sez. II n. 16202/02, n. 6329/03, n. 13761/04). Alla luce di quanto esposto, la sentenza appellata deve essere parzialmente riformata, rigettando la domanda risarcitoria del e condannando pertanto la a CP_2 CP_1 corrispondergli la somma di € 1.000,00 oltre interessi.
pagina 5 di 6 Infine, occorre procedere a una regolamentazione delle spese di entrambi i gradi di giudizio considerando l'esito complessivo della lite, secondo l'orientamento della giurisprudenza di legittimità; appare opportuno, stante la reciproca soccombenza, compensare per un terzo le spese di entrambi i gradi e porre a carico dell'appellante maggiormente soccombente i restanti due terzi.



P.Q.M.



Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. R.G. 2665/2016: in parziale accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza del Giudice di Pace di Modica n. 392/2015 del 19.12.2015, condanna al pagamento in favore di Controparte_1 CP_2
della somma di € 1.000,00, oltre agli interessi legali dalla domanda di primo grado fino
[...] al soddisfo;
compensa per un terzo le spese di entrambi i gradi di giudizio;
condanna alla rifusione in favore di di due terzi delle spese, Controparte_4 CP_2 liquidate, per il giudizio di primo grado, nella somma di € 100,00 per esborsi e di € 548,00 per compenso, e, per il giudizio di secondo grado, in € 1.000,00 per compenso, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA. Ragusa, 14/03/2025. Il Giudice
dott. Claudio Maggioni
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